«Задания по дисциплине «Гражданское право»»

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением 

Вопросы к теме 

Понятие договора ренты, его правовая характеристика. Стороны, их права и обязанности. Форма договора, последствия его несоблюдения. Особенности договоров ренты при передаче имущества за плату и бесплатно. Обеспечение выплаты ренты. Особенности расторжения договора при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по договору. Виды договоров ренты. Постоянная рента, особенности договора. Возникновение, прекращение пожизненной ренты. Сроки выплаты и размер пожизненной ренты. Пожизненное содержание с иждивением; особенности возникновения, прекращения. Сроки выплаты и размер пожизненного содержания с иждивением. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания. Последствия смерти плательщика ренты.

Нормативный материал 

1     Гражданский кодекс РФ Ч.1 от 30 ноября 1994г (гл.33 §1,2,3,4) (в ред.

от 21.03.2002) [Текст]// СЗ РФ. 1994. №32. ст.3301.

2   Гражданский кодекс РФ Ч.2 от 26 января 1996г (в ред. от 26.03.2002) [Текст]// СЗ РФ. 1996. №5. ст.410.

3  ФЗ от 30 ноября 1994г «О введении в действие части первой ГК РФ» (в

ред. от 26.11.2001) [Текст]// СЗ РФ. 1994. №32. ст.3302.

4     ФЗ от 26 января 1996г «О введении в действие части второй ГК РФ»

(в ред. от 26.11.2001) [Текст]// СЗ РФ. 1996. №5. ст.411.

5              Гражданский кодекс РСФСР от 31 декабря 1922г [Текст]// СУ РСФСР. 1922. №71. ст.904.

6     Гражданский кодекс РСФСР, утв. Верх. Советом РСФСР 11.06.1964г (в ред. от 26.11.2001) [Текст]// Ведомости Верх. Совета РСФСР. 1964. №24.

ст.406.

65

7            Гражданское Уложение. Проект Высочайше-утвержденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского Уложения. [Текст] Кн.5: Обязательства. Т.5. С объяснениями. СПб., 1899. С.211.

8     ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст] // СЗ РФ. 1997. №30. ст.3594; 2003. №24. ст.2244.

9     ФЗ от 8 августа 2001г №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» [Текст] // СЗ РФ. 2001. №33(ч.1). ст.3430; 2003 №2. ст.167, 169; №11. ст.956.

10     ФЗ «О банках и банковской деятельности» (в ред. ФЗ от 3.02.1996г.

№17-ФЗ) [Текст] // СЗ РФ. 1996. №6 ст.492; 2002. №12 ст.1093.

11    ФЗ от 26.10.2002г №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [Текст] // СЗ РФ. 2002. №43. ст.4190.

12     ФЗ от 19.06.2000г «О минимальном размере оплаты труда» [Текст] //

СЗ РФ. 2000. №26 ст.2729; 2002. №18 ст.1722; №48 ст.4737; Российская газета. 2003. З окт.

13       Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое и сделок с ним. [Текст] // СЗ РФ. 1998. №8. ст. 963.

Материалы судебной практики 

1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст] // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.

Учебная литература 

Обязательная литература 

1    Гражданское право [Текст]: учебник Ч.2. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003.

2     Гражданское право [Текст]: учебник. В 2-х т. Том 2. Полутом 1. / под ред. Е.А. Суханова. М., 2002.

3    Гражданское право России [Текст]: курс лекций. Обязательственное право / под ред. О.Н. Садикова. М., 2004.

4    Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. [Текст] Ч.2. / под ред. О.Н. Садикова. М., 2003.

5     Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. [Текст] Ч.2. / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина М., 2002.

6       Брагинский, М.И. Договорное право. [Текст] Кн.2. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М., 2000.

Дополнительная литература 

66

1   Морандьер, Л.Ж. Гражданское право Франции. [Текст] Кн.1. / Л.Ж.

Морандьер. М., 1961. С.253-254.

