«Новые основания возникновения права собственности на жилые помещения»

2.1. Приватизация жилищного фонда

 

    Право собственности на жилые помещения, как и на другие объекты гражданского права, возникает при наличии определен­ных оснований – юридических фактов. До начала 90-х гг. глав­ными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения были такие традиционные гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, а также наследование жилых домов.

    В связи с преобразованиями жилищных отношений привати­зация жилья стала основным способом возникновения права соб­ственности на жилые помещения у граждан. Вместе с тем, прива­тизация жилищного фонда – это процесс, который займет хотя и ограниченный, но все же весьма продолжительный отрезок вре­мени. Это можно объяснить, кроме прочего, и тем, что Закон Рос­сийской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Рос­сийской Федерацию” предусматривает принцип добровольности, т.е. граждане вольны по своему усмотрению решать – использо­вать ли предоставленное им право или нет. Следовательно, неко­торая часть граждан будет решать – приватизировать или нет занимаемое жилье либо пользоваться жилищем не на праве собст­венности, а по договору найма жилого помещения.

    В науке долгое время не было понятия “приватизация”. По утверждению Э.С. Савас, впервые такой термин появился в сло­варе в 1983 г. и в узком смысле означал “превратить в частную, т.е. преобразовать общественную форму правления или собст­венности отдельного предприятия или отрасли в частную”. Рас­крывая понятие “приватизация” в широком смысле, автор дает собственное определение. Приватизацией, по его мнению, явля­ется осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли ча­стного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности1.

    В отечественном законодательстве приватизация впервые ста­ла предметом правового регулирования в Законе РСФСР “О при­ватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР”, принятым Верховным Советом 3 июля 1991 г.2, где приватизация по отношению к государственным и муниципаль­ным предприятиям определялась как приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов ликвидированных предприятий и их подразделений; долей (паев, акций) государст­ва и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий.

    “Приватизация жилья” как правовая категория появилась в России на день позже “приватизации предприятий”, т.е. 4 июля 1991 г., когда Верховный Совет РСФСР принял Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”.

    В Законе под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе зани­маемых ими жилых помещений в государственном и муници­пальном жилищном фонде. Думается, что с учетом правоприме­нительной практики, базирующейся на Законе РФ “О приватиза­ции жилищного фонда в Российской Федерации”, и других при­нятых на его основе нормативных актах, приватизацию жилья можно определить как бесплатную передачу жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собствен­ность проживающих в них граждан.

    В литературе можно встретить самые разнообразные мнения о том, что является объектом приватизации применительно к жи­лищному фонду. Причем многие авторы весьма широко толкуют это понятие.

    В первые годы осуществления данного процесса было доста­точно распространено суждение о том, что приватизации подле­жит не только государственный и муниципальный жилищный фонд, но и фонд общественных организаций и даже квартиры в домах жилищных, жилищно-строительных кооперативов и кол­хозов. По мнению авторов такой точки зрения, “приватизация каждого из видов жилищного фонда имеет свои особенности, различны также и возможные последствия”.1

    Между тем приватизация воз­можна лишь в отношении государственного и муниципального имущества и только в порядке, предусмотренном законом. Воз­никновение права собственности у члена жилищного, жилищно-­строительного кооператива, полностью выплатившего паевой взнос, или у члена колхоза, выкупившего жилое помещение, не меняет форму собственности: в этом случае происходит переход права на жилое помещение внутри одной формы – частной. Пе­реход же жилищного фонда из собственности общественного объединения (организации) допускается по правилам, преду­смотренным Законом РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, но нормы его при этом используются лишь по аналогии. Постановление Верховного Совета РСФСР “О введении в действие Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” в п. 6 лишь рекомендует общественным объе­динениям (организациям) осуществлять передачу и продажу на­ходящегося в их собственности жилья в собственность граждан на
условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда.

    Некоторые исследователи считают, что под приватизацией жилья следует понимать любое отчуждение жилых помещении государственными или муниципальными образованиями. Так, Е.А. Чефранова приватизацией жилья называет переход жилых помещений из государственной или муниципальной собственно­сти в собственность граждан или юридических лиц1. К.А. Глухов, придерживаясь аналогичной позиции, делит приватизацию жилья на следующие формы: 1) приобретение гражданами занимаемых жилых помещений в порядке, установленном законом; 2) приоб­ретение гражданами свободных жилых помещений на условиях полной платности; 3) приобретение гражданами и юридическими лицами свободных жилых помещений через аукцион; 4) приобре­тение жилищными кооперативами жилых домов с целью их последующего заселения и эксплуатации2.

    По нашему мнению, в данном случае происходит смешение различных по своей природе сделок. Безусловно, первая форма, приведенная К.А. Глуховым, является приватизацией, это прямо вытекает из приватизационного законодательства. По отношению же к другим формам вряд ли можно говорить о приватизации жилья как таковой. Здесь речь может идти только об обычных гражданско-правовых сделках, где сторонами выступают, с одной стороны – государственные или муниципальные образования, а с другой – граждане или юридические лица. При этом условия и порядок передачи жилья регулируются исключительно граждан­ским, а не специальным приватизационным законодательством.

    В первой редакции Закона о приватизации было сказано, что он распространяет свое действие на государственный и муници­пальный жилищные фонды. После внесения изменений и допол­нений ст. 2 Закона несколько увеличилась по форме (текстуаль­но), однако, с точки зрения содержания (правового регулирова­ния), объем жилищного фонда, подлежащий приватизации, не изменился. В норму внесено дополнение о том, что в жилищный фонд, подлежащий приватизации, включается также “жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предпри­ятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд)”. Включение в закон такого дополнения, с точки зрения формально юридической, недостаточно корректно, поскольку государственный жилищный фонд включает в себя и жилищный фонд государственных предприятий (и учреждений), муници­пальный жилищный фонд – кроме прочего, и жилищный фонд муниципальных предприятий (и учреждений). Казалось бы такое понятие как “ведомственный жилищный фонд” должно было уйти. Тем не менее, включение в ст. 2 Закона о приватизации ука­занного дополнения можно оправдать с точки зрения практиче­ской. Дело в том, что, пользуясь отсутствием четких указаний в законе и не утруждая себя анализом жилищного законодательст­ва и законодательства о собственности, многие предприятия и даже целые ведомства запрещали приватизацию закрепленного за ними жилья (Министерство путей сообщения, Минобороны, Минсельхозпрод и др.)1.

    К примеру, Министерство путей сообщения Российской Фе­дерации разработало и разослало по территориям инструктивное письмо №П- 16747 от 24 декабря 1991 г. “О приватизации жи­лищного фонда железнодорожного транспорта”, в котором дела­ется вывод о том, что вопрос о приватизации жилищного фонда железной дороги должно решать названное министерство.

    Строго говоря, Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” был принят в развитие ст. 13 не действующего сегодня Закона
РСФСР “О собственности в РСФСР”, где указы­валось, что наниматель жилого помещения в доме государст­венного или муниципального жилищного фонда и члены его семьи вправе приобрести в собственность соответствующую квартиру, дом путем их выкупа или по другим основаниям, пре­дусмотренным законодательством РСФСР и республик, входя­щих в Российскую Федерацию. Основной задачей данного зако­нодательного акта является создание правовой основы для пре­образования отношений собственности на. жилье. Однако, дума­ется, что не совсем верно связывать начало процесса передачи гражданам обобществленного жилищного фонда только с на­званными Законами.

