«Жилищные отношения. Объекты и субъекты вещных прав на жилое помещение»

1.1.Пределы осуществления и ограничения права собственности на

жилые помещения 

 

    Предыдущие отечественные кодификации гражданского зако­нодательства не предусматривали специальных глав, посвящен­ных праву собственности на такой объект, как жилые помещения. Объяснить это можно различными причинами. Однако главная, на наш взгляд, состоит в том, что до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. Жилые помещения этого фонда сдавались в наем, а отношения, складывающиеся в связи с этим, регламентирова­лись – первоначально главой в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г.1, а затем Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.2 и ЖК РСФСР 1983 г.3 По мере осуществления экономических преобразований в стране, в част­ности, бесплатной приватизации жилищного фонда, а также на­деления правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, мно­гие российские граждане стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще начали выступать объектами имуществен­ного оборота, и новые отношения потребовали адекватного пра­вового регулирования и теоретического осмысления.

    Одним из важнейших средств правового регулирования отно­шений собственности на жилые помещения является установление пределов осуществления и ограничения права собственности.

    Вопрос о пределах осуществления и ограничения права собст­венности,
как на движимое, так и на недвижимое имущество, по­стоянно привлекал и привлекает внимание и законодателя, и ученых. Неоднозначность правовых норм и различие в подходах к их анализу обуславливаются зачастую политическими, экономиче­скими и правовыми факторами. Однако установление и примене­ние пределов и ограничений в праве отмечены практически во все времена и в различных государствах. Известный русский фи­лософ С.Л. Франк, анализируя гражданское общество и смысл собственности, писал о том, что собственность, будучи по своему внутреннему качественному содержанию неограниченным, пол­ным, свободным властвованием человека над определенной сфе­рой материальных благ, по своему размеру, так сказать, в количе­ственном отношении отнюдь не абсолютна и не безгранична. Она ограничена интересами общественного целого, задачами наибо­лее плодотворного сотрудничества; государство имеет право и обязанность его регулировать, объективное право нормирует его и может ставить ему известные пределы и налагать на собствен­ника определенные обязанности1.

    Одними из первых нормативных актов, устанавливающих пре­делы осуществления и ограничения права собственности на не­движимое имущество, были законы ХII таблиц античного Рима2.

    Исследователей Римского частного права отмечали двойствен­ную природу пределов осуществления права собственности на не­движимое имущество. Так, Г.Ф. Пухта указывал на то, что, с одной стороны, собственник не должен совершать определенных дейст­вий в отношении своего имущества, а, с другой стороны, должен терпеть совершение действий в отношении своего имущества3.

    М. Бартошек объяснял двойственность пределов, во-первых, интересами общества, причинами нравственного, религиозного, санитарного и транспортного характера, во-вторых, частноправовыми основаниями, особенно связанными с так называемым соседским правом1.

    Действовавшее в России до октября 1917 г. гражданское зако­нодательство, устанавливая пределы осуществления и ограниче­ния права собственности в отношении недвижимости, в некото­рой степени затрагивало и права на жилые помещения (в основ­ном при регламентации правового положения строений). Так, ст. 445 Гражданских законов предусматривала возможность од­ного собственника жилого дома требовать от другого, имеющего рядом (по соседству) жилой дом, не “пристраивать кухни или печи к стене его дома, не лить воды и не сметать сора на дом или двор, не делать ската кровли своей на двор его”, а в ст. 446 ука­зывалось на запрет “закладывать соседские окна или заслонять их другим зданием”.2

    Комментируя данные нормы, К.П. Победоносцев еще в конце ХIХ в. указывал на то, что с умножением городского населения соседское право как ограничитель приобрело огромную цен­ность, поскольку без него строители старались вознаградить себя за тесноту площадей, на которых строился дом, за счет площадей уже выстроенных домов.

    Исследователи русского гражданского права, как правило, отождествляя понятия “пределы” и “ограничения” права собст­венности, давали различную классификацию пределов (ограни­чений) права собственности на недвижимое имущество.

    Законодательство зарубежных государств ХIХ в. также уста­навливало определенные пределы осуществления и ограничения права собственности. Прежде всего это касалось недвижимого имущества, в том числе и жилья. Как отмечал М.И. Калугин, раз­витие городов сопровождалось разработкой специального норма­тивного регулирования вопросов отвода земельных участков для строительства, закреплением в
законодательных актах опреде­ленных технико-экономических требований к сооружаемым по­стройкам, ограничением прав владельцев недвижимости по от­ношениям к нанимателям жилых и торговых помещений1.

    Наиболее ярко тенденция в установлении пределов осуществ­ления прав собственников недвижимого имущества проявилась в Великобритании. Важным шагом в реформировании жилищных отношений стали принятые в 1848–1851 гг. законы об охране общественного здоровья, о благоустройстве жилых домов и о домах, сдаваемых под квартиры. Целью этих законодательных актов являлись, с одной стороны, установление пределов, вы­званных определением единых санитарно-гигиенических и тех­нических норм для строителей домов и их жильцов, а с другой –установление пределов, обусловленных возможностью городских органов власти строить новое либо приобретать возведенное жи­лье за счет городских налогов для предоставления его бездомным гражданам. В 1875 г. законодательные акты, касающиеся охраны здоровья населения, были объединены в закон о здравоохране­нии, который содержал разделы о жилищной и строительной по­лиции. Данный закон предоставлял возможность органам городской власти устанавливать обязательные правила о ширине но­вых улиц, вентиляции, канализации, крышах и т.д.

