За помощью обращайтесь в группу https://vk.com/pravostudentshop
«Решаю задачи по праву на studentshop.ru»
Опыт решения задач по юриспруденции более 20 лет!
Магазин контрольных, курсовых и дипломных работ |
За помощью обращайтесь в группу https://vk.com/pravostudentshop
«Решаю задачи по праву на studentshop.ru»
Опыт решения задач по юриспруденции более 20 лет!
1.1.Пределы осуществления и ограничения права собственности на
жилые помещения
Предыдущие отечественные кодификации гражданского законодательства не предусматривали специальных глав, посвященных праву собственности на такой объект, как жилые помещения. Объяснить это можно различными причинами. Однако главная, на наш взгляд, состоит в том, что до недавнего времени основная часть жилищного фонда России находилась в государственной собственности. Жилые помещения этого фонда сдавались в наем, а отношения, складывающиеся в связи с этим, регламентировались – первоначально главой в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г.1, а затем Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.2 и ЖК РСФСР 1983 г.3 По мере осуществления экономических преобразований в стране, в частности, бесплатной приватизации жилищного фонда, а также наделения правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, выплативших паевые взносы, многие российские граждане стали собственниками жилья. Жилые помещения все чаще начали выступать объектами имущественного оборота, и новые отношения потребовали адекватного правового регулирования и теоретического осмысления.
Одним из важнейших средств правового регулирования отношений собственности на жилые помещения является установление пределов осуществления и ограничения права собственности.
Вопрос о пределах осуществления и ограничения права собственности,
как на движимое, так и на недвижимое имущество, постоянно привлекал и привлекает внимание и законодателя, и ученых. Неоднозначность правовых норм и различие в подходах к их анализу обуславливаются зачастую политическими, экономическими и правовыми факторами. Однако установление и применение пределов и ограничений в праве отмечены практически во все времена и в различных государствах. Известный русский философ С.Л. Франк, анализируя гражданское общество и смысл собственности, писал о том, что собственность, будучи по своему внутреннему качественному содержанию неограниченным, полным, свободным властвованием человека над определенной сферой материальных благ, по своему размеру, так сказать, в количественном отношении отнюдь не абсолютна и не безгранична. Она ограничена интересами общественного целого, задачами наиболее плодотворного сотрудничества; государство имеет право и обязанность его регулировать, объективное право нормирует его и может ставить ему известные пределы и налагать на собственника определенные обязанности1.
Одними из первых нормативных актов, устанавливающих пределы осуществления и ограничения права собственности на недвижимое имущество, были законы ХII таблиц античного Рима2.
Исследователей Римского частного права отмечали двойственную природу пределов осуществления права собственности на недвижимое имущество. Так, Г.Ф. Пухта указывал на то, что, с одной стороны, собственник не должен совершать определенных действий в отношении своего имущества, а, с другой стороны, должен терпеть совершение действий в отношении своего имущества3.
М. Бартошек объяснял двойственность пределов, во-первых, интересами общества, причинами нравственного, религиозного, санитарного и транспортного характера, во-вторых, частноправовыми основаниями, особенно связанными с так называемым соседским правом1.
Действовавшее в России до октября 1917 г. гражданское законодательство, устанавливая пределы осуществления и ограничения права собственности в отношении недвижимости, в некоторой степени затрагивало и права на жилые помещения (в основном при регламентации правового положения строений). Так, ст. 445 Гражданских законов предусматривала возможность одного собственника жилого дома требовать от другого, имеющего рядом (по соседству) жилой дом, не “пристраивать кухни или печи к стене его дома, не лить воды и не сметать сора на дом или двор, не делать ската кровли своей на двор его”, а в ст. 446 указывалось на запрет “закладывать соседские окна или заслонять их другим зданием”.2
Комментируя данные нормы, К.П. Победоносцев еще в конце ХIХ в. указывал на то, что с умножением городского населения соседское право как ограничитель приобрело огромную ценность, поскольку без него строители старались вознаградить себя за тесноту площадей, на которых строился дом, за счет площадей уже выстроенных домов.
Исследователи русского гражданского права, как правило, отождествляя понятия “пределы” и “ограничения” права собственности, давали различную классификацию пределов (ограничений) права собственности на недвижимое имущество.
Законодательство зарубежных государств ХIХ в. также устанавливало определенные пределы осуществления и ограничения права собственности. Прежде всего это касалось недвижимого имущества, в том числе и жилья. Как отмечал М.И. Калугин, развитие городов сопровождалось разработкой специального нормативного регулирования вопросов отвода земельных участков для строительства, закреплением в
законодательных актах определенных технико-экономических требований к сооружаемым постройкам, ограничением прав владельцев недвижимости по отношениям к нанимателям жилых и торговых помещений1.
Наиболее ярко тенденция в установлении пределов осуществления прав собственников недвижимого имущества проявилась в Великобритании. Важным шагом в реформировании жилищных отношений стали принятые в 1848–1851 гг. законы об охране общественного здоровья, о благоустройстве жилых домов и о домах, сдаваемых под квартиры. Целью этих законодательных актов являлись, с одной стороны, установление пределов, вызванных определением единых санитарно-гигиенических и технических норм для строителей домов и их жильцов, а с другой –установление пределов, обусловленных возможностью городских органов власти строить новое либо приобретать возведенное жилье за счет городских налогов для предоставления его бездомным гражданам. В 1875 г. законодательные акты, касающиеся охраны здоровья населения, были объединены в закон о здравоохранении, который содержал разделы о жилищной и строительной полиции. Данный закон предоставлял возможность органам городской власти устанавливать обязательные правила о ширине новых улиц, вентиляции, канализации, крышах и т.д.
