«Лекции по дисциплине «Жилищное право»»

Пользование жилым помещением на основании договора

 пожизненного содержания с иждивением

 

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 Жилищного Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Основанием пользования ЖП является договор пожизненного содержания с иждивением.

 

В соответствии со статьей 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

 

Особенностью данного вида договора является то, что рента предоставляется не в денежной форме, а в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде или уходе. Денежная оплата в соответствии со ст. 602 ГК РФ допускается только в части расходов на ритуальные услуги в связи со смертью получателя ренты.

Срок действия обязательства пожизненного содержания иждивенца определяется ст. 605 ГК РФ, в соответствии с которой указанное обязательство прекращается со смертью получателя ренты.

 

Гражданский кодекс РФ содержит ограничения распоряжения имуществом, переданным плательщиком ренты в обеспечение пожизненного содержания. Так, в соответствии со ст. 604 Кодекса плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты.

Получатель ренты обладает равными с плательщиком ренты правами по пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.

Вместе с тем, так же как и в случае завещательного отказа, закон предоставляет возможность сторонам по договору своим соглашением установить иные условия пользования жилым помещением.

 

Собственник жилого помещения обязан обеспечить получателя ренты жилищем, он вправе предоставить в пользование получателя ренты как жилое помещение, полученное по договору пожизненного содержания с иждивением, так и иное жилое помещение также по праву пользования. Если получатель ренты проживает в жилом помещении собственника на основании договора пожизненного содержания с иждивением, то пользуется помещением наравне с собственником. Если получатель ренты является дееспособным гражданином, то он осуществляет право пользования и несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из права пользования жилым помещением, а также на условиях, предусмотренных статьей 33 настоящего Кодекса (смотрите комментарий к ч. 3 ст. 31, ст. 33 настоящего Кодекса), если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

 

Плательщик ренты - собственник жилого помещения вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору, получает содержание с иждивением.

 

6. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

 

          Выселение граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено, а также граждан, нарушающих правила пользования жилым помещением, производится исключительно по решению суда (см. ст. 35 Кодекса).

 

Прекращение права пользования жилым помещением возможно:

- в случае истечения срока пользования, установленного в соглашении между собственником жилого помещения и пользователем;

- при переходе права собственности на занимаемое жилое помещение в случаях, когда это установлено законом;

- до истечения срока пользования жилым помещением, установленного соглашением между собственником и пользователем жилого помещения, на основании решения суда в случае нарушения порядка пользования жилым помещением, когда такие случаи прекращения права пользования предусмотрены действующим законодательством;

- в случае прекращения семейных отношений в установленном законом порядке, когда такие случаи предусмотрены законом;

          - по иным предусмотренным законом основаниям.

          Если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, то собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, то собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

 

Порядок выселения:

 

          1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением на основании решения суда данный гражданин обязан освободить жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если такой гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает помещение, то он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

          2. Собственник жилого помещения подает в суд исковое требование о выселении. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

3. Решение суда о выселении приводится в исполнение после вступления его в законную силу (ст. 210 ГПК РФ). Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на кассационное обжалование (кассационная жалоба может быть подана в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме), если она не была обжалована (ГПК РФ).

          4. Согласно ст. 75 ФЗ от 21.07.1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае неисполнения в установленный судебным приставом-исполнителем срок исполнительного документа о выселении гражданина выселение осуществляется судебным приставом-исполнителем принудительно. Судебный пристав-исполнитель официально извещает гражданина о дне и времени принудительного выселения. Отсутствие гражданина, извещенного о дне выселения, не является препятствием для исполнения исполнительного документа.

5. Выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещения выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях - при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.

6. Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества гражданина с возложением на него понесенных расходов. Хранение указанного имущества осуществляется в срок, не превышающий трех лет, по истечении которого находящееся на хранении имущество реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества гражданина направляются в федеральный бюджет.

7. Исполнение исполнительного документа о выселении гражданина оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.