    Фактически возникновение права собственности у нанимате­лей жилых помещений и членов их семей началось с реализации принятого Советом Министров СССР от 2 декабря 1988 г. поста­новления № 1440 “О продаже гражданам в собственность квар­тир в домах государственного и общественного жилищного фон­да”1. На базе этого постановления были разработаны республи­канские Положения о продаже гражданам квартир в личную соб­ственность и об оплате расходов на их содержание и ремонт, а также республиканские, краевые и областные Положения о по­рядке и условиях продажи гражданам квартир в личную собст­венность, принятые Советами Министров автономных республик и исполкомами областных (краевых) Советов народных депутатов.

    К сожалению, определенный данными нормативными актами порядок передачи квартир в собственность граждан путем дого­вора купли-продажи не нашел широкого применения. Так, в Рос­сийской Федерации было продано лишь 0,2 % всего обобществ­ленного жилищного фонда.

    В отличие от постановления Совета Министров СССР от 2 де­кабря 1998 г. и принятых на его основе нормативных актов, Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”, а впо­следствии Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в Рос­сийской Федерации” за счет бесплатной передачи первоначально, как правило, части жилья, а затем и всего жилого помещения, предполагают осуществление передачи в собственность граждан не отдельной части жилищного фонда, а основной части государ­ственного и муниципального жилищного фонда и, тем самым, существенно реформируют отношения в жилищной сфере.

    Среди принципов приватизации жилищного фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобрете­ния занимаемого жилого помещения. Вместе с тем, в отличие от принципа добровольности, этот принцип, думается, не является безусловным. Например, в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал за­нимаемую им квартиру, государственная, муниципальная органи­зация или орган местного самоуправления вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако законодательного решения по­добных ситуаций до сих пор нет.

    Теоретические исследования и развитие гражданского законо­дательства по защите прав и законных интересов несовершенно­летних граждан привели к необходимости изъятия принципа одно­разовости. Федеральным законом “О внесении изменений и до­полнений в Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в Рос­сийской Федерации” от 11 августа 1994 г.1 введена норма, соглас­но которой несовершеннолетние, ставшие собственниками зани­маемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраня­ют право на однократную бесплатную приватизацию жилого по­мещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

    Заслуживает внимания и осмысления вопрос о передаче жи­лых помещений в собственность не всем, а только некоторым из проживающих в нем лиц. Рассматривая такую ситуацию, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении № 8 от 24 августа 1993 г. указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лица­ми занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии полученного, жилого помещения. Это обосновыва­ется тем, что в данном случае право на одноразовую приватиза­цию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами – членами семьи1. Следует добавить, что в случае приобретения жилья одним из супругов, жилище не попа­дает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приоб­ретаемое одним из супругов безвозмездно, является его “едино­личной” собственностью.

    Многие субъекты Российской Федерации в целях предотвра­щения злоупотреблений при осуществлении приватизации уста­новили правило, по которому граждане, изменившие свое посто­янное место жительства после принятия Закона и желающие при­ватизировать жилое помещение, к заявлению прилагают доку­мент, подтверждающий, что ранее занимаемое жилье не было ими приватизировано. Видимо, в этом случае целесообразно вне­сти подобную норму и в Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.

    Представляется также, что принцип одноразовости не должен быть препятствием к повторному участию в осуществлении при­ватизации для тех граждан, которые приватизировали свое жилое помещение во время действия первоначальной редакции Закона о приватизации (4 июля 1991 г.), при этом полностью не использо­вав установленный норматив бесплатной приватизации. (Несмот­ря на то, что ст. 11, говорящая об одноразовости бесплатного приобретения жилья, не изменилась.) Такой вывод можно сделать при сравнительном анализе двух редакций одного закона.

    До внесения изменений и дополнений в Закон РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом, т.е. на возмездных и безвозмездных началах. Одна часть жилого помещения переда­валась гражданину бесплатно, а другая – за плату. Закон устанав­ливал, что размер бесплатно передаваемого жилья должен составлять не менее 18 кв. м общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью с учетом потребительских ка­честв жилья. Увеличивать этот норматив могли только органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

    Нельзя не отметить тот факт, что действовавший норматив служил определенным ограничителем, который, с одной стороны, отчасти обеспечивал соблюдение социальной справедливости в процессе приватизации жилищного фонда, а с другой – экономически заинтересовывал часть граждан отказаться от чрезмерно больших квартир, что в то время позволяло надеяться на некото­рый “выброс” на рынок жилья дополнительной жилой площади.

    В тот период граждане приобретали квартиры в собственность бесплатно, если рассчитанная оценочной комиссией цена зани­маемой ими квартиры была меньше или равна стоимостному эк­виваленту бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, использующую право на одноразовую приватизацию. Все остальные граждане, которые приобрели в собственность жилье, превышающее бес­платно передаваемый размер и уровень потребительских качеств, выплачивали денежную сумму, определенную как разницу между ценой квартиры, рассчитанной оценочной комиссией, и стоимо­стным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, исполь­зующую право на одноразовую бесплатную приватизацию жилья.

    Из изложенного можно сделать следующий вывод: граждан, приватизировавших жилье до внесения в Закон изменений и до­полнений, условно можно разделить на три группы.

    Во-первых, граждане, частично использовавшие установлен­ный в тот период норматив бесплатно передаваемого жилья. Имеются в виду граждане либо нуждающиеся в улучшении жи­лищных условий, либо имеющие жилье очень низкого уровня потребительских качеств.

    Во-вторых, граждане, использовавшие бесплатно установлен­ный норматив полностью, без выплаты какой-либо выкупной цены. Это группа граждан, как правило, не обладающая излиш­ней площадью, и, тем не менее, не относящаяся к категории нуж­дающихся в улучшении жилищных условий.

    В-третьих, граждане, использовавшие бесплатно установ­ленный норматив полностью, с выплатой при этом выкупной стоимости за площадь, превышающую установленный норма­тив. Данная группа либо в силу сложившейся ситуации в семье, либо за счет ранее занимаемого социального положения имеет жилое помещение, значительно превышающее среднюю обес­печенность по Российской Федерации и по региону, в котором эти граждане проживают.

    Две последние из названных условных групп, в соответствии с Законом РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, практически не имеют никакого отношения к даль­нейшему процессу приватизации жилищного фонда. Между тем, первая группа, при старой редакции закона, вполне обоснованно могла рассчитывать на возможность использования в будущем, при улучшении своих жилищных условий, неиспользованного остатка бесплатно установленного норматива (например, семьей из двух человек была приватизирована однокомнатная квартира общей площадью 30 кв. м, в то время как норматив не менее 45, т.е. остаток 15 кв. м общей площади в принципе мог бы быть ис­пользован при участии этих граждан в приватизации какого-либо жилья). Думается, что граждане, приватизировавшие свое жилье и не полностью использовавшие бесплатно передаваемый норма­тив, установленный в тот период, условно обозначенные в тексте как “первая группа”, вправе и при ныне действующей редакции закона участвовать в осуществлении приватизации занимаемых жилых помещений. Например, при улучшении своих жилищных условий путем получения жилого помещения в домах государст­венного или муниципального жилищного фонда, при обмене принадлежащей им на праве собственности квартиры на жилое помещение в доме государственного или муниципального жи­лищного фонда.