Таким образом, английская государственная жилищная политика ХIХ в. существенно потеснила сложившуюся к тому времени традицию строительства жилых домов по усмотрению собственников. Однако парламент не стал останавливаться на названных мерах по упорядочению жилищных отношений. В период с 1866 по 1890 год были приняты законодательные акты, известные как законы Торренса (по имени одного из авторов). Законы предписывали ряд крупных преобразований, среди которых следует выделить пределы осуществления права собственности на жилые помещения:
q во-первых, ремонт за счет собственников домов и жилых массивов, опасных для общественного здоровья (законы о жилищах ремесленников и рабочих 1866, 1868 г.);
q во-вторых, установление возможности местным органам самоуправления принудительно скупать для последующего сноса жилые дома, не отвечающие элементарным санитарным требованиям (закон об улучшении жилищ ремесленников и рабочих 1875 г.);
q в-третьих, прокладку новых улиц, разбивку парков и скверов (закон об огораживании улиц 1845 г.)1.
Современное зарубежное законодательство принуждает собственников к выполнению так называемой социальной функции, т.е. общественной миссии по рациональному, в интересах всего общества, использованию собственности. Эти положения имеют цель воспрепятствовать произвольному, “непродуктивному” обращено собственников с принадлежащим им имуществом.
Право свободного использования имущества и распоряжения сейчас, как отмечают японские исследователи гражданского права С. Вагацума и Т. Ариидзуми, в настоящий момент имеет не более чем историческое значение2.
Аналогичного мнения придерживались и участники проходившей в 1983 г. под девизом “Кончина свободного феода” конференции Англо-американского института права недвижимости. Исключительная неограниченная собственность сегодня – это скорее теоретическая схема, вызывающая академический интерес, чем реально существующий правовой титул. По мнению участников конференции, распад титула свободного феода про исходит под воздействием ряда факторов, в частности аренды земли, продажи отдельных правомочий, выделения прав на землю, на воздушное пространство, а также ограничений со стороны
государства путем установления налогов на недвижимость, экспроприации прав собственности и др1.
Анализируя пределы осуществления и ограничения права собственности в отечественном гражданско-правовом регулировании условно можно выделить три периода. Первый период – до октября 1917 г. Второй – “советский” – октябрь 1917 – начало 90-х гг. Третий период – с начала 90-х гг. до настоящего времени.
Подробнее остановимся на особенностях советского периода. В законодательстве и юридической литературе этого периода вопросам установления пределов права собственности уделялось значительное внимание2.
Советское законодательство устанавливало потребительское назначение имущества, находящегося в личной собственности граждан, и прямо запрещало извлекать доходы, не относящиеся к трудовым (ст. 13 Конституции Союза ССР 1977 г., ст. 13 Конституции РСФСР 1978 г., ст. 111 ГК РСФСР 1964 г.). Земля принадлежала только государству. Исключительность права государственной собственности на землю была закреплена в Основных законах как Союза ССР, так и всех его республик (например: ст. 11 Конституции Союза ССР и ст. 11 Конституции РСФСР).
Законодательство не допускало “использование имущества для частной хозяйственной деятельности, систематического извлечения нетрудовых доходов”. В полной мере вышеизложенное касалось и жилых помещений. Так, название Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 26 июля 1962 г. “О безвозмездном изъятии домов, дач и других строений, возведенных или приобретенных гражданами на нетрудовые доходы” говорит само за себя3 .
Одним из самых последних нормативных актов, касающихся данного вопроса, было постановление Совета Министров РСФСР от 22 июля 1986 г. “О мерах по усилению борьбы с нетрудовыми доходами”, которым перед органами государственного управления прямо ставилась задача по усилению контроля за использованием гражданами жилых домов и помещений, исходя из того, что они не могут использоваться для личной наживы и в других корыстных целях1.
Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал ответственность за использование жилого дома для получения нетрудовых доходов: такой жилой дом подлежал безвозмездному изъятию в фонд местного Совета народных депутатов.
В работах этого периода, посвященных пределам осуществления и ограничения права собственности, авторы, исходя из действовавших законодательных актов, как правило, обосновывали необходимость изъятия доходов, полученных собственником в результате использования принадлежащего ему имущества без приложения своего труда2.
Помимо запрета извлечения “нетрудовых доходов” советское законодательство устанавливало пределы количества и размеров жилья, находящегося в собственности одного гражданина. Так, ст. 106 ГК РСФСР указывала на то, что у гражданина или совместно проживающих супругов на праве собственности мог находиться только один жилой дом (или его часть). Кроме того, названная статья устанавливала предельный размер жилого дома (или его части), принадлежащего гражданину на праве личной собственности: жилая площадь дома не должна была превышать шестидесяти квадратных метров (исключение могло быть сделано только для некоторых категорий граждан, с разрешения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов). Указанные ограничения
не имели под собой никаких, кроме идеологических, оснований, и по выражению Е.А. Суханова, “были крайне не эффективны и даже вредны для общества”1.
