«Залог отдельных видов недвижимого имущества»

2.1. Ипотека предприятия как имущественного комплекса, зданий, сооружений и жилых помещений

 

 

    Закон об ипотеке более подробно, чем Закон РФ “О залоге” (действует в части, не противоречащей ГК РФ) и Гражданский кодекс РФ, регулирует вопросы ипотеки предприятия как имущественного комплекса. Объектом ипотеки могут быть предприятие в целом и отдельные комплексы: цеха, подразделения, филиалы и т.д. При этом право залога распространяется на все входящее в имущественный комплекс движимое и недвижимое имущество, материальные и нематериальные активы, сырье, готовую продукцию, а также ценные бумаги и денежные средства на счетах предприятия, права требования и исключительные права (ст. 70 Закона об ипотеке).

    Договор об ипотеке предприятия должен содержать подробный перечень всего заложенного имущества, соответствующий данным полной инвентаризации предприятия. Неотъемлемой частью договора являются акт инвентаризации имущества предприятия, баланс и заключение независимого аудитора о стоимости всего имущества предприятия.

    Хозяйственные общества и товарищества, которым принадлежит право собственности на принадлежащее им имущество, вправе выступать залогодателями предприятия как имущественного комплекса. Для ипотеки предприятия, имущество которого закреплено за ним на праве хозяйственного ведения, требуется согласие собственника имущества. Согласование ипотеки предприятия в этом случае осуществляется в соответствии с письмом Госкомимущества РФ от 19 января 1995 года № ОК-4/507 о согласовании сделок залога федерального имущества. Порядок оформления договора залога федерального имущества регулируется распоряжением Госкомимущества РФ от 17 августа 1995 года № 1122-р.

    Учреждения, финансируемые за счет средств собственника, не могут быть предметом ипотеки.

    Закон об ипотеке устанавливает правило о соотношении суммы основного обязательства и стоимости имущества заложенного предприятия, которая не может превышать более чем в два раза сумму кредитного договора или иного обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия.

    Ипотека предприятия как имущественного комплекса содержит еще одну новеллу по сравнению с положениями Гражданского кодекса. Согласно п. 2 ст. 71 Закона об ипотеке залогом предприятия как имущественного комплекса обеспечивается долгосрочный кредит либо иное обязательство, срок исполнения которого устанавливается не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Соответствующее право залогодателя обеспечивается нормой Закона об ипотеке, определяющей, что при неисполнении основного обязательства взыскание на заложенное предприятие может быть осуществлено только по решению суда (п. 1 ст. 73).

    Поскольку ипотекой предприятия обеспечиваются долгосрочные кредиты и иные обязательства, важным условием является обеспечение соответствующего содержания имущества предприятия. Так, залогодатель обязан принимать необходимые меры по сохранению, ремонту и охране заложенного имущественного комплекса.

    Закон об ипотеке (чч. 2 и 3 ст. 69) и Гражданский кодекс (п. 3 ст. 340) устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).  Залогодатель вправе заложить принадлежащие ему право собственности либо право аренды данного земельного участка. Правило о совместном залоге здания (сооружения) и соответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), являющееся предметом ипотеки. В тех же случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено закладываемое здание или сооружение, он вправе заключить договор ипотеки только на здание (сооружение). Такой договор будет соответствовать действующему законодательству.1 Наличие у залогодателя права постоянного пользования земельным участком не препятствует сдаче в залог находящегося на этом участке здания, сооружения. В подобном случае право пользования земельным участком залогом не обременяется (ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке). При реализации предмета ипотеки в случае невыполнения основного обязательства к новому собственнику переходит право пользования земельным участком в том же объеме, какое было у прежнего собственника недвижимости.

    По договору о залоге предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК). Залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору участка, где расположено это здание, сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или соответствующей его части.

    Залог не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования участком, где расположено предприятие, здание или сооружение. В случае обращения взыскания на такие объекты лицо, приобретающее их в собственность, получает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

    Залог предприятия возможен при наличии согласия собственника имущества, входящего в состав предприятия, или уполномоченного им органа. Иначе договор ипотеки будет считаться ничтожным. Если иное не установлено договором, в состав заложенного имущества предприятия входят относящиеся к нему материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. Состав имущества, относящегося к предприятию и передаваемого в залог, оценка его стоимости устанавливаются на основании полной инвентаризации. Обязательным приложением к договору в таких случаях является акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости передаваемого в залог имущества.1

    В Законе подчеркивается, что залогом предприятия может обеспечиваться только обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, входящего в состав предприятия, а также денежное обязательство, которое должно быть исполнено не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Если в договоре установлено, что ипотекой обеспечивается обязательство с меньшим сроком исполнения, право на обращение взыскания на такое имущество при нарушении должником обязательства возникает у залогодержателя только по истечении года после возникновения ипотеки.

