«Лекции по дисциплине «Жилищное право»»

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника 

 

Согласно п. 1 ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

 

Ст. 235 ГК РФ предусматривается ограниченное число случаев возможности принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

- отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

- изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

- реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

- конфискация (ст. 243 ГК РФ).

 

Порядок обращения взыскания, производимого на основании судебного решения, предусмотрен Гражданским и Арбитражным процессуальными кодексами и правилами исполнительного производства.

Ограничения по взысканию на имущество устанавливаются как процессуальным законодательством (ст. 446 ГПК РФ) так и гражданским (ст. ст. 24, 56, 120 ГК РФ).

 

Особенность обращения взыскания на имущество по обязательствам состоит в том, что оно имеет целью принудительное удовлетворение требований любых кредиторов собственника. Основанием для обращения взыскания может быть по общему правилу только судебное решение (п. 1 ст. 237 ГК), а процессуальная форма данного действия определяется Законом об исполнительном производстве. Принудительное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы.

 

Необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 24 ГК РФ не на любое имущество гражданина может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества дан в ст. 446 ГПК РФ и включает в себя:

- жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

 

Обращение взыскания на имущество по обязательствам все чаще связывается с ипотекой. Объектом ипотеки признается помещение, предназначенное для проживания граждан. Указанное помещение должно находиться в собственности залогодателя. Не могут являться объектом ипотеки жилые дома из муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания, объектами ипотеки быть не могут.

Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных (ст. 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

 

Следствием невозвращения заемщиком кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры (ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") может стать выселение из жилого помещения.

Обращение взыскания на заложенное жилье не является однозначным основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье является единственным. После перехода права собственности на жилое помещение, в котором фактически проживают залогодатель и члены его семьи, к залогодержателю с залогодателем может быть заключен договор коммерческого найма этого жилого помещения.

 

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке и на которое обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

 

В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого на основании судебного решения происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Сделки, совершенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ). Но само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение имущества не является для суда достаточным подтверждением законности такой сделки.

 

На практике любому банку выгоднее решать все вопросы с заемщиком, не прибегая к судебным искам. Поэтому многие банки готовы идти на уступки и в случае необходимости пересматривать условия договора. Ведь обстоятельства, по которым заемщик становится временно неплатежеспособным, могут возникать по разным причинам. Например, при временной потере здоровья в результате дорожно-транспортного происшествия банк может предоставить отсрочку кредита. Если же случается смерть заемщика, то страховая компания возвращает все деньги банку, а наследникам достается квартира. "Страховка" обязательно закладывается банком в сумму ипотечного кредита.

 

По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Таким образом, законодатель прямо допускает возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество без обращения в суд.

Существенные условия этого соглашения названы в п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке. В соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания должны быть указаны:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования".

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество является гражданско-правовым договором, который может быть охарактеризован в ряде случаев как смешанный договор.

Соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания, является,

во-первых, собственно соглашением, определяющим иной, чем судебный, порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

во-вторых, в рассматриваемом соглашении содержится признание долга по основному обязательству, если залогодатель является должником по основному обязательству.

в-третьих, соглашение определяет способ реализации заложенного недвижимого имущества (с торгов или на аукционе) и устанавливает права и обязанности залогодателя и залогодержателя, а если залогодатель и залогодержатель в соответствии с подп. 2 п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке предусмотрели, что залогодержатель приобретает заложенное имущество у залогодателя для себя или для третьего лица, становится договором купли-продажи этого имущества (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке) или как минимум предварительным договором купли-продажи, если соглашение лишь предусматривает обязанность сторон в будущем заключить договор купли-продажи.

 

5. Основания признания гражданина добросовестным приобретателем жилого помещения. Гарантии государства собственнику жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение.

 

Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2). 

Гражданский кодекс Российской Федерации - в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК Российской Федерации) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302).

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

 

6. Выплата за утрату права собственности на жилое помещение  

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 31.1 вышеуказанного Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от указанного лица причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении ему вреда, причиненного в результате утраты указанного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению.

          Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации должен быть установлен Правительством Российской Федерации. Письмо Министерства Финансов РФ от 25 февраля 2010 г. N 08-05-08/758 «О выплате разовой компенсации за счет казны Российской Федерации» разъясняет, что в настоящее время такой порядок отсутствует.

 

  В п. 1 ст. 31.1. статьи говорится об одном и том же последствии для двух разных ситуаций:

В первом случае речь идет о тех случаях, когда собственник жилого помещения не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя (согласно п. 1 ст. 302 ГК это происходит в тех случаях, когда жилое помещение приобретено возмездно у лица, которое не имело права его отчуждать и при этом жилое помещение выбыло из владения собственника по его воле).

Во втором случае у добросовестного приобретателя жилое помещение может быть истребовано (в случаях безвозмездного отчуждения лицом, которое не имело права его отчуждать (п. 2 ст. 302 ГК), а также в тех случаях, когда жилое помещение выбыло из владения собственника помимо его воли (п. 1 ст. 302 ГК).

         

          Компенсация уплачивается в случае, если:                                                        

          - имеется вступившее в законную силу решение суда о возмещении вреда, причиненного в  результате утраты жилого помещения;                                                                      

          - взыскание по исполнительному документу, выданному на его основании, не производилось в течение 1 года со дня начала срока предъявления его к исполнению;                                     

          - такое взыскание не производилось по не зависящим от взыскателя причинам.                       

  Прежде всего следует заметить, что ст. 31.1 Закона применяется, если утрата права собственности связана не с виновными неправомерными действиями регистрирующего органа (в этом случае причиненный вред согласно ст. 31 Закона возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме), а с неправомерными действиями третьих лиц.

 

  Размер компенсации исчисляется из суммы реального ущерба, но не может превышать 1 млн. руб.  Под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

 

Однако в данном Законе содержится ограничение, а именно в п. 9 ст. 33 говорится: "Предусмотренные статьей 31.1 положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года (пункт 9 статьи 33 данного документа)". Возникает резонный вопрос: а как же быть тем гражданам, которые зарегистрировали свою собственность до 1 января 2005 г.? На данный вопрос законодатель не дает ответа.

 

Проблема защиты прав добросовестного приобретателя давно обсуждается в юридической прессе. Она получила освещение в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П. Установление возможности денежной компенсации для потерпевших лиц представляет собой достаточно гуманное и демократичное решение. Как видно из приведенной нормы, возможность требовать такой компенсации предоставлена независимо от субъектного состава, имущественного положения потерпевшего лица, наличия у него другого благоустроенного жилого помещения. Представляется, что в подобных случаях наиболее уязвимыми остаются малоимущие граждане, а также граждане, которые в такой ситуации лишаются единственного пригодного для проживания жилого помещения.

Следует сделать вывод о срочной необходимости выработки конкретного механизма реализации этой нормы закона на практике.

Лекция 6.1. Общее собрание собственников в многоквартирном доме

 

     1. Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Формы проведения общих собраний.

     2. Порядок созыва и  проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

     3. Кворум общего собрания. Порядок подсчета голосов при принятии решения на общем собрании. Вопросы, по которым решение общего собрания принимается квалифицированным большинством и  единогласно.

     4. Порядок проведения общего собрания в форме заочного голосования.

     5. Условия  обжалования в суд решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 

         

1. Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Правила, установленные в ст. 44 - 48 Кодекса, являются принципиально новыми, в ЖК 1983 г. и Основах они отсутствовали. При этом указанные статьи, посвященные органу управления многоквартирным домом, включены в главу 6 раздела II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", что представляется не вполне логичным. Соответствующие положения, с нашей точки зрения, следовало установить в разделе VIII Кодекса "Управление многоквартирными домами".

Частью 1 ст. 44 Кодекса введено понятие "орган управления многоквартирным домом". Таким органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Данное положение сформулировано в императивной норме и не предполагает исключений. Иными словами, указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.

При этом следует учитывать специальные нормы, установленные в ч. 7 ст. 46 Кодекса: в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично.