    В качестве субъектов, имеющих право приобрести жилое по­мещение в порядке приватизации, закон называет граждан:

q      во-первых, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, т.е. нанимателей и членов их семей;

q      во-вторых, проживающих в жилом помещении по договору аренды (коммерческого найма), т.е. нанимателей (арендаторов) и постоянно проживающих с ними граждан.

    Что касается второй категории, то представляется необходи­мым вывести ее из сферы действий Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”. Предоставление этим лицам права бесплатной приватизации не укладывается в идеологию приватизации как “возвращения долгов”.

    Арендные отношения в жилищной сфере стали возможны только с начала 90-х гг., и заключению договоров аренды (ком­мерческого найма) не предшествовало (предшествует) соблюде­ние таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность, и т.п., т.е. то, что необходимо для заключения договора социального найма. Кроме того, данная ситуация сдерживает органы местного самоуправления в их стремлении передать часть своего жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные источники для обслуживания и эксплуатации жилищного фонда. Думается, что законодателю также следует обратить внимание на случаи бес­платной приватизации жилых помещений иностранными гражда­нами, что тоже противоречит идеологии возвращения долгов. Тем более, что устранение данного недостатка не потребует зна­чительных изменений действующего законодательства, доста­точно к слову “граждане” добавить – “Российской Федерации”.

    В качестве участников договора о приватизации жилых по­мещений, как было указано, выступают, с одной стороны, граж­дане, а с другой – два вида субъектов.

    Во-первых, органы местного самоуправления, а также муни­ципальные предприятия и учреждения, осуществляющие прива­тизацию муниципального жилищного фонда. Первоначально го­сударство распространило свое решение и на муниципальную соб­ственность. Однако с принятием Федерального закона от 12 авгу­ста 1995 г. “Об общих принципах организации местного само­управления в Российской Федерации”1 указанные органы в праве самостоятельно решать судьбу своего имущества. В названном Федеральном законе предусматривается, что к вопросам местного значения относится владение, пользование и распоряжение му­ниципальной собственностью, в том числе муниципальным жи­лищным фондом. Вместе с тем следует учитывать, что на сего­дняшний день основная часть нормативных актов, принятых ор­ганами местного самоуправления по поводу приватизации жилья, соответствует Закону РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”. Однако вполне вероятно, что вскоре указанные органы будут сами реализовывать свое право и само­стоятельно устанавливать порядок и принципы приватизации жилых помещений.

    Во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищ­ного фонда.

    Указанные субъекты, имеющие на праве собственности в хо­зяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные меры, позволяю­щие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собствен­ность граждан: принимают решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир; заключают с граж­данами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.

    Согласно ст. 7 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” передача жилья в собственность граж­дан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, уста­новленном соответствующим Советом народных депутатов. Пра­во собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора.

    В первой редакции закона в ч. 1 ст. 7 указывалось, что поря­док и условия заключения договора о передаче жилья в собствен­ность граждан определяются Гражданским кодексом. В настоя­щее время упоминание о ГК РФ снято; договор передачи заклю­чается в порядке, установленном соответствующим Советом на­родных депутатов.

    Такое изменение нормы, думается, способно повлечь за собой негативные последствия: может возникнуть иллюзия, будто от­ныне нормы ГК РФ не распространяют свое действие на договоры о передаче жилья в собственность граждан. Между тем необ­ходимо иметь в виду следующее.

    Во-первых, специальных норм о приватизации жилья в ГК РФ не было и нет.

    Во-вторых, правила ГК РФ о сделках, форме сделок, основа­ниях признания сделок недействительными, обязательствах и многие другие как распространялись на отношения, складываю­щиеся по поводу приватизации жилья, так и распространяются в настоящее время. Конечно, какой-либо орган местного самоуправления может ввести собственный, оригинальный порядок заключения договоров о передаче жилых помещений в собст­венность граждан. Однако, если этот порядок будет противоре­чить положениям ГК РФ, то соответствующие нормы, принятые органом местного самоуправления, как незаконные будут под­лежать отмене.

    Авторы новеллы, внесенной в закон о приватизации жилья, имели в виду необходимость определить место заключения Дого­воров, круг лиц, уполномоченных подписывать договоры от име­ни субъекта, передающего жилое помещение в собственность граждан, установить круг существенных условий данного дого­вора или (предпочтительнее) разработать примерный (типовой) договор и решить иные вопросы юридико-технического характе­ра, имеющие отношение к процедуре заключения договора.

    Договор о передаче жилья в собственность гражданина в по­рядке приватизации должен заключаться в простой письменной форме. Данное соглашение подлежит государственной регистра­ции. Именно с момента регистрации договора закон связывает возникновение права собственности на приватизированное жилое помещение. Регистрация имеет правообразующее значение, пра­во собственности на жилище, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор и акт реги­страции договора.

    Заслуживает теоретического обоснования отнесение к объек­там приватизации служебных помещений и комнат в коммуналь­ных квартирах. Дело в том, что согласно ч. 2 ст. 4 закона собст­венники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и комму­нальных квартир. Законодатель, с одной стороны, объединил правовой режим осуществления приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир, а с другой – оставил право решать вопрос о необходимости приватизации собственникам и владельцам служебных и коммунальных квартир в домах как му­ниципального, так и государственного жилищных фондов.

    В правовой литературе вопрос о приватизации служебных жилых помещений рассматривается крайне редко и, в основном, в описательном плане, тогда как проблеме приватизации комму­нальных квартир посвящено немало исследований, содержащих самые различные взгляды на данную проблему. Одни ав­торы полагают возможным осуществление приватизации комму­нальных квартир только при наличии согласия всех соседей – нанимателей жилых помещений, расположенных в этой кварти­ре1. Другие считают, что самостоятельность договора найма жи­лого помещения дает основания для принятия решений о воз­можности приватизации собственнику или его представителю и не обусловлена волей соседей2. Поддерживая вторую позицию, добавим, что, исходя из смысла ч. 2 ст. 4 Закона РФ “О привати­зации жилищного фонда в Российской Федерации”, возможно не только общее решение о приватизации служебных жилых поме­щений и коммунальных квартир, принадлежащих определенному государственному органу или “муниципальному образованию, ведомству либо предприятию (учреждению), но и их решение о приватизации отдельных жилых помещений конкретными лица­ми. Такой вывод можно обосновать и тем, что, согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению со­вершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Аналогичное правомочие признано и за предпри­ятиями и учреждениями, имеющими имущество на праве хозяй­ственного ведения или праве оперативного управления. Посколь­ку им предоставлено право принимать решения о приватизации служебных и коммунальных жилых помещений, то они могут самостоятельно избрать способ реализации этого права, включая решение о приватизации конкретных жилых помещений.

    Кроме того, следует иметь в виду, что Федеральный закон “Об общих принципах местного самоуправления” от 12 августа 1995 г. дает возможность органам местного самоуправления са­мостоятельно решать вопросы распоряжения принадлежащим муниципальному образованию имуществом. Следовательно, только орган местного самоуправления решает, приватизировать или нет служебные муниципальные квартиры, обуславливать ли такую передачу жилья какими-либо сроками или нет и т.п.