    Следует отметить, что Закон об ипотеке наделил залогодателя более широкими правами по распоряжению имуществом, входящим в состав заложенного предприятия, по сравнению с ГК. Согласно п. 2 ст. 346 ГК залогодатель имеет право отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом им распоряжаться только с согласия залогодержателя, если иное не установлено законом или договором. В соответствии же с п. 1 ст. 72 Закона
об ипотеке залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, входящее в состав предприятия, сданного в ипотеку, и иным образом распоряжаться таким имуществом, вносить изменения в его состав, если это не приводит к снижению общей стоимости имущества и не нарушает других условий договора об ипотеке. Однако без разрешения залогодержателя нельзя передавать в залог имущество, которое относится к предприятию, заключать сделки по отчуждению недвижимого имущества предприятия, если иное не предусмотрено договором о его залоге.

    Когда залогодатель не принимает мер по сохранности заложенного имущества предприятия, неэффективно использует его, что может снизить стоимость предприятия, залогодержатель может обратиться в суд с требованием о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, или о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

    На основании решения суда в порядке такого контроля залогодержатель может быть наделен правами: требовать от залогодателя регулярного представления бухгалтерских и других отчетных документов, предварительного согласования заключения сделок по поводу имущества, относящегося к предприятию; обращаться к собственнику имущества предприятия с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании заключенных залогодателем сделок недействительными; осуществлять другие права, которые предусмотрены ипотечным контролем.

    Согласно ч.2 п. 1 ст. 349 ГК удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества допускается без обращения в суд, а на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя. В соответствии же с п. 1 ст. 73 Закона об ипотеке при нарушении залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. Налицо расхождение. На практике следует применять норму специального закона, исходя из того, что при несовпадении общей и специальной норм должна применяться последняя, а также правил п. 2 ст. 334 ГК. При приобретении предприятия на публичных торгах права и обязанности собственника переходят к покупателю с момента государственной регистрации.

    Следует отметить, что залог квартир, других помещений, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Залог таких жилых и нежилых помещений проводится по общим правилам об ипотеке и требует нотариального заверения и государственной регистрации.

    Объектом ипотеки могут быть индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, которые в соответствии с жилищным законодательством предназначены для постоянного проживания. Можно заложить часть жилого дома либо квартиры. В этом случае договор об ипотеке будет действительным, если закладываются одна или несколько изолированных квартир.

    Жилые дома и квартиры могут принадлежать на праве собственности гражданам и предприятиям (организациям). Не могут быть предметом ипотеки индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, — договор ипотеки в этом случае является недействительным (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке).

    Договор об ипотеке, объект которого — жилое помещение, принадлежащее малолетним либо признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, заключается опекуном. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет и признанные судом ограниченными в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами вправе заключать договор об ипотеке лишь с письменного согласия своих попечителей. Предварительным условием для заключения договора ипотеки опекуном либо для согласия на его заключение попечителя является разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

    Гражданский кодекс (п. 6 ст. 340) предусматривает, что предметом договора залога может быть имущество и имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем. В такой ситуации право залога возникает с момента приобретения залогодателем имущества, залогом которого обеспечивается основное обязательство. Данное положение находит свое развитие в Законе об ипотеке. В том случае, когда банковский кредит обеспечивается ипотекой жилого помещения (жилого дома, квартиры), которое построено либо приобретено за счет сумм кредита, обеспечение осуществляется не в соответствии с договором, а на основании закона (ст. 77 Закона об ипотеке). Ипотека вступает в силу с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, которое служит объектом обеспечения. Представляется, что с момента регистрации договора купли-продажи объекта ипотеки залогодержателю предоставлено право требовать регистрации ипотеки с целью обеспечения режима обременения.

    Закон об ипотеке (ст. 76) предусматривает, что объектом ипотеки может быть строящийся жилой дом. Когда средств для окончания строительств а не хватает, можно получить кредит под обеспечение основного обязательства незавершенным строительством. Строящийся жилой дом можно заложить по правилам договора о залоге движимого имущества, объектом договора при этом выступают строительные материалы.

