«Задания по дисциплине «Гражданское право»»

Занятие 3. Договор продажи недвижимости Вопросы по теме 

Понятие договора продажи недвижимости, его существенные условия и признаки. Форма и основные моменты заключения договора продажи недвижимости . Особенности перехода прав на земельный участок при продаже недвижимости и при продаже земельного участка. Цена в договоре Содержание договора. Передача недвижимости. Исполнение договора. Особенности продажи жилых помещений.

Нормативный материал 

1 ФЗ « Об основах жилищной политики» от 06.05.2003 г.

2 ФЗ РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в редакции от

20.05.2002 г.) [Текст]// ВВС РСФСР .1991. № 28 ст.959

3   ГК РФ ч.2 от 26.01.96 г. (в редакции от 26.03.03 г.) [Текст]// СЗ РФ

1996. № 5 ст.410

4 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» от 26.01.1996 г. (в редакции от 26.11.2001 г.) [Текст]// СЗ РФ 1996. № 5 ст. 411.

5   Гражданско – процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002г. [Текст]// СЗ РФ 2002. №46 ст.4532.

6     ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях»  №116

от14.11.2002г. [Текст] // СЗ РФ 2002. №48 ст.4746

7   ФЗ «Об исполнительном производстве» №119 от 21.06.97г. [Текст] //

СЗ РФ 1997. №30 ст. 3591

8  ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» №178 от 21.12.2001г. [Текст] // СЗ РФ 2002. №4 ст.251

9   ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

и  сделок с ними» №122 от 21.06.97г. [Текст] // СЗ РФ 2003. №24 ст.2244

10   Воздушный кодекс РФ от 19.03.97г. [Текст] // СЗ РФ 1999. №28 ст.

3483

11   Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.04.99г. [Текст] // СЗ РФ

2001. №22 ст. 2125

12  Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 07.03.2001г. [Текст] //

СЗ РФ 2003. №14 ст. 1256

13   Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. [Текст] // СЗ РФ 2001 №44 ст.

4147

14  Водный кодекс РФ от 16.11.95г. [Текст] // СЗ РФ 2003. №27 ст. 2700

15   Лесной кодекс РФ от 29.01.97г. [Текст] // СЗ РФ 2001. №53 (Ч 1)

ст.5030

16   ФЗ от 30.11.94г. «О введении в действие Ч 1 Гражданского кодекса РФ» (в ред. От 26.11.01г.) [Текст] // СЗ РФ 1994. №32 ст. 3302

17        Постановление Правительства РФ от 18.02.98г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст] // СЗ РФ 1999. №52 ст. 6416

18        Постановление Правительства РФ от 26.02.98г. №248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» [Текст] // СЗ РФ 1998. №9 ст. 1114

19   Закон РФ от 20.08.93г. «О космической деятельности» [Текст] // CЗ

РФ 1996. №50 ст. 5609

20   ФЗ 29.06.99г. «Об оценочной деятельности в РФ» [Текст] // СЗ РФ

1998. №31 ст. 3813

Материалы судебной практики 

1    Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [Текст] // Вестник ВАС РФ 1998. №10

2   Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального

19

Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» [Текст] // Вестник ВАС РФ 2001. №4

3     Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.93г. №8 «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»» [Текст] // Бюллетень ВС РФ 1993. №11

Учебная литература 

Обязательная литература 

1    Гражданское право [Текст] Ч 2: учебник. / под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М., 2003.

2   Гражданское право [Текст] В 2 – х томах. Т.2. Полутом 1: учебник. / под ред. Е.А.Суханова. М., 2002.

3  Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) [Текст] Ч 2.

/  под ред. А.П.Сергеева. М., 2002.

4    Комментарий к Гражданскому кодексу РФ [Текст] Ч 2. / под ред. О.Н.Садикова. М., 2003.

5    Гражданское право России. Обязательственное право [Текст]: курс лекций. / под ред. О.Н.Садикова. М., 2004.

