«Лекции по дисциплине «Жилищное право»»

Переустройство и перепланировка жилого помещения

 

В соответствии с  ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

  Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (например, установка бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство новых вентиляционных каналов, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для ванной комнаты (установка душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности и т.п.).

 

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

К перепланировке могут относиться:

- перенос, разборка и установка новых межкомнатных перегородок;

- перенос, увеличение, уменьшение, производство новых и перенос дверных и оконных проемов;

- устройство дополнительных помещений в квартире (кухонь, туалетов и ванных, кладовок);

- расширение жилых комнат в квартире за счет вспомогательных помещений.

 

Любые перечисленные в статье 24 действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка такого помещения.

Статьей 12 ЖК РФ (п. 10) установлено, что определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти РФ.

 

          При переустройстве помещений не допускаются:

          - переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

          - перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

          - установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

          - перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;

          - увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;

          - переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

         

          Запрещается переоборудовать под жилые помещения используемые ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцовые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания.

 

Право выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения имеет только собственник или уполномоченное им лицо. Не обладают таким правом наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, если только они не уполномочены собственником на совершение этих действий.

Наниматель жилого помещения, занимающий его по договору социального найма, может быть заявителем в случае, если он уполномочен на представление предусмотренных настоящей статьей документов наймодателем. Помимо согласия наймодателя нанимателю переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения потребуется представить также согласие всех членов семьи (в том числе временно отсутствующих), занимающих помещение на основании договора социального найма.

 

Форма заявления о переустройстве и перепланировке жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266.

Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, а также документы, исчерпывающий перечень которых дан в ст. 26 ЖК Российской Федерации, подаются в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (комитет строительного контроля администрации г. Кемерово).

Собственнику переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, которое находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории и культуры, нужно представить в орган, осуществляющий согласование, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

 

Порядок согласования переустройства и перепланировки определен ст. 26 ЖК РФ и аналогичен порядку перевода жилых помещений в нежилые. Набор документов также идентичен.

 

Из всех требуемых документов особым является проект переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Он должен быть подготовлен и оформлен в установленном порядке.

Для того чтобы подготовить проект, нужно обратиться в специализированную организацию, имеющую лицензию на осуществление такой деятельности.

 

 

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 27 ЖК РФ.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

 

В соответствии с Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.

В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.

Не допускается:

- использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение;

- самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.

 

При перепланировке выполняются следующие работы:

- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (когда помещения объединяются по горизонтали);

- устройство проемов в перекрытиях (когда помещения объединяются по вертикали);

- установка внутренних лестниц;

- устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;

- изменение конструкций полов (с увеличением нагрузок);

- изменение формы оконных и наружных проемов;

- ликвидация оконных и наружных дверных проемов;

- устройство оконных и наружных дверных проемов;

- изменение входов в здание;

- устройство входов в здание;

- пристройка тамбуров входов;

- ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;

- изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;

- остекление лоджий и балконов;

- замена столярных элементов фасада;

- изменение материалов и пластики внешних конструкций;

- объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями - другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

 

При переустройстве следующие работы:

- замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);

- устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;

- перестановка нагревательных (отопительных) сантехнических и газовых приборов (кроме переноса радиаторов в застекленные лоджии и на балконы);

- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

- замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (за исключением устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);

- установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и других);

- другие работы, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

 

          Завершение переустройства и (или) перепланировки

 

Постановление главы муниципального образования о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения является основанием для начала работ по переустройству и (или) перепланировке помещения.

В соответствие со ст. 28. ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

После проведения работ приемочная комиссия принимает переустроенное и (или) перепланируемое помещение. Приемка выполненных работ по переустройству и перепланировке жилых помещений, расположенных в домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, должна осуществляться комиссией совместно с представителями органа, функцией которого является государственный контроль использования и охрана зданий - памятников архитектуры, истории и культуры.

Акт приемочной комиссии направляется органом местного самоуправления в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Если перепланировка жилого помещения не изменяет его (изменяется лишь конфигурация жилого помещения), то внесение изменений в ЕГРП не является обязательным, поскольку помещение не изменяется, право собственности на него также остается неизменннм.

 

! Хотя юридическим основанием завершения переустройства и (или) перепланировки является акт приемочной комиссии, на практике лишь после того, как будут внесены изменения о проведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения в документы органов по учету и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, перепланировку и (или) переустройство жилого помещения можно считать окончательно завершенным.

 

Основания и порядок отказа в согласовании переустройства и перепланировки.