    Право закладывать недостроенные объекты по правилам договора залога недвижимости (с нотариальным заверением и регистрацией) было предусмотрено Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 года №293 “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”1, который в настоящее время в связи с принятием Закона об ипотеке утратил силу. Однако на практике такой договор отказывались регистрировать. Положение изменилось после введения Закона о государственной регистрации, предусматривающего, что право на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано на основании документа, подтверждающего право пользования земельным участком, необходимой проектно-сметной документации и полного описания объекта незавершенного строительства (ст. 26). После регистрации права собственности (права хозяйственного ведения) на данный объект незавершенного строительства жилого дома его можно заложить в соответствии со ст. 76 Закона об ипотеке.

    Важно помнить об особенностях обращения взыскания на заложенный жилой дом (квартиру). Обращение взыскания на жилое помещение при невыполнении основного обязательства не влечет выселения нанимателя и членов его семьи, если данный жилой дом (квартира) — единственное помещение, пригодное для постоянного проживания (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке). После реализации данного дома (квартиры) новый собственник заключает с прежним договор найма жилого помещения по правилам главы 35 Гражданского кодекса и главы 6 Жилищного кодекса.

    Невыполнение основного обязательства — возвращение кредита и реализация предмета залога — может влечь на основании судебного решения выселение залогодателя и совместно проживающих с ним членов его семьи при наличии двух условий:

q      если жилой дом или квартира служили обеспечением кредитного договора, по которому предоставлялись средства на строительство или приобретение данного жилого помещения;

q      если залогодатель и проживающие с ним совершеннолетние члены
семьи дали предварительно до заключения договора об ипотеке нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенное жилое помещение в случае обращения на него взыскания. При этом залогодатель и члены его семьи подлежат выселению. Не могут быть выселены лица, проживающие в заложенных домах (квартирах) на условиях найма или аренды жилого помещения, если соответствующие договоры были заключены ранее вступления в силу договора об ипотеке жилого дома (квартиры).

    В качестве примера судебной практики можно привести следующее. Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю без образования юридического лица о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на предмет залога (домовладение) по договору.

    Решением иск удовлетворен полностью с обращением взыскания на домовладение. Указанное решение не обжаловалось, вступило в законную силу.

    По исполнительному листу Службой судебных приставов, возбуждено исполнительное производство и вынесено постановление о наложении ареста на домовладение, принадлежащее предпринимателю на праве собственности.

    Арбитражным судом принята к производству жалоба предпринимателя на действия судебного пристава-исполнителя с требованием отменить постановление о наложении ареста на домовладение.

    Определением производство по делу приостановлено в связи с рассмотрением в суде общей юрисдикции гражданского дела по иску предпринимателя о признании недействительным договора о залоге.

    В протесте предлагалось решение и определение отменить, дело направить на новое рассмотрение. Президиум протест удовлетворил с прекращением производства по делу по следующим основаниям.

    Банк по договору предоставил предпринимателю кредит. В обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору заемщиком, стороны заключили договор о залоге, в котором указано, что предприниматель предоставляет в залог домовладение, принадлежащее ему по праву собственности на основании регистрационного удостоверения, выданного муниципальным хозрасчетным предприятием по технической инвентаризации.

    Между тем предприниматель состоит в зарегистрированном браке и имеет малолетних детей. Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

    Обращение взыскания на дом затрагивает права и интересы супруги предпринимателя, которая в соответствии со ст. 253 ГК РФ также обладает правомочиями собственника. Поэтому исковое требование об обращении взыскания на заложенное имущество — дом, являющийся совместной собственностью супругов, должно рассматриваться с привлечением супруги и исходя из субъектного состава участников спора в суде общей юрисдикции.

    Спор о взыскании долга по кредитному договору подведомствен арбитражному суду. Согласно ст. 28 ГПК РФ при объединении нескольких связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду, а другие — арбитражному суду, все требования подлежат рассмотрению в суде.

    Поскольку требование о взыскании долга по кредитному договору объединено с требованием об обращении взыскания на жилой дом, иск подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.

    В арбитражном суде производство по делу следует прекратить на основании п. 1 ст. 85 АПК РФ.

    Определение о приостановлении производства по делу принято в связи с рассмотрением гражданского дела в районном суде по иску предпринимателя к коммерческому банку о признании недействительным договора о залоге. Однако в деле отсутствуют доказательства предъявления названного иска предпринимателя и принятия его судом к производству. Имеется лишь исковое заявление его супруги со штемпелем канцелярии районного суда.

    Таким образом, оснований для приостановления производства по делу в соответствии с п. 1 ст. 81 АПК РФ у суда не имелось.