    Таким образом, английская государственная жилищная по­литика ХIХ в. существенно потеснила сложившуюся к тому вре­мени традицию строительства жилых домов по усмотрению собст­венников. Однако парламент не стал останавливаться на на­званных мерах по упорядочению жилищных отношений. В пе­риод с 1866 по 1890 год были приняты законодательные акты, известные как законы Торренса (по имени одного из авторов). Законы предписывали ряд крупных преобразований, среди ко­торых следует выделить пределы осуществления права собст­венности на жилые помещения:

q      во-первых, ремонт за счет собственников домов и жилых мас­сивов, опасных для общественного здоровья (законы о жилищах ремесленников и рабочих 1866, 1868 г.);

q      во-вторых, установление возможности местным органам само­управления принудительно скупать для последующего сноса жи­лые дома, не отвечающие элементарным санитарным требованиям (закон об улучшении жилищ ремесленников и рабочих 1875 г.);

q      в-третьих, прокладку новых улиц, разбивку парков и скверов (закон об огораживании улиц 1845 г.)1.

    Современное зарубежное законодательство принуждает соб­ственников к выполнению так называемой социальной функции, т.е. общественной миссии по рациональному, в интересах всего общества, использованию собственности. Эти положения имеют цель воспрепятствовать произвольному, “непродуктивному” обращено собственников с принадлежащим им имуществом.

    Право свободного использования имущества и распоряжения сейчас, как отмечают японские исследователи гражданского пра­ва С. Вагацума и Т. Ариидзуми, в настоящий момент имеет не более чем историческое значение2.

    Аналогичного мнения придерживались и участники прохо­дившей в 1983 г. под девизом “Кончина свободного феода” кон­ференции Англо-американского института права недвижимости. Исключительная неограниченная собственность сегодня – это скорее теоретическая схема, вызывающая академический инте­рес, чем реально существующий правовой титул. По мнению участников конференции, распад титула свободного феода про исходит под воздействием ряда факторов, в частности аренды земли, продажи отдельных правомочий, выделения прав на зем­лю, на воздушное пространство, а также ограничений со стороны
государства путем установления налогов на недвижимость, экс­проприации прав собственности и др1.

    Анализируя пределы осуществления и ограничения права соб­ственности в отечественном гражданско-правовом регулировании условно можно выделить три периода. Первый период – до октяб­ря 1917 г. Второй – “советский” – октябрь 1917 – начало 90-х гг. Третий период – с начала 90-х гг. до настоящего времени.

    Подробнее остановимся на особенностях советского периода. В законодательстве и юридической литературе этого периода вопросам установления пределов права собственности уделялось значительное внимание2.

    Советское законодательство устанавливало потребительское назначение имущества, находящегося в личной собственности граждан, и прямо запрещало извлекать доходы, не относящиеся к трудовым (ст. 13 Конституции Союза ССР 1977 г., ст. 13 Консти­туции РСФСР 1978 г., ст. 111 ГК РСФСР 1964 г.). Земля принад­лежала только государству. Исключительность права государст­венной собственности на землю была закреплена в Основных законах как Союза ССР, так и всех его республик (например: ст. 11 Конституции Союза ССР и ст. 11 Конституции РСФСР).

    Законодательство не допускало “использование имущества для частной хозяйственной деятельности, систематического извлечения нетрудовых доходов”. В полной мере вышеизло­женное касалось и жилых помещений. Так, название Указа Пре­зидиума Верховного Совета РСФСР от 26 июля 1962 г. “О без­возмездном изъятии домов, дач и других строений, возведенных или приобретенных гражданами на нетрудовые доходы” гово­рит само за себя3 .

    Одним из самых последних нормативных актов, касающихся данного вопроса, было постановление Совета Министров РСФСР от 22 июля 1986 г. “О мерах по усилению борьбы с нетрудовыми доходами”, которым перед органами государственного управле­ния прямо ставилась задача по усилению контроля за использо­ванием гражданами жилых домов и помещений, исходя из того, что они не могут использоваться для личной наживы и в других корыстных целях1.

    Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал ответст­венность за использование жилого дома для получения нетрудо­вых доходов: такой жилой дом подлежал безвозмездному изъя­тию в фонд местного Совета народных депутатов.

    В работах этого периода, посвященных пределам осуществле­ния и ограничения права собственности, авторы, исходя из дейст­вовавших законодательных актов, как правило, обосновывали необходимость изъятия доходов, полученных собственником в результате использования принадлежащего ему имущества без приложения своего труда2.

    Помимо запрета извлечения “нетрудовых доходов” советское законодательство устанавливало пределы количества и размеров жилья, находящегося в собственности одного гражданина. Так, ст. 106 ГК РСФСР указывала на то, что у гражданина или совме­стно проживающих супругов на праве собственности мог нахо­диться только один жилой дом (или его часть). Кроме того, на­званная статья устанавливала предельный размер жилого дома (или его части), принадлежащего гражданину на праве личной собственности: жилая площадь дома не должна была превышать шестидесяти квадратных метров (исключение могло быть сдела­но только для некоторых категорий граждан, с разрешения ис­полнительного комитета городского Совета народных депутатов). Указанные ограничения
не имели под собой никаких, кроме идеологических, оснований, и по выражению Е.А. Суханова, “были крайне не эффективны и даже вредны для общества”1.

    С началом экономических преобразований в стране законода­тельство, регулирующее отношения собственности, предусмот­рело значительное сокращение экономически необоснованных пределов осуществления права собственности. Законы “О собст­венности в СССР”, “О собственности в РСФСР” раздвинули воз­можности осуществления права собственности. Новый Граждан­ский кодекс Российской Федерации, развивая и упорядочивая нормы, содержащиеся в названных законах, установил право соб­ственника по своему усмотрению совершать в отношении при­надлежащего ему имущества любые не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые ин­тересы других лиц действия, в том числе отчуждать свое имуще­ство в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения. имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его дру­гими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209).

    В настоящее время лицо может использовать принадлежащее ему имущество как для удовлетворения своих потребностей, таки для осуществления предпринимательской деятельности. Вслед­ствие этого, как верно отмечает Г. Толстой, “в настоящее время, нетрудовые доходы как правовая категория сходят на нет”2.

