«Задания по дисциплине «Гражданское право»»

Тема 14. Судебная практика по делам о договоре аренды 

Задача № 1 

АО заключило с собственником здания договор, на основа-нии которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении указан-ного в договоре срока собственник отказал акционерному обще-ству в заключении договора на новый срок, заключив аналогич-ный договор с другим лицом. АО обратилось в суд с иском о признании данного договора недействительным, ссылаясь на ст. 168, 621 ГК РФ. 

Задача № 2 

Между производственным кооперативом (арендатор) и ак-ционерным обществом (арендодатель) был заключен договор аренды здания с правом выкупа. Стороны договорились, что совокупность арендных платежей составит стоимость данного здания, которая была определена в размере 8 млн. руб. Аренд-ная плата должна была быть уплачена в течение восьми месяцев по 1 млн руб. Арендатор добросовестно выполнял свои обязан-ности в течение пяти месяцев, но затем допустил просрочку двух очередных платежей. Арендодатель обратился в суд с ис-ком о расторжении договора аренды и освобождении здания. Кооператив возражал против предъявленных требований, ссы-лаясь на п. 2 ст. 489 ГК РФ. Суд первой инстанции указал, что поскольку договор аренды заключен с правом выкупа, а аренда-тор уплатил более 50% стоимости арендованного имущества, в удовлетворении иска следует отказать. 

Задача № 3 

АО «Лира» передало в аренду производственному коопера-тиву здание. Срок действия договора был определен с 1 июня 2013 г. по 31 мая 2014 г. 

98 

Поскольку арендатор нарушил срок внесения арендной пла-ты, АО «Лира» обратилось в арбитражный суд о взыскании до-говорной неустойки за указанное нарушение обязательства. От-ветчик возражал против предъявленного требования, ссылаясь на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный сторонами договор аренды здания в силу ст. 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. 

Задача № 4 

В  арбитражный суд обратился арендатор с иском об истре-бовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, фактически занимающего это помещение.

В  обоснование своего требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем спорного по-мещения и в силу ст. 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд установил, что арендатор заключил два договора арен-ды на одно и то же нежилое помещение с разными лицами. При этом второй арендатор успел фактически занять арендованное помещение и разместить в нем офис. Полагая, что помещение должно быть передано первому арендатору, суд удовлетворил исковые требования.

Задача № 5 

ООО  «Лидер» и ООО «Мелена» заключили договор, по ко-торому ООО «Лидер» обязалось предоставить ООО «Мелена» нежилые помещения в размере 240 м² в пользование сроком на три года. Через семь дней после государственной регистрации договора нежилые помещения были переданы арендатору по акту приема передачи. Как оказалось впоследствии, часть этих помещений не была освобождена арендодателем от имущества, что исключало возможность их использования. Арендатор отка-зался вносить арендную плату за часть помещений, а также за

99 

семь дней, предшествовавших дате государственной регистра-ции договора аренды. 

Задача № 6 

АО «Медисот» передало в аренду ООО «Лира» здание для размещения в нем торговых и складских помещений сроком на пять лет. В соответствии с п. 2.6 данного договора арендатор обязан был в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги. Через шесть месяцев арендодатель обратился в суд с иском о призна-нии договора аренды незаключенным, ссылаясь на п. 1 ст. 654 ГК РФ. 

Задача № 7 

Между двумя юридическими лицами был заключен договор аренды складских помещений общей площадью 180 м² сроком на три года. Через пять месяцев после заключения договора арендатор обратился к арендодателю с просьбой дать согласие на передачу части помещений в субаренду третьему лицу. Такое согласие было получено, и договор субаренды был заключен сроком на 1 год. После истечения срока действия договора суб-аренды, спустя два месяца арендатор передал эти же помещения 

в  субаренду другому лицу. Узнав об этом, арендодатель предъ-явил требование о признании договора субаренды, заключенно-го без его согласия недействительным и расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором усло-вий данного договора.