    Учитывая изложенное, Президиум ВАС РФ решение и определение арбитражного суда отменил. Производство по делу прекратил (постановление от 15 июня 1999 года № 7657/96).1

    Таким образом, исковое требование об обращении взыскания на заложенное предпринимателем имущество — дом, являющийся совместной собственностью с супругой, подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.

    На рынке недвижимости все чаще раздаются заявления о новых ипотечных программах. Так, в марте 1999 года в Москве началась реализация двух ипотечных проектов: первый — с привлечением иностранных инвесторов; второй — с привлечением внутренних инвесторов.

    Ранее ипотечным кредитованием занимались ссудно-сберегательные кассы в различных округах столицы. Так, в Западном округе кредиты под залог недвижимости стали выдаваться для покупки квартир жилого комплекса, строящегося на улице Лобачевского. Условия для москвичей и других граждан России одинаковы: кредит выдается под 8% годовых, так как строительство еще незавершено, сроком на 10 лет, первоначальный взнос — 50% стоимости жилья.

    Ипотечная программа для Москвы, запущенная в середине марта по первой схеме, казалось бы, наиболее привлекательна. Судите сами:
ипотечный кредит выдается под 10% годовых сроком на десять лет ив большом размере — 70% стоимости уже готового жилья, которое может быть выбрано как на первичном, так и на вторичном рынке (то есть в новостройках или в старом фонде). Однако доступ к участию в этой программе весьма ограничен: там, где хорошие условия займа, там и высокие требования к клиентам. Инвестсбербанк выдает кредиты не только по сведениям о текущих доходах, но и на основе оценки профессиональных качеств клиента и перспектив его бизнеса. Кроме того, американские инвесторы не спешат размещать свой капитал в России, и их роль, надеемся временно, выполняет московское правительство. Оно заложило в бюджет на ипотечную программу в 1999 году 120 млн. рублей.

    Другой новый проект, запущенный 22 марта, основан на внутреннем инвестировании и реализуется департаментом внебюджетного планирования Москвы совместно с Собинбанком. Под программу выделено 100 тысяч кв. м жилья — примерно 2,5 тысячи квартир. Кредит выдается также на 10 лет, под 8% годовых для покупки типовых квартир и под 10% годовых для приобретения элитных. Первый взнос покупателя составляет, в зависимости от его дохода, от 30 до 50% стоимости жилья. Участие в этой программе ограничено московской пропиской, а выбор — муниципальными домами, а также квартирами, находящимися в собственности Собинбанка. Банк выдает кредит только после строгой проверки совместно со страховой компанией платежеспособности потенциального заемщика. Уплатив взнос, покупатель сразу же вступает в права собственности на жилье, которое одновременно закладывается в банке, выдавшем ипотечный кредит.

    В нынешних нестабильных экономических условиях за банки, способные выдать ипотечный кредит, идет борьба. Рынок недвижимости тревожат те же проблемы, что и товарные рынки: высокие инфляционные ожидания, угроза резкого падения цен на недвижимость, нестабильность доходов покупателей. Все это серьезно повышает банковские риски и затрудняет поиск банков, желающих выдавать долгосрочные кредиты. Объем кредитов, требующихся на реализацию второй ипотечной программы, планируется в размере 40—50 млн. американских долларов (для сравнения: из московского бюджета выделено на все инвестиционные программы в этом году 5,2 млн. долларов).

    Вслед за московской ипотечной программой развивается петербургская. В северной столице ее реализует Федеральное агентство ипотечного кредитования совместно с уполномоченными банками — “Санкт-Петербург”, “Петербургский”, “Балтийский” и Промышленно-строительный банк. Первые пять кредитов выданы сроком на 10 лет под 15—18% годовых. К концу 1999 года планировалось снизить столь высокую стоимость кредитования на 10% годовых, но одновременно и уменьшить срок отдачи кредита до 3 лет. Бюджет Санкт-Петербурга выделил на ипотечное кредитование 30 млн. долларов. Для получения дополнительных средств Промышленно-строительный банк и Федеральное агентство ипотечного кредитования размещают среди населения облигации жилищного займа, планируя привлечь к концу года еще 3 млн. долларов.

    Что касается ипотечной программы в других регионах, то она наиболее успешно развивается в Чувашии, Башкирии, в Самарской и Ярославской областях. Под региональное ипотечное кредитование планировалось выделить в 1999 году 32 млн. кв. м жилой площади, однако августовский кризис помешал этим планам реализоваться в полном объеме.1

 

2.2. Ипотека земельных участков

 

 

    По договору ипотеки могут быть заложены: земельные участки, которые находятся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебные участки личного подсобного хозяйства; участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

    Если участок находится в общей долевой или совместной собственности, договор о залоге может быть заключен только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу участок, выделенный в натуре из земель, которые являются общей долевой или совместной собственностью (ст. 62 Закона об ипотеке).