    Строго говоря, приватизация жилых помещений в служебных и коммунальных квартирах полностью отдана на усмотрение собственников и иных владельцев жилищного фонда, что по от­ношению к служебному жилью вполне оправдано, поскольку данное жилище служит не столько удовлетворению жилищных потребностей граждан, сколько интересам организации его пре­доставившей. Что касается коммунальных квартир, то объяснить подобную конструкцию трудно. Скорее всего, законодатель учи­тывал, что массовая приватизация коммунальных квартир может создать трудно разрешимые проблемы для государства и для тех, кому принадлежат государственный и муниципальный жилищ­ные фонды. Что же касается граждан, проживающих в комму­нальных квартирах, то их интересы некоторое время оставались на втором плане. И только 3 ноября 1998 г. Конституционный Суд Российской Федерации признал ст. 4 Закона РФ “О привати­зации жилищного фонда в Российской Федерации” в части, огра­ничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фон­да социального использования, не соответствующей Конституции Российской Федерации.

    В законодательстве Российской Федерации важной новацией, связанной с развитием приватизации жилья и постепенной лик­видацией коммунальных квартир, нужно признать норму, содержащуюся в ч. 3 ст. 16 Закона РФ “Об основах федеральной жи­лищной политики” от 24 декабря 1992 г. В ней предусматрива­ется право нанимателя, проживающего в коммунальной кварти­ре, приобрести для каждого из нанимателей этой квартиры (с их согласия) жилые помещения и передать эти помещения в их собственность с тем, чтобы занять все освободившиеся поме­щения квартиры без дополнительной платы и приватизировать всю квартиру в установленном порядке. В результате все граж­дане, занимавшие коммунальную квартиру в качестве нанима­телей, а также члены их семей, станут собственниками жилых помещений, а коммунальная квартира превратится в индивиду­альную. Особенность данной операции в том, что гражданин, пожелавший приватизировать коммунальную квартиру, факти­чески должен ее купить, поскольку он обеспечивает бывших соседей жилыми помещениями за свой счет (хотя возможны случаи, когда эти помещения были получены им по наследству либо договору дарения, т.е. не на основании договора купли ­продажи).

    Нельзя обойти вниманием отношения, связанные с привати­зацией жилых помещений, расположенных в домах – памятни­ках истории и культуры. Тем более, что приватизация помеще­ний в таких домах была вообще запрещена. Граждане, прожи­вающие в этих домах, оказались явно в неравном положении с гражданами, проживающими в других домах государственного и муниципального жилищного фонда. Это вызывало необходи­мость изменения законодательства. Такая необходимость под­тверждалась и готовностью граждан в случае приватизации за­нимаемых ими жилых помещений за свой счет ремонтировать дома – памятники истории и культуры, а затем поддерживать их в надлежащем состоянии. Очевидно, такая аргументация оказа­лась убедительной.

2.2. Обмен жилых помещений как основание возникновения права собственности

 

    В последние годы осуществляется значительное перераспре­деление жилищного фонда. Одно из первых мест в данном про­цессе занимают обмены жилых помещений, которые во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свобод­ного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разре­шать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в бо­лее удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), в другой на­селенный пункт и т.д. и т.п.

    Несмотря на то, что договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. ХХ в., до недавнего времени такое соглашение не могло являться основанием возникновения права собственности. Договор обмена выступал только как способ передачи одними граж­данами другим гражданам жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а так­же жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищ­но-строительным кооперативам.

    Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была обстоятельно проанализирована в трудах цивилистов. Можно с большой долей уверенности говорить о том, что на тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором об­мена жилых помещений, был вопрос о судьбе жилищных право­отношений. Некоторые авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных правоотношений и воз­никновение других1, другие полагали, что такое соглашение порождает изменение договора найма жилого помещения – переме­ну лиц в обязательстве.1 В современной литературе также можно встретить различные суждения на данную тему.2

    Вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателя­ми и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной сто­роны, и собственниками, с другой, долгое время был дискуссион­ным, но не выходил за рамки теоретических исследований. Многие аналитики, опираясь на действующее в тот момент законодатель­ство, указывали на недопустимость таких сделок. Некоторые исследователи допускали правомерность подобных обменов.

    Постепенно жилые помещения вовлекались в гражданский оборот. Так, в Указе Президента Союза ССР от 19 мая 1990 г. “О новых подходах к решению жилищной проблемы в стране и ме­рах по их практической реализации”3, кроме всего прочего, ука­зывалось на необходимость снятия необоснованных ограничений при обмене жилых помещений и разрешение обмена жилищ, принадлежащих на праве собственности гражданам, на жилые помещения государственного, кооперативного и общественного жилищного фонда. Однако первоначально в силу отсутствия ме­ханизма осуществления обмена широкого практического приме­нения данный договор не нашел.

    Нельзя не обратить внимание на то, что еще до распада Союза ССР в Узбекской ССР и Азербайджанской ССР данный вопрос был решен достаточно определенно. Так, в Азербайджанской ССР постановлением Совета Министров № 207 от 14 июня 1988 г. был разрешен обмен жилых помещений в домах государственно­го и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно­-строительных кооперативов на жилой дом (части дома), принад­лежащие гражданам на праве собственности.

    С принятием законов Союза ССР и РСФСР “О собственно­сти” и, в особенности, Закона РСФСР “О приватизации жилищ­ного фонда в РСФСР” стала очевидной необходимость регулиро­вания осуществления договоров обмена, где объектами выступа­ли бы, с одной стороны, жилые помещения, занимаемые по дого­вору найма и, с другой стороны – на праве собственности. На возможность заключения договоров обмена жилыми помещения­ми прямо указывали исследователи жилищного права.

    Первым актом, принятым на данную тему на территории Рос­сии, были Правила обмена жилых помещений в Свердловской области, утвержденные решением малого совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10.06.92 № 133/7. Многие субъекты Федерации воспроизвели механизм обмена, предложенный свердловскими Правилами.

    24 декабря 1992 г. Верховный Совет Российской Федерации принял Закон РФ “Об основах федеральной жилищной полити­ки”, где предусмотрено, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального и обще­ственного жилищных фондов имеет право с согласия проживаю­щих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произве­сти обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимате­лем или арендатором, в том числе с проживающим в другом на­селенном пункте. Кроме того, данный Закон указывал на то, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государст­венного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

    Сравнительный анализ данной нормы и действовавших до принятия Закона РФ “Об основах федеральной жилищной поли­тики” нормативных актов показывает, что ст. 20 значительно расширяет возможности граждан по распоряжению занимаемыми ими жилыми помещениями. До принятия указанного Закона на федеральном уровне обмен регулировался Жилищным кодексом РСФСР и Инструкцией “О порядке обмена жилыми помещения­ми в РСФСР”, утвержденной Приказом Министра коммунально­го хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.1 Данные акты не преду­сматривали возможности обмена жилья, принадлежащего граж­данину на праве собственности, на жилище, занимаемое по дого­вору найма либо на основании членства в кооперативе.

    В настоящее время основная правовая регламентация таких сделок содержится в актах жилищного законодательства: Законе РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, Жилищном кодексе РСФСР и некоторых других актах, в том числе и прини­маемых субъектами Российской Федерации. Вместе с тем общие положения гражданского законодательства о сделках, обязатель­ствах и договорах распространяются и на договор обмена жилы­ми помещениями. По нашему мнению, современное правовое регулирование таких сделок далеко от совершенства и, вероятно, новый Жилищный кодекс Российской Федерации, который в на­стоящее время разрабатывается, должен содержать развернутую регламентацию обмена жилыми помещениями.