Задача № 8 

Арендатор уступил свое право аренды другому лицу, пред-варительно выплатив арендную плату за весь период действия договора арендодателю. Полагая, что к новому арендатору пе-решло только право пользования арендованным имуществом, 

100 

поскольку обязанности по текущему и капитальному ремонту сданного в наем имущества лежат на арендодателе, арендатор считал, что согласия последнего на такую уступку не требуется. 

Задача № 9 

ООО  «Лидер» обратилось в арбитражный суд с иском к АО «Кедр» о взыскании задолженности по арендной плате.

По обстоятельствам дела между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения без указания срока его действия. ООО «Лидер» (арендодатель), желая расторгнуть до-говор аренды, направил АО «Кедр» (арендатору) предупрежде-ние о прекращении договора. Спустя две недели после получе-ния такого уведомления арендатор, арендовав иное помещение, освободил ранее занимаемое, и, считая, что с момента фактиче-ского прекращения пользования арендованным имуществом у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы, платежи за период до истечения трехмесячного срока с момента получения предупреждения не вносил. Сумма арендной платы за этот период и являлась предметом заявленного требования.

Суд первой инстанции, полагая, что моментом прекращения действия договора аренды является дата окончания трехмесяч-ного срока, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ, отклонил до-воды ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей за спорный период. Вместе с тем суд уста-новил, что спустя десять дней после освобождения ответчиком арендованного помещения истец заключил новый договор арен-ды данного помещения и передал его в пользование другому арендатору, суд заявленное требование удовлетворил частично, взыскав арендную плату за десять дней.

В остальной части исковых требований (за период с момен-та заключения нового договора аренды арендодателем и до ис-течения трехмесячного срока) суд отказал, считая, что арендо-датель, желая получить за одно и то же помещение арендные платежи с двух арендаторов, правом злоупотребляет.

101 

Задача № 10 

Муниципальное образование в лице Комитета по управле-нию городским имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному бюджетному учреждению – детской музыкальной школе (ДМШ) о взыскании задолженности по до-говору аренды нежилого помещения, а также о расторжении указанного договора и выселении ответчика из занимаемых по-мещений. 

ДМШ возражала против расторжения договора аренды и выселении, признавая наличие задолженности по внесению арендной платы. Ответчик настаивал на принятии во внимание доводов о том, что ДМШ является единственной в районе, соци-ально значимой, что она не была наделена собственником (му-ниципальным образованием) необходимым для осуществления деятельности помещением на праве оперативного управления в то время как является муниципальным бюджетным учреждени-ем. Помещение было предоставлено ДМШ собственником по договору аренды, при этом сумма арендной платы составляла значительную часть ежемесячной выручки, получаемой от про-ведения платных факультативных курсов. Ответчик полагал, что расторжение договора аренды фактически означало бы ликви-дацию учреждения его собственником вопреки порядку, уста-новленному законодательством. 

Задача № 11 

Между ООО «Сирена» и АО «Глобус» был заключен дого-вор аренды здания. По условиям данного договора ООО «Сире-на» (арендатор) было обязано перечислить арендодателю (АО «Глобус») арендные платежи в размере 180 тыс. руб. Арендатор своевременно осуществлял арендные платежи, но в меньшем размере, в связи с чем образовалась задолженность в размере 200 тыс. руб. Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за про-срочку ее внесения, а также расторжении договора аренды. 

102 

Арендатор возражал против расторжения договора, ссылаясь на то, что стороны не предусмотрели в договоре такого основания досрочного расторжения договора аренды, как невнесение арендной платы в полном размере. 

Задача № 12 

ООО (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском

к   АО (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого по-мещения в связи с прекращением договора аренды.

Ответчик считал требования истца неправомерными, так как договор аренды не был расторгнут в судебном порядке и продолжает действовать.

Суд установил, что при заключении договора аренды в него было включено условие, предусматривающее основание для от-каза арендодателя от договора в случае однократного невнесе-ния арендатором арендной платы в установленный срок.

