Лекция 8. Правовое положение товариществ собственников жилья.

 

1. Понятие товарищества собственников жилья. Цели его создания.

2. Порядок создания ТСЖ. Ограничения относительно количества членов ТСЖ.  Объединение ТСЖ.

3. Средства и имущество ТСЖ. Хозяйственная деятельность товарищества.

4. Органы управления ТСЖ, их компетенция.

5. Правовое положение членов ТСЖ. Порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ.

6. Особенности реорганизации  и ликвидации ТСЖ.

 

1. Понятие товарищества собственников жилья. Цели его создания.

В правовой литературе часто можно встретить мнение, что товарищества собственников жилья относятся к потребительским кооперативам. Утверждения подобного рода основываются на том, что законодатель предъявляет к товариществам собственников жилья и потребительским кооперативам много общих требований. Действительно, и те и другие субъекты как юридические лица относятся к некоммерческим организациям. Однако думается, что более весомы аргументы в пользу того, что товарищества собственников жилья являются самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц.

 

Отличия ТСЖ от потребительских кооперативов и от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности):

1. В ТСЖ нет паевых правоотношений. В кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома. Члены же ТСЖ - являются собственниками помещений, т.е. они оплатили или приобрели жилое помещение по различным основаниям до вступления в товарищество (либо до его образования).

 2. Возможность потребительского кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полученные доходы между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ). ТСЖ такого права не имеет.

3. У членов ТСЖ нет обязанности покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имеющейся у членов кооператива).

4. ТСЖ не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. ЖСК выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования.

5. ТСЖ могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации (либо строительства и эксплуатации) многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ и ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Потребительские кооперативы могут создаваться с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей.

 

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

В соответствии со статьей 50 Гражданского кодекса РФ некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом. Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Согласно ст. 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом положений разд. VI "Товарищество собственников жилья" ЖК РФ. Кроме того, п. 1 ст. 148 ЖК РФ предусмотрена обязанность правления ТСЖ управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление им.

Несомненно, у товарищества собственников жилья множество преимуществ.

1. Собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов (управляющего, управляющей компании). Если качество предоставляемых услуг не будет удовлетворять жильцов (например, некачественная или несвоевременная уборка территории, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

2.  ТСЖ само планирует график проведения ремонтных работ в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования. Дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических дверей и ремонту лестничных клеток, так как в этих домах появляется хозяин, который обеспечит поддержание порядка и сохранность того, что сделано.

3.  Любой из его членов может контролировать расходование средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государства (льготы, субсидии, компенсации и др.). В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ. Кроме того, дополнительным источником доходов для ТСЖ является предоставленное ему законом право сдавать в аренду нежилые помещения, находящиеся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационально использовать земельные участки, предоставлять рекламные площади и др.

Товарищество собственников жилья - добровольное объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Товарищество создается для:

1) совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) обеспечения эксплуатации этого комплекса;

3) владения, пользования и в установленных законодательством пределах - распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Решение о создании товарищества принимается на общем собрании (ст. 136 ЖК РФ): может быть создано только в случаях, когда в него вошли собственники жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, обладающие более чем половиной голосов собственников помещений этого дома.

Частью 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания ТСЖ при объединении собственников нескольких многоквартирных домов.

Правоспособность товарищества собственников жилья появляется с момента его государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" от 8 июля 2001 года N 129-ФЗ.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. Государственная регистрация ТСЖ проводится в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Правоспособность ТСЖ как юридического лица является специальной.

С момента государственной регистрации оно становится юридическим лицом, имеющим печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, а последние, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества.

 

2. Порядок создания ТСЖ. Ограничения относительно количества членов ТСЖ.  Объединение ТСЖ.

 

Решение общего собрания о создании товарищества собственников жилья правомочно, если за него проголосовало более половины от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме. То есть требуется большинство не от числа присутствующих на собрании, а от голосов всех собственников.

Товарищество может быть создано путем его учреждения собственниками помещений в многоквартирном доме, а также путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива (ст. 122 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

При создании ТСЖ необходимо:

Во-первых, принять решение о создании товарищества собственников жилья и уточнить список членов товарищества собственников жилья. При этом необходимо обратить внимание, что членами товарищества могут стать только собственники помещений, члены семьи могут быть членами товарищества собственников жилья только в том случае, если они владеют правом собственности на жилые помещения.

Во-вторых, утвердить устав товарищества собственников жилья.