 

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления обладает своей компетенцией. Природа такой компетенции связана с режимом права собственности собственников на общее имущество в многоквартирном доме. При этом составляющие элементы компетенции общего собрания могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-правовые.

К организационным следует отнести определение основных направлений управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе выбор способа управления, управляющей организации, принятие решений о создании и ликвидации товарищества собственников жилья, о сроках и порядке проведения ежегодных общих собраний таких собственников и т.п.

Имущественно-правовые составляющие включают принятие решений о порядке пользования, в установленных пределах - о распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме, об установлении платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, о содержании и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, размере оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, об определении условий договора управления многоквартирным домом и т.п.

Общее собрание собственников многоквартирного дома, в частности, принимает решение (в соответствии с правилами ст. 46-48 ЖК, см. комментарий к ним):

1) о проведении реконструкции дома (в том числе путем его расширения, перестройки, обновления несущих конструкций, перекрытий и т.д.), о строительстве хозяйственных построек и других зданий (например, складов для хранения инвентаря, бойлерных, котельных и т.п.), строений, сооружений (в том числе подземных гаражей), о ремонте общего имущества дома (например, лестничных площадок, мусоропровода и других объектов, указанных в ст. 36 ЖК, см. комментарий к ней);

2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в том числе и о сооружении на нем автомобильных стоянок), а также о введении ограничений пользования им (например, запрещении размещать на этом участке автозаправочную станцию, строить на нем гаражи и т.д.);

3) о передаче в пользование (например, по договору аренды, в безвозмездное пользование) общего имущества этого дома;

4) о выборе способа управления многоквартирным домом (например, непосредственное управление, управление с помощью управляющей организации и т.д.).

 

Отметим, что приведенный перечень не является исчерпывающим, так как собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях Кодекса. Обратим внимание на то, что буквальное толкование нормы, установленной в п. 5 ч. 2 ст. 44, позволяет утверждать, что общее собрание собственников помещений лишено права принимать к своему рассмотрению вопросы, прямо не отнесенные Кодексом к его компетенции.

Среди иных вопросов, помимо указанных в ч. 2 ст. 44, отнесенных Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, можно назвать, в частности:

- определение сроков и порядка проведения годового общего собрания, а также порядка уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45);

определение порядка оформления протоколами решений общего собрания (ч. 1 ст. 46);

- определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46);

- определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4 ст. 46).

Нетрудно заметить, что указанные вопросы носят в основном технический, процедурный характер и по существу ничего не добавляют к компетенции общего собрания, прямо предусмотренной в п. 1 - 4 ч. 2 ст. 44 Кодекса.

С учетом этого данная юридическая конструкция выглядит не вполне убедительно. Например, совершенно очевидно, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (см. ст. 164 Кодекса) общему собранию указанных собственников на практике потребуется решать многие другие вопросы, помимо прямо отнесенных Кодексом к его компетенции, в частности вопросы, подобные тем, которые решают единоличные и коллегиальные исполнительные органы юридических лиц. Поэтому, с нашей точки зрения, формулировка положений п. 5 ч. 2 ст. 44 Кодекса требует уточнения путем внесения в нее соответствующих изменений.

 

2. Порядок созыва и проведения общего собрания.

 

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются по правилам, установленным в ст. 46 Кодекса.

Указанные решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Таким образом, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов от общего числа голосов участвующих в таком собрании собственников помещений.

Квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников собрания принимаются решения:

о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Простым большинством более 50% голосов от общего числа голосов участвующих в общем собрании собственников помещений принимаются решения по всем вопросам, не требующим квалифицированного большинства, включенным в повестку дня общего собрания (принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено императивной нормой ч. 2 ст. 46 Кодекса).

 

Согласно правилам ч. 1-2 ст. 45 собственники помещений (а к их числу относятся не только граждане, но и юридические лица, муниципальные образования и иные лица, указанные в ст. 4, 19 ЖК, см. комментарий к ним) в многоквартирном доме:

 

1) обязаны (т.е. это не их право, в данном случае правила ст. 45 императивны) проводить годовое общее собрание собственников помещений в таком доме. При этом годовое общее собрание:

а) должно проводиться не реже одного раза в год.