2      Победоносцев К. Курс гражданского права. [Текст] Ч.3. Договоры и обязательства. / К. Победоносцев. СПб., 1896 С.353.

3          Герценберг, В.Э. Обязательственное право. [Текст] Кн.5 Гражданского Уложения. / В.Э. Герценберг, И.С. Перетерский. СПб., 1914.

С.199-201.

4      Рясенцев, В.А. Договор об отчуждении строения на условии пожизненного пользования. [Текст] / В.А. Рясенцев // Социалистическая законность. 1945. №1-2 С.23-26.

5    Брауде, И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. [Текст] Изд. 2-е./ И.Л. Брауде. М., 1954. С.137-139.

6    Хохлов, С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением. [Текст]

/     С.А. Хохлов // ГК РФ. Ч.2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996.

С.320.

7     Комментарии [Текст] Ч.2 ГК РФ. / под ред. Брагинского М.И., Витрянского В.В., Суханова Е.А. М., 1996. С.54.

8    Иоффе, О.С. Обязательственное право. [Текст] / О.С. Иоффе. М.,1975.

С.295.

9     Годеме, Е. Общая теория обязательств. [Текст] / Е. Годеме. М., 1948.

С.32.

10     Морандьер, Л.Ж. Гражданское право Франции. [Текст] Кн.3./  Л.Ж.

Морандьер. М., 1961. С.333-338.

11       Саватье, Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк. [Текст] / Р. Саватье. М., 1972. С.223-225.

12          Грибанов, В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. [Текст] / В.П. Грибанов. М., 1956. С.13.

13       Ем, В.С. Договор ренты. [Текст] / В.С. Ем // Законодательство. 1999. №5. С.12.

14    Золотько, Н.В. Договор ренты в гражданском праве России. [Текст]: автореф. дис. канд. юрид. наук. / Н.В. Золотько. Краснодар., 2002. 18 с.

15       Романец, Ю.В. Система договоров в гражданском праве России.

Текст]: автореф. дис. канд. юрид. наук. / Ю.В. Романец. М., 2001. С.37-38.

16    Цыбуленко, З. Рента и пожизненное содержание с иждивением. [Текст]/ З. Цыбуленко // Российская юстиция. 1997. №6,7.

17       Леонова, Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением. [Текст]/ Г.Б.Леонова // Законодательство. 1999. №8.

18      Ефимова, Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав. [Текст]/ Л.Г. Ефимова // Гос-во и право. 1998. №10. С.35-44.

Задача 1 

Объединение спортсменов Калужской области заключило договор постоянной ренты с ООО «Виртус», согласно которому плательщик обязался

67

выплачивать получателю ежемесячную сумму в размере 80 000 рублей. Однако

в      течение 14 месяцев ООО «Виртус» не перечисляло средств на счет объединения.

1.  Какие действия вправе предпринять получатель постоянной ренты?

2.   Предусмотрена ли законодательством ответственность за нарушение сроков выплаты ренты плательщиком?

Задача 2 

А.П. Святкина заключила договор ренты с АО «Спектр», согласно которому получательница обязалась передать плательщику в собственность 2-х комнатную квартиру, а последний – ежемесячно выплачивать Святкиной сумму

в     размере 8 000 рублей через 2 года, в течение которого АО «Спектр» добросовестно исполнило свои обязанности, Святкина умерла вследствие тяжелой болезни. АО «Спектр» преступило к оформлению соответствующих документов в целях продажи квартиры А.П. Святкиной. Однако впоследствии выяснилось, что договор между сторонами не был подвергнут государственной регистрации.

1.   Является ли действительным договор ренты, не зарегистрированный соответствующим образом?

2.        В каких случаях договор ренты подлежит государственной регистрации?