По мнению ответчика, данное условие следует считать ни-чтожным, поскольку те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения до-говора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудеб-ном порядке.

Нормативные акты 

Гражданский кодекс Российской Федерации. 

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижи-мое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017). 

Судебная практика 

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о догово-ре аренды». 

103 

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». 

Тема 15. Судебная практика по делам о договоре подряда 

Задача № 1 

ООО  обратилось в арбитражный суд с иском к унитарному предприятию о взыскании суммы долга за выполненные работы по договору подряда. Суд установил, что между сторонами был заключен договор, согласно которому ООО приняло на себя обя-зательство выполнить буровзрывные работы на строительстве автомобильной дороги. По условиям договора и являющемуся приложением к нему локальному сметному расчету не удалось определить объект, на котором должны были быть выполнены работы. Представленные истцом документы - локальный смет-ный расчет и проект работ - определяют работы на другом участке дороги. Кроме того, истец не представил суду акт вы-полненных работ, подписанный уполномоченным представите-лем ответчика.

Задача № 2 

АО «Комфорт» (генеральный подрядчик) обратился в суд с иском к субподрядчику о признании незаключенным договора субподряда. 

Суд установил, что в документе, подписанном сторонами, не было согласовано существенное условие – предмет договора подряда. Спорные работы субподрядчик выполнял в соответ-ствии с рабочей документацией по строительству мостового пе-рехода. Ответчик в подтверждение факта выполненных им ра-бот представил суду акт приемки (форма КС-2), справку стои-мости выполненных работ (форма КС-3), подписанные генпод-рядчиком без возражений и замечаний. 

104 

Задача № 3 

АО «Веста» обратилось в суд с иском к ООО «Лидер» о взыскании задолженности за выполненные работы по договору строительного подряда. 

Ссылаясь на нарушение подрядчиком сроков окончания строительства, установленных договором, заказчик предъявил встречные исковые требования о взыскании договорной не-устойки за просрочку выполнения монтажных работ по указан-ному договору. 

АО «Веста», возражая против заявленных встречных требо-ваний, ссылалось на отсутствие в договоре подряда отдельного условия о сроках выполнения монтажных работ. 

Суд установил, что между сторонами был заключен дого-вор строительного подряда, в соответствии с которым подряд-чик обязался выполнить методом строительства «под ключ» единый непрерывный комплекс проектных, строительных, мон-тажных, специальных работ по объекту «Административное здание» и сдать результат работ заказчику, а заказчик обязался создать подрядчику необходимые условия для выполнения ра-бот, принять результат работ и оплатить в соответствии с обу-словленной сторонами ценой. 

В   соглашении, подписанном сторонами, был указан срок выполнения работ – 90 дней с момента регистрации договора в юридическом отделе заказчика и в соответствии с графиком производства работ. Регистрация договора в юридическом отде-ле заказчика была произведена.

Также стороны договорились, что срок начала монтажных работ определяется датой передачи строительной площадки и фундаментов. Такая передача была осуществлена.

Задача № 4 

ООО  «Стройдор» обратилось в суд с иском к АО «Галант»

о  взыскании стоимости работ по договору подряда.

105 

Суд установил, что ООО «Стройдор» выполнило подряд-ные работы по ремонту асфальтобетонного покрытия на желез-нодорожных переездах, однако договор с АО «Галант» на вы-полнение указанных работ не был заключен. Истец изменил це-новые требования, ссылаясь на то обстоятельство, что при неза-ключенности договора подряда стоимость выполненных работ следует взыскать с ответчика в качестве неосновательного обо-гащения. Ответчик возражал против предъявленных требова-ний, ссылаясь на то, что работы были произведены с отступле-нием от требований инструкции по их эксплуатации, не пред-ставляют потребительской ценности для ответчика, никаких действий по приемке результата работ АО «Галант» не совер-шало. 