б) проводится в те сроки и в таком порядке, которые определяются самими собственниками помещений в многоквартирном доме (например, об этом может быть специально указано в решении общего собрания собственников, которое было проведено в предыдущем году).

в) проводится после обязательного уведомления о дате начала собрания, о повестке его дня всех собственников помещений. Кроме того, последние должны быть уведомлены о всех принятых годовым общим собранием решениях. Порядок уведомления определяется самим общим собранием (о чем указывается в решении этого собрания.

 

Собственники помещений вправе проводить также внеочередные общие собрания. Собрание может быть созвано по инициативе одного собственника помещения в многоквартирном доме либо группы таких собственников – инициативная группа.

 

Правила проведения применяются и к годовому, и к внеочередному общему собранию собственников помещения в многоквартирном доме:

1) устанавливаются требования к кворуму общего собрания (т.е. когда оно правомочно принимать решения). Кворум налицо, если в общем собрании приняли участие (в том числе и путем заочного голосования:

а) либо все собственники помещений в многоквартирном доме;

б) либо хотя бы собственники таких помещений, которые обладают 50% голосов (плюс один голос) от общего числа голосов;

в) либо представители указанных выше собственников (действующие, например, на основании доверенности, договора поручения и т.д.);

2) при отсутствии кворума проводится повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В практике возникают вопросы:

а) в какой срок повторное общее собрание должно быть проведено? Закон оставляет решение данного вопроса на усмотрение самого общего собрания: собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно назначают срок проведения повторного общего собрания;

б) сколько раз (при отсутствии кворума) может переноситься общее собрание собственников многоквартирного дома? Закон не ограничивает количество назначений проведения повторного общего собрания (при отсутствии кворума): должно быть назначено столько повторных общих собраний, сколько понадобится пока, наконец кворум не будет обеспечен.

 

Собственник помещения в многоквартирном доме по инициативе которого созывается общее собрание обязан совершить действия, указанные в ч. 4 ст. 45:

- сообщение о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома  должно быть сделано в письменной форме. Какого-либо утвержденного образца (бланка) такого сообщения нет: общее собрание вправе разработать и утвердить форму такого сообщения (впрочем, даже при наличии такой формы инициатор проведения общего собрания может ею пренебречь: достаточно соблюсти письменную форму сообщения);

 - сообщение должно быть сделано не позднее (раньше можно!) чем за 10 календарных дней до даты проведения общего собрания путем либо направления каждому собственнику помещения заказного письма (при этом закон не обязывает отправлять такое письмо с уведомлением о вручении собственнику) либо путем оповещения в любом доступном месте (например доска объявлений на подъезде).

В практике возник вопрос: допускается ли комбинированная форма направления сообщения (например, одним собственникам сообщение отправляется по почте, а другим - сообщение вручается под роспись)? Анализ ст. 45 не позволяет утвердительно ответить на этот вопрос: не случайно в законе подчеркнуто, что заказное письмо "должно быть направлено каждому собственнику...".

 

Кроме того, не следует забывать, что иные формы направления сообщения допускаются лишь постольку, поскольку решением общего собрания не предусмотрен иной способ (вместо отправления сообщения заказным письмом) направления указанного сообщения;

- либо вручения каждому собственнику под роспись. Форму ведомости с росписями вправе утвердить своим решением общее собрание;

- либо размещения (например, вывешивания, расклейки и т.п.) сообщения в помещении данного дома (например, в подъездах, в местах, специально отведенных для расклейки объявлений по дому, и т.п.), определенного решением общего собрания. Указанное помещение должно быть доступным (т.е. собственник вправе туда зайти в удобное время) для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме;

 

Сведения, перечисленные в п. 1-5 ч. ст. 45, в сообщении должны быть указаны в любом случае. Отсутствие любого из них означает, что сообщение сделано ненадлежащим образом.