    Кроме того, за исключением имущества, изъятого из граж­данского оборота, сняты количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан (ст. 213 ГК РФ и ст. 6 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”). Вместе с тем, снятие неоправданных пределов осуществления права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По мысли Г.Ф. Шершеневича, “осуществление права собствен­ности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества”.1

    Необходимо признать, что вопрос о пределах реализации и ограничениях права собственности на жилые помещения в отече­ственной юридической литературе еще не получил должного ос­вещения. Отмечая важность и плодотворность анализа регламен­тации рамок, в которых собственник осуществлял свои права, действовавших в былые времена, необходимо отметить, что в настоящий момент этот вопрос требует дальнейшего изучения и конкретизации с целью осуществления адекватной действующе­му законодательству правоприменительной деятельности и раз­вития законодательства, регулирующего пределы осуществления и ограничения права собственности.

    Анализ сущности пределов и ограничений права собственно­сти на жилище показал различие этих двух категорий. Между тем в литературе часто можно встретить смещение этих понятий, то­гда как они не равнозначны. Безусловно, оба понятия предпола­гают определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежа­щим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что говоря о пределах, законодатель ука­зывает только на закон. Рассматривал ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника и субъекта, вступающего с ним в соглашение, или к воле судебных органов. Исходя из этого, можно сделать следующие выводы.

    Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ог­раничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воле субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права собственности объективны, по­стольку ограничения права собственности также возможны только в этих пределах.

    Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права собственности, а ограничения – частными.

   Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:

q      во-первых, законодательные – пределы, установленные феде­ральными законодательными актами;

q      во-вторых, судебные – ограничения, вызванные оспоримо­стью права собственности на жилье;

q      в-третьих, договорные – ограничения, обусловленные согла­шением сторон.

    Спектр законодательных пределов осуществления права собст­венности на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права собственности, касающиеся недвижимого имущест­ва, среди которых особо следует выделить пределы, непосредст­венно обуславливающие права собственников жилых помещений.

    Общие пределы осуществления права собственности, относя­щиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где го­ворится о том, что осуществление права собственности не долж­но нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

    К пределам осуществления прав собственников, недвижимо­го имущества следует отнести пределы, касающиеся осуществ­ления прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков, исходя из состава земель и целей получения их в пользования.

    Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав собственниками жилых помещений. Российский законодатель при установлении преде­лов осуществления права собственности в отношении любого имущества руководствуется принципом “можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов”.

    Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жи­лищной сфере, этот принцип проецируется и на право собствен­ности на жилые помещения. Как следует из ст. 209 ГК РФ ст. 3 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Фе­дерации”, осуществление права собственности на жилое поме­щение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц, т.е. пределы обуслав­ливаются основанными на закрепленных в законодательстве пра­вах и интересах субъектов гражданского права.

    К таким пределам законодатель относит возможность исполь­зования жилья. Все жилые помещения, независимо от фондовой принадлежности и Оснований владения и пользования, имеют исключительно целевое назначение. В соответствии со ст. 288 ГКРФ жилые помещения предназначаются для проживания граж­дан, гражданин – собственник жилого помещения может исполь­зовать его для личного проживания и проживания членов его се­мьи. Жилые помещения на основании договора могут сдаваться их собственниками для проживания в них других граждан. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится в ст. 7 Жилищного ко­декса РСФСР, согласно этой норме жилые помещения предна­значены для постоянного проживания граждан, а также для ис­пользования в качестве служебных жилых помещений и общежи­тий. Предоставление помещений для нужд промышленного ха­рактера запрещается.

    Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает ответственность собственников за использование жилого поме­щения не по назначению. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собствен­ник жилого помещения использует его не по назначению, или систематически нарушает права и интересы соседей, орган мест­ного самоуправления может предупредить собственника о необ­ходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по на­значению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения Собственника с выплатой ему вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

    К пределам осуществления права собственности на жилище следует также отнести необходимость надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм и т.п., обязательных для нормальной эксплуатации как дан­ного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в доме. Например, собственник жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствую­щих органов переустраивать квартиру, устанавливать дополни­тельное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры, применяемой к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, допус­кающему его разрушение, та же ст. 293 ГК РФ предусматривает прекращение права собственности.

    Судебные ограничения права собственности на жилье возни­кают в случаях оспоримости права собственности на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора купли-продажи, мены, дарения, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распо­ряжения будет ограничено.

    Договорные стеснения права собственности на жилые поме­щения, возможны, и когда субъекты гражданско-правовых отно­шений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иж­дивением, найма жилья и некоторых других.

    По общему правилу, установленному нормами гражданского законодательства, передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Изъятия из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, до­говором об ипотеке может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением либо совершать некоторые акты распоряжения (допустим, не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).

    Ограничение права собственности возможно и при заключе­нии договора пожизненного содержания с иждивением, преду­смотренного §4 гл. 33 ГК РФ. Согласно такому договору, собст­венник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, выте­кающим из договора, становится приобретатель, т.е. налицо об­ременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

    При заключении договора найма жилого помещения собст­венник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия догово­ра. В таком случае право использовать жилище имеется у нани­мателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или пре­кращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

 

1.2. Объекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение

 

    Характерные черты, облик любого субъективного права опре­деляются, как известно, в первую очередь его содержанием – те­ми правомочиями, которые принадлежат обладателю данного права. Однако полное представление о соответствующем субъек­тивном праве можно составить лишь в результате исследования и других его элементов, в том числе объектов. Это положение на­ходит убедительное подтверждение на примере субъективного права собственности на жилое помещение, которое в современ­ных условиях приобретает все большее значение.