Задача № 5 

ООО  «Стройинвест» обратилось в суд с иском к АО «Рос-сийские железные дороги» о взыскании долга по оплате выпол-ненных работ по договору строительного подряда. Ответчик возражал против предъявленных требований, ссылаясь на то, что представленные суду истцом материалы дела: сметы, ведо-мости, акты выполненных работ подписаны неуполномоченным лицом – начальником Дорожного центра диагностики пути – структурного подразделения (филиала) АО «Российские желез-ные дороги». Доверенности на подписание указанных докумен-тов он не имел.

Суд установил, что материалами дела подтверждается факт выполнения истцом работ для ответчика. Доказательства оплаты выполненных работ отсутствуют. Акт о приемке выполненных работ скреплен печатью Дорожного центра диагностики пути железной дороги. Должностная инструкция начальника Дорож-ного центра диагностики пути содержит указание на наличие у данного лица полномочий на подписание спорных документов.

106 

Задача № 6 

По результатам проведения открытого конкурса между ад-министрацией муниципального образования (заказчик) и под-рядчиком был подписан муниципальный контракт на проекти-рование и строительство одноквартирного жилого дома. По условиям контракта подрядчик обязался выполнить строитель-ные работы в соответствии с объемами, указанными в конкурс-ной документации, а заказчик – принять и оплатить работы в соответствии с конкурсной заявкой подрядчика. 

После окончания выполнения работ подрядчик направил заказчику сообщение, в котором известил о дате сдачи жилого дома в эксплуатацию. Заказчик для приемки выполненных работ на объект не явился, сообщив подрядчику письмом о том, что проектно-сметная и исполнительная документация представлена не в полном объеме. 

Подрядчик подписал акт сдачи-приемки законченного строительством объекта в одностороннем порядке с отметкой об отказе заказчика от подписи и обратился в суд с иском о взыс-кании стоимости выполненных по договору строительного под-ряда работ. Судом была назначена экспертиза (строительно-техническая), оценив которую, суд пришел к выводу об отсут-ствии в жилом доме каких-либо недостатков, препятствующих его использованию. 

Задача № 7 

Между строительной фирмой (подрядчик) и обществом с ограниченной ответственностью (заказчик) был заключен дого-вор строительного подряда на выполнение работ по реконструк-ции здания в объеме, предусмотренном технической документа-цией.

При выполнении работ подрядчиком были произведены до-полнительные работы, которые не были предусмотрены услови-ями заключенного между сторонами договора. Заказчик отка-зался оплачивать дополнительные работы, в связи с чем подряд-

107

чик обратился в суд с иском о взыскании с заказчика суммы не-основательного обогащения (стоимости дополнительных работ) и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд установил, что дополнительные работы, о взыскании стоимости которых просит истец, производились им в связи с исполнением обязательств, предусмотренных договором строи-тельного подряда.

Задача № 8

АО  «Стройком» (подрядчик)  обратился  в  суд  с  иском  к

ООО   «Радуга» (заказчик) о взыскании суммы долга за выпол-ненные работы по договору подряда.

По условиям договора, подписанного сторонами, подряд-ные работы выполнялись из материалов заказчика. Часть мате-риалов, предоставленных заказчиком, не была использована при выполнении подрядных работ и не была возвращена заказчику. Производя оплату выполненных по договору работ, заказчик учел данное обстоятельство и вычел из стоимости работ стои-мость остатков материалов, не возвращенных подрядчиком.

Арбитражный суд, удовлетворяя заявленные исковые тре-бования, пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности оплатить выполненные подрядчиком работы, поскольку приня-тие заказчиком работ без каких-либо замечаний подтверждено актами сдачи-приемки.

Задача № 9

АО «Гражданстрой» (генеральный подрядчик) и станко-строительное предприятие (заказчик) заключили договор гене-рального подряда на строительство здания, предназначенного для размещения в нем складских помещений.

Пункт 15 договора генерального подряда предоставлял пра-во заказчику на односторонний отказ от исполнения договора в следующих случаях: 1) задержки начала выполнения работ; 2) ненадлежащего качества работ; 3) нарушения промежуточных

108