В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

а) сведения о лице (т.е. ФИО, номер занимаемой им квартиры или комнаты в квартире, телефон и т.д.), по инициативе которого созывается данное собрание. Если собственником помещения - инициатором созыва собрания является юридическое лицо, то нужно указать его фирменное наименование и место нахождения;

б) форма проведения общего собрания. Оно может проводиться либо в форме заочного голосования, либо в форме заседания собравшихся собственников помещений и очного участия их в голосовании;

в) дата, место и время (в часах и минутах) проведения собрания, а если оно проводится в форме заочного голосования, то указывается дата окончания приема решений собственников (в письменной форме) по вопросам, поставленным на голосование (следует учитывать, что эта дата оканчивается в 24.00: в связи с этим решения собственников могут быть поданы до 24.00 указанной даты. Письменные решения собственников, сделанные в организацию связи до 24.00 часов указанной даты, считаются сделанными в установленный срок, ст. 194 ГК), а также место и адрес, куда должны передаваться решения собственников;

г) повестка дня данного собрания;

д) порядок ознакомления участников собрания, иных собственников помещений с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании (например, путем раздачи материалов, направления по почте, вывешивания на доме объявлений, отправления по Интернет-связи и т.д.), а также место или адрес (в том числе и данные о вэб-сайте, о телефоне и т.д.), где с ними можно ознакомиться.

 

Применяется при очном голосовании собственников.  Правом голосования обладают

а) только собственники помещений в данном многоквартирном доме. При этом они вправе участвовать в работе собрания или лично, или через своего представителя (например, если собственником является юридическое лицо, то оно действует через своего представителя);

б) представители собственников помещений, которые наделены соответствующими полномочиями. При этом полномочия представителя собственника помещения могут быть основаны:

- либо на указаниях федерального закона (например, в случаях, когда собственником помещения является непосредственно РФ или федеральное государственное унитарное предприятие);

- либо на указаниях актов уполномоченных госорганов РФ или субъектов РФ;

- либо на указаниях ОМСУ (например, если речь идет о квартире в многоквартирном доме, принадлежащей на праве собственности муниципальному образованию);

- либо на доверенности, составленной в письменной форме;

 

3) указанная выше доверенность на голосование должна:

а) содержать сведения о представляемом собственнике (например, если последний - гражданин, то его ФИО, номер квартиры (комнаты), принадлежащей ему, сведения о месте жительства, данные о паспорте и т.д.; если собственником является юридическое лицо, то данные о его местонахождении, о его наименовании (а применительно к коммерческим организациям - о фирменном наименовании), иные данные. При этом сведения, перечисленные в ч. 2 ст. 48, в доверенности должны быть указаны (отсутствие хотя бы одного из них обесценивает доверенность), однако это не препятствует тому, чтобы в доверенность были включены другие сведения;

б) оформляется в соответствии с требованием ст. 185. В частности:

- доверенность, выдаваемая собственником-гражданином, может быть удостоверена организацией по месту его работы или учебы, а также жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства;

- доверенность от имени юридического лица (являющегося собственником помещения в данном доме) выдается за подписью руководителя юридического лица (либо иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами) с приложением печати этой организации;

- доверенность любого собственника может быть удостоверена нотариусом.

 

Голосование может быть осуществлено либо путем поднятия рук, нажатия кнопок, пультов, иных приспособлений для голосования, либо путем подачи оформленных в письменной форме решений собственников. Однако если голосование проводится в заочной форме, то необходимо подавать только оформленные в письменной форме решения собственников помещений;

Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме. Таким образом, собственник помещений, размер указанной доли которого больше, чем у другого собственника, обладает и большим количеством голосов на общем собрании;

Голосование может проводиться только по вопросам, включенным в повестку дня собраний и поставленным на голосование;

 

Если голосование осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений, то:

а) засчитываются голоса лишь по тем вопросам, по которым участник голосования оставил лишь один из возможных вариантов голосования (например, "за");

б) не засчитываются голоса, если решение собственника было оформлено с нарушением указанного требования. Такие голоса считаются недействительными;

5) если в решении собственника содержится волеизъявление сразу по нескольким вопросам повестки дня, то нарушение указанных требований в отношении одного (или даже двух, трех) вопроса не влечет за собой признания решения недействительным в целом (оно сохраняет силу).