    Сегодня субъектами договора обмена, в соответствии с кото­рым возникает право собственности на жилое помещение, могут выступать только граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями по разным обязательственно-правовым основаниям.

    В качестве участников такого обмена могут выступать нани­матели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия про­живающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих.

    Законом РФ “Об основах федеральной жилищной политики” предоставляется возможность участия в обмене нанимателей жи­лых помещений, проживающих на основании договора коммер­ческого найма (аренды) в домах государственного, муниципаль­ного и общественного жилищных фондов, с письменного согла­сия, проживающих совместно с ними граждан. На практике со­вершение подобных сделок нам неизвестно. По нашему мнению, включение таких субъектов в ст. 20 названного закона произошло по недоразумению, поскольку в отличие от других лиц, указан­ных в данной норме, договор коммерческого найма (аренды) яв­ляется срочным. Кроме того, следует иметь в виду, что гл. 35 ГКРФ “Договор найма жилого помещения” не содержит указания на возможность совершения обмена нанимателями жилых помеще­ний, проживающими на основании договора коммерческого най­ма (аренды) в домах государственного, муниципального и обще­ственного жилищных фондов.

    Участниками договора обмена, по которому возникает право собственности, могут быть члены жилищных и жилищно-­строительных кооперативов (не выплатившие паевые взносы) с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, и разрешения органа местного самоуправления. В уставах кооперативов, как правило, устанавливается необходимость получения согласия на обмен правления кооператива.

    Собственники жилых помещений также могут быть участни­ками договора обмена, однако собственник может быть только одной стороной договора обмена. В тех случаях, если обе сторо­ны являются собственниками обмениваемых жилых помещений, это будет уже договор мены с соответствующей регламентацией (гл.31 ГКРФ).

    В тех случаях, когда между членами семьи не достигнуто со­глашение об обмене, в соответствии со ст. 68 ЖК РСФСР, лю­бой из них вправе требовать в судебном порядке принудитель­ного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

    Общие случаи запрета заключения договора обмена, преду­смотренные в ст. 73 ЖК РСФСР, распространяются и на сделки, где одним из объектов является жилое помещение, принадлежа­щее участнику на праве собственности.

    Обмен жилыми помещениями не допускается, если к нанима­телю, члену кооператива или собственнику жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение по­ставлено под сомнение. Это могут быть иски о признании ордера недействительным, о расторжении или изменении договора най­ма,. купли-продажи, мены, дарения, о признании недействитель­ными обменов жилых помещений. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помеще­ние договор не может быть заключен.

    Не допускается обмен, если жилое помещение является пред­метом залога. Данный запрет прямо не предусмотрен в федераль­ных нормативных актах, однако многие субъекты Российской Федерации (думается, вполне оправданно) его предусмотрели. Залог – это способ обеспечения обязательств, при котором креди­тор (залогодержатель) приобретает право (преимущественное право перед другими кредиторами в случае исполнения долж­ником обязательства получить удовлетворение за счет заложен­ного имущества, в данном случае – жилого помещения). Право на обмен возобновляется при прекращении обеспеченного залогом обязательства либо при замене, с согласия залогодержателя жилого помещения, являющегося предметом залога на иное имущество.

    Запрещается обмен, если договор носит фиктивный характер. Под фиктивным понимается такой обмен, когда стороны не име­ют намерения поселиться в обмениваемых помещениях, а произ­водят только лишь оформление обмена, продолжая при этом проживать в прежних жилых помещениях.

    Не допускается обмен, если жилое помещение подлежит сно­су или переоборудованию для использования в других целях, а также если жилое помещение грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о предоставлении гражданам, проживающим в таких жилых помещениях, другого благоустроенного жилья.

    Запрещается обмен, если дом подлежит капитальному ремон­ту с переустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капитального ремонта без переустройства и переплани­ровки обмен допустим.

    Не допускается обмен жилыми помещениями, если в связи с обменом существенно ухудшаются жилищные условия одной из сторон, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

    Не допускается обмен служебного жилья и жилых помеще­ний, имеющих режим общежития. Правовое положение служеб­ного жилого помещения не позволяет производить обмен этих квартир, так как служебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые, в связи с характером их трудовых отношений, должны проживать вблизи от места работы. Обмен привел бы к изменению режима служебного жилья.

    В качестве общежития жилое помещение предоставляется на период работы или учебы гражданина, поэтому обмен не допус­кается.

    В связи с тем, что на федеральном уровне нормативно не оп­ределен четкий механизм осуществления обмена жилья, в случае когда одной из сторон договора является собственник жилья, от­дельные субъекты Российской Федерации устанавливают такой механизм. Собственник жилого помещения, желающий обменять принадлежащее ему жилье, и наниматель подают соответствую­щее заявление в орган местного самоуправления по месту нахож­дения жилого помещения государственного, муниципального или общественного жилищного фонда. В заявлении дается характери­стика жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности (количество комнат, размер общей и жилой пло­щади и т.п.), указывается основание возникновения права собст­венности (гражданско-правовая сделка), называется правоуста­навливающий документ (договор, время его совершения, номер и т.п.). В заявлении также указывается контрагент по обмену (на­ниматель, с которым собственник жилья желает произвести об­мен) и дается характеристика жилого помещения, которое собст­венник жилья получит в результате обмена.

    В тех случаях, когда обмениваемое жилое помещение принад­лежит на праве общей собственности нескольким лицам, то заяв­ление подается от имени всех сособственников и, соответственно, ими подписывается. Если кто-либо из сособственников не проживает в обмениваемом жилом помещении, а находится в другом населенном пункте в связи с командировкой, учебой, ха­рактером работы и т.д. или не может явиться к должностному лицу органа местного самоуправления, принимающему заявление (например, в связи с тем, что находится на излечении в стацио­нарном медицинском учреждении), то согласие отсутствующего сособственника на обмен жилого помещения может быть выра­жено в отдельном документе. Подпись такого лица должна быть удостоверена. Такое удостоверение возможно нотариусом, долж­ностным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий, организацией, в которой данный гражданин работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его проживания.

    Наниматель жилого помещения, желающий произвести обмен с гражданином – сособственником жилья, подает в орган местного самоуправления, по месту нахождения “своего” жилого помеще­ния, заявление аналогичного содержания. При этом согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя, за которыми сохраняется право на жилое может быть выражено в отдельном документе.

    После принятия органом местного самоуправления решения об обмене жилых помещений граждане вправе оформить соот­ветствующий договор.

    Представляется важным наличие положения о том, что обра­щение к органу местного самоуправления должно предшество­вать оформлению договора. Такое решение вопроса позволит избежать конфликтных ситуаций. Если орган местного само­управления принимает решение об обмене жилых помещений, значит, после оформления договора обмена жилыми помещения­ми, проблем с выдачей ордера не будет. В противном случае, т.е. нарушении указанной последовательности может сложиться при весьма противоречивая ситуация: существует надлежаще оформ­ленный договор обмена жилыми помещениями, но орган местно­го самоуправления отказывается выдать обменный орден (напри­мер, на муниципальное жилье).

    Необходимо подчеркнуть, что договор является основанием возникновения (перехода) права собственности, и договор как документ является доказательством того, что совершена граж­данско-правовая сделка – обмен жилыми помещениями.