 

Решение об отказе в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения:

1) должно быть мотивировано с указанием в нем норм права, на которые будет ссылаться орган местного самоуправления при отказе;

2) должно быть направлено заявителю не позднее трех рабочих дней со дня его принятия;

3) может быть обжаловано заявителем в судебном порядке в соответствии с Законом РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан".

 

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения. Последствия

В соответствии со ст. 29 ЖК:

          1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

          2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

          3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

          4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

          5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

          6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Статья 7.21 НК РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

 

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению -

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

 

Статья 7.22 НК РФ. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

 

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, -

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

 

Статья 293 ГК РФ. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

 

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

 

Лекция 4. Правовой статус собственника жилых помещений и граждан, совместно с  ним проживающих.

 

          1. Права и обязанности собственника при пользовании жилым помещением.

     2. Особенности права общей собственности на жилое помещение. Порядок осуществления, владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности. Условия выдела доли в жилом помещении, находящимся в общей долевой собственности. Выплата компенсации вместо выдела доли в жилом помещении.

     3. Понятие и правовой статус члена семьи собственника жилого помещения.

     4. Правовой статус бывшего члена семьи собственника. Условия сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника.

     5. Правовой статус граждан, которым право пользование предоставлено по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

     6. Выселение граждан, проживающих с собственником в принадлежащем ему помещении, право пользование жилым помещением которых прекращено. Порядок выселения.

         

          1. Права и обязанности собственника при пользовании жилым помещением.  

 

          Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Жилищного Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

 

1. Конституция Российской Федерации (ст. 35) провозглашает: "Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами".

  Право собственности состоит из трех правомочий: владения, пользования и распоряжения.

          Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в собственном хозяйстве (числить на балансе).

Правомочие пользования - основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или другого использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления для производственных или личных нужд (ч. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Оно тесно связано с правомочием владения, ибо собственник может пользоваться своим имуществом только при условии одновременного владения им.

Правомочие распоряжения - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения в отношении нее юридических актов.

 

Права и обязанности собственника жилого помещения

 

В соответствии со ст. 30  ЖК РФ собственник жилого помещения вправе:

1) осуществлять права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и в пределах его использования.

 

2) вправе предоставить свое жилое помещение:

а) гражданам (причем и иностранным гражданам, и лицам без гражданства) на основании договора  найма (ст. 671-688 ГК), безвозмездного пользования (ст. 689-704 ГК);

б) юридическому лицу на основании договора аренды (ст. 606-625, 650-655 ГК).

в) гражданам или юридическим лицам на ином законном основании (например, в соответствии с договором ренты, согласно условиям ипотеки и т.д.).

 

3) несет бремя содержания:

а) своей квартиры (в том числе и в многоквартирном доме);

б) своей комнаты в жилом доме или квартире;

в) своего жилого дома (в том числе и многоквартирного);

г) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Это означает, что собственник должен платить налоги, вносить платеж за коммунальные услуги, ремонтировать квартиру, нести иные расходы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением (ст. 210 ГК). Впрочем, иногда бремя содержания (например, в соответствии с федеральным законом или договором) жилого помещения может быть возложено и на иное лицо. Так, согласно договору найма на нанимателя может быть возложена обязанность проводить как текущий, так и капитальный ремонт жилого дома (ст. 676 ГК). Согласно условиям договора доверительного управления имуществом (см. ст. 1012-1024 ГК) бремя содержания жилого помещения может быть возложено на доверительного управляющего;

 

4) должен поддерживать свое жилое помещение в надлежащем состоянии (т.е. производить в нем уборку, правильно эксплуатировать его оборудование, обеспечивать исправность замков входных дверей, целостность оконных стекол, не захламлять балкон, тамбур и т.п.). В любом случае собственник не вправе допускать бесхозяйственное отношение к жилому дому (например, разбирать паркетное покрытие, выводить из строя вентили, водосточные устройства, обдирать обои, исписывать или изрисовывать стены и т.д.).

Кроме того, собственник обязан:

а) соблюдать права и законные интересы соседей (например, не создавать чрезмерный шум и грохот, не заливать их квартиры водой, убирать лестничную площадку перед квартирой, не препятствовать пользованию общим имуществом и т.д.);

б) соблюдать действующие правила пользования жилыми помещениями (утверждаются Правительством РФ);

в) выполнять Правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме (также утверждаются Правительством РФ).

 

2. Особенности права общей собственности на жилое помещение. Порядок осуществления, владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности. Условия выдела доли в жилом помещении, находящимся в общей долевой собственности. Выплата компенсации вместо выдела доли в жилом помещении.

 

Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким - на праве общей собственности. С включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами жилья. Кроме того, как будет показано ниже, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.