В-третьих, необходимо избрать:

- членов правления товарищества собственников жилья, исполнительный орган;

- членов ревизионной комиссии (ревизора);

- а также уполномоченное лицо, которое будет осуществлять регистрацию товарищества собственников жилья.

ТСЖ может быть также создано:

1) собственниками помещений в нескольких МКД, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

В этом случае решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (квалифицированное большинство голосов). Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

В этом случае решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, а также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов (квалифицированное большинство голосов).

Создание и государственная регистрация ТСЖ в строящихся многоквартирных домах регулируется ст. 139 ЖК РФ. В таких домах товарищества создают будущие собственники помещений. Право лица на участие в создании товарищества должно быть удостоверено документом, подтверждающим возникновение права собственности на помещение в строящемся доме (договор долевого строительства и проч.).

Государственная регистрация ТСЖ в строящихся многоквартирных домах (так же как и в существующем многоквартирном доме - ст. 135), осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Объединение товариществ собственников жилья

 

Так как ТСЖ является некоммерческой организацией, то несколько ТСЖ могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций, сохраняя при этом свою самостоятельность и права юридического лица (ст. 121 ГК РФ). Статья 142 дает право двум (и более) ТСЖ создать объединение товариществ, чтобы совместно управлять общим имуществом в многоквартирных домах. Поэтому оно подлежит государственной регистрации в общем порядке.

Учредительными документами ассоциации (объединения, союза) являются учредительный договор, подписанный ее членами, и утвержденный ими устав. Эти документы и представляются для государственной регистрации объединения (ст. 122 ГК РФ).

 

 

Единственным учредительным документом ТСЖ является его устав. Этот документ:

1) представляется на государственную регистрацию в налоговый орган по месту нахождения ТСЖ;

2) утверждается на общем собрании. Аналогично утверждаются изменения и дополнения, вносимые в устав ТСЖ.

Как показывает практика общения с различными регистрирующими органами, примерный список документов, подаваемых для регистрации товарищества собственников жилья, выглядит следующим образом:

1. Устав юридического лица.

2. Решение о создании общества, протокол учредительного собрания с обязательным включением в текст пункта об органах управления.

3. Ксерокопии паспорта и Свидетельства о присвоении ИНН уполномоченному общим собранием осуществить регистрацию товарищества собственников жилья.

4. Ксерокопии паспортов и Свидетельств о присвоении ИНН членов правления. (Приказ ФНС от 1 ноября 2004 г. N САЭ-3-09/16@ п. 4.11).

5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

На всякий случай во избежание сложностей стоит также захватить документы и о доме, в котором создается товарищество собственников жилья, - ксерокопии технического паспорта дома, договоров купли-продажи квартир, свидетельств о праве собственности, информацию об общей площади всех помещений, площади каждой из квартир.

После регистрации товарищества необходимо открыть ТСЖ в одном из банков и предоставить данные о создании товарищества прежнему балансодержателю дома. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией, с участием представителей агентства и органов управления товарищества собственников жилья. Здание передается на балансовый учет ТСЖ по акту приемки-передачи (типовая межведомственная форма N ОС-1а) с приложением технической документации на здание, в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N 170.

В дальнейшем товарищество собственников жилья должно произвести регистрацию права общей собственности на имущество в многоквартирном доме для правильного определения величины сумм уплачиваемых налогов за имущество.

 

3. Средства и имущество ТСЖ. Хозяйственная деятельность товарищества.

 

Средства ТСЖ состоят из:

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, пре доставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

- прочих поступлений.

Размер платежей определяется долей каждого собственника помещений в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

- обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

- сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные уставом товарищества.

При этом необходимо учитывать, что совершенные юридическим лицом сделки, выходящие за пределы его специальной правоспособности, то есть внеуставные, будут признаны недействительными. В статье 137 Жилищного кодекса РФ установлено, что товарищество собственников жилья вправе:

- заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

- в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Все доходы, полученные от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов товарищества. По решению общего собрания товарищества собственников жилья эти доходы могут быть направлены в специальные фонды товарищества и расходоваться в порядке, предусмотренном уставом товарищества, или направляться на иные цели, предусмотренные его уставом (ст. 152 Жилищного кодекса РФ)

В товариществе могут быть образованы специальные фонды  - резервный фонд, фонд на восстановление и ремонт общего имущества в доме и его оборудования.