    В договоре обмена между собственниками и нанимателями жилья или членами жилищных, жилищно-строительных коопера­тивов дается характеристика обмениваемых жилых помещений, указывается круг лиц, становящихся собственниками получаемых по обмену жилых помещений, определяется доля каждого сособ­ственника в праве собственности.

    На основании такого договора гражданин, являющийся нани­мателем, имеет право требовать от контрагента по обмену пере­дачи ему жилого помещения в собственность.

    Гражданин – собственник жилого помещения, получающий в результате обмена жилье в пользование на условиях найма, на основании договора и ранее принятого решения органа местного самоуправления об обмене жилых помещений вправе требовать от органа местного самоуправления выдачи обменного ордера и от контрагента по обмену – передачи квартиры.

    Как и другие сделки, влекущие переход права собственности на жилые помещения, договор обмена подлежит государственной регистрации. Именно с момента регистрации договора возникает право собственности на получаемое по обмену жилое помещение(в этот момент происходит переход права собственности от одно­го лица к другому). При этом фактическая передача жилья может происходить значительно позже (например, после оформления обменного ордера стороной, получающей жилье в пользование, а не в собственность).

    Договоры обмена и мены – это различные соглашения. Представляется необходимым проводить отличие этих сделок по трем основным признакам.

    Первый. При мене обе стороны (как физические так и юриди­ческие лица) являются собственниками жилья. При обмене сто­роны всегда физические лица, при этом как минимум одна из сторон не является собственником жилого помещения.

    Второй. При мене стороны руководствуются Гражданским кодексом, а при обмене наряду с ГК РФ отношения регламенти­руются Жилищным кодексом РСФСР, Законом РФ “Об основах федеральной жилищной политики” и нормативными актами, принимаемыми субъектами Федерации.

    Третий. У данных сделок различен порядок оформления. Для меняющихся – письменное оформление договора мены и госу­дарственная регистрация, для обменивающихся, где один из уча­стников является собственником жилища, – оформление через орган местного самоуправления плюс государственная регистра­ция договора.

    Кроме того, нельзя не учитывать то обстоятельство, что для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается (например, существенное ухудшение жи­лищных условий в связи с обменом жилищных условий и др.).

 

 

 

2.3. Рента

 

    К числу новых оснований возникновения права собственности на жилое помещение следует отнести и рентный договор. Часть вторая ГК РФ устанавливает возможность собственникам произ­вести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожиз­ненное содержание с иждивением. По данному соглашению собст­венник имеет право передать другому лицу в собственность имущество, а последний, в обмен на имущество, будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания. Договориться при этом можно об осуществлении вы­плат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту.

    Исследователи российского гражданского права указывают на то, что дореволюционное законодательство не предусматривает договора о ренте, но и не запрещает его. Более того, предусматривался частный случай: при разделе имения одна сторона могла принять на себя обязательство проводить постоянные выплаты другой стороне1. При этом законодательной регламентации рентных отношений не было. Известно, что в проекте Гражданского уложения регулиро­ванию данных отношений было посвящено тринадцать статей. Если бы данный документ был принят, собственники жилых по­мещений могли бы передавать жилище за пожизненный доход или пожизненное содержание. При этом под доходом понималась бы как регулярная выплата денежных сумм, так и предоставление “жизненных припасов или иных заменимых вещей”2. Соответст­венно под пожизненным содержанием – “содержание и попече­ние в продолжении всей жизни”3.

    Советское и российское законодательство до 1 марта 1996 г., т.е. до
введения в действие части второй ГК РФ, не предусматри­вало договоров постоянной ренты.

    В отличие от постоянной, пожизненная рента фактически имела место в законодательстве и на практике. Однако ее приме­нение сводилось лишь к сделкам, совершаемым первоначально с жилыми домами, а после вовлечения в гражданский оборот (с введением в действие Закона СССР “О собственности в СССР”, а также Закона РСФСР “О собственности в РСФСР”) квартир в многоквартирных домах и со всеми жилыми помещениями. Гра­жданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал договор купли ­продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, где в качестве сторон могли выступать только гражда­не, а продавцом мог быть только нетрудоспособный гражданин, а объектом могли быть только жилые дома, к другим жилым по­мещениям норма применялась по аналогии.

    Отчуждение дома при жизни продавца было запрещено, что объяснялось необходимостью максимальной охраны интересов нетрудоспособного продавца на случай, если договор впоследст­вии будет расторгнут и возникнет вопрос о возврате дома1. Цена договора выражалась в предоставлении до конца жизни продавца материального обеспечения в виде жилища, питания, ухода и не­обходимой помощи.

    Вместе с тем фактически пожизненная рента применялась го­раздо шире, а на практике данные отношения часто оформлялись либо договором дарения, либо завещанием. Что конечно же, в случае возникновения споров, приводило и в ряде случаев приво­дит к отсутствию надлежащей правовой защиты участников дан­ных отношений.

    В настоящее время жилище, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность пла­тельщика ренты за плату и бесплатно.

    В первом случае, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже.

    Во втором случае – правила о договоре дарения.

    Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рент­ному договору, обязательства ренты переходят на нового собст­венника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье несет суб­сидиарную с отчуждателем ответственность по требованиям полу­чателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

    Нельзя не обратить внимание на то, что в целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей ГК РФ устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право зало­га на отчужденное жилье, т.е. в данном случае право залога воз­никает не в силу договора, а в силу закона.

    В качестве ответственности за просрочку выплаты ренты за­кон указывает на обязанность плательщика выплатить проценты, размер которых устанавливается договором. В тех случаях когда процент не оговорен, он определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства.

    Наряду с государственной регистрацией соглашения, в отли­чие от иных способов возникновения права собственности на жилище, закон требует обязательного нотариального удостовере­ния договора. Представляется, что законодатель установил дан­ное правило, имея в виду длительность рентных отношений.

    Проанализируем постоянную и пожизненную ренту, вклю­чающую в себя соглашения пожизненного содержания с иждиве­нием, где в качестве объектов выступает жилое помещение.

    Исследование субъектного состава участников договора по­стоянной ренты показало, что если по отношению к плательщи­кам ренты закон не содержит каких-либо ограничений, то приме­нительно к получателям постоянной ренты таковые определены. Получателями постоянной ренты могут выступать только граж­дане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности, закреплен­ной в их учредительных документах. В частности, не могут быть получателями ренты учреждения, финансируемые собственни­ком, уже в силу того, что им запрещено распоряжаться имущест­вом, приобретенным по смете1.

    Необходимо иметь в виду, что права получателя ренты, мо­гут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмот­рено законом или договором. Кроме того, они (права) могут передаваться путем уступки требования в порядке, предусмот­ренном ст. 388 ГК РФ.

    Выплата постоянной ренты устанавливается договором в руб­лях. Между тем, в договоре может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказа­ния услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

    Закон защищает получателя ренты: размер выплачиваемой ренты автоматически увеличивается пропорционально увеличе­нию установленного законом минимального размера платы тру­да. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого ка­лендарного квартала.

    Следует отметить, что правила, касающиеся увеличения раз­меров и сроков выплат, могут изменяться договором.

    Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от даль­нейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В таком случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позд­нее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок вы­купа не предусмотрен договором. Стороны договора могут пре­дусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заклю­чения договора.