    Не разрешается ипотека: земель, являющихся государственной или муниципальной собственностью; сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств; полевых земельных участков личных подсобных хозяйств; части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, определенного нормативными актами субъектов Федерации и органов местного самоуправления, для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 64 Закона об ипотеке).

    Закон об ипотеке устанавливает ограничения для залога земельных участков. Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава земель, принадлежащих сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также полевые земельные участки личных подсобных хозяйств не могут быть объектами договора об ипотеке (п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке). Залогодателями по договору об ипотеке земельных участков являются, как правило, граждане, объединения граждан и юридические лица (п. 1 ст. 62).

    Закладывать можно земельные участки, предоставленные дачно-строительным, гаражно-строительным кооперативам; приусадебные участки личного подсобного хозяйства, а также участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их функционального обеспечения. Для залога части участка, находящегося в общей долевой или совместной собственности граждан или юридических лиц, необходимо эту часть участка выделить в натуре.

    Часть земельного участка может быть заложена, если он не меньше минимального размера, установленного законодательством органов местного самоуправления.

    Если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом земельного участка (исключение составляет постоянное пользование участком), то залог земельного участка, если иное не установлено договором об ипотеке, не требует залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке (ч. 1 п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке). В том случае, когда предметом ипотеки является земельный участок, права собственника зданий, сооружений обеспечиваются путем сохранения за ним права ограниченного пользования (сервитут) частью участка, необходимой для функционирования строений, находящихся на заложенном участке, в случае реализации заложенного земельного участка. При возникновении разногласий между собственником зданий (сооружений) и владельцем земельного участка по поводу размера участка, на который распространяется право сервитута, и его использования спор решается в судебном порядке.

    Залогодержатель по договору об ипотеке земельного участка не вправе ограничивать каким-либо способом использование залогодателем зданий (строений), находящихся на заложенном земельном участке. Залогодатель распоряжается этими строениями, в том числе и в случаях их реализации, без согласия залогодержателя. При реализации зданий, строений, находящихся на заложенном земельном участке, если иное не установлено соглашением залогодателя с залогодержателем, к новому собственнику переходит право ограниченного пользования в том же объеме, в каком сервитут принадлежал прежнему собственнику зданий, строений (п. 2 ст. 64 Закона об ипотеке).

    Залогодателю по договору об ипотеке земельного участка, если иное не предусмотрено договором, принадлежит право возводить без согласия залогодержателя здания, сооружения на заложенном земельном участке. Право залога на возводимые строения не распространяется (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке). Строительство зданий и сооружений на заложенном земельном участке не должно влечь ухудшения, снижения стоимости предмета ипотеки. Например, если на приусадебном участке возводится животноводческая ферма, которая исключает возможность на какое-то время использовать его по иному назначению, стоимость заложенного участка существенно понизится.

    В данном случае происходит существенное нарушение договора об ипотеке, поскольку у залогодержателя возникает ущерб, вызванный ухудшением обеспечения основного обязательства (например, уменьшением стоимости заложенного земельного участка) (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Залогодержатель лишается в значительной степени того обеспечения, на какое рассчитывал при заключении договора об ипотеке. Это дает ему право требовать изменения договора об ипотеке земельного участка, вплоть до включения в предмет ипотеки возведенного строения (ч. 2 п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке). Право залогодателя на возведение зданий, сооружений на заложенном земельном участке без согласия залогодержателя имеет одно исключение. В тех случаях, когда по условиям договора об ипотеке выдается закладная, право залогодателя на возведение зданий, сооружений должно быть закреплено в закладной, где определены условия воз ведения залогодателем на заложенном земельном участке сооружений (п. 2 ст. 65 Закона об ипотеке). Если на заложенном земельном участке расположены здания, сооружения, принадлежащие не залогодателю, а третьим лицам, последние сохраняют за собой права, которые имели (например, право сервитута), при реализации заложенного земельного участка и приобретении его новым собственником.

    Оценка земельных участков, как и другого иного недвижимого имущества, производится по правилам рыночной экономики. Однако при оценке земельных участков, когда они являются предметом ипотеки, необходимо соблюдать особые правила.