Для того чтобы выселить указанных (в ч. 2 настоящей статьи) лиц, собственник должен пройти практически три этапа (или два): сначала предупредить пользователя его жилого помещения, затем, возможно, и назначить срок для необходимого ремонта (может и не потребоваться), а потом только обратиться в суд.

 

 

Лекция 5. Защита прав собственника и добросовестного приобретателя жилого помещения при недействительности сделки.

Основания прекращения права собственности на жилое помещение.

 

     1. Основания и порядок изъятия жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.          Орган, принимающий решение об изъятии. Изъятие части жилого помещения.

  2. Основания и порядок изъятия жилых помещений при признании многоквартирного дома аварийным.

  3. Условия и порядок прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения.

     4. Обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам гражданина-собственника. Случаи невозможности обращения взыскания на жилое помещение.  Условия соблюдения прав граждан на жилище при изъятии принадлежащих им жилых помещений по обязательствам.

     5. Основания признания гражданина добросовестным приобретателем жилого помещения. Гарантии государства собственнику жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение.

     6. Порядок и условия выплаты компенсации за счет казны РФ при утрате права собственности на жилое помещение.

 

 

 

1.    Основания и порядок изъятия жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.  

 

1. В соответствии со ст. 32 ЖК РФ Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

 

В ГК РФ (ст. 279) указано, что земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Порядок выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливается гражданским законодательством (ст. 55 ЗК РФ).

 

          В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков возможно в исключительных случаях, связанных:

          1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;

          2) с размещением указанных в данной статье Земельного кодекса РФ объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов (объекты федеральных и региональных энергетических систем; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;  автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов);

          3) с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию (в том числе путем выкупа) участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ (ст. 49 Земельного кодекса РФ).

          Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (ст. 83 Земельного кодекса РФ).

 

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом госвласти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия решения определяется федеральным законодательством.

 

3. Решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении. По истечении годичного срока выкуп жилого помещения у собственника возможен помимо его воли. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственника.

 

4. Собственник (с момента государственной регистрации решения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения) может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

 

5. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

 

Выкупная цена включает в себя:

- рыночную стоимость жилого помещения

- все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (перечень не является исчерпывающим, что позволяет включить в выкупную цену и другие понесенные расходы).

 

По соглашению сторон собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение. При этом стоимость нового жилого помещения учитывается при определении выкупной цены. Если стоимость нового жилого помещения будет выше стоимости изымаемого жилого помещения, собственнику предоставляется право либо доплатить недостающую сумму, либо зачесть ее при определении убытков. Если рыночная стоимость изымаемого жилого помещения равна рыночной стоимости, то возмещению подлежат лишь убытки, связанные с изъятием жилого помещения. Если же стоимость помещения ниже, то вместе с убытками подлежит выплате разница в стоимости помещений. Помещение может быть предоставлено только при наличии свободных жилых помещений в данной местности.

 

Если собственник не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене, то органы, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения.

 

6. Соглашение о выкупе жилого помещения будет считаться заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям:

- выкупная цена жилого помещения;

- сроки выкупа жилого помещения;

- другие условия выкупа жилого помещения;

- а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Требования к форме соглашения о выкупе жилого помещения прямо не указаны, поэтому к такому договору применяются общие правила гражданского законодательства, в соответствии с которыми указанное соглашение может быть заключено в простой письменной форме (ст. ст. 124, 161 ГК РФ).

В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ.

 Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

 

Особый порядок изъятия земельных участков установлен в так называемом Олимпийском законе. Согласно ст. 10 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, резервирование земель в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 г. в г. Сочи и развитием г. Сочи как горноклиматического курорта регулируются ЗК, если иное не предусмотрено Федеральным законом "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с организацией и проведением XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и развитием города Сочи как горноклиматического курорта регулируется Жилищным кодексом РФ, если иное не определено Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

 

В соответствии со ст. 12 Федерального закона "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" в случае изъятия земельных участков и других обособленных природных объектов, находящихся в пределах границ территорий традиционного природопользования, для государственных или муниципальных нужд лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов предоставляются равноценные земельные участки и другие природные объекты, а также возмещаются убытки, причиненные таким изъятием.