Задача 3 

А.А. Гапонок заключила договор пожизненной ренты с В.Н. Красновым, согласно которому последний обязался выплачивать А.А. Гапонок сумму в размере 5 000 рублей, а также еженедельно передавать получательнице определенный договором перечень продуктов. Через 3 месяца А.А. Гапонок обратилась в суд с требованием расторжения договора пожизненной ренты с иждивением, сославшись на то, что В.Н. Краснов несколько раз передавал ей продукты с истекшим сроком годности.

1.  Возможно ли расторжение договора по вышеуказанным основаниям?

2.  В каких случаях договор пожизненной ренты, может быть, расторгнут по требованию ее получателя?

3.   Вправе ли плательщица пожизненной ренты расторгнуть договор по собственной инициативе?

Задача 4 

В.М. Сократова заключила договор пожизненного содержания с иждивением с ООО «Оранж», в соответствии, с которым получатель ренты В.М. Сократова передавала принадлежащий ей земельный участок площадью 1 га в собственность плательщика ренты, который обязался осуществлять пожизненное содержание с иждивением Сократовой. Обязанность плательщика

68

ренты включала в себя обеспечение потребностей получательницы в питании и уход за ней, а также оплату ритуальных услуг в случае смерти. Через 2 месяца после заключения договора пожизненного содержания с иждевением; ООО

«Оранж» начало строительство дачных домиков с целью их дальнейшей продажи на земле, которая была передана в обеспечение пожизненного содержания.

1.    Имел ли право плательщик ренты обременять земельный участок, переданный ему в обеспечение пожизненного содержания, без согласия получателя ренты?

2.  Обладает ли плательщик ренты распорядительными полномочиями по отношению к имуществу, переданному ему в обеспечение ренты?

3.   С какого момента плательщик становится собственником имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания?

4.       Охарактеризуйте права и обязанности плательщика ренты по отношению к переданному ему в обеспечение пожизненного содержания недвижимому имуществу.

Задача 5 

К.К. Обалкин заключил договор пожизненного содержания с иждивением с АО «Надежда», согласно которому получатель ренты передавал принадлежащую ему 4-х комнатную квартиру в собственность плательщика ренты, который обязался осуществлять пожизненное содержание с иждивением Обалкина посредством выплаты в течение жизни в размере трех минимальных размеров оплаты труда в месяц.

Через 8 месяцев К.К. Обалкин обратился в суд с требованием о расторжении договора пожизненного содержания с иждевением с АО «Надежда» по следующим основаниям:

-     Плательщик предоставлял Обалкину ежемесячную выплату в размере 3-з минимальных размеров оплаты труда, что, по мнению получателя не соответствовало прожиточному минимуму.

-      Плательщик ренты не обеспечил Обалкину необходимый уход, потребность в котором возникла 7 месяцев после заключения договора между сторонами.

1. Правомерны ли требования К.К. Обалкина?

2. Предусмотрено ли законодательством соответствие размеров выплат,

предоставляемых     плательщиком          ренты     получателю,                                  прожиточному

минимуму?

3.  Каков минимальный размер выплат получателю ренты плательщиком предусмотрен законодательством в случае замены предоставления содержания

с  иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина?

69

2 Обязательства по передаче имущества в пользование 

2.1 Аренда 

Занятие 1. Общие положения о договоре аренды Вопросы по теме 

Понятие и основные признаки договора аренды. Ее объекты, форма, срок. Законодательство об аренде. Предоставление имущества арендатору. Объекты и стороны Договора об аренде. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Арендная плата. Пользование и содержание арендованного имущества. Досрочное расторжение Договора по требованию арендодателя и арендатора . Возврат имущества по окончании срока аренды. Преимущественное право арендатора на заключение Договора аренды на новый срок. Улучшение арендованного имущества. Выкуп арендованного имущества.

Нормативный материал 

1     Гражданский кодекс РФ.  Ч.1,  гл.34  от 30.11.1994  г.  (в ред.  от

21.03.2002 г.) [Текст]// СЗ РФ. 1996. № 5.

2     Гражданский кодекс РФ. Ч.2, гл.34   от  26.01.1996 г. (в ред. от

26.03.2003 г.) [Текст]// СЗ РФ. 1996. № 5. ст.410.