    Обычно в качестве стартовой применяется нормативная цена при покупке земельных участков в связи с приватизацией объектов государственной и муниципальной собственности и при продаже участков для предпринимательской деятельности граждан. Она определяется органами государственном управления, правомочными устанавливать цену земли. Цена представляет собой фиксированный установленный нормативными актами Российской Федерации или субъектов Российской Федерации показатель, характеризующий стоимость участка, определяемый в соответствии с его качеством, удобством местоположения и другими рыночными достоинствами (возможным доходом и т.п.).1   

    Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. №19 “О порядке определения нормативной цены земли”2 цена ежегодно устанавливается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъектов Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетам.

    Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов. Однако нормативная цена земли, установленная в соответствии с настоящим Постановлением Правительства РФ, не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

    При заключении договора ипотеки должна быть определена стоимость заложенного земельного участка в денежном выражении. Это – обязательное условие договора. Залогодатель и залогодержатель руководствуются при этом не только нормативной ценой как официальной стартовой, но и конъюнктурой рынка, природными и экономическими достоинствами участка. Если у залогодателя и залогодержателя возникают трудности при определении цены земли, они могут обратиться за помощью к независимой профессиональной организации. Деятельность этих организаций (оценщиков) регулируется Законом об оценочной деятельности.1

    Лицензирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с Законом о лицензировании и порядком лицензирования, утвержденным Правительством РФ.

    Согласно ст. 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право: применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от залогодержателя заказчика при проведении оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете; привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов; отказаться от проведения
оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

    Согласно ст. 15 названного Закона оценщик обязан: соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации;

сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки; предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете; предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ; хранить копии составленных отчетов в течение трех лет; в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным или судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

    Закон об оценочной деятельности обеспечивает независимость оценщика при выполнении своих обязанностей. Так, согласно ст. 16 данного Закона оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

    Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

    Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

    Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

    При заключении договора об ипотеке необходимо иметь ввиду обязательное соблюдение требования, имеющего значение для определения реальной цены земли. В соответствии с частью второй ст.67 к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия плана (чертежа границ) оцениваемого участка. Без этого документа оценщик должен отказаться от заключения договора оценки недвижимости, а договор ипотеки признается недействительным.

    Существенной в Законе об ипотеке является норма о том, что назначение земельного участка не меняется при переходе к новому собственнику в результате реализации земельного участка, которым обеспечивалось основное обязательство.

    Лицо, которое приобрело земельный участок, по правилам Закона об ипотеке вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством (п. 1 ст. 68 Закона об ипотеке). Федеральным законом могут быть установлены ограничения для лиц, приобретающих заложенный земельный участок на публичных торгах либо аукционе.

    В настоящее время уже существует судебная практика, связанная с залогом земли. АООТ обратилось в арбитражный суд с иском к Сберегательному банку РФ в лице Астраханского банка о признании недействительным договора о залоге одноэтажного нежилого строения. Решением исковое требование удовлетворено. Договор о залоге признан недействительным согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ. При заключении договора о залоге строения сторонами не решен вопрос об ипотеке земельного участка, на котором находится спорное строение, в то время как залогодатель являлся арендатором данного земельного участка.

    Постановлением апелляционной инстанции решение отменено. Отказ в иске мотивирован тем, что судом первой инстанции решен спор в отношении ненадлежащего субъекта правоотношений.

    В протесте предлагалось постановление апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ протест удовлетворил по следующим основаниям.

    Между Сбербанком России и АООТ заключен кредитный договор о предоставлении последнему кредита. В обеспечение возврата кредита сторонами заключен договор о залоге одноэтажного нежилого строения. От имени Сбербанка России договоры подписаны управляющим отделения Астраханского банка на основании доверенности Астраханского банка и генеральной доверенности Сбербанка России.

    В соответствии с Положением об отделении отделение банка не является юридическим лицом, входит в единую организационную структуру Сбербанка России и непосредственно подведомственно Астраханскому банку Сбербанка России.

    Астраханский банк также не является юридическим лицом и входит в состав Сберегательного банка РФ на правах структурного подразделения.

    Согласно ст. 22 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам, возникающим из гражданских правоотношений между юридическими лицами. Таким образом, истцом правомерно заявлен иск Сберегательному банку РФ. При изложенных обстоятельствах вывод апелляционной инстанции о рассмотрении спора в отношении ненадлежащего субъекта правоотношений является ошибочным.

    Решением суда первой инстанции договор о залоге нежилого строения обоснованно признан недействительным. В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

    Материалами дела подтверждено, что истец является арендатором земельного участка, на котором расположено заложенное строение, согласно договору аренды.

    В соответствии с разъяснением постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 (п. 45) если лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а право аренды земельного участка не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой согласно ст. 168 ГК РФ.