С началом экономических преобразований в стране законодательство, регулирующее отношения собственности, предусмотрело значительное сокращение экономически необоснованных пределов осуществления права собственности. Законы “О собственности в СССР”, “О собственности в РСФСР” раздвинули возможности осуществления права собственности. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации, развивая и упорядочивая нормы, содержащиеся в названных законах, установил право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения. имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209).
В настоящее время лицо может использовать принадлежащее ему имущество как для удовлетворения своих потребностей, таки для осуществления предпринимательской деятельности. Вследствие этого, как верно отмечает Г. Толстой, “в настоящее время, нетрудовые доходы как правовая категория сходят на нет”2.
Кроме того, за исключением имущества, изъятого из гражданского оборота, сняты количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан (ст. 213 ГК РФ и ст. 6 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”). Вместе с тем, снятие неоправданных пределов осуществления права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По мысли Г.Ф. Шершеневича, “осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества”.1
Необходимо признать, что вопрос о пределах реализации и ограничениях права собственности на жилые помещения в отечественной юридической литературе еще не получил должного освещения. Отмечая важность и плодотворность анализа регламентации рамок, в которых собственник осуществлял свои права, действовавших в былые времена, необходимо отметить, что в настоящий момент этот вопрос требует дальнейшего изучения и конкретизации с целью осуществления адекватной действующему законодательству правоприменительной деятельности и развития законодательства, регулирующего пределы осуществления и ограничения права собственности.
Анализ сущности пределов и ограничений права собственности на жилище показал различие этих двух категорий. Между тем в литературе часто можно встретить смещение этих понятий, тогда как они не равнозначны. Безусловно, оба понятия предполагают определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что говоря о пределах, законодатель указывает только на закон. Рассматривал ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника и субъекта, вступающего с ним в соглашение, или к воле судебных органов. Исходя из этого, можно сделать следующие выводы.
Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воле субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права собственности объективны, постольку ограничения права собственности также возможны только в этих пределах.
Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права собственности, а ограничения – частными.
Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:
q во-первых, законодательные – пределы, установленные федеральными законодательными актами;
q во-вторых, судебные – ограничения, вызванные оспоримостью права собственности на жилье;
q в-третьих, договорные – ограничения, обусловленные соглашением сторон.
Спектр законодательных пределов осуществления права собственности на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права собственности, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обуславливающие права собственников жилых помещений.
Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.
К пределам осуществления прав собственников, недвижимого имущества следует отнести пределы, касающиеся осуществления прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков, исходя из состава земель и целей получения их в пользования.
Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав собственниками жилых помещений. Российский законодатель при установлении пределов осуществления права собственности в отношении любого имущества руководствуется принципом “можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов”.
Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения. Как следует из ст. 209 ГК РФ ст. 3 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц, т.е. пределы обуславливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.
К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья. Все жилые помещения, независимо от фондовой принадлежности и Оснований владения и пользования, имеют исключительно целевое назначение. В соответствии со ст. 288 ГКРФ жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения на основании договора могут сдаваться их собственниками для проживания в них других граждан. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Похожая норма содержится в ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР, согласно этой норме жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений для нужд промышленного характера запрещается.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения Собственника с выплатой ему вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
К пределам осуществления права собственности на жилище следует также отнести необходимость надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм и т.п., обязательных для нормальной эксплуатации как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в доме. Например, собственник жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов переустраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры, применяемой к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, допускающему его разрушение, та же ст. 293 ГК РФ предусматривает прекращение права собственности.
Судебные ограничения права собственности на жилье возникают в случаях оспоримости права собственности на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора купли-продажи, мены, дарения, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.
Договорные стеснения права собственности на жилые помещения, возможны, и когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма жилья и некоторых других.
По общему правилу, установленному нормами гражданского законодательства, передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Изъятия из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором об ипотеке может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением либо совершать некоторые акты распоряжения (допустим, не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).
Ограничение права собственности возможно и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного §4 гл. 33 ГК РФ. Согласно такому договору, собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
1.2. Объекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение
Характерные черты, облик любого субъективного права определяются, как известно, в первую очередь его содержанием – теми правомочиями, которые принадлежат обладателю данного права. Однако полное представление о соответствующем субъективном праве можно составить лишь в результате исследования и других его элементов, в том числе объектов. Это положение находит убедительное подтверждение на примере субъективного права собственности на жилое помещение, которое в современных условиях приобретает все большее значение.
В соответствии с девствующим гражданским и жилищным законодательством, жилые помещения как объекты права собственности и других правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом, согласно ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР, расположенные на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения, находящиеся в других строениях, образуют жилищный фонд Российской Федерации.
По своей сути жилые помещения относятся к сложным вещам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Из данного положения по существу следует вывод о том, что отношения собственности в многоквартирных домах более многообразны, чем в обычных жилых домах, поскольку объектом права в многоквартирных домах выступают не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе и недвижимые.