    ГК РФ (ст. 597) предусматривает случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты:

    во-первых, если плательщик ренты просрочил ее выплату бо­лее чем на один год, если иное не предусмотрено договором по­стоянной ренты;

    во-вторых, если плательщик ренты нарушил свои обязатель­ства по обеспечению выплаты ренты;

    в-третьих, если плательщик ренты признан неплатежеспособ­ным, либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельст­вующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сро­ки, которые установлены договором;

    в-четвертых, если жилое помещение, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

    Требование получателя ренты о выкупе постоянной ренты может быть предусмотрено и в других случаях, если они огово­рены договором. Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором.

    При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по кото­рому жилище передано под выплату ренты бесплатно, в выкуп­ную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включает­ся цена жилого помещения, которая обычно взимается за анало­гичное жилье при сходных обстоятельствах в том же населенном пункте. При возникновении разногласий такая аналогичность подтверждается актом оценки жилого помещения, составленным профессиональным оценщиком недвижимого имущества.

    В отличие от постоянной, пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под вы­плату ренты, либо на период жизни другого указанного им граж­данина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получате­лей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пе­режившим его получателям, а в случае смерти последнего полу­чателя ренты обязательство ренты прекращается.

    Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяе­мый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее мини­мального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда, соответствен­но, увеличивается размер пожизненной ренты.

    Если сроки пожизненной ренты не установлены договором, то пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца.

    Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении дого­вора плательщиком получатель ренты вправе требовать от пла­тельщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмеще­ния убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое по­мещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

    Разновидностью пожизненной ренты является договор пожиз­ненного содержания с иждивением. В литературе можно встре­тить мнение о том, что по такому договору собственник распоря­жается своим жильем после своей смерти1. Между тем, из суще­ства договора, следует, что распоряжение происходит еще при жизни собственника. В связи со
смертью прекращаются обяза­тельства, вытекающие из данного соглашения – обременения, связанные с предоставлением в пользование жилища и ряда ус­луг. При этом регламентация такой сделки осуществляется §4 гл. 33 ГК РФ. Вместе с тем, по сравнению с пожизненной рентой, договор пожизненного содержания с иждивением обладает зна­чительной спецификой. В частности, плательщик ренты по дого­вору обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждиве­нием гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщи­ком ренты ритуальных услуг.

    В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждиве­нием. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

    Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть возможность замены предоставления со­держания с иждивением в натуре, выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

    Гражданский кодекс Российской Федерации указывает на ог­раничения распоряжения имуществом, переданным ему в обеспе­чение пожизненного содержания. Как следует из ст. 604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое жилое помещение только с предвари­тельного согласия получателя ренты.

    Нельзя не остановиться на основаниях прекращения пожиз­ненного содержания с иждивением. К ним ГК РФ относит как смерть получателя ренты, так и существенное нарушение пла­тельщиком ренты своих обязательств.

    В последнем случае получатель ренты вправе потребовать выплаты ему выкупной цены либо возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, т.е. пере­хода права собственности на жилища к получателю ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расхо­дов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Выводы.

1.    В связи с преобразованиями жилищных отношений привати­зация жилья стала основным способом возникновения права соб­ственности на жилые помещения у граждан. Вместе с тем, прива­тизация жилищного фонда – это процесс, который займет хотя и ограниченный, но все же весьма продолжительный отрезок вре­мени.

2.    В последние годы осуществляется значительное перераспре­деление жилищного фонда. Одно из первых мест в данном про­цессе занимают обмены жилых помещений, которые во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свобод­ного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разре­шать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в бо­лее удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), в другой на­селенный пункт и т.д. и т.п. Обмен служит еще одним способом возникновения права собственности на жилье.

3.    К числу новых оснований возникновения права собственности на жилое помещение следует отнести и рентный договор. Часть вторая ГК РФ устанавливает возможность собственникам произ­вести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожиз­ненное содержание с иждивением. По данному соглашению собст­венник имеет право передать другому лицу в собственность имущество, а последний, в обмен на имущество, будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания.

Глава 3. Защита прав собственности на жилые помещения 

 

    Защита права собственности субъектов гражданского оборота в том числе и на жилые помещения осуществляется различными отраслями законодательства. К ним, в первую очередь, следует отнести уголовное, административное и гражданское законода­тельства, которые часто дополняют друг друга. Например, суд, рассматривая уголовное дело о хулиганских действиях, происхо­дивших в квартире, вправе рассмотреть и гражданский иск о воз­мещении ущерба, нанесенного этими действиями, собственнику жилого помещения.

    Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты права собственности. Это, во-первых, вещно-правовой и, во-вторых, обязательственно-право­вой способ. Между тем, некоторые авторы к двум вышеназван­ным добавляют и иные способы защиты права собственности1.

    К вещно-правовым способам защиты права собственности от­носятся исковые требования, предъявляемые в тех случаях, когда нет договора о спорном имуществе, и когда спорное имущество имеется в натуре или его можно восстановить. В литературе встречаются иные определения такого способа защиты. Так, М.М. Агарков называл такие способы внедоговорными, вещными2.

    Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от движимых вещей жилое помещение, являясь недвижимым иму­ществом, невозможно похитить, утерять. Вместе с тем, при определенных обстоятельствах, оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его воли, путем незаконного изъ­ятия, незаконного заселения или незаконного препятствия в осу­ществлении права.

    Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права
 собственности на жилое помещение – это виндикационный иск. Применительно к жилью виндикация – это право требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного жилища. ГК РФ в ст. 301 устанавливает правило, по которому собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

    Лицо, являющееся невладеющим собственником, выступает в гражданском процессе истцом. Оно доказывает путем предъ­явления право устанавливающих документов, что ему принад­лежит конкретное жилое помещение на праве собственности и что ответчик незаконно владеет жилищем. Предметом виндикационного иска в рассматриваемой ситуации является жилое по­мещение, которое по незаконным основаниям выбыло из владе­ния собственника.

    Безусловно, нет оснований для такого рода иска, если жилое помещение было передано во владение несобственнику на основе договора (например, по договору коммерческого найма жилого помещения согласно гл. 35 ГК РФ) или в силу закона (например, по наследству, при объявлении в судебном порядке гражданина умершим, а затем отмены этого решения по ст. 45 и 46 ГК РФ). В таких случаях собственник может воспользоваться обязательст­венно-правовыми способами защиты права собственности.

    Следуя букве закона, ответчиков по виндикационному иску можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Дан­ное деление незаконных владельцев позволяет применять раз­личные гражданско-правовые меры воздействия при решении судьбы жилого помещения. Вопрос об изъятии жилища решается, исходя из проявления воли ответчиков.

    Добросовестным, в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, призна­ется приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не име­ло право его отчуждать, т.е. он невиновен. Конечно же, возмож­ности незаконного добросовестного приобретения недвижимости вообще и жилища в частности существенно ограничены, так как право собственности на жилое помещение возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, предусмот­ренным законом, с обязательной государственной регистрацией.

    К сожалению, случаи добросовестного незаконного приоб­ретения жилого помещения все-таки возможны и нередко встречаются на практике, например, при подделке нанимателем необходимых документов и незаконном отчуждении занимае­мого жилого помещения.