    Учитывая изложенное, Президиум ВАС РФ постановление апелляционной инстанции Астраханской области отменил. Решение арбитражного суда оставил в силе (постановление от 9 июня 1998 года № 956/98).1

    Таким образом, если по договору ипотеки передается в залог только здание, а принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка не является предметом залога, такой договор является ничтожным.

 

2.3. Обращение взыскания на заложенную недвижимость и реализация предмета ипотеки

 

 

    Закон об ипотеке устанавливает отличный от закрепленного в Гражданском кодексе порядок и особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. В целом сохранился принцип, определенный в ГК РФ: по общему правилу обращение взыскания на недвижимость осуществляется в судебном порядке. В ряде случаев допускается обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Кодекс устанавливает, что предмет залога не может перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Это положение подтверждено в постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 года № 6/8.

    Однако в Законе об ипотеке содержится исключение из данного правила. В случае оформления соглашения залогодателя с залогодержателем об обращении взыскания во внесудебном порядке стороны вправе реализовать заложенное имущество одним из предусмотренных способов. Наряду с этим вместо реализации на публичных торгах либо аукционе залогодержателю предоставлено право приобрести для себя или третьих лиц заложенное имущество с зачетом в счет покупной цены требований кредитора к должнику (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке). Такое приобретение залогодержателем предмета ипотеки не допускается, если заложенной недвижимостью является земельный участок.

    Представляет интерес соотношение рассматриваемого исключения с нормами ГК РФ о соглашении об отступном (ст. 409) и новации (ст. 414). Полагаем, Закон об ипотеке не отменяет эти правила Гражданского кодекса. Новация основного обязательства, обеспеченного ипотекой, оставляет в стороне вопрос об обеспечении.

    Предметом соглашения об отступном может быть не только заложенное имущество, в том числе движимое. Мы вправе предположить, исходя из смысла ст. 55 Закона об ипотеке, что земельный участок не может выступать объектом соглашения об отступном между залогодержателем и залогодателем либо договора о новации основного обязательства, обеспеченного ипотекой земельного участка.

    Соглашение о приобретении залогодержателем объекта ипотеки “для себя” по содержанию приравнивается к договору купли-продажи. Соглашение не требует, в отличие от ипотеки, нотариального удостоверения, но должно быть зарегистрировано в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации.

    Закон вводит новые общие положения об обращении взыскания на предмет ипотеки: в частности, устанавливается ряд оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. В соответствии с ГК РФ неисполнение либо ненадлежащее исполнение обеспеченного залогом обязательства влечет обращение взыскания на заложенное имущество (ст. 348).

    Данные основания остаются главными, но недостаточными при ипотеке (п. 1 ст. 50). Так, обращение взыскания на предмет ипотеки может возникнуть, если основное обязательство исполняется периодическими платежами, а сроки их внесения систематически нарушаются: более трех раз в течение 12 месяцев (в том числе и при незначительности просрочки).

    К основаниям для обращения взыскания относятся: нарушение сохранности заложенного имущества (ст. 35); нарушение правил об отчуждении заложенного предмета ипотеки (ст. 39); принудительное изъятие заложенной недвижимости (ст. 41). В указанных случаях у залогодержателя есть право досрочного исполнения основного обязательства, а при невыполнении данного требования может последовать обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (п. 4 ст. 50).

    Нормы Закона об ипотеке по поводу обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке содержат некоторые отличия от положений ГК РФ.

    Согласно п. 2 ст. 348 Кодекса суд может отказать в обращении взыскания, если основное обязательство в значительной мере выполнено, а допущенные нарушения крайне незначительны. В рассматриваемой ситуации важно то, что невыполненная часть обязательств явно несоразмерна стоимости заложенного имущества. Например, предоставлен кредит в сумме 100 млн. рублей под обеспечение недвижимости, оцененной в 120 млн. рублей. Заемщик не вернул 10 млн. рублей. В этом случае ставить вопрос об обращении взыскания и реализации предмета ипотеки неразумно. Суд отказывает в обращении взыскания на заложенное имущество. Договор ипотеки считается прекращенным. Оставшуюся часть основного обязательства, например недополученную сумму кредитных средств, кредитор вправе взыскать с должника в общем порядке. По просьбе залогодателя суд вправе отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года.

    В отличие от Гражданского кодекса Закон об ипотеке (п. 3 ст. 54) конкретизирует основания, по которым может возникнуть отсрочка реализации предмета ипотеки: когда залогодатель — гражданин, а залог не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности; предмет ипотеки — земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

    Весьма важно уточнение о невозможности применения правила об отсрочке реализации заложенного имущества, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, а тем более когда против залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным.