Отношения общей собственности в многоквартирных домах можно рассматривать с различной степенью детализации, располагая их на различных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум или более лицам на праве общей собственности. При этом возможна как долевая, так и совместная собственность на жилье. Эти отношения общей собственности условно можно назвать внутренними, поскольку они складываются между собственниками одного объекта (квартира либо изолированные комнаты). Отношения общей собственности на лестницы, лифты, подвалы, коридоры и другие объекты общего пользования, складывающиеся между собственниками одного жилого помещения, с одной стороны, и другими собственниками недвижимости в жилищной сфере, с другой стороны, условно можно назвать внешними отношениями общей собственности в многоквартирном доме, т.е. отношениями между собственниками квартир в одном многоквартирном доме по поводу объектов общего пользования.
Объединение имущества, не относящегося к жилью в многоквартирных домах, но находящегося в собственности различных лиц, происходит не по воле субъекта, а в силу предусмотренных законом юридических фактов. Точнее говоря, общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение, у него возникает право общей собственности на общее имущество. Возникает такое право в силу закона, независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, он одновременно вступает в отношения общей собственности.
Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но расположенном в многоквартирном доме и находящимся в общей собственности, осуществляется, традиционно, по соглашению всех собственников многоквартирного дома и иной недвижимости в жилищной сфере, а при его отсутствии – в порядке, устанавливаемом судом. Одним из способов достижения соглашения между собственниками всех жилых помещений одного многоквартирного дома может быть организация товарищества собственников жилья. В случае создания объединения собственников некоторая часть правомочий по отношению к доле в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого его члена “делегируется” юридическому лицу. Речь идет об управлении общим имуществом, о предоставлении его в пользование третьим лицам и некоторых других правах, предусмотренных Федеральным законом “О товариществах собственников жилья”. При этом следует иметь в виду, что такое делегирование не влияет на положение собственника по отношению к жилому помещению – сам собственник жилища не лишается права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением.
Часть установленных ГК РФ общих правил о распоряжении долей в праве общей собственности в данном случае на объекты общего пользования не распространяются. Разработка этой проблемы, не получившей освещения в юридической литературе, может принести важные практические результаты.
Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу, остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.
В случае перехода права собственности на жилое помещение(квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.
Во-вторых, участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. данное правило к многоквартирному дому применено быть не может, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жилых помещений, согласно ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому всегда следует судьбе главных вещей – квартирам. При этом, поскольку принадлежность обслуживает сразу несколько главных вещей, следование осуществляется в долях в праве общей собственности на принадлежность.
Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах является видом долевой собственности. Ее характерные признаки:
q первый – отсутствие возможности выдела долей в натуре;
q второй – невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения;
q из признаков вытекает третий признак: доля не может существовать самостоятельно, она – составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения.
По нашему мнению, данная конструкция долевой собственности должна применяться и к объектам общего пользования квартир и жилых домов, если комнаты в них принадлежат разным субъектам. Более того, применительно к квартирам возникает право такой долевой собственности по отношению к объектам общего пользования квартир и по отношению к объектам общего пользования многоквартирных домов.
На наш взгляд, применение долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах (товариществах) по отношению к объектам общего пользования (общим земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и Федеральным законом “О товариществах собственников жилья” по аналогии.
Нормативные акты, регулирующие отношения собственности в многоквартирных домах, указывают разный перечень имущества, находящегося в общей собственности собственников жилья. Согласно Закону РФ “Об основах федеральной жилищной политики” в общей собственности находятся лестничные клетки, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. ГК РФ указывает на несущие конструкции дома, а также на механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. № 227511, а затем и Федеральный закон “О товариществах собственников жилья” более подробно перечисляют объекты, которые находятся в общей долевой собственности собственников жилья. Однако этот перечень остается далеко не исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему только в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения.
Как и в ГК РФ, в Федеральном законе “О товариществах собственников жилья” указывается на возникновение общей долевой собственности у собственников жилых помещений на объекты общего пользования многоквартирного дома. Между тем, первоначально Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” говорил об использовании обоих видов общей собственности – долевой и совместной. Однако по отношению к недвижимости наиболее эффективной является конструкция общей долевой собственности, находящейся в многоквартирных домах, которая и закреплена в ГК РФ. С вступлением в действие Федерального закона “О
внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” от 19 марта 1997 г. утратила силу содержащаяся в ст. 8 ссылка на общую совместную собственность. Однако следует иметь в виду, что правовой возможности образования общей совместной собственности у собственников жилья в многоквартирном доме на объекты общего пользования не было с принятия первой части ГК РФ, поскольку кодекс допускает возможность существования совместной собственности только в двух случаях: когда субъектами выступают супруги либо члены крестьянского (фермерского) хозяйства. Этот вывод опирается на содержание ст. 4 Федерального закона О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” от 21 октября 1994 г., согласно которой законы и иные правовые акты Российской Федерации после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам кодекса. Кроме того, п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает, что “нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу”. Следовательно, рассматриваемый вопрос должен решаться в соответствии с новым ГК РФ, Федеральным законом “О товариществах собственников жилья”, а также отредактированной ст. 8 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”.
Необходимо отметить, что конструкция общей долевой собственности на недвижимость, находящуюся в многоквартирных домах, более приемлема и с практической точки зрения. Это видно из следующего.
С одной стороны, совместная собственность, кроме всего прочего, характеризуется незаменимостью ее участников. Таким образом, при этом виде общей собственности какие-либо отчуждения были бы весьма затруднительно, поскольку необходимо было бы вначале определить долю на объекты общего пользования в доме, затем произвести отчуждение (например, продажу) жилого помещения вместе с частью мест общего пользования, а затем новому собственнику пришлось бы вновь становиться участником общей совместной собственности путем объединения своей части объектов общего пользования с другими частями.
С другой стороны, распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо оттого, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Критерием определения доли в общей долевой собственности является площадь недвижимости, находящаяся в собственности. Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не установлено договором.
По общему правилу владение и пользование указанными объектами может быть только общим. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников жилья в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственников часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома или внеквартирное инженерное оборудование.
До введения в действие Федерального закона “О товариществах собственников жилья” временное положение прямо запрещало товариществу иметь на праве собственности недвижимость; все недвижимое имущество, приобретенное товариществом, являлось общей долевой собственностью его членов. Новый законодательный акт отменил данный запрет. На сегодняшний день, подобно французским синдикатам, американским ассоциациям кондоминиумов и другим аналогичным объединениям, широко распространенным за рубежом, российские товарищества собственников жилья вправе быть субъектами права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в отличие от законодательства ряда зарубежных государств, российское законодательство подробно не регламентирует процедуру принятия решения о приобретении недвижимости товариществом. Например, в США такая процедура особенно подробно устанавливается по отношению к жилым помещениям, находящимся в управляемом ассоциацией кондоминиума доме. Ассоциация может приобретать жилье в “своих” домах, во-первых, используя преимущественное право покупки, во-вторых, на торгах от своего имени либо от имени одного или нескольких собственников жилья. В обоих случаях ассоциация распределяет выплаченную стоимость, приобретенной квартиры между всеми собственниками и взыскивает ее с них в качестве платежа на коллективные цели пропорционально долям их участия в общем имуществе.
В отличие от квартир, право собственности на жилые дома (части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности. Думается, что несмотря на то, что гл. 17 ГК РФ до сих пор не введена в действие, анализ норм, находящихся в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и на некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.
В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ст. 551 ГК РФ, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.
Если принять во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, то одновременно с передачей права собственности на жилой дом возможна и передача права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для его использования. При этом можно рассматривать различные варианты.
Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на соответствующий земельный участок.
Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.
Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” от 4 июля 1991 г. впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах – “местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир”.
Впоследствии Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1991 г. предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат, наряду с другими возможностями, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.
С принятием части второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к большим достижениям отечественного законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами – пользователями других жилых помещении.
На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе1. Речь идет о применении права преимущественной покупки комнаты собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По-нашему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, которое было рассмотрено выше.
Понятие жилищного фонда используется для определения той или иной совокупности жилых помещений. С определением жилищного фонда Российской Федерации проблем правового порядка не очень много. Как уже отмечалось выше, существует данное законодателем понятие, в соответствие с которым все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд Российской Федерации. При этом в жилищный фонд не входят, находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
Намного сложней обстоят дела со структурой общенационального жилищного фонда. В литературе последних лет предлагались различные основания классификации жилищного фонда.
После принятия законов Союза ССР и РСФСР “О собственности” одни исследователи продолжали делить жилищные фонды в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР, другие предлагали классифицировать по отнесению к той или иной форме собственности. После принятия Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” от 4 июля 1991 г. и особенно Закона Российской Федерации “Об основах Федеральной жилищной политике” от 24 декабря 1992 г. исследователей классификации по формам собственности стало значительно больше1.
Нельзя не обратить внимание на то, что Верховный Совет Российской Федерации, принимая Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” 24 декабря 1992 г., разделил жилищный фонд на частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд, общественный жилищный фонд, а также жилищный фонд в коллективной собственности. Анализируя данную классификацию, О.К. Толстой указывает на то, что здесь не соблюдено единство классификационного основания.2 Соглашаясь с этим, вероятно, следует отметить то обстоятельство, что отступления от классификационных оснований содержались в одном из последних Законов вносивших изменения в прежнюю Конституцию РСФСР (в части определения форм собственности). Закон, лишь спроецировал данные положения применительно к жилищному фонду.
С учетом положений новых Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ (как первой, так и второй частей), по нашему мнению, жилищный фонд можно разделять по двум признакам:
по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости
от использования.
По первому, традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три группы. Такая классификация используются в Конституции РФ (п. 3 ст. 40) и в Гражданском кодексе РФ (ст. 672):
q частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданами юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных предприятий и учреждений). В состав частного жилищного фонда в настоящее время входят жилищный фонд общественных объединений и жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
q государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Российской Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений;
q муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселением либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.
В зависимости от использования жилищный фонд Российской Федерации можно разделить на четыре группы: социальный, индивидуальный, коммерческий и специализированный.
Жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальный организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального найма, составляют социальный жилищный фонд.
Жилые помещения, принадлежащие гражданам, и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, образуют индивидуальный жилищный фонд.
Жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, можно отнести к коммерческому жилищному фонду.
Жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными, муниципальными или частными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях установленных законодательством, составляют специализированный жилищный фонд.
1.3.Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение
При определении субъектов права собственности и иных вещных прав на жилые помещения следует учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретного научного осмысления правового положения как самих участников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. Особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как спецификой использования жилых помещений, так и тем правом по отношению к жилищу, носителями которого эти лица являются.