 

Статья 25.1 Закона РФ "О недрах" предусматривает, что земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и иным использованием недр, предоставляются в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством. Указанные земельные участки могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в порядке, установленном законодательством РФ.

Особая норма содержится в ч. 2 ст. 60 ВдК, согласно которой для строительства гидротехнических сооружений нового водохранилища осуществляется изъятие земельных участков, расположенных в границах зоны затопления, в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.

 

Федеральный закон "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (п. 4 ст. 32) допускает возможность изъятия земельных участков, которые находятся в границах особых экономических зон. Так, земельный участок, расположенный в границах портовой особой экономической зоны, может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков, расположенных в границах портовой особой экономической зоны, для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.

 

Согласно ст. 19 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" решение об образовании природных парков принимают органы государственной власти субъектов РФ по представлению федеральных органов исполнительной власти в области охраны окружающей среды. Создание природных парков, связанное с изъятием земельных участков или водных пространств, используемых для общегосударственных нужд, осуществляется постановлением органов исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с Правительством РФ. Объявление территории государственным природным заказником допускается как с изъятием, так и без изъятия у пользователей, владельцев и собственников земельных участков (ст. 22 Закона).

Объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями памятников природы допускается с изъятием занимаемых ими земельных участков у собственников, владельцев и пользователей этих участков. В случае необходимости изъятия земельных участков или водных пространств, используемых для общегосударственных нужд, объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями памятников природы федерального или регионального значения осуществляется соответственно постановлением Правительства РФ или органов исполнительной власти соответствующих субъектов РФ (п. п. 4, 5 ст. 26 названного Закона).

 

Пункт 2 ст. 10 Федерального закона "О связи" гласит, что предоставление земельных участков организациям связи, порядок (режим) пользования ими, в том числе установления охранных зон сетей связи и сооружений связи и создания просек для размещения сетей связи, основания, условия и порядок изъятия этих земельных участков устанавливаются земельным законодательством РФ. Размеры таких земельных участков, в том числе земельных участков, предоставляемых для установления охранных зон и просек, определяются в соответствии с нормами отвода земель для осуществления соответствующих видов деятельности градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с п. п. 6, 7 ст. 28 Федерального закона "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" земельный участок, расположенный в границах морского порта, может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. ст. 279 - 282 и 284 - 286 ГК. Федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков, расположенных в границах морских портов, для государственных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяют в соответствии с федеральным земельным законодательством.

 

Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома.

 

2.    Основания и порядок изъятия жилых помещений при признании многоквартирного дома аварийным.

 

Жилищный кодекс Российской Федерации не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Исходя из этого при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ.

Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если собственники в установленный срок не осуществили снос дома, то земельный участок, на котором он дом, подлежит изъятию и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

 

Особые правила изъятия жилых помещений в многоквартирных домах предусмотрены ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. К многоквартирным нельзя относить индивидуальные жилые дома, разделенные в натуре между несколькими сособственниками. Несмотря на раздел и превращение их, по сути, в многоквартирные жилые дома, они отличаются от аналогичных по названию многоквартирных домов, предусмотренных ч. 10 ст. 32 тем, что земельные участки застройщикам выделялись именно под индивидуальную застройку. Кроме того, наряду с домом или его частью, у них в отличие от жильцов многоквартирного дома имеется и самостоятельное право на земельный участок. Сюда же можно отнести и небольшие многоквартирные дома типа финских на 2-4 семьи, приватизированные в свое время с закреплением за каждым собственником квартиры самостоятельного земельного участка.

