«Задачи по гражданскому праву»

ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ТРЕБОВАНИЮ ЧЛЕНА СЕМЬИ НАНИМАТЕЛЯ

В.В. ВАСЬКИН, Р.Р. МУСТАФИН

Институт договора социального найма жилого помещения возник в период действия советского законодательства как инструмент решения жилищной проблемы. В Советском Союзе практически отсутствовала частная собственность на жилые помещения (исключение составляли кооперативные квартиры и жилые дома, принадлежащие гражданам на праве личной собственности), поэтому в основном оборот жилых помещений строился на основе договора социального найма. Данный институт был также включен и в ныне действующий Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 (далее — ЖК РФ).
ЖК РФ сохранил преемственность многих понятий и институтов, которые были в Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. Однако правовое регулирование изменения договора социального найма в действующем ЖК РФ, на наш взгляд, носит не полный характер, что вызывает проблемы в правоприменительной практике и реализации жилищных прав граждан.
В отечественном жилищном праве под изменением договора социального найма традиционно понимается изменение его субъектного состава на стороне нанимателя, но не самих условий договора. Данный вывод следует и из содержания ст. 82 ЖК РФ.
Пунктом 1 ст. 82 ЖК РФ предусмотрено, что граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
В силу п. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Таким образом, действующий Кодекс предусматривает два случая изменения договора социального найма:
— заключение одного договора социального найма с лицами, проживающими в одной квартире по разным договорам и объединившимися в одну семью;
— замена первоначального нанимателя в договоре социального найма другим нанимателем.
Правила, содержащиеся в ЖК РСФСР, более подробно регулировали указанные отношения, в частности предусматривали еще один случай изменения договора социального найма.
Так, согласно ст. 86 ЖК РСФСР, совершеннолетний член семьи нанимателя вправе был требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям статьи 52 ЖК РСФСР.
Следовательно, ранее действовавшее законодательство закрепляло за нанимателем и членами его семьи больший объем прав по договору социального найма. И в период действия ЖК РСФСР, и в настоящее время нередки были ситуации, когда отношения в семье не складываются, семьи распадаются и именно это право, закрепленное в ст. 86 ЖК РСФСР, предоставляло возможность гражданам как-то решить свои жилищные проблемы.
Судебная практика также исходила из возможности раздела жилого помещения, занимаемого гражданами на основании договора социального найма. Так, в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 «О практике применения судами жилищного законодательства» было указано: «Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма».
Как представляется, целью ныне действующего ЖК РФ являлось сокращение числа коммунальных квартир, по крайней мере такой вывод можно сделать из того, что законодатель исключил право совершеннолетнего члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма, если при определенных условиях ему могло быть выделено помещение, удовлетворяющее установленным требованиям.
Становление правоприменительной практики по данному вопросу происходило в несколько этапов. Сначала суды заняли позицию, в соответствии с которой считали, что выделение отдельного изолированного жилого помещения совершеннолетнему члену семьи нанимателя возможно в судебном порядке. Так, Пермский областной суд по одному из дел указал следующее: «Отказывая Д-ну в удовлетворении иска об изменении договора найма жилого помещения и открытии на его имя отдельного договора найма на изолированную комнату в двухкомнатной квартире, суд применил ст. 82 ЖК РФ, которая не предусматривает изменение договора найма в требуемом истцом варианте.
Согласно ст. 5 ФЗ от 29.12.2004 „О введении в действие Жилищного кодекса РФ“ к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ.
Поскольку право на изменение договора найма жилого помещения возникло у истца в период действия ЖК РСФСР, суду следовало применять материальный закон, действовавший в период возникновения прав и обязанностей сторон».
Таким образом, из позиции Пермского областного суда можно сделать вывод, что юридически значимым обстоятельством при рассмотрении данной категории дел должно быть время предоставления жилого помещения по договору социального найма либо время вселения лица в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя.
В другом случае по одному из аналогичных дел Верховный Суд РФ указал следующее: «Между тем, как видно из материалов дела, исковое заявление было подано Н. в суд 25 февраля 2005 г., то есть спор между ним и бывшей женой возник до вступления в силу ЖК РФ, а следовательно, данный спор должен быть разрешен по правилам ЖК РСФСР, который действовал на момент возникновения спорных правоотношений».
Как видно, высшая судебная инстанция заняла несколько иную позицию, указав, что вопрос о том, какой Жилищный кодекс должен применяться, зависит не от момента предоставления жилого помещения по договору социального найма, а от того, когда предъявлены исковые требования.