Так, граждане – собственники жилых помещений вправе использовать их и для личного проживания, и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица – только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что, как у юридического лица, так и публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не требуется жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности действует, исходя не из жилищной потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов.
Некоторые организационно-правовые формы юридических лиц, в соответствии с законом, выступая в гражданском обороте, не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным и муниципальным предприятиям жилые помещения могут принадлежать на праве хозяйственного ведения, казенным предприятиям и учреждениям – на праве оперативного управления.
Следует учитывать то обстоятельство, что у названных юридических лиц специальная правоспособность, их жилищный фонд, как правило, предоставляется их сотрудникам по договору социального найма жилого помещения.
Сложнее обстоит дело с жилищным фондом коммерческих организаций, созданных в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий. Приватизация высветила ряд проблем, связанных с правовым режимом жилищного фонда, находящегося на балансе таких организаций. Законы РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской федерацию” от 4 июля 1991 г. (ст. 18) и “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992 г. (ч. 1 ст. 9) содержат норму, согласно которой, “при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности... жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений... либо в ведение органов местного самоуправления...”. Следовательно, законодатель предложил два варианта решения судьбы жилищного фонда приватизированных организаций. Принимая во внимание отсутствие экономической заинтересованности органов местного самоуправления в принятии ведомственного фонда на свой баланс (его содержание требует больших затрат), приватизационные органы, осуществляя приватизацию, часто выбирают первый вариант. После осуществления приватизации у значительного числа юридических лиц сложились новые правоотношения по поводу принадлежащего им имущества: коммерческая организация (например, акционерное общество), являющаяся собственником принадлежащего ей имущества, одновременно выступает носителем права хозяйственного ведения либо оперативного управления по отношению к жилищному фонду. Такое, противоречащее здравому смыслу, совмещение у одного субъекта разнохарактерных вещных прав приводит либо к противоправному включению жилищного фонда в имущественный комплекс приватизированных предприятий, либо к правомерному закреплению жилищного фонда коммерческой организацией (при этом зачастую ухудшается и удорожается его эксплуатация).
Вступившая в силу с 1 января 1995 г. часть первая ГК РФ дает предпосылки для изменения сложившейся ситуации. Нормы указанных выше законов теперь применяться не должны, поскольку вступили в противоречие с гл. 19 ГК РФ, где однозначно указывается на то, что носителями права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия, а права оперативного управления – казенные предприятия и учреждения. Этот вывод подтверждается и содержанием ст. 4 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, согласно которой законодательные и иные правовые акты после введения в действие части первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат нормам этого закона. Кроме того, п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому нормы гражданского права, содержащихся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Те хозяйственные общества, которые до сих пор имеют на своем балансе государственный или муниципальный жилищный фонд, по существу содержат его на праве временного пользования до осуществления передачи органам местного самоуправления в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда.
Аналогичный вывод можно сделать и по отношению к имуществу, не относящемуся к жилищному фонду, но также находящемуся на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у коммерческих организаций. Речь идет об объектах гражданского оборота, оказавшихся после приватизации государственного или муниципального предприятия у созданных на их базе организаций на праве хозяйственного ведения или оперативное управления. В частности это относится и к так называемым объектам социально-культурного и коммунального назначения (детские сады, дома отдыха, санатории и т.п.).
Весьма специфическими субъектами права собственности на жилые помещения и иную недвижимость в жилищной сфере являются такие некоммерческие организации, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также товарищества собственников жилья.
В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище. В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Новый ГК РФ, закрепив уже сложившиеся отношения, имевшие некоторое законодательное отражение в ч. 2 ст. 127 жилищного кодекса РСФСР 1983 г., предусмотрел норму, которая, по всей видимости, будет длительное время оставаться предметом острой дискуссии. Речь идет о норме, согласно которой, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Кроме того, члены семьи собственника жилого помещения продолжают самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением, что свидетельствует об установлении для членов семьи собственника абсолютного – вещного права, которому соответствует обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав. Развивая данное положение. Гражданский кодекс Российской Федерации в п. 3 ст. 292 указывает на то, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц, либо собственника жилого помещения, пользователи могут требовать устранения нарушений их прав.
Неизвестное в таком виде как зарубежной, так и, до недавнего времени, отечественной правовой системе рассматриваемое право, по выражению Е.А. Суханова, “как бы “обременяет” такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами”1. Нельзя не обратить внимание на то, что ст. 216, перечисляющая вещные права, не содержит такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника
жилья. Вместе с тем данная норма не предлагает исчерпывающего перечня вещных прав. При этом право членов семьи собственника жилья подпадает под признаки вещного права, изложенные в п. 3 и 4 ст. 216 (право следования и абсолютная защита).
Причина введения нового вещного права именно в таком виде, полагаем, состоит из трех взаимосвязанных аспектов: социального, экономического и ценового.
С раскрепощением отношений собственности в жилищной сфере появились не урегулированные правом отношения между гражданином – собственником жилого помещения и проживающими с ним гражданами не на основе договора, а на основе личных отношений. Такое проживание в подавляющем большинстве случаев не влечет за собой никаких особых правовых проблем, однако при разрыве либо “порче” личных отношений отсутствие правового регулирования может вызвать весьма отрицательные последствия. Причем в рассматриваемом случае последствия могут привести к потере единственного жилища.