Дополнительная литература 

1   Долженко, А.Н. Судебная практика по гражданским делам. [Текст] / А.Н. Долженко, В.Б. Резников, Н.Н. Хохлов. М., 2001. С.540 – 542

2    Брагинский, М.И. Договорное право [Текст] Книга 2. Договоры о передаче имущества. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.,2000.

3  Исрафилов, И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом

и  законность. [Текст] / И. Исрафилов. №12 2000.

4   Витрянский, В.В. Договор купли – продажи и его отдельные виды. [Текст] / В.В. Витрянский. М., 1999.

5    Брауде, И.Л. Переход права собственности на строение. [Текст] /

И.Л.Брауде. // СГиП №7 1946. С. 61 - 62

6         Грибанов, В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. [Текст] / В.П. Грибанов. М., 1956 . 31 с.

7   Амфитеатров, Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. [Текст] / Г.Н. Амфитеатров. М.,1948 .23 с.

8  Брауде, И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву . Издание 2-е. . [Текст] / И.Л. Брауде. М. 1954 .. 100 с.

9   Козырь, О.М. Недвижимость в новом гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. [Текст] / О.М. Козырь. М., 1998 . 294 с.

10  Харрисон, Г. Оценка недвижимости [Текст] / Г. Харрисон. М., 1994

.

11       Жирков, В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью; К вопросу о совершенствовании механизма правового

20

регулирования отношения по поводу сделок с жилыми помещениями [Текст] / В. Жирков // Хозяйство и право 1999 . № 6 С.83-86

12 Исрафилов, И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения [Текст] / И. Исрафилов // Хозяйство и право.1999 . № 2 С.91-96

13 Романов, О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним: некоторые проблемы применения [Текст] / О. Романов // Хозяйство и право 1998 . № 7 С.68-72

14 Бутыриин, А.Ю. Споры о праве собственности на недвижимость в жилищной сфере. [Текст] / А.Ю. Бутыриин // Жилищное строительство. 1998 .

№  5 С.27-28.

15 Эрделевский, А. Регистрация      прав на недвижимость [Текст] / А.

Эрделевский // Законность. 1997 . №11 С.20-24.

Задача 1 

29 января 2000 года Р. передала принадлежащую ей квартиру в г. Москве Д. по нотариально удостоверенному договору купли-продажи с условием пожизненного содержания Р.

В    июне 2000 года Р. обратилась в Преображенский районный суд г. Москвы с иском к Д. о признании такого договора недействительным, ссылаясь на то, что договор заключила, находясь в тяжелом болезненном состоянии.

В   апреле 2001 года она направила в тот же суд заявление об изменении предмета иска, в котором просила расторгнуть договор по тем основаниям, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.

11 июля 1997 года Р. умерла.

Определением суда дело было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы.

Как бы должен был поступить суд, если бы истица не умерла? Допустимо ли правопреемство в правоотношениях по возврату квартиры? Могло ли перейти право требования к Д. по предоставлению содержания и ухода к правопреемнику истицы Р.? Ответ поясните.

Задача 2 

А. обратилась в суд с иском к С. и Т. о признании договора купли-продажи нежилого помещения от 7 июня 1999 г. притворной сделкой и переводе на нее права собственности на нежилое помещение, являющееся предметом этого договора.

Она указала, что летом 1999 года передала С. денежные средства в сумме 62 тысяч долларов США для покупки на ее имя нежилого помещения, принадлежавшего ТОО «Каскад», в заключенном 7 июня 1999 года договоре купли-продажи покупателем указан Т., так как в законодательстве Краснодарского края был установлен запрет на продажу объектов недвижимости иногородним лицам и лицам, проживающим менее 5 лет на

21

территории края. 22 октября 1999 года Т. заключил с В. Договор займа на сумму 20 млн. рублей под залог принадлежащего ей (истице) нежилого помещения, а 23 мая 2004 года передал это помещение в собственность заимодавца по договору об отступном.