    В соответствии с девствующим гражданским и жилищным за­конодательством, жилые помещения как объекты права собст­венности и других правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом, согласно ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР, расположенные на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения, находящиеся в других строениях, образуют жилищный фонд Российской Федерации.

    По своей сути жилые помещения относятся к сложным вещам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помеще­ние, непосредственно предназначенное для удовлетворения жи­лищных потребностей граждан.  Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

    Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, склады­вающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме, наряду с при­надлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, при­надлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Из данного положения по существу следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектом права в многоквартирных домах выступают не только жилые по­мещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.

    Отношения общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собствен­ности. При этом возможна как долевая, так и совместная собст­венность на жилье. Эти отношения общей собственности услов­но можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолиро­ванные комнаты). Отношения общей собственности на лестни­цы, лифты, подвалы, коридоры и другие объекты общего поль­зования, складывающиеся между собственниками одного жило­го помещения, с одной стороны, и другими собственниками не­движимости в жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отношениями между собственника­ми квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.

    Объединение имущества, не относящегося к жилью в много­квартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, общая собствен­ность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение, у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона, независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, он одновременно вступает в отношения общей собственности.

    Владение и пользование имуществом, не относящимся к жи­лью, но расположенном в многоквартирном доме и находящим­ся в общей собственности, осуществляется, традиционно, по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии – в по­рядке, устанавливаемом судом. Одним из способов достижения соглашения между собственниками всех жилых помещений од­ного многоквартирного дома может быть организация товари­щества собственников жилья. В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользо­вания каждого его члена “делегируется” юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, о предоставлении его в пользование третьим лицам и некоторых других правах, предусмотренных Федеральным законом “О товариществах собственников жилья”. При этом следует иметь в виду, что та­кое делегирование не влияет на положение собственника по отношению к жилому помещению – сам собственник жилища не лишается права владения, пользования и распоряжения при­надлежащим ему помещением.

    Часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности в данном случае на объекты общего пользования не распространяются. Разработка этой проблемы, не получившей освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.

    Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имущест­вом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственно­сти вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу, остальные участники общей долевой собственности имеют пре­имущественное право покупки продаваемой доли по цене, за ко­торую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не дейст­вует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, вле­кущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого соб­ственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собст­венности на жилое помещение.

    В случае перехода права собственности на жилое помещение(квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждо­го нового собственника в праве общей собственности на ука­занные предметы определяется соответствующей долей пред­шествующего собственника.

    Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. данное правило к многоквартирному дому применено быть не может, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслужи­вания жилых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является при­надлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей – квартирам. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.

    Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:

q      первый – отсутствие возможности выдела долей в натуре;

q      второй – невозможность отчуждения доли в праве общей соб­ственности отдельно от жилого помещения;

q      из признаков вытекает третий признак: доля не может сущест­вовать самостоятельно, она – составная часть квартиры как объ­екта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.

    По нашему мнению, данная конструкция долевой собствен­ности должна применяться и к объектам общего пользования квартир и жилых домов, если комнаты в них принадлежат разным субъектам. Более того, применительно к квартирам возни­кает право такой долевой собственности по отношению к объ­ектам общего пользования квартир и по отношению к объектам общего пользования многоквартирных домов.

    На наш взгляд, применение долевой собственности рассмат­риваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жи­лищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в га­ражно-строительных кооперативах (товариществах) по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участ­кам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.).  Зачас­тую подобные проблемы возникают в административных здани­ях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражда­нам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и Федераль­ным законом “О товариществах собственников жилья” по ана­логии.

    Нормативные акты, регулирующие отношения собственно­сти в многоквартирных домах, указывают разный перечень имущества, находящегося в общей собственности собственни­ков жилья. Согласно Закону РФ “Об основах федеральной жи­лищной политики” в общей собственности находятся лестнич­ные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. ГК РФ указывает на несущие конструкции дома, а также на механическое, электри­ческое, санитарно-техническое и иное оборудование за преде­лами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квар­тиры.

    Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Ука­зом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. № 227511, а затем и Федеральный закон “О товариществах собст­венников жилья” более подробно перечисляют объекты, кото­рые находятся в общей долевой собственности собственников жилья. Однако этот перечень остается далеко не исчерпываю­щим. В данном случае можно сформулировать принцип: иму­щество может быть отнесено к общему только в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения.

    Как и в ГК РФ, в Федеральном законе “О товариществах собственников жилья” указывается на возникновение общей долевой собственности у собственников жилых помещений на объекты общего пользования многоквартирного дома. Между тем, первоначально Закон РФ “Об основах федеральной жи­лищной политики” говорил об использовании обоих видов об­щей собственности – долевой и совместной. Однако по отноше­нию к недвижимости наиболее эффективной является конструк­ция общей долевой собственности, находящейся в многоквар­тирных домах, которая и закреплена в ГК РФ. С вступлением в действие Федерального закона “О
внесении изменений и до­полнений в Закон Российской Федерации “Об основах феде­ральной жилищной политики” от 19 марта 1997 г. утратила силу содержащаяся в ст. 8 ссылка на общую совместную собствен­ность. Однако следует иметь в виду, что правовой возможности образования общей совместной собственности у собственников жилья в многоквартирном доме на объекты общего пользования не было с принятия первой части ГК РФ, поскольку кодекс до­пускает возможность существования совместной собственности только в двух случаях: когда субъектами выступают супруги либо члены крестьянского (фермерского) хозяйства. Этот вы­вод опирается на содержание ст. 4 Федерального закона О введении в действие части первой Гражданского кодекса Россий­ской Федерации” от 21 октября 1994 г., согласно которой законы и иные правовые акты Российской Федерации после введе­ния в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам кодекса. Кроме того, п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает, что “нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать на­стоящему Кодексу”. Следовательно, рассматриваемый вопрос должен решаться в соответствии с новым ГК РФ, Федеральным законом “О товариществах собственников жилья”, а также от­редактированной ст. 8 Закона РФ “Об основах федеральной жи­лищной политики”.