ТСЖ вправе распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Перечень видов хозяйственной деятельности товарищества является закрытым. Однако не исключена возможность осуществления иного. Так, п. 3 ч. 2 данной статьи предусматривает передачу товариществом во временное пользование (аренду, в наем) части общего имущества в доме. Пунктом 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ предусматривается право товарищества продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

 

4. Органы управления товарищества собственников жилья

 

Для согласования интересов участников общей собственности как между собой, так и с третьими лицами товарищество собственников жилья образует органы управления и контроля. Такие органы условно можно разделить на:

- высшие;

- исполнительно-распорядительные;

- контрольные;

- вспомогательные.

          1) В соответствии со ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание. Объем полномочий высшего органа управления товарищества определяется ЖК РФ и уставом товарищества.

Согласно названной выше статье к компетенции общего собрания членов товарищества относятся полномочия, которые можно разделить на уставные, статусно-экономические и организационно-технические.

К первым следует отнести такие, как принятие устава товарищества, внесение в него изменений и дополнений.

К статусно-экономическим видам полномочий относятся:

- принятие решений о реорганизации или ликвидации товарищества;

- принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества собственникам жилья или третьим лицам;

- предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

- принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества;

- принятие решений о получении заемных средств, включая банковские кредиты;

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.

К организационно-техническим полномочиям, которые компетентно осуществлять общее собрание, относятся:

- введение ограничений на использование общего имущества;

- избрание правления и ревизионной комиссии;

- утверждение годового финансово-хозяйственного плана и отчета о его выполнении;

- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

- образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта многоквартирного дома и оборудования;

- рассмотрение жалоб на работу правления, председателя правления и комиссии товарищества;

- принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда;

- определение размера вознаграждения членам правления товарищества.

          В статье 45 Жилищного кодекса РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Годовое общее собрание членов товарищества собственников жилья проводится не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания финансового года в сроки, установленные решением общего собрания.

Собрания, проводимые помимо годового общего, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников жилья.

Общие собрания могут проводиться в форме совместного присутствия членов товарищества собственников жилья для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. А также уставом товарищества может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов - заочная форма проведения собрания. То есть собрание может быть проведено путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений, поставленных на голосование.

Чтобы собрание было правомочно принимать решения, оно должно иметь кворум собравшихся на собрание членов товарищества. При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание.

 

Правомочия общего собрания членов товарищества устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ).

Часть решаемых общим собранием вопросов требует, чтобы за них проголосовало не менее чем две трети голосов от общего числа голосов членов товарищества. Это:

 - принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

 - принятия решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

 - определение путей использования дохода от хозяйственной деятельности;

 - принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в доме (см. ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

Решения по остальным вопросам принимаются большинством от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

Перечень вопросов, отнесенных к ведению общего собрания, не является исчерпывающим; компетенция его может быть расширена за счет вопросов, предусмотренных ЖК РФ или иными федеральными законами, а также в уставе товарищества (п. 13 ч. 2 и ч. 3 ст. 145). Общее собрание товарищества ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия - один из членов правления. При отсутствии вышеуказанных лиц председательствующий может быть избран из числа членов товарищества.

Общее собрание может решать и вопросы, которые отнесены к компетенции правления ТСЖ нормами ст. 147, 148 ЖК, а также уставом ТСЖ. Однако правление ТСЖ не вправе решать вопросы, отнесенные к полномочиям общего собрания ТСЖ.

При подсчете голосов действуют следующие правила:

- засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования;

- оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются;

- если в решении содержится несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ст. 46 Жилищного кодекса РФ). Жилищный кодекс не содержит каких-то особых требований к оформлению протоколов, указывая лишь то, что порядок оформления протоколов собственников помещений определяется решением собрания.

2) Правление товарищества собственников жилья - исполнительно-распорядительный орган, осуществляющий текущую работу.

Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов отнесенных к компетенции общего собрания.

Правление избирается общим собранием из числа членов товарищества и подотчетно ему. Решение принимается при наличии кворума, большинством голосов присутствующих на собрании членов ТСЖ или их представителей. Правление избирает из своего состава председателя правления.

Срок полномочий правления ТСЖ определяется уставом товарищества, но не может превышать 2 лет.

Обязанности правления определены ст. 148 ЖК РФ:

- соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава;

- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

- составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности, представление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

- управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

- наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

- заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

- созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

- выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Правление товарищества избирает из своего состава председателя правления товарищества на срок, установленный уставом товарищества.