Есть ли основания у суда признать сделку притворной? Может ли А. претендовать на передачу имущества в ее собственность, если никаких доказательств того, что у Т. имелось обязательство по передаче приобретенного им объекта недвижимости в собственность А. не было?

Задача 3 

В   суд с иском обратилась Кротова к ИЧП «КВТ» и ЗАО «АНВиК» и к Леонову о признании недействительным договора купли-продажи цеха пенополиуретановой изоляции труб от 25 июля 2000 года, применении последствий ничтожной сделки, а также признании недействительных последующих договоров купли-продажи цеха, мотивировав требования тем, что при заключении договора купли-продажи цеха между названными предприятиями не было получено ее согласия как супруги учредителя ИЧП «КВТ»- Власова на распоряжение общим имуществом. Заявительница считает недействительными и последующие сделки с указанным выше цехом, так как руководитель ЗАО «АНКВиК», зная, что спор в отношении данного имущества находится в суде, распорядился им.

Кротова указала, что ИЧП «КВТ» было создано на основе совместного имущества в период брака, следовательно, она имеет равное с супругом право на имущество данного предприятия и поэтому при отчуждении имущества необходимо ее согласие.

Каковы отличия между договорами купли-продажи недвижимости и купли-продажи предприятия? Проанализируйте норму статьи 35 Семейного Кодекса и соответствующие нормы ГК РФ. Имеет ли право Кротова требовать расторжения договора? Укажите последствия признания договора ничтожным.

Задача 4 

Кушков обратился в суд с иском к Хагабановой о признании действительным договора купли- продажи квартиры в доме по ул.Тарчокова в г. Нальчике, ссылаясь на то, что стороны полностью исполнили сделку, но лишены возможности оформить ее в нотариальном порядке, поскольку работники бюро технической инвентаризации не выдают необходимые для этого документы в связи с наложением судом ареста от 23 апреля 1996 г.на квартиру по предыдущим имущественным спорам ответчицы Хагабановой с Кунашевым.

Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 29 апреля 1996 г. иск удовлетворен, договор купли-продажи квартиры, заключенный между Кушковым и Хагабановой, признан действительным, стороны от уплаты госпошлины освобождены.

22

Обоснуйте решение суда. Имелись ли основания признать сделку действительной?

Задача 5 

Прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну о признании недействительным на ос-новании ст .ст. 167 — 169 ГК РФ договора купли- продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14 августа 1996 г. нотариусом г . Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи 1 5 августа 1996 г., ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры Багдасарян.

Багдасарян заявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признании недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой.

Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями.

Решением Хостинского районного суда г . Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений ввиду неправильного применения истолкования норм материального права.

Президиум Краснодарского краевого суда 18 марта ,1999 г. протест удовлетворил, указав следующее.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции считал, что договор заключен с соблюдением письменной формы, зарегистрирован в установленном порядке, Зороглян — добросовестный приобретатель, в связи, с чем от него нельзя истребовать приобретенное имущество.

Между тем данные выводы основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

Как установил суд, собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее продаже не подписывала, участия в его заключении не принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не получала.

При таком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен.

Истица денежных сумм по сделке не получала, обязанности по их возврату не несет. Поэтому отказ в удовлетворении требований Багдасарян об устранении препятствий в пользовании квартирой также нельзя признать законным.

Истица не лишена возможности судебной защиты своего права способом, избранным на основании ст. 12 ГК РФ — применение последствий недействительности ничтожной сделки, и в том случае, если приобретатель — добросовестный.

23

Зороглян, приобретая двухкомнатную квартиру, как видно из договора, по цене 3300 тыс. рублей, он не мог не знать, что эта цена в несколько раз меньше действительной стоимости квартиры.

Вывод суда о том, что квартира куплена за другую цену, в нарушение ст. 54 ГПК РСФСР основан на недопустимых доказательствах: объяснениях ответчика об уплате за квартиру 110 млн. рублей и показаниях свидетелей об ошибочности указания в договоре названной цены вместо 30 млн. рублей.