 

          В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.                   

 

 

3. Кворум общего собрания. Порядок подсчета голосов при принятии решения на общем собрании.

 

 

Решения общего собрания принимаются: с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома (единогласно), п. 3 ст. 36 ЖК РФ; большинством голосов от общего числа голосов принимавших участие в данном собрании; большинством голосов не менее 2/3 от общего числа голосов принимавших участие в данном собрании. При этом правомочность собрания устанавливается, если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

 

Жилищным кодексом РФ предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников.

Очное голосование предполагает личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня.

Заочное голосование - это выявление мнения собственников способом письменного опроса. Собственники в письменном виде выражают свое мнение по вопросам, поставленным на голосование.

 

В соответствии с ч. 1-3 ст. 46 решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:

1) большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме при рассмотрении следующих вопросов:

а) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества многоквартирного дома;

б) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им;

в) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

2) простым большинством (т.е. 50% + один голос) голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, по всем другим вопросам компетенции общего собрания;

 

В любом случае принятое решение:

а) оформляется протоколом. Порядок ведения протокола общего собрания и оформления в нем принятых решений устанавливает само общее собрание собственников помещений многоквартирного дома;

б) доводится до сведения всех собственников помещений в данном многоквартирном доме (даже если тот или иной собственник и не присутствовал на собрании, не участвовал в голосовании) собственником помещения, который был инициатором созыва общего собрания. Такое решение последним доводится до других собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения (например, путем вывешивания объявления, расклейки текстов решения и т.п.) в помещении данного дома (например, в подъезде одноподъездного многоэтажного дома, в специальной комнате, где хранятся документы, и т.д.), определенном общим собранием. В любом случае это помещение должно быть доступным для всех собственников помещений (а не только тех из них, которые участвовали в голосовании). Указанное выше сообщение должно быть размещено не позднее чем через 10 календарных дней, отсчитываемых со следующего (после принятия решения) дня. Аналогично решается вопрос и о доведении до собственников помещений итогов голосования на общем собрании;

4) только по тем вопросам, которые были включены в повестку дня данного собрания. При этом повестка дня должна быть доведена до участников собрания в соответствии с правилами ч. 4-5 ст. 45 ЖК (см. комментарий к ней). После начала работы общего собрания указанную повестку дня изменять нельзя.

 

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:

1) должны содержать сведения о месте (или об адресе), где будут храниться протоколы общего собрания и тексты решений, принятых последним;

2) обязательны к исполнению для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме (даже если некоторые из собственников не участвовали в собрании или голосовании). Однако если решение принято с нарушением порядка, установленного нормами ЖК, то оно не является обязательным для собственников жилых помещений. В равной степени необязательны и решения, принятые по вопросам, не отнесенным нормами ЖК к компетенции общего собрания;

 

Юридической и документальной формой решения общего собрания собственников помещений является протокол соответствующего собрания. Согласно ч. 4 ст. 46 Кодекса протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Обязанность ведения протокола очередного и внеочередного общего собрания решением такого собрания может быть возложена на определенное лицо.

Протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются документами, имеющими юридическое, в частности доказательственное, значение. Поэтому к их надлежащему оформлению и хранению по правилам ч. 4 рассматриваемой статьи необходимо отнестись очень внимательно.

В ч. 5 ст. 46 Кодекса установлены правила о юридической силе решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Однако на практике не любое решение общего собрания можно рассматривать в качестве обязательного для лиц, указанных в ч. 5 ст. 46 Кодекса. Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные Кодексом условия:

а) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 46);

б) решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания (ч. 2 ст. 46);

в) решение принято с соблюдением императивных правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения (ч. 1 ст. 46);

г) решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке (ч. 3 ст. 46);

д) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса).

 

4. Заочное голосование

 

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Как уже отмечалось, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Это правило ч. 3 ст. 45 Кодекса действует применительно к общему собранию, проводимому как в форме совместного присутствия, так и в форме заочного голосования.