Со временем позиция судов изменилась, они стали пользоваться таким понятием, как «длящиеся правоотношения». Так, удовлетворяя иск об изменении договора социального найма, суд первой инстанции указал, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, поэтому на основании п. 2 ст. 1 ЖК РФ, когда нет реальной возможности решить проблему по-другому, обеспечение правосудием должно заключаться в защите жилищных прав всех пользователей спорного жилища, чтобы не допустить злоупотребления правом других лиц. В силу ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения; заключение отдельного договора найма жилого помещения возможно по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя в судебном порядке, другого способа решения возникшего конфликта нет. 
Однако суд вышестоящей инстанции, ссылаясь на ст. 82 ЖК РФ, указал, что правовое регулирование пользования жилым помещением по договору социального найма в Жилищном кодексе РФ, по сравнению с Жилищным кодексом РСФСР, изменено. Нормы закона, предоставляющей члену семьи право на заключение вместо единого договора найма отдельного договора найма с выделением в пользование ему изолированного жилого помещения, Жилищный кодекс РФ не содержит. Таким образом, суд кассационной инстанции исходил из того, что правоотношения по договору социального найма жилого помещения носят длящийся характер и к ним применяется закон, действующий на момент рассмотрения спора, при этом не имеет значения, когда предоставлено жилое помещение, до вступления в силу ЖК РФ или после.
Есть примеры, когда суды, рассматривая иски об изменении договоров социального найма, применяли нормы ГК РФ, обосновывая это следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Из указанной нормы следует, что жилищные отношения могут регулироваться нормами гражданского законодательства.
Нормы об изменении договора содержатся в главе 29 ГК РФ. Соответственно при рассмотрении спора об изменении договора социального найма суд применил п. 1 ст. 451 ГК РФ, в соответствии с которым существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Мотивировав решение таким образом, суд изменил договор социального найма, выделив в пользование совершеннолетним членам семьи нанимателя изолированную комнату в четырехкомнатной квартире.
Возникают определенные сомнения в возможности применения норм главы 29 ГК РФ. Как указывалось выше, в жилищном праве под изменением договора социального найма по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя понимается, по сути, прекращение одного договора социального найма и заключение нескольких договоров в отношении уже разных жилых помещений. А в гражданском праве под изменением договора понимается изменение его условий, следовательно, эти понятия не тождественны, отличаются по своей сущности и их регулирование не может быть аналогичным.
На наш взгляд, изменение договора социального найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя возможно, исходя из следующего.
Во-первых, право на изменение договора социального найма было предусмотрено ЖК РСФСР, новый ЖК ухудшил правовое положение члена семьи нанимателя, а, как известно, в соответствии с ч. 2 ст. 55 Конституции РФ в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, а из ЖК РФ следует, что соответствующее право было отменено.
Во-вторых, жилищное право традиционно относится к сфере частноправового регулирования, достаточно посмотреть на ст. 1 ЖК РФ, где, в частности, сказано следующее: «Жилищное законодательство основывается… на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями… на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты».
В п. 2 ст. 1, кроме того, указано: «Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований». Нетрудно заметить, что эти же принципы положены в основу гражданского законодательства (ст. 1 ГК РФ, ч. 1), за исключением того, что там они относятся ко всему имущественному обороту, а здесь — к сфере жилищно-правовых отношений, однако очевидно, что правовая природа у них одинакова. А как известно, в сфере частного права действует принцип: «Что не запрещено законом, то разрешено». Тем более запрета на изменение договора социального найма по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя ЖК РФ не содержит.
В-третьих, п. 3 ст. 1 ЖК РФ в качестве одного из принципов закреплено, что жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Вряд ли законодатель, устанавливая такое нормативное регулирование, преследовал цели, указанные в п. 3 ст. 1 ЖК РФ.
В-четвертых, одним из способов защиты жилищных прав, предусмотренных ст. 11 ЖК РФ, является прекращение или изменение жилищного правоотношения. Из этого можно сделать вывод, что суд может, воспользовавшись предоставленным ему правом судейского усмотрения, удовлетворить такой иск, носящий преобразовательный характер.
Таким образом, по нашему мнению, при разрешении спора об изменении договора социального найма следует руководствоваться принципами жилищного права. Возможно, Верховный Суд Российской Федерации мог бы дать соответствующие разъяснения в постановлении Пленума судам общей юрисдикции, тем самым изменив подход судов к разрешению исследуемого вопроса.

Источник: http://portal-law.ru/articles/ingilteam/03333321115/

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ДОЛЕВОЕ ИМУЩЕСТВО ЖИЛОГО ДОМА И ПРИДОМОВУЮ ТЕРРИТОРИЮ

С.М. ГЛАДЫШЕВ

В связи с тем что участились случаи подачи исков о прекращении незаконной точечной (уплотнительной) застройки, представляется актуальным рассмотрение вопроса о том, каким образом застройщики и муниципальные органы нарушают или ограничивают права жильцов — собственников уже существующих жилых домов. Также актуальным представляется правовой анализ действий муниципальных органов, выдающих разрешения на застройку.

В большинстве исковых заявлений истцы указывают на нарушение застройщиком и муниципальными органами их права собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома. Рассмотрим схему таких нарушений более подробно.
Итак, общим имуществом в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК являются: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом речь также идет о так называемой придомовой территории жилого дома. В частности, к придомовой территории относятся пожарные проезды, сушилки для белья, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и вся та территория, за уборку которой платят жильцы этого дома на основании договора, заключаемого жильцами с управляющей компанией [3].
Расчет площади придомовой территории осуществляется согласно п. 3.4 Методических указаний по расчету земельных участков в кондоминиумах, утвержденных Приказом Министерства РФ по земельной политике от 26 августа 1998 г. N 59 [5].
Планы дома и экспликация (масштабный план) придомовой территории содержатся в паспорте на дом и находятся в управляющей компании, обслуживающей данный дом, а также на основании п. 14 Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» [4] в БТИ (Бюро технической инвентаризации).
Основываясь на ст. 37 ЖК, можно утверждать, что при приватизации квартиры в многоквартирном жилом доме собственник соразмерно своей доле или площади квартиры получает право долевой собственности и на вышеперечисленное имущество, тем более что на основании ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» [2] «земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме».
Таким образом, право собственности на земельный участок возникает у собственников помещений в многоквартирных домах в силу закона.
В буквальном понимании все вышеперечисленные нормы не вызывают нареканий: они обеспечивают конституционные принципы и нормы, регулирующие право собственности.
Теперь же предлагается рассмотреть, как эти нормы права применяются на практике.
И первой же практикой «законного» нарушения всех вышеперечисленных норм можно назвать точечную застройку.
Проблемой является как раз придомовая территория уже построенных и используемых жилых домов с приватизированными квартирами.
Дело в том, что мало приватизировать квартиру, получив право собственности и на долю в придомовой территории, как это регламентируют вышеуказанные нормы права. Оказывается, нужно сначала эту территорию определить, т.е. размежевать.
В свою очередь, заказчику застройки тоже необходимо размежевать территорию под застройку. Так как государственных агентств, проводящих межевание территории, нет, заявки на межевание подаются в частные фирмы.
Для начала уполномоченный муниципальный орган должен проверить кадастровый реестр и ЕГРП. Естественно, регистрация в реестре права собственности на землю в соответствии с п. 1 ст. 6 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1] носит правоподтверждающий характер, т.е. она желательна, но не обязательна, в кадастровом реестре участок будет не сформированным или сформированным, но не размежеванным, а в ЕГРП какие-либо записи вообще будут отсутствовать. В то же время муниципальный орган, отводя земельный участок под застройку, проверив кадастровый план, обязан вынести соответствующее постановление, регламентирующее условия, выполнение которых необходимо для такой застройки. Конечно, рядовые собственники такую регистрацию права собственности на объект кадастрового учета не проводят, и муниципальному органу об этом известно. Тем не менее, вынося постановление об отведении земельного участка (в случае г. Уфы) под застройку, муниципальный орган должен учитывать п. 5 ст. 13 приложения к решению Совета ГО г. Уфа РБ, согласно которому: «Не допускается осуществлять градостроительную подготовку территории без учета прав собственников зданий, строений, сооружений (их частей, включая квартиры), которые на начало указанной подготовки не воспользовались принадлежащим им правом на приобретение прав на земельные участки, необходимые для использования этих зданий, строений, сооружений, включая многоквартирные жилые права» [6]. Даже эта норма не является барьером, защищающим права собственников:
1) у частных собственников и муниципалитета сильно расходятся понятия о необходимой территории, и в первую очередь это расхождение основано на передаваемой застройщиком муниципалитету бесплатной доле (примерно 30 процентов квартир) в собственность, что, естественно, выгоднее, чем учет прав каких-то там собственников давно построенных квартир;
2) проверка таких прав опять приведет муниципальный орган в земельный кадастровый реестр или в ЕГРП.
Для собственников квартир такая регистрация права собственности на придомовую территорию просто невозможна в силу двух обстоятельств.
1. Единственный собственник не сможет зарегистрировать свое право на часть придомовой территории, поскольку территория невыделима в натуре в силу закона, более того, такая регистрация незаконна.
2. Действительно, есть возможность договориться со всеми собственниками и зарегистрировать придомовую территорию как долевую собственность, однако сразу встает вопрос об определении собственников, размеров их долей, а соответственно размеров земельного налога за долю в таком участке…
Из этого видно, что такая регистрация подразумевает просто астрономическую сумму, которую, допустим, пенсионер просто не сможет заплатить!
В то же время с юридическим лицом частное агентство по межеванию заключает договор на оказание услуг. То есть ни о каких паспортах уже построенных домов, равно как и об экспликациях, речь не идет. И значит межевание тоже будет проведено без учета придомовых территорий уже построенных жилых домов (частная фирма не будет делать запросы ни в БТИ, ни в управляющую компанию).
Собственники квартир жилых домов узнают о вышеперечисленных действиях заказчика-застройщика только много позже, когда у последнего уже на руках вся разрешительная документация.
Затем собственники обращаются в органы, выдавшие разрешение на застройку их территории, в которых и узнают, что «участок не сформирован, по инициативе жильцов межевание или определение границ придомовой территории не проводилось, размежеванный участок под застройку отдан в аренду заказчику на законном основании». При этом муниципальные органы придерживаются позиции: раз собственник свое право не подтвердил, значит, собственность муниципальная, а значит, распоряжаться ею и будет муниципальное образование.
Если же оспаривать такие действия муниципальных органов в суде, против собственников квартир моментально выступят: заказчик, Администрация ГО, Главное управление архитектуры города, КУМС(Комитет по управлению муниципальной собственностью), Земельная кадастровая палата и т.д., поскольку последние в случае отмены своих решений обязаны будут возместить застройщику упущенную выгоду, т.е. в случае строительства многоэтажного дома полученная сумма будет просто астрономической.
С таким перевесом сил и административного ресурса у собственников практически нет шанса вернуть себе свое имущество, которое, кстати, они продолжают содержать за свой счет, поскольку согласно договорам, заключенным МУП УЖХ с собственниками и нанимателями помещений, в перечень работ, входящих в плату за содержание и текущий ремонт жилья, входят:
— агротехнические мероприятия по уходу за зелеными насаждениями;
— подготовка к сезонной эксплуатации оборудования детских и спортивных площадок;
— в теплый период подметание территории, уборка газонов, сезонное выкашивание газонов и т.п. (соответственно в зимний период уборка снега).
Практика показывает, что на квартплату такая застройка никак не влияет!
Решение этого пробела в законодательстве видится в закреплении на законодательном уровне жесткого перечня подаваемых на межевание документов, среди которых обязательно должны находиться экспликации придомовых территорий уже существующей застройки, а также справка о количестве собственников и их долях на общее имущество жилого многоквартирного дома. Межевание же обязательно должно проводиться с учетом этих территорий — несобственник должен защищать свои права, а государство должно защищать права своих граждан. Ведение земельного кадастрового учета прав собственников, а также внесение в кадастровые планы и в ЕГРП изменений о правообладателях должно проводиться по инициативе государства, но уж никак не собственников, которые вследствие недостатка информации вообще не знают, куда и что, и главное, зачем им что-то подавать. Такие изменения необходимо вносить на основании документов о праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке. Такое решение обусловлено в первую очередь защитой частной собственности. На данный момент нам остается надеяться на лучшее, поскольку истинно правовое государство невозможно, пока «правая нога не знает, что делает левая».

Источник:  http://portal-law.ru/articles/ingilteam/02124545454545/