    Необходимо отметить, что конструкция общей долевой соб­ственности на недвижимость, находящуюся в многоквартирных домах, более приемлема и с практической точки зрения. Это видно из следующего.

   С одной стороны, совместная собственность, кроме всего прочего, характеризуется незаменимостью ее участников. Таким образом, при этом виде общей собственности какие-либо отчу­ждения были бы весьма затруднительно, поскольку необходимо было бы вначале определить долю на объекты общего пользо­вания в доме, затем произвести отчуждение (например, прода­жу) жилого помещения вместе с частью мест общего пользова­ния, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с дру­гими частями.

    С другой стороны, распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согла­сию всех участников, которое предполагается независимо оттого, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

    Критерием определения доли в общей долевой собственно­сти является площадь недвижимости, находящаяся в собствен­ности. Доля каждого участника общей собственности на вспо­могательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не установлено договором.

    По общему правилу владение и пользование указанными объектами может быть только общим. Только отдельные объек­ты общего пользования можно выделить кому-либо из собст­венников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользова­ние кому-либо из собственников часть подвала, но такое пре­доставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.

    До введения в действие Федерального закона “О товарище­ствах собственников жилья” временное положение прямо за­прещало товариществу иметь на праве собственности недвижи­мость; все недвижимое имущество, приобретенное товарищест­вом, являлось общей долевой собственностью его членов. Но­вый законодательный акт отменил данный запрет. На сего­дняшний день, подобно французским синдикатам, американ­ским ассоциациям кондоминиумов и другим аналогичным объ­единениям, широко распространенным за рубежом, российские товарищества собственников жилья вправе быть субъектами права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в отличие от законодательства ряда зарубежных государств, рос­сийское законодательство подробно не регламентирует проце­дуру принятия решения о приобретении недвижимости товари­ществом. Например, в США такая процедура особенно подроб­но устанавливается по отношению к жилым помещениям, нахо­дящимся в управляемом ассоциацией кондоминиума доме. Ас­социация может приобретать жилье в “своих” домах, во-пер­вых, используя преимущественное право покупки, во-вторых, на торгах от своего имени либо от имени одного или нескольких собственников жилья. В обоих случаях ассоциация распределя­ет выплаченную стоимость, приобретенной квартиры между всеми собственниками и взыскивает ее с них в качестве платежа на коллективные цели пропорционально долям их участия в общем имуществе.

    В отличие от квартир, право собственности на жилые дома (части жилых домов) допускалось при любой социально-эконо­мической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности. Думается, что несмот­ря на то, что гл. 17 ГК РФ до сих пор не введена в действие, анализ норм, находящихся в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и на некоторое другое имущество, обслужи­вающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.

    В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ст. 551 ГК РФ, где регламентируются отноше­ния, связанные с земельным участком при продаже находящей­ся на нем недвижимости.

    Если принять во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, то одновременно с пе­редачей права собственности на жилой дом возможна и переда­ча права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для его использования. При этом можно рассматривать различные варианты.

    Во-первых, если продавец является собственником земель­ного участка, на котором находится продаваемый дом, покупа­телю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.

    Во-вторых, если продавец не является собственником зе­мельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствую­щей частью земельного участка на тех же условиях, что и про­давец дома.

    Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отсту­пление от данного правила впервые появилось с принятием за­конодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” от 4 июля 1991 г. впервые было установлено исключе­ние из общего запрета на приобретение в собственность граж­данами комнат в коммунальных квартирах – “местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... ком­мунальных квартир”.

    Впоследствии Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1991 г. предоставил нанимателям, про­живающим в коммунальной квартире, при освобождении сосед­них комнат, наряду с другими возможностями, возможность при­обрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

    С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта граж­данского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к большим достижениям отече­ственного законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потреб­ности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищ­ной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами – пользователями других жи­лых помещении.

    На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе1. Речь идет о приме­нении права преимущественной покупки комнаты собственни­ками других комнат данной квартиры. В обоснование приводят­ся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По-нашему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользо­вания в многоквартирном доме, которое было рассмотрено выше.

    Понятие жилищного фонда используется для определения той или иной совокупности жилых помещений. С определением жилищного фонда Российской Федерации проблем правового порядка не очень много. Как уже отмечалось выше, существует данное законодателем понятие, в соответствие с которым все жилые помещения, находящиеся на территории России, состав­ляют жилищный фонд Российской Федерации. При этом в жи­лищный фонд не входят, находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

    Намного сложней обстоят дела со структурой общенацио­нального жилищного фонда. В литературе последних лет предла­гались различные основания классификации жилищного фонда.

    После принятия законов Союза ССР и РСФСР “О собствен­ности” одни исследователи продолжали делить жилищные фонды в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР, другие предлагали классифицировать по отнесению к той или иной форме собственности. После принятия Закона РСФСР “О при­ватизации жилищного фонда в РСФСР” от 4 июля 1991 г. и осо­бенно Закона Российской Федерации “Об основах Федеральной жилищной политике” от 24 декабря 1992 г. исследователей клас­сификации по формам собственности стало значительно больше1.

    Нельзя не обратить внимание на то, что Верховный Совет Российской Федерации, принимая Закон РФ “Об основах феде­ральной жилищной политики” 24 декабря 1992 г., разделил жи­лищный фонд на частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд, обществен­ный жилищный фонд, а также жилищный фонд в коллективной собственности. Анализируя данную классификацию, О.К. Тол­стой указывает на то, что здесь не соблюдено единство классификационного основания.2 Соглашаясь с этим, вероятно, следует отметить то обстоятельство, что отступления от классификаци­онных оснований содержались в одном из последних Законов вносивших изменения в прежнюю Конституцию РСФСР (в час­ти определения форм собственности). Закон, лишь спроециро­вал данные положения применительно к жилищному фонду.