    Закон предоставляет право истребовать жилище и в тех слу­чаях, когда отчуждение произошло помимо воли собственника (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Например, при отчуждении незаконно зани­маемого жилого помещения с помощью фиктивных документов. Виндикационный иск к добросовестному незаконному владельцу также подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик при­обрел жилое помещение безвозмездно (п. 2 ст. 302 ГК РФ). На­пример, по наследству или по договору дарения. Добросовестный владелец при возврате жилого помещения собственнику в праве требовать возмещения произведенных на улучшение жилого по­мещения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости жи­лья (ч. 3 ст. 303 ГКРФ).

    В других случаях закон защищает интересы добросовестного приобретателя, предоставляя ему правомочия собственника. Ос­нованием приобретения права собственности в названном случае служит сложный юридический состав1. К числу элементов данно­го юридического состава относятся следующие факты: добросовестность приобретателя; выбытие вещи из владения собственни­ка по его воле или не по воле лица, которому он передал имуще­ство во владение; возмездность приобретения вещи; приобретае­мая вещь предмет собственности граждан; поступление вещи во владение добросовестного приобретателя1.

    Недобросовестным, в соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ, при­знается приобретатель, который знал или должен был знать о неправомерности приобретения жилого помещения, т.е., являю­щийся виновным. Например, при самовольном вселении в жилое помещение или приобретении жилья по сделке, если получивший жилую площадь знал или должен был знать, что отчуждатель не имел на это право. У недобросовестного приобретателя собст­венник вправе во всех случаях истребовать свое жилое помеще­ние. Недобросовестный владелец отвечает перед собственником за любое ухудшение состояния жилого помещения.

    Право истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся соб­ственником, но владеющему жильем на основании соглашения, например, договора найма жилого помещения. Это положение вытекает из содержания ст. 305 ГК РФ.

    В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требо­вать устранения всяких нарушений его права, даже если бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Иск в суд об устранении таких нарушений называется негаторным иском.

    Требования по таким искам зависят от нарушения прав собст­венника по осуществлению правомочий пользования и распоря­жения. Например, встречаются случаи использования в многоквартирных домах коридоров, лестничных площадок для хране­ния некоторыми гражданами личных вещей, тогда это сопрово­ждается монтированием различных полок, шкафов или даже ка­питальных ограждений. В таких случаях может нарушаться право пользования иных лиц, в том числе и собственников. Для граж­дан названные действия затрудняют пользование жилыми поме­щениями – осложняется доступ граждан к квартирам, для обслу­живающей организации затрудняется использование лестничных клеток и других
объектов общего пользования для обеспечения эксплуатации жилых помещений.

    В случае предъявления негаторного иска его содержанием бу­дет устранение созданных препятствий для собственника.

    Особенности данного вида вещно-правовой защиты состоят в том, что требования об устранении препятствий можно предъяв­лять только в момент нарушения прав собственника. С прекра­щением правонарушения, помехи в осуществлении собственни­ком его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают1. Вместе с тем, при нанесении иму­щественного ущерба нарушением прав собственника, последний вправе требовать его возмещения в обязательно-правовом порядке.

    Необходимо иметь в виду, что кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью нeгa­торного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Однако рассматривая защиту права собственности граждан на жилую площадь, следует отметить, что наложение ареста на жиз­ненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи соб­ственника жилого помещения. Представляется, что не может быть наложено взыскание на жилую площадь, где должник по­стоянно проживает.

    Между тем встречаются случаи, когда гражданин, приобретя жилое помещение в собственность, в последнем не проживает и зачастую не регистрируется в нем. Очевидно, что в предусмот­ренных законом случаях на такую жилую площадь возможно на­ложение взыскания.

    Конечно же, при оспаривании права собственности на взы­сканное жилое помещение заинтересованное лицо может подать исковое заявление об исключении имущества из описи. Иск об освобождении имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим, в силу закона или договора, имуществом, не принадлежащим должнику. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Если арест на имущество наложен в связи с его конфискацией, ответчиками являются осу­жденный и соответствующий финансовый орган.

    Защита интересов собственников жилых помещений осущест­вляется также и обязательственно-правовыми способами, кото­рые, в свою очередь, делятся на договорные и внедоговорные.

    В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения дого­ворных обязательств на виновную сторону возлагается, установ­ленная законом, ответственность. Например, гражданин, зани­мающий квартиру по договору найма жилого помещения, не про­извел обусловленного в договоре ремонта. В такой ситуации наймодатель может, в соответствии со ст. 397 ГК РФ, своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо в праве требовать возмещения убытков. Под убытками в данном случае понимаются расходы, произведенные собственником жилого по­мещения на ремонт, устранение повреждений, а также не полу­ченные собственником жилья доходы, которые он мог бы полу­чить, если бы обязательство было исполнено.

    Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых исков в литературе не получило однозначной оценки. Дискусси­онным в данном случае является вопрос о возможности перехода от договорного иска к виндикационному. А. В. Венидиктов при­шел к выводу о возможности такого перехода: “Собственник вправе, предъявив договорный иск и оказавшись не в состоянии представить суду необходимые доказательства в обоснование этого иска, предъявить виндикационный иск”1. Г.К. Толстой счи­тает, что такой переход допустил бы возможность неправильной квалификации отношений сторон судом1. На наш взгляд, пред­почтительнее точка зрения, отрицающая возможность перехода от одного иска к другому, так как незаконный владелец и владе­лец по договору находятся в разном правовом положении. У ли­ца, владеющего имуществом по договору, в отличие от незакон­ного владельца, возникают определенные права на имущество. Причем эти права подлежат защите. Если в таком случае допус­тить возможность предъявления виндикационного иска, то они (права) могут быть существенно нарушены. Например: требовать освобождения жилого помещения при неистекшем сроке догово­ра жилищного найма.

    Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат целям восстановления имуще­ственного положения граждан. В соответствии со ст. 1064 Граж­данского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Так, если по вине юридического или физического лица жилое помещение окажется поврежденным или приведенным в состояние, непригодное для проживания, то при­чинитель вреда обязан восстановить жилое помещение до прежне­го состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб.

    Причинивший вред освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ), однако, если вред причинен гражданами или организациями, дея­тельность которых связана с повышенной опасностью для окру­жающих, последние освобождаются от ответственности, только если докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (п. 1 ст. 1079 ГК РФ).

Выводы.

1.    Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права
собственности на жилое помещение – это виндикационный иск. Применительно к жилью виндикация – это право требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного жилища. Следуя букве закона, ответчиков по виндикационному иску можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Дан­ное деление незаконных владельцев позволяет применять раз­личные гражданско-правовые меры воздействия при решении судьбы жилого помещения. Виндикационный иск к добросовестному незаконному владельцу также подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик при­обрел жилое помещение безвозмездно. В других случаях закон защищает интересы добросовестного приобретателя, предоставляя ему правомочия собственника.

2.    Право истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся соб­ственником, но владеющему жильем на основании соглашения, например, договора найма жилого помещения.

3.    В случае предъявления негаторного иска его содержанием бу­дет устранение созданных препятствий для собственника. Особенности данного вида вещно-правовой защиты состоят в том, что требования об устранении препятствий можно предъяв­лять только в момент нарушения прав собственника.

4.    Защита интересов собственников жилых помещений осущест­вляется также и обязательственно-правовыми способами, кото­рые, в свою очередь, делятся на договорные и внедоговорные.