Письменных доказательств об уплате иной, чем указано в договоре, покупной цены суду не представлено.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РСФСР неправильное применение или толкование норм материального права является основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке.

1)    Какие права принадлежат собственнику имущества?

2)    Какие нормы материального права были неправильно применены и истолкованы?

3)    Необходимо ли было в данном случае заключение договора продажи недвижимости в письменной форме? И каковы последствия ее несоблюдения?

4)    Возможно ли применить правила ГК РФ о ничтожности сделки?

5)    Каковы последствия недействительности такой сделки?

6)    Какими правами в отношении своего имущества обладает собственник в случае, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать?

7)    Подлежит ли данное имущество государственной регистрации?

8)    Когда возникает правособственности у приобретателя недвижимого имущества?

9)    Можно ли считать договор купли-продажи квартиры недействительным? С какого момента? Какой нормой ГК РФ нужно руководствоваться?

10)   Исследовав все обстоятельства дела, какое решение по делу может вынести суд? Правомерно ли заявление прокурора о признании договора купли

– продажи квартиры недействительным?

Занятие 4. Договор продажи предприятия Вопросы по теме 

Понятие и порядок продажи предприятия. Форма и особенности заключения договора. Права кредиторов при продаже предприятия. Передача предприятия покупателю. Переход права собственности на предприятие. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками. Особенности применения к договору продажи предприятия последствий, признания сделки недействительной.

Нормативный материал 

24

1    Гражданский кодекс РФ. Ч.2.§ 1,8, гл. 30. от 26.0196 г.(в ред. От

26.03.03 г. [Текст] / СЗ РФ. 1996. №5. Ст.410.

2   ФЗ от 26.01.96 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» (в ред. От 26.11.2001 г.) [Текст] // СЗ РФ. 1996. №5. ст.411.

3   Гражданский кодекс РСФСР, утвержденный ВС РСФСР 11.06.1964 г. [Текст] // Ведомости ВС РСФСР. 1964. №24. ст.406.

4   Закон РСФСР « О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» от 1991 г. [Текст] // Ведомости РСФСР. 1991. № 27. ст.927.

5        ФЗ от 21.12.01 г. « О приватизации государственного и муниципального имущества» [Текст] // СЗ РФ 2002. №4. ст.251.

6      ФЗ от 26.07.97 г. « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. От 11.04.2002 г.) [Текст] // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594.

7   ФЗ от 26.10.2002 г., №127 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [Текст] // СЗ РФ. 2002. № 43. ст. 4190.

8        Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного

и   муниципального имущества» от 31.05.2002 г. [Текст] // СЗ РФ. 2002. № 23.

ст.2172.

Материалы судебной практики 

1 Информационное письмо Президиума ВАС от 16.02.2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст] // Вестник ВАС РФ. 2001. №4.

2 Информационное письмо Президиума ВАС от 13.11.97 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли – продажи недвижимости [Текст] //Вестник ВАС РФ. 1998. №1.

Учебная литература 

Обязательная литература 

1    Гражданское право [Текст]: учебник. Ч.2. /под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.,2003.

2   Гражданское право в 2-х томах [Текст]: учебник Том 2. Полутом 1 / под ред. Е.А. Суханова. М., 2002.

3    Гражданское право России. Обязательственное право [Текст]: курс лекций / под ред. О.Н. Садикова. М., 2004 .

4  Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. [Текст] Ч. 2. / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалина. М., 2002.

5    Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. [Текст] Ч. 2. / под ред. О.Н. Садикова. М., 2003.

Дополнительная литература 

25

1 Гражданское и торговое право капиталистических государств [Текст] / Под ред. Е.А. Васильева. М., 1993. С. 112-113.

2   Римское частное право [Текст]: учебник / под ред. И.Б. Новицкого;

И.С. Перетерского. М., 1994. С. 215-218.

3   Брагинский, М.И. Договорное право [Текст] Книга 2.: Договоры о передаче имущества. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский М.,2000 .

4    Ем, В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса [Текст] / В.С. Ем // Законодательство. 1999. №11. 11 с.

5   Комментарий судебно-арбитражной практики. Выпуск 2. [Текст]. М.,

1995 .

6   Винниченко, С.И. Цена в гражданско-правовых договорах. [Текст] / С.И. Виниченко . М., 1995 .

7    Витрянский, В.В. Договор купли продажи и его отдельные виды. [Текст] / В.В. Витрянский. М., 1999 .

8   Козлова Е.Б. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия и переход права собственности на предприятие права ситуации как имущественный комплекс.// Законодательство. 1995. №4. С. 39-45.

Задача 1 

Акционерное общество (продавец) и общество с ограниченной ответственностью (покупатель) заключили договор о продаже предприятия. В состав продаваемого имущественного комплекса были включены расположенные на одном земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, следующие объекты: неработающий производственный цех с простаивающим оборудованием, здание котельной, несколько складских помещений, гараж, а также право аренды земельного участка. Состав и стоимость имущества предприятия были удостоверены актом инвентаризации и заключением независимого аудитора, которые служили приложением к договору продажи предприятия.

Договор продажи предприятия был представлен сторонами на государственную регистрацию в учреждение юстиции, которое, однако, отказало в государственной регистрации, сославшись на недействительность данного договора, поскольку отсутствовали обязательные приложения к договору: бухгалтерский баланс и перечень обязательств, включаемых в состав предприятия.

Покупатель обратился в арбитражный суд с иском об обжаловании отказа в государственной регистрации и потребовал обязать учреждение юстиции зарегистрировать договор продажи предприятия. В качестве обоснования своих требований покупатель указал, что на базе цеха и другого имущества проданного предприятия уже давно не осуществляется никакой производственной деятельности. По этой причине у него нет, и не может быть ни бухгалтерского баланса, ни каких-либо обязательств, связанных с деятельностью предприятия.

26

1.    Какие отличия по сравнению с договором продажи недвижимости имеет договор продажи предприятия?

2.          Каковы особенности правил о государственной регистрации при продаже недвижимого имущества?

Задача 2 

Общество с ограниченной ответственностью « ГАЛС» ( продавец) передало по передаточному акту открытому акционерному обществу «Глория» предприятие, в состав которого входил завод по производству полимерных материалов, несколько хранилищ производственного оборудования и имущества. Никаких недостатков при этом выявлено не было. Покупатель к этому времени уже начал деятельность на предприятии , не смотря на то, что государственная регистрации не была осуществлена. До государственной регистрации на предприятии произошел пожар по вине работников ОАО «Глория», в результате которого значительная часть имущества была уничтожена. Кроме того, экспертизой были выявлены некоторые недостатки в качестве предприятия, неустановленные ранее в ходе проверки. В связи с этим ОАО «Глория» отказалось от заключения договора.

ООО      «ГАЛС» обратился в суд с иском о возмещении ущерба, причиненного действиями работников ОАО «Глория».

Каким будет решение суда? Правомерен ли отказ от заключения договора покупателя? На ком лежит риск случайного повреждения предприятия

в  данном случае?

Задача 3 

Акционерное общество «Виват» заключило договор о продаже предприятия с ООО «Колос», до подписания договора были предоставлены все необходимые документы. Кредиторы также были письменно уведомлены. Спустя четыре месяца после заключения договора, несколько кредиторов подали иск на ООО «Колос» с требованием о досрочном исполнении обязательств перед ними и возмещении ответчиком причиненных им убытков в связи с тем, что они не были уведомлены о продаже предприятия. Как было выяснено, в перечне долгов, включенных в состав предприятия, не были указаны все кредиторы.

Как должен поступить суд? Правомерно ли требование предъявляется к покупателю? Почему?

Задача 4 

Общество с ограниченной ответственностью «Фолиант» и акционерное общество «Затон» решили заключить договор продажи предприятия на следующих условиях: продавец (ООО «Фолиант») обязался передать в собственность покупателю (АО «Затон») предприятие как имущественный

27