3    ФЗ от 30.11.1994 г. « О введении в действие ч.1 Гражданского кодекса РФ» (в ред. от 26.11.2001 г.) [Текст]// СЗ РФ. 1994. № 32. ст.3302.

4    ФЗ от 26.01.1996 г. « О введении в действие ч.2 Гражданского кодекса РФ» (в ред. от 26.11.2001 г.) [Текст]// СЗ РФ. 1996 г. № 5. ст.411.

5      Гражданский кодекс РСФСР, утв. Верховным Советом РСФСР 11.06.1964 г.( ред. от 26.11.2001 г.) [Текст]// Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964. №24. ст. 406.

6     Основы законодательства союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 г. [Текст]//Ведомости СССР. 1989.№25.ст.481. 1991. №.12. ст.325.

7      Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от

31.05.1991 г. [Текст]// Ведомости СССР. 1991. №26. ст. 733.

8     ФЗ от 21.12.2001 г. № 178 – ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» [Текст]// СЗ РФ. 2002. №4. ст.251.

9     Земельный кодекс РФ от 21.10.2001 г. [Текст]// СЗ РФ. 2001. №44. ст.

4147.

10    Лесной кодекс РФ от 29.01.1997 г. [Текст]//СЗ РФ . 1997. №5. ст.610.; 2001. №53 (ч.1). ст.5030.

11      Водный кодекс РФ от 26.11.1995 г. [Текст]// СЗ РФ. 1995. №47. ст. 4471.; 2003. №27. ст. 2700.

12        Воздушный кодекс от 19.03.1997 г. [Текст]// СЗ РФ. 1997. №12.

ст.1383.; 1999. №28. ст.3483.

70

13 ФЗ от 27.02.2003 г. « Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» [Текст]// СЗ РФ 2003. №9. ст.805.

14      Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.04.1999 г. [Текст]// СЗ РФ. 1999. №18. ст.2207.; 2001. №22. ст.2125.

15    Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 01.03.2001 г. [Текст]//

СЗ РФ. 2001. №11. ст.1001.; 2003. №14. ст.1256.

16        ФЗ «Об образовании» от 10.07.1992 г. №3266.( в ред. от 22.08.2004 г.) [Текст]// СЗ РФ 2003. №2. ст.163.; №28. ст.2892.

17      ФЗ от 28.08.1995 г. « Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» [Текст]// СЗ РФ 1995. №35. ст. 3506.; 2003. №28. ст. 2892.

18     Постановление Верховного Совета РСФСР от 27.12.1991 г. №3020 – 1 «О разграничении государственной собственности РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальной собственности» [Текст]// Ведомости РФ. 1992.

№3. ст. 89.

19        Положение о Министерстве имущественных отношений РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.06.2002. №377. [Текст]// СЗ РФ 2002.

№23. ст. 2178.

20          Закон РФ « О недрах» (в ред. ФЗ от 03.03.1995 г. №27-ФЗ) [Текст]//СЗ РФ. 1995. №10. ст. 823; 1999. №7. ст.879.; 2000. №2. ст.141.;2001.№33.(ч.1) ст.3429.; 2002. №22. ст.2026. ; 2003. №23. ст.2174.

21     ФЗ от 26.12.1995 г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах» [Текст]//

СЗ РФ. 1996. №1. ст.1.; №25.ст.2596.; 1999. №22.ст. 2672.; 2001. №33. (ч.1) ст.3423.; 2002.№12.ст.1093.; №45. ст.4436.; 2003. №9. ст.805.

22     ФЗ от 21.07.1997 г. №192-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст]// СЗРФ . 1997. №30.

ст.3595.; 2001. №11. ст.997.; №16. ст.1533.; 2002. №15. ст.1377.; 2003. №24. ст. 2244.