Председатель действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы, совершает сделки, не требующие обязательного одобрения правлением или общим собранием, и проч. (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ). Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ). Председатель правления представляет на решение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, обслуживающих многоквартирный дом, положение об оплате их труда (п. 10 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Председатель созывает заседание правления в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления правомочно при наличии большинства членов правления. Решение правления оформляется протоколом (ст. 147 ЖК РФ).

            Председатель правления ТСЖ  избирается из состава ТСЖ. Он ведет общее собрание членов товарищества собственников жилья, а также созывает и проводит заседания правления товарищества в сроки, установленные уставом товарищества.

          Председатель действует без доверенности от имени товарищества. Он имеет право подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

          В обязанности председателя правления входит также и разработка правил внутреннего распорядка работников товарищества, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. Эти правила в дальнейшем должны быть утверждены общим собранием. Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

          Так же как и члены правления за выполняемую работу председатель правления товарищества может получать вознаграждение, размер которого также определяется решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.

 

3) Контрольным органом ТСЖ является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием, как правило, на тот же срок, что и правление.

В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя.

В обязанности ревизионной комиссии входит:

- проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

- представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

- отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

В случае если в товариществе избрана ревизионная комиссия, а не ревизор, то ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии, который и организует работу комиссии. В любом случае, срок, на который избирается ревизионная комиссия или ревизор товарищества, а также их обязанности должны быть отражены в уставе товарищества.

4) Для решения конкретной задачи высшим органом управления или правлением товарищества может создаваться временная комиссия. Полномочия этой комиссии должны оформляться доверенностью, выданной руководителю данного образования. По достижении поставленной цели комиссия отчитывается на общем собрании или правлении товарищества и прекращает свою деятельность.

 

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ два и более товарищества не могут обслуживать один многоквартирный дом. Однако подобного ограничения не установлено в случае, если одно товарищество создано в двух многоквартирных домах и собственники помещений в этих домах намерены "разделиться".

Любая реорганизация ТСЖ требует государственной регистрации вновь возникших юридических лиц (ст. 51 и 57 ГК РФ).

 

5. Правовое положение членов ТСЖ.

Порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ.

 

Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.

1) граждане - собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектами общего пользования. При этом интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных членов товарищества собственников жилья представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных законом, совершение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества собственников жилья производится с согласия органов опеки и попечительства.

2) юридические лица, которым:

- жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве собственности;

- жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).

3) публичные образования (муниципалитеты, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.

Если одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности, то возможно вступление в товарищество нескольких собственников жилого помещения (комнаты, квартиры). Каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в товариществе собственников жилья.

Членство в товариществе возникает на основании заявления собственника о вступлении в товарищество (свободное волеизъявление). Таким образом, принудительное членство не допускается.

Если лицо, приобретшее в собственность помещение в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья, не выразит желание на вступление в это товарищество, товарищество заключает с ним договор о содержании и ремонте дома (ст. 138 ЖК РФ).

Для вступления в ТСЖ достаточно заявления от собственника. Законодатель не требует решения данного вопроса на общем собрании, как это предусматривается в жилищном кооперативе (ст. 121 ЖК РФ).

Членство в товариществе прекращается:

с момента подачи заявления о выходе из ТСЖ (собственное желание члена товарищества);

с момента прекращения права собственности на помещение в многоквартирном доме (продажа, уничтожение помещения и проч.).

В случаях прекращения права собственности члена товарищества на жилое помещение в связи со смертью гражданина либо ликвидации юридического лица, отчуждения данного помещения или по иным основаниям членство в товариществе прекращается с момента утраты права собственности на жилое помещение.

При реорганизации юридического лица - члена товарищества либо смерти гражданина - члена товарищества правопреемники (наследники) могут вступить в товарищество по решению общего собрания его членов.

 

В соответствии со ст. 137 ЖК РФ ТСЖ  вправе:

 

1) заключать договор управления многоквартирным домом;

 

2) определять смету доходов и расходов на год;

 

3) устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее;

 

4) выполнять работы для собственников помещений и предоставлять им услуги;

 

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

 

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

 

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

 

 

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

 

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества;

 

2) надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

 

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

 

4) осуществлять от имени и за счет собственников застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

 

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

 

Перечень прав закрытый.

Обязанности товарищества собственников жилья ст. 138 ЖК РФ.