Признание многоквартирного дома аварийным является основанием для его сноса. Причем сделать это должны за счет собственных средств собственники жилых помещений дома в срок, установленный органом, принявшим решение о признании дома аварийным. Скорее всего, эта норма вряд ли может быть осуществлена на практике. Но нельзя исключать и сноса жильцами своего дома с тем, чтобы возвести на его месте новый дом либо произвести отчуждение земельного участка при условии нахождения его в общей долевой собственности. Однако проблема оформления земельных участков в общую долевую собственность граждан непростая - в их собственность поступают только сформированные и прошедшие кадастровый учет земельные участки (ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ). Но таких участков немного. До последнего времени застройка городов и поселков велась в границах строительных кварталов, без выделения территорий для каждого здания или группы зданий. Исключение составляли территории, отведенные под строительство школ, больниц, детских дошкольных учреждений, торговых и других предприятий, границы которых отражались в землеотводных документах. Само по себе формирование земельного участка и постановка его на кадастровый учет - затратная операция, требующая содействия со стороны органов местного самоуправления, на которые возложена обязанность формирования земельных участков под многоквартирными домами, в чем они не всегда заинтересованы.

Более реальна на практике будет иная ситуация - несмотря на предписание, собственники жилых помещений не производят сноса дома своими силами. В этом случае орган власти принимает решение об изъятии у них жилых помещений и в действие вступает процедура принудительного выкупа жилых помещений, предусмотренная ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ. В отношении собственников жилых помещений в многоквартирных домах, как это видно из содержания ч. 10 этой статьи, законодатель отказался от необходимости соблюдения правил ч. 4 ст. 32 ЖК РФ в части сроков уведомления об изъятии жилого помещения и его выкупа.

Для реализации положений ч. 10 ст. 32 ЖК РФ Правительству РФ предстоит разработать порядок признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу.

Применяя правила ч. 10 ст. 32, нужно обратить внимание на следующие обстоятельства:

1) лишь Правительство РФ вправе установить порядок признания многоквартирных домов аварийными. Госорганы субъектов РФ не вправе регулировать данный вопрос. Впредь до утверждения Правительством РФ нового порядка признания многоквартирного дома аварийным необходимо было руководствоваться ранее принятыми по данному вопросу правовыми актами (но лишь в той мере, в какой они не противоречат нормам ЖК, ст. 4 Закона N 189).

2) если многоквартирный дом признан (в установленном порядке) аварийным и подлежащим сносу, то:

а) решение об этом является основанием для предъявления собственникам указанного дома требования о сносе этого жилого дома. Данное требование вправе предъявить госорган (ОМС), принявший решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В требовании назначается разумный срок для сноса (исходя из состояния дома, технической возможности сноса, необходимости учета инвентарных, противопожарных, экологических и тому подобных правил);

б) собственник(и) многоквартирного дома обязан в указанный срок осуществить снос дома. В противном случае изъятию подлежат:

- земельный участок, на котором расположен этот многоквартирный дом. Такое изъятие осуществляется в соответствии со ст. 279-283 ГК;

- жилые помещения, находящиеся в сносимом жилом доме (за исключением жилых помещений, принадлежащих муниципальным образованиям). Такое изъятие осуществляется в общем порядке, установленном в ч. 1, 2, 3, 5-9 ст. 32;

3) в соответствии с ст. 21 Закона N 189 обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с проведением Олимпийских игр в гор. Сочи (в 2014 г.) и развитием гор. Сочи как горноклиматического курорта регулируется нормами ЖК лишь в той мере, в какой иное не определено Федеральным законом "Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и ХI Паралимпийских зимних игр 2014 г. в гор. Сочи, развитии гор. Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

6. Положения ч. 10 - распространены также на случаи, когда дом подлежит реконструкции;

ст. 32 дополнена частями 11 и 12 (они вступили в силу с 01.01.07). Установлено, что в случае:

а) когда в отношении территории (на которой расположен многоквартирный дом указанный в ч. 10 ст. 32) принято (в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности) решение о развитии застроенной территории указанный выше госорган (ОМСУ) обязан :

- направить собственникам помещений расположенных в этом доме письменное требование о сносе (реконструкции дома). Оно должно быть предварительным (т.е. его нужно направить до начала сноса или реконструкции дома) и своевременным (требование нужно направить не позднее, чем за 6 календарных месяцев до дня подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию данного дома). Возможность сокращения этого срока - прямо предусмотрена в ч. 12. Однако для этого требуется получение письменного согласия всех (а не только большинства!) собственников помещений;

- соблюсти процедуру предусмотренную в ч. 1-3, 5-10 ст. 32 (в отношении изъятия земельного участка для муниципальных нужд), если в указанный срок хотя бы один собственник не подал заявление о сносе (реконструкции) дома;

б) получения упомянутого выше требования от госоргана (ОМС) собственники помещения лишь вправе (но вовсе не обязаны!) подавать указанное заявление о сносе (реконструкции) дома. Все споры, возникшие при этом разрешаются путем переговоров, а при недостижении согласия - в судебном порядке.