23       ФЗ « Об обществах с ограниченной ответственностью» (в ред. от

11.07.98. №96-ФЗ; 31.12.98. №193-ФЗ) [Текст]// СЗРФ. 23.02.1998. №8.

24         Постановление Правительства «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 18.02.1998г. №219 (в ред. от 03.10.2002.) [Текст]// СЗРФ. 23.02.1998. №8. ст. 963.

25          Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда(леса)

и прав на участки лесного фонда(леса ), утв. Приказом Минюста РФ от23.01.2002. №18. [Текст]// СЗ РФ 2003. № 13.

26    Приказ Минюста РФ « Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации, прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 01.07.2002 №184 [Текст]// СЗ РФ 2003. № 13.

27         Указ Президента РФ от 14.10.1992 г.№1230. «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и

71

муниципальных предприятий, сданного в аренду» [Текст]// Ведомости РФ.

1992. №43. ст.2429.

28     ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» от 20.07.1995 г. [Текст]// СЗ РФ 1995. №35. ст.3505.

Материалы судебной практики 

1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. №66. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [Текст]// Вестник ВАС РФ. 2002. №3. С.24.

2 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. №59. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением» ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость имущества и сделок с ними». [Текст]// Вестник ВАС РФ. 2001. №4.

3     Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. №53. «О государственной регистрации договоров аренды, недвижимых помещений» [Текст]// Вестник ВАС РФ 2000. №7.

4    Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 г. №14. « Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» [Текст]// Вестник ВАС РФ. 1997. №7.

5   Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 г. №21. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» [Текст]// Вестник ВАС РФ, 1998. № 1.

6    Постановление Президиума Верховного Съезда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. №618. «О некоторых вопросах, связанных с применением (ч.1) ГК РФ» [Текст] // Сборник постановлений Пленума Верховных Съездов

СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1999. С.323.

7   Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 г. №13.

«Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [Текст] // Вестник ВАС РФ. 1997. №7 С.100.

Учебная литература 

Обязательная литература 

1    Гражданское право. [Текст]: учебник. Ч.2./ под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003.

2  Гражданское право в 2-х томах. [Текст]: учебник Том 2. Полутом 1 и 2.

/  под ред. Е.А. Суханова. М., 2004.

3   Гражданское право России. [Текст]: курс лекций. Обязательственное право / под ред. О.Н. Садикова. М., Юристъ, 2004.

4    Комментарий к ГК РФ (ч.2) [Текст]/ под ред. О.Н.Садикова. М., 2003.

5    Брагинский, М.И. Договорное право. [Текст] Книга 2: Договоры о передаче имущества. Изд. 3./ М.И. Брагинский; В.В. Витрянский. М., Статут

2001.

72

Дополнительная литература 

1         Брагинский, М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений [Текст] ГК РФ: проблемы, теория, практика/ М.И. Брагинский. М., 1998.

2   Хохлов, С. Право собственности и другие вещные права [Текст]/ С. Хохлов. // Вестник ВАС РФ. 1995. №8.

3   Витрянский,  В.В.  Договор аренды и его виды [Текст]/     В.В.

Витрянский. М.: Статут. 2000.,С.74-144.

4    Мейер, Д.И. Русское гражданское право [Текст] В 2 ч. Изд. 1902. ч.1. / Д.И. Мейер. М.: Статут, 1997. (Сер. классика российской цивилистики) С.161.

5        Иоффе, О.С. Обязательственное право. [Текст] / О.С. Иоффе. М., 1975. С. 211.

6        Брагинский М.И. Договорное право: общие положения [Текст] / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М., 1997. С. 224.

7    Сыродоев, Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество [Текст] / Н.А. Сыродоев //Государственное право. 1998. №8. С.91.

8      Козырь, О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России [Текст] / О.М. Козырь //Гражданский кодекс России: Проблема, Теория, Практика:Сб. памяти С.А.Хохлова /отв. ред. А.Л.Маковский; М.; Исследовательский центр частного права, 1998. с.237.

9      Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] / Г.Ф. Шершеневич М., 1995. 441 с.