При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования указанный кворум устанавливается с учетом императивной нормы ч. 2 ст. 47 Кодекса: принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования указываются дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (см. п. 3 ч. 5 ст. 45 Кодекса).

Собственник помещения оформляет решение по вопросам, поставленным на голосование, по правилам ч. 3 ст. 47 Кодекса.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Обратим внимание, что в соответствии с ч. 6 ст. 48 Кодекса засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования, иначе соответствующее решение признается недействительным. В случае если решение собственника содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Оформленное надлежащим образом решение собственник передает (направляет) в место или по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания. Каким образом собственник должен передать (направить) указанное решение, Кодекс не определил, поэтому соответствующие способы может предусмотреть общее собрание собственников помещений. В качестве некоторого ориентира здесь можно иметь в виду правила п. 1 ст. 38 ФЗ от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" <1>, который установил, что подобные документы могут передаваться посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, обеспечивающей аутентичность передаваемых и принимаемых сообщений и их документальное подтверждение. Уместно напомнить, что термин "аутентичность" происходит от греческого слова authentikos, означающего подлинность, соответствие подлинному, первоисточнику. Например, аутентичными текстами документа являются тексты, составленные на одном или более языках, рассматриваемые как одинаково подлинные и имеющие равную юридическую силу.

 

Если решение не отвечает требованиям, указанным в ч. 3 ст. 47, то оно считается, что оно не принято и собственник помещения не выразил свою волю (т.е. не участвовал в законном голосовании). В практике возник вопрос: считается ли действительным решение, если собственник проголосовал "за" по 3 из 5 вопросов повестки дня, а по 2 вопросам он не указал ни "за", ни "против", ни "воздержался"? Нет, такое решение не считается действительным и не следует полагать, что по двум вопросам из пяти собственник воздержался;

Проведение общего собрания в форме заочного голосования допускается в случаях, когда собственники помещений избрали такой способ управления своим домом, как "непосредственное управление многоквартирным домом".

 

Порядок голосования на общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, может быть только один - решения собственников принимаются только в письменном виде.

В случае когда решения собственников принимаются в письменном виде, то подлежат учету только те бюллетени, в которых на один вопрос указан только один вариант ответа. Если на голосование поставлено несколько вопросов, то подлежат учету все решения собственников, однако если требование об одном варианте ответа на один вопрос не соблюдено только в одном из ответов, то это не означает признание недействительным всего бюллетеня, но ответы, в которых указанное требование не соблюдено, при подсчете голосов не учитываются.

Как уже отмечалось, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме голосуют доли, а не лица. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (см. ч. 1 ст. 37 Кодекса). Поэтому количество голосов, которыми обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников, непосредственно зависит от размера общей площади принадлежащего ему жилого или нежилого помещения в данном многоквартирном доме (за исключением случаев, указанных в ст. 15 Вводного закона).

Кодекс прямо не предусматривает использование при голосовании на общем собрании собственников помещений бюллетеней для голосования. Вместо бюллетеней он предлагает такие документы, как решения собственников помещений, составленные в письменной форме.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Обратим внимание, что письменные решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, согласно ч. 5 ст. 48 в обязательном порядке должны использоваться только при проведении общего собрания в форме заочного голосования (см. также ст. 47 Кодекса). При голосовании на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме совместного присутствия, могут использоваться как указанные письменные решения, так и другие документы, например бюллетени для голосования и т.п.

Как уже отмечалось, в ч. 3 ст. 47 Кодекса установлены требования к содержанию решения собственника по вопросам, поставленным на голосование, для случая, когда общее собрание проводится в форме заочного голосования. Однако этими требованиями не запрещено руководствоваться и тогда, когда общее собрание собственников помещений проводится в форме совместного присутствия (хотя в таком случае указанные требования не являются обязательными).

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Таким образом в письменном решении собственник по каждому вопросу, поставленному на голосование, должен оставить только один из вариантов голосования - "за", "против" или "воздержался".