    Закон об ипотеке (как и Гражданский кодекс) называет случаи, когда вопрос об обращении взыскания решается только в судебном порядке (два из них совпадают с соответствующими положениями п. 2 ст. 55 ГК РФ).

    Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается, если:

q      для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

q      предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

q      предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

q      предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

    Последнее не распространяется на ситуации, когда залогодатель отсутствует и место его нахождения невозможно определить. Это обстоятельство связано с тем, что при ипотеке договор подлежит государственной регистрации и в реестре указан собственник предмета ипотеки.

    Правда, это не исключает случаев, когда местонахождение залогодателя неизвестно (особенно если речь идет о гражданине) и могут возникнуть вопросы, которые сторонам предпочтительнее решить в судебном порядке.

    Заложенное имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе. Такой же способ реализации заложенного имущества залогодатель и залогодержатель вправе предусмотреть в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

    Реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке не может быть обращено во внесудебном порядке (п. 2 ст. 56).

    Закон об ипотеке в отличие от Гражданского кодекса предусмотрел, что организация торгов осуществляется органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством возлагается исполнение судебных решений. С принятием Федерального закона от 21 июля 1997 года “Об исполнительном производстве” такими органами являются судебные приставы-исполнители. В силу ст. 62 названного Федерального закона судебные Приставы-исполнители осуществляют подготовку торгов, которые проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью. Торги проводятся в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией заявки судебного пристава-исполнителя (ст. 63 Закона об исполнительном производстве). К заявке необходимо приложить сведения о минимальной начальной цене имущества, выставленного на торги, и другие данные (ст. 62).

    Порядок проведения публичных торгов определен ст. 57 Закона об ипотеке. Новое положение — необходимость внесения лицами, желающими принять участке в торгах, задатка, размер которого не может превышать пять процентов от начальной продажной цены. Сроки и порядок внесения к возврата задатка указываются в извещении о публичных торгах. Более детально этот вопрос разъясняется в Положениях о торгах, принимаемых специализированными организациями.

    По итогам торгов, если они состоялись, подписываются два документа между лицом, выигравшим торги, и их организатором: протокол о результатах публичных торгов, который подписывается в день их проведения, и договор купли-продажи, заключаемый в течение пяти дней с момента внесения покупной цены. В случае невнесения в установленные сроки (пять дней после окончания торгов) задаток не возвращается. С момента внесения соответствующих записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, сделанных на оснований протокола о результатах публичных торгов и договора купли-продажи, имущество переходит к новому собственнику.

    Закон об ипотеке определяет случаи признания публичных торгов несостоявшимися (ст. 58): когда явилось менее двух покупателей; не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее торги, то есть предложившее за имущество наиболее высокую цену, не внесло покупную цену в установленный срок (не позднее пяти дней со дня проведения торгов).

    При признании публичных торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе в течение десяти дней приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене и зачесть ее в счет покупной цены. К данному соглашению применяются нормы ГК РФ о договоре купли-продажи. Договор ипотеки прекращается, предмет ипотеки переходит в собственность залогодержателя. В случае назначения не позднее чем через месяц повторных торгов цена заложенного имущества снижается на 15 процентов. Если повторные торги признаны несостоявшимися, залогодержатель может приобрести в собственность заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже начальной продажной цены. Представляется, что документом, являющимся основанием для внесения в единый государственный реестр записей о новом собственнике, служит протокол о том, что повторные торги не состоялись, который подписывает представитель специализированной организации, проводившей торги.

    Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами ст. 447—449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в том, что ими не предусмотрено, соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

    Проведение аукциона по продаже заложенной недвижимости осуществляет, как и при публичных торгах, специализированная организация, которая выбирается не судебными приставами-исполнителями, а залогодержателем с согласия залогодателя (ст. 59 Закона об ипотеке). Как правило, имущество реализуется на открытых торгах. При аукционе не требуется внесения авансовых платежей, если они не предусмотрены Положением об аукционе, которое разрабатывает соответствующая специализированная организация.

    Основанием для внесения в единый государственный реестр записей об имуществе и его новом собственнике являются протокол о результатах аукциона и договор купли-продажи.

    Закон об ипотеке не регулирует вопросы, связанные с несостоявшимся аукционом. Следует исходить из того, что наступают одинаковые последствия в случаях, когда торги и аукционы по продаже заложенного имущества объявлены несостоявшимися.

    Распределение суммы, вырученной от продажи заложенного имущества, проводится по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации.