«Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилое помещение»

При определении субъектов права собственности и иных вещ­ных прав на жилые помещения следует учитывать постепенное вовлечение в гражданский оборот все большего количества жилых помещений и, следовательно, появление все большего числа собственников. Данное обстоятельство требует более конкретно­го научного осмысления правового положения как самих участ­ников оборота жилых помещений, так и лиц, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. Особенности правового положения лиц в данном случае детерминированы как специфи­кой использования жилых помещений, так и тем правом по от­ношению к жилищу, носителями которого эти лица являются.

    Так, граждане – собственники жилых помещений вправе ис­пользовать их и для личного проживания, и для сдачи по догово­ру найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные об­разования, а также юридические лица – только для сдачи по до­говору найма либо аренды. Это объясняется тем, что, как у юри­дического лица, так и публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назна­чению. Так, организации для достижения уставных задач требу­ются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не требуется жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помеще­ния могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам либо для извлечения прибыли. Но в таких случаях субъект права собственности дейст­вует, исходя не из жилищной потребности, а из соображений жи­лищной, кадровой политики или других интересов.

    Некоторые организационно-правовые формы юридических лиц, в соответствии с законом, выступая в гражданском обороте, не являются носителями права собственности. Таким организациям имущество, в том числе и жилье, принадлежит на иных вещных правах. Государственным и муниципальным предпри­ятиям жилые помещения могут принадлежать на праве хозяйст­венного ведения, казенным предприятиям и учреждениям – на праве оперативного управления.

    Следует учитывать то обстоятельство, что у названных юри­дических лиц специальная правоспособность, их жилищный фонд, как правило, предоставляется их сотрудникам по договору социального найма жилого помещения.

    Сложнее обстоит дело с жилищным фондом коммерческих организаций, созданных в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий. Приватизация высветила ряд проблем, связанных с правовым режимом жилищного фонда, на­ходящегося на балансе таких организаций. Законы РФ “О прива­тизации жилищного фонда в Российской федерацию” от 4 июля 1991 г. (ст. 18) и “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992 г. (ч. 1 ст. 9) содержат норму, согласно кото­рой, “при переходе государственных или муниципальных пред­приятий в иную форму собственности... жилищный фонд, нахо­дящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или в оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или опера­тивное управление правопреемников этих предприятий, учреж­дений... либо в ведение органов местного самоуправления...”. Следовательно, законодатель предложил два варианта решения судьбы жилищного фонда приватизированных организаций. Принимая во внимание отсутствие экономической заинтересо­ванности органов местного самоуправления в принятии ведомст­венного фонда на свой баланс (его содержание требует больших затрат), приватизационные органы, осуществляя приватизацию, часто выбирают первый вариант. После осуществления привати­зации у значительного числа юридических лиц сложились новые правоотношения по поводу принадлежащего им имущества: коммерческая организация (например, акционерное общество), являющаяся собственником принадлежащего ей имущества, од­новременно выступает носителем права хозяйственного ведения либо оперативного управления по отношению к жилищному фонду. Такое, противоречащее здравому смыслу, совмещение у одного субъекта разнохарактерных вещных прав приводит либо к противоправному включению жилищного фонда в имуществен­ный комплекс приватизированных предприятий, либо к право­мерному закреплению жилищного фонда коммерческой органи­зацией (при этом зачастую ухудшается и удорожается его экс­плуатация).

    Вступившая в силу с 1 января 1995 г. часть первая ГК РФ дает предпосылки для изменения сложившейся ситуации. Нормы ука­занных выше законов теперь применяться не должны, поскольку вступили в противоречие с гл. 19 ГК РФ, где однозначно указы­вается на то, что носителями права хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные предприятия, а права оперативного управления – казенные предприятия и учре­ждения. Этот вывод подтверждается и содержанием ст. 4 Феде­рального закона “О введении в действие части первой Граждан­ского кодекса Российской Федерации”, согласно которой законо­дательные и иные правовые акты после введения в действие час­ти первой ГК РФ применяются постольку, поскольку они не про­тиворечат нормам этого закона. Кроме того, п. 2 ст. 3 ГК РФ ус­танавливает правило, согласно которому нормы гражданского права, содержащихся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Те хозяйственные общества, которые до сих пор имеют на своем балансе государственный или муниципальный жилищ­ный фонд, по существу содержат его на праве временного поль­зования до осуществления передачи органам местного само­управления в соответствии с законодательством о приватизации жилищного фонда.

    Аналогичный вывод можно сделать и по отношению к иму­ществу, не относящемуся к жилищному фонду, но также находя­щемуся на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у коммерческих организаций. Речь идет об объектах гражданского оборота, оказавшихся после приватизации государ­ственного или муниципального предприятия у созданных на их базе организаций на праве хозяйственного ведения или оператив­ное управления. В частности это относится и к так называемым объектам социально-культурного и коммунального назначения (детские сады, дома отдыха, санатории и т.п.).

    Весьма специфическими субъектами права собственности на жилые помещения и иную недвижимость в жилищной сфере яв­ляются такие некоммерческие организации, как жилищные и жилищно-строительные кооперативы, а также товарищества собст­венников жилья.

    В отношениях, складывающихся при осуществлении гражда­нами правомочий владения, пользования и распоряжения жилы­ми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище. В соответствии со ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом по­мещении, имеют право пользования этим помещением на усло­виях, предусмотренных жилищным законодательством. Новый ГК РФ, закрепив уже сложившиеся отношения, имевшие некото­рое законодательное отражение в ч. 2 ст. 127 жилищного кодекса РСФСР 1983 г., предусмотрел норму, которая, по всей видимо­сти, будет длительное время оставаться предметом острой дис­куссии. Речь идет о норме, согласно которой, переход права соб­ственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не явля­ется основанием для прекращения права пользования жилым по­мещением членами семьи прежнего собственника. Кроме того, члены семьи собственника жилого помещения продолжают само­стоятельно осуществлять право пользования занимаемым поме­щением, что свидетельствует об установлении для членов семьи собственника абсолютного – вещного права, которому соответст­вует обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав. Развивая данное положение. Гражданский кодекс Российской Федерации в п. 3 ст. 292 указывает на то, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц, либо собственника жилого помещения, пользователи могут требовать устранения нарушений их прав.

    Неизвестное в таком виде как зарубежной, так и, до недавнего времени, отечественной правовой системе рассматриваемое пра­во, по выражению Е.А. Суханова, “как бы “обременяет” такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами”1. Нельзя не обратить внимание на то, что ст. 216, перечисляющая вещные права, не содержит такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника жилья. Вме­сте с тем данная норма не предлагает исчерпывающего перечня вещных прав. При этом право членов семьи собственника жилья подпадает под признаки вещного права, изложенные в п. 3 и 4 ст. 216 (право следования и абсолютная защита).

    Причина введения нового вещного права именно в таком ви­де, полагаем, состоит из трех взаимосвязанных аспектов: соци­ального, экономического и ценового.

    С раскрепощением отношений собственности в жилищной сфере появились не урегулированные правом отношения между гражданином – собственником жилого помещения и проживаю­щими с ним гражданами не на основе договора, а на основе лич­ных отношений. Такое проживание в подавляющем большинстве случаев не влечет за собой никаких особых правовых проблем, однако при разрыве либо “порче” личных отношений отсутствие правового регулирования может вызвать весьма отрицательные последствия. Причем в рассматриваемом случае последствия мо­гут привести к потере единственного жилища.

    Нельзя не отметить тот факт, что при разработке первой части ГК РФ существовали две взаимоисключающие друг друга пози­ции по вопросу о правовом положении членов семьи собственни­ков жилья.

    Первая точка зрения – “абсолютивистская”, заключалась в том, что права собственника не должны зависеть от наличия или отсутствия членов семьи
собственника. Напротив, права членов семьи должны быть поставлены в полную зависимость от собст­венника жилого помещения.

    Представители второй точки зрения – “социальной” высказы­вались за учет интересов лиц, совместно проживающих с собст­венником. Более того, предлагалось сохранение их прав даже при отчуждении собственником жилого помещения.

    Как следует из части первой ГК РФ, законодатель воспринял вторую точку зрения: член семьи собственника жилого помеще­ния имеет самостоятельное право на жилище со всеми вытекаю­щими последствиями. Видимо, ЖК РФ должен развить указанные отношения, поскольку ГК РФ прямо указывает на жилищное за­конодательство, основным актом которого должен стать новый жилищный кодекс Российской Федерации.

    Для анализа отношений, закрепленных в ст. 292 ГК РФ, сле­дует определить круг субъектов данного права, которые в ука­занной норме обозначены достаточно широко и именуются “чле­нами семьи собственника жилого помещения”. Жилищное законо­дательство к членам семьи собственника относит супруга собст­венника, их детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспо­собные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, мо­гут быть признаны членами семьи собственника, если они прожи­вают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

    По-нашему мнению, данных субъектов условно можно разде­лить на четыре группы лиц.

    Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

    Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого поме­щения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи.

    В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого поме­щения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилище, права соб­ственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

    В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жи­лого помещения, т.е. граждане, проживающие в жилом помеще­нии, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение принадлежащего ему ранее данного жилья.

    Необходимо подчеркнуть, что члены семьи собственника жи­лого помещения, проживающие совместно с ним, вправе в соот­ветствии со ст. 127 ЖК РСФСР, пользоваться помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено другое. Право пользования также сохраняется и в случае прекращения се­мейных отношений с собственником жилого помещения.

    Представляется, что в новом Жилищном кодексе Российской Федерации права членов семьи собственника должны получить достаточно подробное урегулирование с тем, чтобы была воз­можной и защита при одновременной защите прав и интересов собственника.