 

- обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

- заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

- выполнять обязательства по договору;

- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

- обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

 

Права и обязанности члена ТСЖ следующие:

- имеет право участвовать в общем собрании товарищества собственников жилья с правом голоса по всем вопросам его компетенции. Право на участие в общем собрании осуществляется как лично, так и через своего представителя, действующего в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях норм;

- имеет право ознакомиться с документами товарищества собственников жилья, перечень которых определен правовыми актами Российской Федерации;

- обязан выполнять требования устава, решения общего собрания и правления товарищества собственников жилья;

- обязан вносить обязательные платежи и (или) взносы членов товарищества собственников жилья, связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- обязан информировать правление товарищества собственников жилья об изменении своих данных;

- обязан не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности товарищества собственников жилья;

- несет иные обязанности, предусмотренные законодательными и иными правовыми актами.

 

Кроме этого, статья 137 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что в случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. А также может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Как видно из всего перечисленного, у каждого члена товарищества собственников жилья есть достаточно широкие права и не менее ответственные обязанности. И одним из самых главных прав члена товарищества собственников жилья является право участвовать в деятельности товарищества, в том числе избирать и быть избранным в его органы управления. В многоквартирном жилом доме, в котором создано уже товарищество собственников жилья, собственник помещений не являющийся членом товарищества, не имеет право голоса на общем собрании, где и будут решаться все важнейшие вопросы управления недвижимостью в доме, и вынужден будет выполнять решения, принятые без его участия.

Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций.

В первом случае в товариществе по трудовому договору работают граждане, занимающиеся обслуживанием жилых помещений, помещений, к ним прилегающих, а также придомовых территорий (слесари, электрики, уборщицы, дворники и т.д.). Общее собрание по представлению председателя правления принимает правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда.

Во втором случае товарищество заключает с эксплуатационной организацией договор на обслуживание жилого дома. По такому соглашению эксплуатационная организация обязуется осуществлять текущий ремонт дома (кроме квартир), уборку нежилых помещений и придомовых территорий, вывоз мусора, обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения и др.

Обслуживание и эксплуатацию газового и лифтового оборудования могут осуществлять только специализированные организации, с которыми товарищество также заключает соответствующие договоры.

Особыми являются отношения с собственниками помещений, которые не являются членами товарищества. С ними товарищество обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме.

Собственники жилых помещений несут расходы на содержание и ремонт жилых помещений, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Статья 154 Жилищного кодекса РФ гласит, что плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. Таким образом, можно составить общую структуру оплаты, которая будет содержать следующие составляющие:

- услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

- содержание общего имущества в многоквартирном доме;

- оплата текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

- затраты по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- коммунальные услуги.

В статье 154 Жилищного кодекса РФ определены состав и виды коммунальных услуг, подлежащих оплате:

- за холодное и горячее водоснабжение,

- водоотведение,

- электроснабжение,

- газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах),

- отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Статьей 155 Жилищного кодекса РФ на членов собственников жилья возложена обязанность вносить обязательные платежи, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья. Те, кто является членами товарищества собственников жилья в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников.

 

6. Реорганизация товарищества собственников жилья

 

Решение о реорганизации может принять только высший орган управления - общее собрание ТСЖ, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Статьей 140 ЖК РФ установлены организационно-правовые формы преобразования ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

В настоящий момент порядок реорганизации юридического лица определен ст. 57-60 ГК РФ и нормами главы V Закона N 129-ФЗ.

В соответствие с ст.  140 ЖК РФ реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 

 Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение.

Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

 

Ликвидация товарищества собственников жилья

 

 

Статья 141 ЖК содержит нормы отсылочного характера -  в этих вопросах необходимо руководствоваться ст. 61-65 ГК РФ. Вместе с тем ч. 2 статьи 141 ЖК РФ называет еще одно, не предусмотренное общими правилами, основание ликвидации - общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Подобное возможно в случае уменьшения числа членов товарищества и сокращения их доли в праве собственности на общее имущество дома не менее чем наполовину.

Ликвидируется ТСЖ либо добровольно - по решению общего собрания собственников, либо принудительно - по решению суда, принятому в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ.

Товарищество считается прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Ликвидация юридического лица регулируется ст. 61-65 ГК РФ.

ТСЖ может быть ликвидировано:

1) добровольно по решению учредителей (участников) товарищества, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, а также по достижении цели, ради которой оно было создано;

2) на основании судебного решения, в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона;

3) на основании части 2 ст. 141 ЖК РФ, которой устанавливается, что ТСЖ подлежит ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

4) на основании ст. 21.1 Закона N 129-ФЗ по решению регистрирующего органа.

Ликвидация ТСЖ влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей товарищества в порядке правопреемства к другим лицам. Имущество товарищества, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами товарищества членов жилья пропорционально их долям в общем имуществе.