    С учетом положений новых Конституции РФ и Гражданско­го кодекса РФ (как первой, так и второй частей), по нашему мнению, жилищный фонд можно разделять по двум признакам:

по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости
от использования.

    По первому, традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы. Такая классификация используются в Конституции РФ (п. 3 ст. 40) и в Гражданском кодексе РФ (ст. 672):

q      частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданами юридическим лицам (за исключением государственных и му­ниципальных предприятий и учреждений). В состав частного жилищного фонда в настоящее время входят жилищный фонд общественных объединений и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

q      государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Российской Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оператив­ном управлении государственных предприятий или учреждений;

q      муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности го­родским и сельским поселением либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муници­пальных предприятий или учреждений.

    В зависимости от использования жилищный фонд Россий­ской Федерации можно разделить на четыре группы: социаль­ный, индивидуальный, коммерческий и специализированный.

    Жилые помещения, предоставляемые органами местного са­моуправления, государственными или муниципальный орга­низациями либо уполномоченными на то органами для прожи­вания по договору социального найма, составляют социальный жилищный фонд.

    Жилые помещения, принадлежащие гражданам, и исполь­зуемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, образуют индивидуальный жилищный фонд.

    Жилые помещения, используемые собственниками (гражда­нами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, можно отне­сти к коммерческому жилищному фонду.

    Жилые помещения, предоставляемые органами местного са­моуправления, государственными, муниципальными или част­ными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях установленных законодательством, составляют спе­циализированный жилищный фонд.

 

1.3.Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение 

 

    При определении субъектов права собственности и иных вещ­ных прав на жилые помещения следует учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретно­го научного осмысления правового положения как самих участ­ников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. Особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как специфи­кой использования жилых помещений, так и тем правом по от­ношению к жилищу, носителями которого эти лица являются.

    Так, граждане – собственники жилых помещений вправе ис­пользовать их и для личного проживания, и для сдачи по догово­ру найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные об­разования, а также юридические лица – только для сдачи по до­говору найма либо аренды. Это объясняется тем, что, как у юри­дического лица, так и публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назна­чению. Так, организации для достижения уставных задач требу­ются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не требуется жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помеще­ния могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности дейст­вует, исходя не из жилищной потребности, а из соображений жи­лищной, кадровой политики или других интересов.

    Некоторые организационно-правовые формы юридических лиц, в соответствии с законом, выступая в гражданском обороте, не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным и муниципальным предпри­ятиям жилые помещения могут принадлежать на праве хозяйст­венного ведения, казенным предприятиям и учреждениям – на праве оперативного управления.

    Следует учитывать то обстоятельство, что у названных юри­дических лиц специальная правоспособность, их жилищный фонд, как правило, предоставляется их сотрудникам по договору социального найма жилого помещения.

    Сложнее обстоит дело с жилищным фондом коммерческих организаций, созданных в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий. Приватизация высветила ряд проблем, связанных с правовым режимом жилищного фонда, на­ходящегося на балансе таких организаций. Законы РФ “О прива­тизации жилищного фонда в Российской федерацию” от 4 июля 1991 г. (ст. 18) и “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992 г. (ч. 1 ст. 9) содержат норму, согласно кото­рой, “при переходе государственных или муниципальных пред­приятий в иную форму собственности... жилищный фонд, нахо­дящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или опера­тивное управление правопреемников этих предприятий, учреж­дений... либо в ведение органов местного самоуправления...”. Следовательно, законодатель предложил два варианта решения судьбы жилищного фонда приватизированных организаций. Принимая во внимание отсутствие экономической заинтересо­ванности органов местного самоуправления в принятии ведомст­венного фонда на свой баланс (его содержание требует больших затрат), приватизационные органы, осуществляя приватизацию, часто выбирают первый вариант. После осуществления привати­зации у значительного числа юридических лиц сложились новые правоотношения по поводу принадлежащего им имущества: коммерческая организация (например, акционерное общество), являющаяся собственником принадлежащего ей имущества, од­новременно выступает носителем права хозяйственного ведения либо оперативного управления по отношению к жилищному фонду. Такое, противоречащее здравому смыслу, совмещение у одного субъекта разнохарактерных вещных прав приводит либо к противоправному включению жилищного фонда в имуществен­ный комплекс приватизированных предприятий, либо к право­мерному закреплению жилищного фонда коммерческой органи­зацией (при этом зачастую ухудшается и удорожается его экс­плуатация).

    Вступившая в силу с 1 января 1995 г. часть первая ГК РФ дает предпосылки для изменения сложившейся ситуации. Нормы ука­занных выше законов теперь применяться не должны, поскольку вступили в противоречие с гл. 19 ГК РФ, где однозначно указы­вается на то, что носителями права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия, а права оперативного управления – казенные предприятия и учре­ждения. Этот вывод подтверждается и содержанием ст. 4 Феде­рального закона “О введении в действие части первой Граждан­ского кодекса Российской Федерации”, согласно которой законо­дательные и иные правовые акты после введения в действие час­ти первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не про­тиворечат нормам этого закона. Кроме того, п. 2 ст. 3 ГК РФ ус­танавливает правило, согласно которому нормы гражданского права, содержащихся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Те хозяйственные общества, которые до сих пор имеют на своем балансе государственный или муниципальный жилищ­ный фонд, по существу содержат его на праве временного поль­зования до осуществления передачи органам местного само­управления в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда.

    Аналогичный вывод можно сделать и по отношению к иму­ществу, не относящемуся к жилищному фонду, но также находя­щемуся на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у коммерческих организаций. Речь идет об объектах гражданского оборота, оказавшихся после приватизации государ­ственного или муниципального предприятия у созданных на их базе организаций на праве хозяйственного ведения или оператив­ное управления. В частности это относится и к так называемым объектам социально-культурного и коммунального назначения (детские сады, дома отдыха, санатории и т.п.).