Нельзя не отметить тот факт, что при разработке первой части ГК РФ существовали две взаимоисключающие друг друга позиции по вопросу о правовом положении членов семьи собственников жилья.
Первая точка зрения – “абсолютивистская”, заключалась в том, что права собственника не должны зависеть от наличия или отсутствия членов семьи собственника. Напротив, права членов семьи должны быть поставлены в полную зависимость от собственника жилого помещения.
Представители второй точки зрения – “социальной” высказывались за учет интересов лиц, совместно проживающих с собственником. Более того, предлагалось сохранение их прав даже при отчуждении собственником жилого помещения.
Как следует из части первой ГК РФ, законодатель воспринял вторую точку зрения: член семьи собственника жилого помещения имеет самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими последствиями. Видимо, ЖК РФ должен развить указанные отношения, поскольку ГК РФ прямо указывает на жилищное законодательство, основным актом которого должен стать новый жилищный кодекс Российской Федерации.
Для анализа отношений, закрепленных в ст. 292 ГК РФ, следует определить круг субъектов данного права, которые в указанной норме обозначены достаточно широко и именуются “членами семьи собственника жилого помещения”. Жилищное законодательство к членам семьи собственника относит супруга собственника, их детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.
По-нашему мнению, данных субъектов условно можно разделить на четыре группы лиц.
Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.
Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи.
В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилище, права собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.
В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение принадлежащего ему ранее данного жилья.
Необходимо подчеркнуть, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе в соответствии со ст. 127 ЖК РСФСР, пользоваться помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено другое. Право пользования также сохраняется и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.
Представляется, что в новом Жилищном кодексе Российской Федерации права членов семьи собственника должны получить достаточно подробное урегулирование с тем, чтобы была возможной и защита при одновременной защите прав и интересов собственника.
В первую очередь, исходя из приведенной классификации лиц, обозначенных в ст. 292 ГК РФ, в ЖК РФ, видимо, следует определить объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения (в узком смысле). Наряду с положениями, закрепленными 6 июля 1991 г.1 в действующем сегодня ЖК РСФСР, о равном пользовании помещением, следует установить, что собственник и совершеннолетние члены семьи собственника несут солидарную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения, вероятно, должны определяться аналогично правам и обязанностям членов семьи собственника. Наверное, не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища. В связи с этим действующий ЖК РСФСР в ч. 2 ст. 127 указывает на то, что к отношениям пользования жилыми помещениями между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные статьями, регулирующими отношения по найму жилых помещений в жилище, принадлежащем гражданам на праве собственности. Однако, на практике данная норма, как правило, не работает, поскольку почти невозможно принудить стороны (собственника и бывших членов его семьи) к заключению договора найма. Объясняется это в значительной степени и тем, что в законе отсутствуют четкие указания на существенные условия данного договора. Речь идет о сроке, оплате, размерах предоставляемой для проживания площади, других условиях и, конечно же, ответственности за препятствия к заключению договора, как со стороны собственника, таки со стороны бывших членов его семьи. По нашему мнению, все эти обстоятельства должны быть четко и однозначно урегулированы в новом Жилищном кодексе Российской Федерации.
По отношению к членам семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и к бывшим членам семьи бывшего собственника, по нашему мнению, в ЖК РФ следует предусмотреть, положение, согласно которому отчуждение собственником жилого помещения, где проживают бывшие члены его семьи, было бы возможно только при предварительном заключении между ними договора найма жилого помещения и собственником на условиях, обычных для данной местности. При этом срок указанного договора, думается, не может быть менее трех лет, а если у бывших членов семьи собственника жилого помещения имеются несовершеннолетние дети, то до достижения ими совершеннолетия. Если законодатель найдет возможным принять предлагаемую правовую конструкцию, то, с одной стороны, такой договор будет безусловно сохранять силу при смене собственника, а, с другой, лицо, приобретающее жилое помещение, будет иметь ясную картину по поводу имущества, переходящего к нему в собственность, о количестве и качестве обременении, следующих за ним (имуществом). Безусловно, в таком случае права бывших членов семьи собственника жилья не будут являться вещными. Их правовая природа будет основываться на обязательстве, вытекающем из договора найма жилого помещения, а правовое положение таких лиц будет опираться уже не на ст. 292 ГК РФ, а на гл. 35 ГК РФ и соответствующие ей нормы жилищного законодательства.
Характеристика правового положения граждан, являющихся субъектами такого вещного права, как право члена семьи собственника жилого помещения, будет неполной, если обойти вниманием права недееспособных лиц. Причем, что касается использования жилища, то такие лица пользуются жилым помещением наравне с собственником и другими членами семьи собственника. В случае ущемления прав недееспособных по использованию жилья их права защищают законные представители (родители, усыновители, опекуны или попечители).
В целях защиты прав и законных интересов недееспособных граждан объективно необходимы дополнительные требования при отчуждении жилого помещения, в котором в качестве членов семьи проживают такие граждане, поскольку интересы недееспособных переплетаются с интересами собственника и членов семьи собственника, связанными с отчуждением жилого помещения. В такой ситуации может возникнуть конфликт интересов; вероятность такого конфликта более велика, если законным представителем и отчуждателем выступает одно лицо. Такое положение дел может повлечь ущемление прав недееспособных членов семьи собственника. Очевидно, что устранением подобных “накладок” должны заниматься органы опеки и попечительства.
Законодатель выделяет права несовершеннолетних членов семьи собственника жилья при отчуждении собственником жилого помещения. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. До принятия нового ГК РФ данное правило действовало только по отношению к приватизированным жилым помещениям. Вместе с тем в законе не предусматривается защита соответствующего права граждан, признанных недееспособными либо частично недееспособными (вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, поставивших семью в тяжелое материальное положение).
Отсутствие в законе упоминания о правах членов семьи собственника жилья, признанных недееспособными, фактически и юридически означает, что их права защищены не достаточным образом. Данное обстоятельство противоречит не только принципу социальной справедливости и здравому смыслу, но и в значительной степени Конституции РФ, предусматривающей охрану государством прав и свобод человека и гражданина, в том числе и признанного недееспособным. Надлежащая защита таких лиц возможна лишь при введении соответствующих норм в акты гражданского или жилищного законодательства.
Выводы.
1. Вопрос о пределах реализации и ограничениях права собственности на жилые помещения в отечественной юридической литературе еще не получил должного освещения. Отмечая важность и плодотворность анализа регламентации рамок, в которых собственник осуществлял свои права, действовавших в былые времена, необходимо отметить, что в настоящий момент этот вопрос требует дальнейшего изучения и конкретизации с целью осуществления адекватной действующему законодательству правоприменительной деятельности и развития законодательства, регулирующего пределы осуществления и ограничения права собственности.
2. В зависимости от использования жилищный фонд Российской Федерации можно разделить на четыре группы: социальный, индивидуальный, коммерческий и специализированный. Жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальный организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального найма, составляют социальный жилищный фонд. Жилые помещения, принадлежащие гражданам, и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, образуют индивидуальный жилищный фонд. Жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, можно отнести к коммерческому жилищному фонду. Жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными, муниципальными или частными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях установленных законодательством, составляют специализированный жилищный фонд.
3. Субъектами прав собственности на жилье выступают граждане, государственные и муниципальные образования, а также юридические лица. Граждане – собственники жилых помещений вправе использовать их и для личного проживания, и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица – только для сдачи по договору найма либо аренды.
1 Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407
2 Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. № 26. Ст. 834
3 Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883
1 Франкл С. Л. Духовные основы общества. Введение в социальную философию. М., 1992. С. 143
2 Новицкий И. Б. Основы римского гражданского права. М.: Юридическая литература, 1960. С. 92
3 Пухта Г. Ф. Курс римского гражданского права. Т. 1. М., 1874. С. 387.
1 Бартошек М. Римское право. Понятие. Термины. Определения. М.: Юридическая литература, 1989. С. 114
2 Гражданские законы (Свод законов, т. Х, ч.1) с разъяснениями по их решениям Правительствующего Сената. СПб., 1884. С. 112-113
1 Кулагин М. И. Предпринимательство и право: опыт Запада. М., 1992. С. 60
1 Гражданское и семейное право развивающихся стран / Под ред. В. К. Пучинского и В. В. Безбаха. М.: Университет дружбы народов, 1989. С. 90
2 Сакаэ Вагацума, Тору Ариидзуми. Гражданское право Японии. Книга первая. М.: Международные отношения, 1983. С. 179
1 Галятин М. Ю. США: правовое регулирование использованных земель. М.: Наука, 1991. С. 78
2 Грибанов В. П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав. М., 1972. С. 118-151; Ерошенко А. Об изъятии имущества, используемого для извлечения нетрудового дохода // Советская юстиции. 1966. № 20. С. 16; Коршунов Н. М. Дом в личной собственности. М., 1991. С. 93-95
3 Указ Президиума Верховного Совета РСФСР от 26 июля 1962 г. “О безвозмездном изъятии домов, дач и других строений, возведенных или приобретенных гражданами на нетрудовые доходы” // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1962. № 30. Ст. 464
1 Постановление Совета Министров РСФСР от 22 июля 1986 г. “О мерах по усилению борьбы с нетрудовыми доходами”// СП РСФСР. 1986. № 20. Ст. 154
2 Грибанов В. П. Дульнева Л. А. Право личной собственности в период развернутого строительства коммунизма. М., 1963. С. 28-39
1 Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература, 1991. С. 145
2 Толстой Г. Законная собственность неприкосновенна. О проекте Основ гражданского законодательства // Известия. 1991. 27 мая
1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание бр. Башмаковых, 1911. С. 247
1 Указ Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 г. № 22751 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. № 52
1 Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. М.: БЕК, 1995. С. 33
1 Седугин П.И. Жилищное право. М.: Издательская группа Инфра-М – НОРМА, 1997. С. 54-56
2 Толстой Ю.К. Жилищное право. М.: Проспект, 1996. С. 20
1 Комментарий первой части Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд “Правовая культура”, 1995. С. 262
1 Ведомости съезда совета народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 963
За помощью обращайтесь в группу https://vk.com/pravostudentshop
«Решаю задачи по праву на studentshop.ru»
Опыт решения задач по юриспруденции более 20 лет!