10     Покровский, И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст]

/  И.А. Покровский. М., 1998 233 с.

11    Левшина, Т.Л. Споры, связанные с частным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок. [Текст] Комментарий судебно-арбитражной практики. /под ред. В.Ф. Яковлева. Вып. 5. М.,1998. С. 39,40.

12     Суханов, Е.А. Вступительное слово к книге: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. [Текст] / Е.А. Суханов М., Статут, 2000. С.3.

13      Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству.

[Текст]: автореферат дисс. к.ю.н. / Л.М. Ахметшина. Казань. 2002. С.13.

14     Александров, А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков [Текст] / А.Д. Александров // Юридический мир.2002. №1.

С.61.

15    Крассов, О.И. Право частной собственности на землю. [Текст] / О.И. Крассов. М.: Юристъ, 2000. С.39.

16      Синайский,  В.И.  Русское  гражданское  право.  [Текст]  /  В.И.

Синайский. М., 2002. С.396.

17     Сафиуллин, Д.Н. Общие положения об аренде [Текст] / Д.Н. Сафиуллин // Хозяйство и право. 1990. №3.

18    Берг, О.В. Организация арендных отношений. Вопросы теории и практики. [Текст] / О.В. Берг. М., 1991. С.6.

73

19      Теплов, О.М. Арендное предприятие (правовое регулирование учреждения и деятельности). [Текст] / О.М. Теплов, В.В. Глазырин, С.Б. Пучинский. М., 1993.

20     Залесский, В.В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка по решению органа исполнительной власти [Текст]

/  В.В. Залесский // Право и экономика. 2002. №3. С. 77-78.

21  Голосова, С.А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права [Текст] / С.А. Голосова //

Нотариус. 2003, №2, С.50-54.

22   Гусев, И. Арендные права в современном российском гражданском праве [Текст] / И. Гусев // Хозяйство и право. 2003. №3. С.32-35.

23   Белозеров, А. Арендные поступления и оборотные налоги [Текст] / А. Белозеров // Хозяйство и право. 2002. №6. С. 74-80.

24  Исрафилов, И. Аренда нежилых помещений [Текст] / И. Исрафилов

// Хозяйство и право. 1997. №10. С. 113-119.

25   Комарова, Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды [Текст] / Т.Ю. Комарова // Законодательство. 1999. №12. С.12-15.

26   Козлова, Е.Б. Аренда как договорное обязательство: заключение и регистрация некоторых видов договоров аренды недвижимого имущества [Текст] / Е.Б. Козлова // Юридический мир. 1999. №11. С.41-50.

27  Витрянский, В.В. Расторжение (изменение) договора аренды [Текст]

/    В.В. Витрянский // Хозяйство и право. 1999. №11. С. 83-87.

28  Киндеева, Е. Государственная регистрация договоров аренды [Текст]

/    Е. Киндеева // Экономика и жизнь. 1999. №47. С.25.

29   Гутников, О. Государственная регистрация права аренды [Текст] / О. Гутников // Хозяйство и право. 1999. №5. С. 114-123.

30   Козлов, С. Аренда государственного и муниципального имущества [Текст] / С. Козлов С. // Экономика и жизнь. 1997. №51. С.21.

Задача 1 

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.

Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу , ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.

74

Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и В части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619

и    пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отменил определение суда первой инстанции, и исковые требования удовлетворил.

1.  Почему вывод суда первой инстанции является несостоятельным?

2.  Чем руководствовался апелляционный суд при вынесении решения?

3.   Какие требования должны быть соблюдены истцом до обращения в

суд?

Задача 2 

Комитет по управлению имуществом ( арендодатель) предъявил иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним нежилого помещения.

Исковое требование было основано на положениях пункта 2 статьи 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблю-дением установленного данным пунктом порядка.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.

В   соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое-время отказаться от договора, предупредив об этом дру-гую сторону за три месяца.

Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу

75

предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи, с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора. Судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без

изменения.

Какие разъяснения должен дать кассационный суд арендатору?

Задача 3 

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.

Постановлением апелляционной инстанции данное решение отменено, и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы.

При этом суд апелляционной инстанции указал следующее.

Согласно условиям договора арендодатель обязан проводить капитальный ремонт сданного внаем нежилого помещения вместе с капитальным ремонтом всего здания, но срок планового капитального ремонта спорного строения еще не наступил. Арендатор взял на себя обязательство по капитальному ремонту объекта аренды в случае неотложной необходимости, так как, зная о недостатках переданного в аренду помещения, в частности об аварийном состоянии системы центрального отопления, принял это помещение по акту приема -передачи (об аварийном состоянии системы центрального отопления была сделана отметка в указанном акте). Тем самым арендатор лишил себя права отнести расходы по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью, на арендодателя.

76

Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.

Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается факт аварии системы центрального отопления. Актами обследования, составленными с участием представителей теплоснабжающей организации и арендодателя, подтверждается необходимость проведения ее капитального ремонта.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.

Поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор

с  подрядчиком.

1.   Какая главная обязанность арендодателя не была или не исполнена? Назовите основные обязанности арендодателя.

2.  Означает ли ссылка в акте приема – передачи на аварийное состояние системы центрального отопления, что арендатор принимает на себя обязанность устранять последствия аварий и осуществляет в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт?

3.  Вправе ли кассационный суд отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции?

Задача 4 

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.

По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось

в  арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.

При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для

77

рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут ре-гулироваться правилами главы 34 ГК РФ.

Как разрешить данный спор? Какое разъяснение должен дать суд?

Задача 5 

В     арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В    обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу ста-тей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск. Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске. Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не

состоялась, и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем, спорного имущества и. следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

1. Удовлетворит ли апелляционный суд требование истца?

2. Как могут быть защищены права арендатора в случае, если сданное внаем имущество не было передано ему?

3.Вправе ли арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится? Обоснуйте свой ответ.

Задача 6 

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.

Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено. Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был

заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания (срок договора сторонами не определен), в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зда-нию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само

78

здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.

В      кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика - инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.

Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора.

1. Какие объяснения должен представить арбитражный суд сторонам?

2. Применимы ли положения ст. 610 ГК РФ к данному спору?

3. Правомерно ли решение суда о выселении арендатора из спорного помещения?

Задача 7 

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды , во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.

По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.

В      письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы

в  полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество. Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового

требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса.

В      апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

1.      Являются ли обоснованными доводы истца о неправомерности удержания его оборудования?

2.  Когда у кредитора возникает право на удержание вещи должника?

79

3.   Что послужило основанием поступления оборудования во владение собственника помещения?

4.  Подлежат ли удовлетворению требования истца о возврате имущества из чужого незаконного владения?

Задача 8 

ООО      «Гевея и муниципальное предприятие «Техно-центр «РТК» заключила договор аренды помещений. В соответствии с п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора и назначению имущества. Однако для достижения целей аренды ООО «Гевея» необходимо было переоборудовать арендованные помещения, что было предусмотрено в договоре.

Кроме того, в договоре было указано, что капитальные затраты на переоборудование помещений возмещаются арендатору путем частичного погашения арендной платы в течении 22 месяцев при предоставлении согласованных актов на выполнение работы. Однако суммы не были выплачены, вследствие этого ООО «Гевея» обратилась в суд с иском о взыскании излишне уплаченной арендной платы и задолженности за выполненные работы по переоборудованию помещений.

1.  Правомерны ли требования истца?

2.         Какие обязанности имеет арендодатель в соответствии с законодательством по договору аренды?

3.  Как производится оплата по договору аренды в случае возникновения необходимости переоборудования арендованных помещений?

Задача 9 

Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.

К   моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору, о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.

Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным

в  договоре размером арендной платы.

Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.

80