    Весьма специфическими субъектами права собственности на жилые помещения и иную недвижимость в жилищной сфере яв­ляются такие некоммерческие организации, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также товарищества собст­венников жилья.

    В отношениях, складывающихся при осуществлении гражда­нами правомочий владения, пользования и распоряжения жилы­ми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище. В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом по­мещении, имеют право пользования этим помещением на усло­виях, предусмотренных жилищным законодательством. Новый ГК РФ, закрепив уже сложившиеся отношения, имевшие некото­рое законодательное отражение в ч. 2 ст. 127 жилищного кодекса РСФСР 1983 г., предусмотрел норму, которая, по всей видимо­сти, будет длительное время оставаться предметом острой дис­куссии. Речь идет о норме, согласно которой, переход права соб­ственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не явля­ется основанием для прекращения права пользования жилым по­мещением членами семьи прежнего собственника. Кроме того, члены семьи собственника жилого помещения продолжают само­стоятельно осуществлять право пользования занимаемым поме­щением, что свидетельствует об установлении для членов семьи собственника абсолютного – вещного права, которому соответст­вует обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав. Развивая данное положение. Гражданский кодекс Российской Федерации в п. 3 ст. 292 указывает на то, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц, либо собственника жилого помещения, пользователи могут требовать устранения нарушений их прав.

    Неизвестное в таком виде как зарубежной, так и, до недавнего времени, отечественной правовой системе рассматриваемое пра­во, по выражению Е.А. Суханова, “как бы “обременяет” такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами”1. Нельзя не обратить внимание на то, что ст. 216, перечисляющая вещные права, не содержит такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника
жилья. Вме­сте с тем данная норма не предлагает исчерпывающего перечня вещных прав. При этом право членов семьи собственника жилья подпадает под признаки вещного права, изложенные в п. 3 и 4 ст. 216 (право следования и абсолютная защита).

    Причина введения нового вещного права именно в таком ви­де, полагаем, состоит из трех взаимосвязанных аспектов: соци­ального, экономического и ценового.

    С раскрепощением отношений собственности в жилищной сфере появились не урегулированные правом отношения между гражданином – собственником жилого помещения и проживаю­щими с ним гражданами не на основе договора, а на основе лич­ных отношений. Такое проживание в подавляющем большинстве случаев не влечет за собой никаких особых правовых проблем, однако при разрыве либо “порче” личных отношений отсутствие правового регулирования может вызвать весьма отрицательные последствия. Причем в рассматриваемом случае последствия мо­гут привести к потере единственного жилища.

    Нельзя не отметить тот факт, что при разработке первой части ГК РФ существовали две взаимоисключающие друг друга пози­ции по вопросу о правовом положении членов семьи собственни­ков жилья.

    Первая точка зрения – “абсолютивистская”, заключалась в том, что права собственника не должны зависеть от наличия или отсутствия членов семьи собственника. Напротив, права членов семьи должны быть поставлены в полную зависимость от собст­венника жилого помещения.

    Представители второй точки зрения – “социальной” высказы­вались за учет интересов лиц, совместно проживающих с собст­венником. Более того, предлагалось сохранение их прав даже при отчуждении собственником жилого помещения.

    Как следует из части первой ГК РФ, законодатель воспринял вторую точку зрения: член семьи собственника жилого помеще­ния имеет самостоятельное право на жилище со всеми вытекаю­щими последствиями. Видимо, ЖК РФ должен развить указанные отношения, поскольку ГК РФ прямо указывает на жилищное за­конодательство, основным актом которого должен стать новый жилищный кодекс Российской Федерации.

    Для анализа отношений, закрепленных в ст. 292 ГК РФ, сле­дует определить круг субъектов данного права, которые в ука­занной норме обозначены достаточно широко и именуются “чле­нами семьи собственника жилого помещения”. Жилищное законо­дательство к членам семьи собственника относит супруга собст­венника, их детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспо­собные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, мо­гут быть признаны членами семьи собственника, если они прожи­вают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

    По-нашему мнению, данных субъектов условно можно разде­лить на четыре группы лиц.

    Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

    Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого поме­щения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи.

    В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого поме­щения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилище, права соб­ственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

    В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жи­лого помещения, т.е. граждане, проживающие в жилом помеще­нии, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение принадлежащего ему ранее данного жилья.

    Необходимо подчеркнуть, что члены семьи собственника жи­лого помещения, проживающие совместно с ним, вправе в соот­ветствии со ст. 127 ЖК РСФСР, пользоваться помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено другое. Право пользования также сохраняется и в случае прекращения се­мейных отношений с собственником жилого помещения.

    Представляется, что в новом Жилищном кодексе Российской Федерации права членов семьи собственника должны получить достаточно подробное урегулирование с тем, чтобы была воз­можной и защита при одновременной защите прав и интересов собственника.

    В первую очередь, исходя из приведенной классификации лиц, обозначенных в ст. 292 ГК РФ, в ЖК РФ, видимо, следует определить объем прав и обязанностей членов семьи собственни­ка жилого помещения (в узком смысле). Наряду с положениями, закрепленными 6 июля 1991 г.1 в действующем сегодня ЖК РСФСР, о равном пользовании помещением, следует установить, что собственник и совершеннолетние члены семьи собственника несут солидарную имущественную ответственность по обяза­тельствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

    Права и обязанности бывших членов семьи собственника жи­лого помещения, вероятно, должны определяться аналогично правам и обязанностям членов семьи собственника. Наверное, не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища. В связи с этим действующий ЖК РСФСР в ч. 2 ст. 127 ука­зывает на то, что к отношениям пользования жилыми помеще­ниями между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные статьями, регу­лирующими отношения по найму жилых помещений в жилище, принадлежащем гражданам на праве собственности. Однако, на практике данная норма, как правило, не работает, поскольку поч­ти невозможно принудить стороны (собственника и бывших чле­нов его семьи) к заключению договора найма. Объясняется это в значительной степени и тем, что в законе отсутствуют четкие указания на существенные условия данного договора. Речь идет о сроке, оплате, размерах предоставляемой для проживания пло­щади, других условиях и, конечно же, ответственности за препят­ствия к заключению договора, как со стороны собственника, таки со стороны бывших членов его семьи. По нашему мнению, все эти обстоятельства должны быть четко и однозначно урегулиро­ваны в новом Жилищном кодексе Российской Федерации.