 

3.    Условия и порядок прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения.

 

ЖК РФ обязывает собственника поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, выполнять текущий и капитальный ремонт как самого жилого помещения, так и мест общего пользования в многоквартирном доме (коммунальной квартире), соблюдать законные права и интересы соседей.

Под нарушением прав и интересов соседей следует понимать не только нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание, но прежде всего такие нарушения, которые связаны непосредственно с жилым помещением: это могут быть нарушения прав и интересов соседей незаконными перепланировкой, переоборудованием жилого помещения, ремонтными работами, влекущими нарушение обеспечения жилья соседей коммунальными услугами, и др.;

 

Статья 293 ГК РФ устанавливают, что, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

 

 Бесхозяйственное содержание имущества проявляется, в частности:

в таких действиях (бездействии), которые приводят к разрушению жилья, его порче, к выходу из строя электрического, сантехнического, газового, теплового и т.п. оборудования, к их аварийному состоянию, к разрушению стен, окон, половых покрытий и т.п., к нарушению санитарно-гигиенических правил и т.д. (см. БВС РФ, 1998, N 8, с. 4);

в уклонении от необходимого текущего, а в установленных случаях и капитального ремонта, в результате чего жилье приходит в запустение;

в перепланировке (переустройстве) жилого помещения, ухудшающих уровень его благоустройства, произведенных без согласия компетентных органов местного самоуправления, если это угрожает целостности как данного помещения, так и жилого дома в целом;

в иных нарушениях действующих Правил пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, приводящих к порче и разрушению помещения.

Основаниями принудительного прекращения права собственности на жилое помещение также служат:

использование жилого помещения не по назначению (т.е. не для проживания, см. об этом коммент. к ст. 288 ГК);

систематическое нарушение прав и интересов соседей (например, нарушение правил общежития, создание аварийных ситуаций для их жилых помещений, перекрытие доступа тепла к помещениям соседей, затопление квартир и т.д.);

любые иные действия, систематически (т.е. более 3 раз) нарушающие права и интересы соседей (например, действия причиняющие беспокойство соседям, угрожающих их жизни, здоровью).

 

Сами по себе перечисленные нарушения создают лишь предпосылку для принудительного прекращения права собственности лица на жилое помещение, но не прекращают этого права автоматически. Необходимо также выполнить ряд процедурных требований, содержащихся в ст. 293 ГК РФ, а именно:

необходимо, чтобы орган местного самоуправления предупредил собственника о необходимости устранить допускаемые им нарушения. Форма предупреждения может быть как письменной, так и устной, однако в последнем случае бремя доказывания в суде факта предупреждения ложится на орган местного самоуправления;

 назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Продолжительность такого срока определяется исходя из конкретной ситуации, однако то обстоятельство, что срок был соразмерным, в суде также необходимо доказывать органу местного самоуправления;

убедиться в том, что несмотря на предупреждение, собственник продолжает действия (бездействие), упомянутые в ст. 293 ГК РФ.

 

Иск о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение может подать лишь орган местного самоуправления. Другие заинтересованные лица (соседи, члены семьи собственника и т.д.), по смыслу ст. 293, таким правом не наделены, однако они могут ходатайствовать перед органом местного самоуправления о принятии соответствующих мер. В случае удовлетворения иска суд принимает решение о продаже жилой площади с публичных торгов (ст. 447-449 ГК). После продажи жилого помещения его собственнику выплачивается вырученное, за вычетом затрат на исполнение судебного решения.