    В первую очередь, исходя из приведенной классификации лиц, обозначенных в ст. 292 ГК РФ, в ЖК РФ, видимо, следует определить объем прав и обязанностей членов семьи собственни­ка жилого помещения (в узком смысле). Наряду с положениями, закрепленными 6 июля 1991 г.1 в действующем сегодня ЖК РСФСР, о равном пользовании помещением, следует установить, что собственник и совершеннолетние члены семьи собственника несут солидарную имущественную ответственность по обяза­тельствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

    Права и обязанности бывших членов семьи собственника жи­лого помещения, вероятно, должны определяться аналогично правам и обязанностям членов семьи собственника. Наверное, не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища. В связи с этим действующий ЖК РСФСР в ч. 2 ст. 127 ука­зывает на то, что к отношениям пользования жилыми помеще­ниями между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные статьями, регу­лирующими отношения по найму жилых помещений в жилище, принадлежащем гражданам на праве собственности. Однако, на практике данная норма, как правило, не работает, поскольку поч­ти невозможно принудить стороны (собственника и бывших чле­нов его семьи) к заключению договора найма. Объясняется это в значительной степени и тем, что в законе отсутствуют четкие указания на существенные условия данного договора. Речь идет о сроке, оплате, размерах предоставляемой для проживания пло­щади, других условиях и, конечно же, ответственности за препят­ствия к заключению договора, как со стороны собственника, таки со стороны бывших членов его семьи. По нашему мнению, все эти обстоятельства должны быть четко и однозначно урегулиро­ваны в новом Жилищном кодексе Российской Федерации.

    По отношению к членам семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и к бывшим членам семьи бывшего собст­венника, по нашему мнению, в ЖК РФ следует предусмотреть, положение, согласно которому отчуждение собственником жило­го помещения, где проживают бывшие члены его семьи, было бы возможно только при предварительном заключении между ними договора найма жилого помещения и собственником на условиях, обычных для данной местности. При этом срок указанного дого­вора, думается, не может быть менее трех лет, а если у бывших членов семьи собственника жилого помещения имеются несо­вершеннолетние дети, то до достижения ими совершеннолетия. Если законодатель найдет возможным принять предлагаемую правовую конструкцию, то, с одной стороны, такой договор бу­дет безусловно сохранять силу при смене собственника, а, с дру­гой, лицо, приобретающее жилое помещение, будет иметь ясную картину по поводу имущества, переходящего к нему в собствен­ность, о количестве и качестве обременении, следующих за ним (имуществом). Безусловно, в таком случае права бывших членов семьи собственника жилья не будут являться вещными. Их пра­вовая природа будет основываться на обязательстве, вытекающем из договора найма жилого помещения, а правовое положение таких лиц будет опираться уже не на ст. 292 ГК РФ, а на гл. 35 ГК РФ и соответствующие ей нормы жилищного законодательства.

    Характеристика правового положения граждан, являющихся субъектами такого вещного права, как право члена семьи собст­венника жилого помещения, будет неполной, если обойти вни­манием права недееспособных лиц. Причем, что касается ис­пользования жилища, то такие лица пользуются жилым поме­щением наравне с собственником и другими членами семьи собственника. В случае ущемления прав недееспособных по использованию жилья их права защищают законные представи­тели (родители, усыновители, опекуны или попечители).

    В целях защиты прав и законных интересов недееспособных граждан объективно необходимы дополнительные требования при отчуждении жилого помещения, в котором в качестве чле­нов семьи проживают такие граждане, поскольку интересы не­дееспособных переплетаются с интересами собственника и чле­нов семьи собственника, связанными с отчуждением жилого помещения. В такой ситуации может возникнуть конфликт ин­тересов; вероятность такого конфликта более велика, если за­конным представителем и отчуждателем выступает одно лицо. Такое положение дел может повлечь ущемление прав недееспо­собных членов семьи собственника. Очевидно, что устранением подобных “накладок” должны заниматься органы опеки и попечительства.

    Законодатель выделяет права несовершеннолетних членов семьи собственника жилья при отчуждении собственником жи­лого помещения. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчужде­ние жилого помещения, в котором проживают несовершенно­летние члены семьи собственника, допускается только с согла­сия органа опеки и попечительства. До принятия нового ГК РФ данное правило действовало только по отношению к приватизи­рованным жилым помещениям. Вместе с тем в законе не преду­сматривается защита соответствующего права граждан, при­знанных недееспособными либо частично недееспособными (вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотиче­скими веществами, поставивших семью в тяжелое материальное положение).

    Отсутствие в законе упоминания о правах членов семьи соб­ственника жилья, признанных недееспособными, фактически и юридически означает, что их права защищены не достаточным образом. Данное обстоятельство противоречит не только прин­ципу социальной справедливости и здравому смыслу, но и в значительной степени Конституции РФ, предусматривающей охрану государством прав и свобод человека и гражданина, в том числе и признанного недееспособным. Надлежащая защита таких лиц возможна лишь при введении соответствующих норм в акты гражданского или жилищного законодательства.