    По отношению к членам семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и к бывшим членам семьи бывшего собст­венника, по нашему мнению, в ЖК РФ следует предусмотреть, положение, согласно которому отчуждение собственником жило­го помещения, где проживают бывшие члены его семьи, было бы возможно только при предварительном заключении между ними договора найма жилого помещения и собственником на условиях, обычных для данной местности. При этом срок указанного дого­вора, думается, не может быть менее трех лет, а если у бывших членов семьи собственника жилого помещения имеются несо­вершеннолетние дети, то до достижения ими совершеннолетия. Если законодатель найдет возможным принять предлагаемую правовую конструкцию, то, с одной стороны, такой договор бу­дет безусловно сохранять силу при смене собственника, а, с дру­гой, лицо, приобретающее жилое помещение, будет иметь ясную картину по поводу имущества, переходящего к нему в собствен­ность, о количестве и качестве обременении, следующих за ним (имуществом). Безусловно, в таком случае права бывших членов семьи собственника жилья не будут являться вещными. Их пра­вовая природа будет основываться на обязательстве, вытекающем из договора найма жилого помещения, а правовое положение таких лиц будет опираться уже не на ст. 292 ГК РФ, а на гл. 35 ГК РФ и соответствующие ей нормы жилищного законодательства.

    Характеристика правового положения граждан, являющихся субъектами такого вещного права, как право члена семьи собст­венника жилого помещения, будет неполной, если обойти вни­манием права недееспособных лиц. Причем, что касается ис­пользования жилища, то такие лица пользуются жилым поме­щением наравне с собственником и другими членами семьи собственника. В случае ущемления прав недееспособных по использованию жилья их права защищают законные представи­тели (родители, усыновители, опекуны или попечители).

    В целях защиты прав и законных интересов недееспособных граждан объективно необходимы дополнительные требования при отчуждении жилого помещения, в котором в качестве чле­нов семьи проживают такие граждане, поскольку интересы не­дееспособных переплетаются с интересами собственника и чле­нов семьи собственника, связанными с отчуждением жилого помещения. В такой ситуации может возникнуть конфликт ин­тересов; вероятность такого конфликта более велика, если за­конным представителем и отчуждателем выступает одно лицо. Такое положение дел может повлечь ущемление прав недееспо­собных членов семьи собственника. Очевидно, что устранением подобных “накладок” должны заниматься органы опеки и попечительства.

    Законодатель выделяет права несовершеннолетних членов семьи собственника жилья при отчуждении собственником жи­лого помещения. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчужде­ние жилого помещения, в котором проживают несовершенно­летние члены семьи собственника, допускается только с согла­сия органа опеки и попечительства. До принятия нового ГК РФ данное правило действовало только по отношению к приватизи­рованным жилым помещениям. Вместе с тем в законе не преду­сматривается защита соответствующего права граждан, при­знанных недееспособными либо частично недееспособными (вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотиче­скими веществами, поставивших семью в тяжелое материальное положение).

    Отсутствие в законе упоминания о правах членов семьи соб­ственника жилья, признанных недееспособными, фактически и юридически означает, что их права защищены не достаточным образом. Данное обстоятельство противоречит не только прин­ципу социальной справедливости и здравому смыслу, но и в значительной степени Конституции РФ, предусматривающей охрану государством прав и свобод человека и гражданина, в том числе и признанного недееспособным. Надлежащая защита таких лиц возможна лишь при введении соответствующих норм в акты гражданского или жилищного законодательства.

Выводы.

1.    Вопрос о пределах реализации и ограничениях права собственности на жилые помещения в отече­ственной юридической литературе еще не получил должного ос­вещения. Отмечая важность и плодотворность анализа регламен­тации рамок, в которых собственник осуществлял свои права, действовавших в былые времена, необходимо отметить, что в настоящий момент этот вопрос требует дальнейшего изучения и конкретизации с целью осуществления адекватной действующе­му законодательству правоприменительной деятельности и раз­вития законодательства, регулирующего пределы осуществления и ограничения права собственности.

2.    В зависимости от использования жилищный фонд Россий­ской Федерации можно разделить на четыре группы: социаль­ный, индивидуальный, коммерческий и специализированный. Жилые помещения, предоставляемые органами местного са­моуправления, государственными или муниципальный орга­низациями либо уполномоченными на то органами для прожи­вания по договору социального найма, составляют социальный жилищный фонд. Жилые помещения, принадлежащие гражданам, и исполь­зуемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, образуют индивидуальный жилищный фонд. Жилые помещения, используемые собственниками (гражда­нами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, можно отне­сти к коммерческому жилищному фонду. Жилые помещения, предоставляемые органами местного са­моуправления, государственными, муниципальными или част­ными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях установленных законодательством, составляют спе­циализированный жилищный фонд.

3.    Субъектами прав собственности на жилье выступают граждане, государственные и муниципальные образования, а также юридические лица. Граждане – собственники жилых помещений вправе ис­пользовать их и для личного проживания, и для сдачи по догово­ру найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные об­разования, а также юридические лица – только для сдачи по до­говору найма либо аренды.