 

Жилое помещение может находиться в общей собственности:

- с определением доли каждого из собственников - (долевая собственность)

- без определения таких долей (совместная собственность).

 

Общая собственность согласно ГК РФ предполагается долевой. При этом существенным отличием от законодательства, действовавшего до 1 января 1995 г., является то, что совместная собственность (без выделения долей) возможна только в случаях, установленных законом (собственность супругов, членов крестьянских (фермерских) хозяйств, а также имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным (некоммерческим) товариществом)

 

СМ. ст. 4 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 16. Ст. 1801.

 

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера доли.

 

Продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250 ГК РФ).

 

Выдел доли в натуре и денежная компенсация

 

Право общей долевой собственности может быть прекращено путем раздела имущества. Так, в соответствии с п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При этом под разделом следует понимать получение части имущества каждым из сособственников. Например, при разделе трехкомнатной квартиры между тремя сособственниками, каждый получает в собственность по комнате, при этом право общей долевой собственности прекращается.

Пункт 2 ст. 252 ГК РФ предусматривает, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, т.е. выделяющийся участник получает приходящееся на его долю имущество, а у остальных участников право общей долевой собственности сохраняется на оставшееся имущество.

Согласно п. 3 ст. 252 ГК РФ, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Таким образом, ГК РФ предусматривает два порядка прекращения общей долевой собственности: судебный и договорный (по соглашению сторон).

 

В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делятся в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной комнаты. При этом необходимо учитывать, что должна быть техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой

Для раздела жилого дома на две квартиры между участниками долевой собственности должен быть заключен соответствующий договор, который подлежит государственной регистрации на основании п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

В указанном случае жилой дом приобретает статус многоквартирного дома, на общее имущество которого, в том числе на земельный участок, на котором он расположен, сохраняется общая долевая собственность. При этом собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на такое имущество.

Следовательно, раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников квартир в расположенном на нем многоквартирном доме, не допускается. Решением всех собственников квартир в многоквартирном доме могут быть определены пределы пользования таким земельным участком, в том числе и введение ограничений пользования им. Об этом говорится в пп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ.

 

Размер денежной компенсации за долю в праве общей собственности на жилое помещение определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент его раздела, которая устанавливается с участием сторон соответствующими специалистами - оценщиками недвижимости с учетом потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.

По общему правилу выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а при отсутствии согласия выделяющегося сособственника на выплату ему компенсации выдел его доли не допускается. Единственным исключением закон считает случай, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

При наличии в совокупности этих трех обстоятельств даже при отсутствии согласия сособственника на основании судебного решения ему может быть выплачена компенсация вместо выделения имущества в натуре (часть вторая пункта 4 ст. 252 ГК РФ).

 

Имущество супругов

 

В брачном договоре муж и жена могут предусмотреть долевую собственность на нажитое во время брака имущество, в том числе и на жилье. К примеру, в договоре указывается, что у одного супруга доля на приобретенное во время брака имущество составляет 1/3, а у другого - 2/3. Супруги могут договориться и о том, что имущество, нажитое каждым супругом, является его собственностью.

 

В случаях, когда супруги являются участниками совместной собственности, согласно ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ они сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию супругов, которое предполагается. К сожалению, в ГК РФ такое предположение не ограничивалось видом отчуждаемого имущества либо формой договора об отчуждении. По данной норме супруг мог самостоятельно продать (или распорядиться иным образом) любое имущество, включая жилые помещения.

СК РФ ликвидировал этот пробел, указывая на необходимость нотариального удостоверения согласия супруга в случае отчуждения другим супругом находящихся в совместной собственности жилых помещений (п. 3 ст. 35). Данная норма служит защитой семьи от необдуманных решений и не противоречит ГК РФ, поскольку в п. 4 ст. 253 говорится о возможности установления отличного от ГК РФ режима владения, пользования и распоряжения совместной собственностью.

 

Каждый из супругов вправе требовать раздела общей совместной собственности как при расторжении, так и во время брака, при этом доли предполагаются равными. Как следует из ст. 39 СК РФ, в отдельных случаях суд может отступить от этого правила, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы одного из супругов, в частности в случаях, если другой супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал совместное имущество в ущерб интересам семьи. При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них. В случаях, когда одному из супругов передаются комнаты, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю, другому супругу должна быть присуждена соответствующая компенсация.

Жилье не признается общей совместной собственностью в тех случаях, когда оно было приобретено при фактическом прекращении брака, и, следовательно, второй супруг никаких прав на жилое помещение не имеет.

Раздел жилого помещения лицами, живущими (либо жившими) семейной жизнью без регистрации брака, осуществляется по правилам, предусмотренным для выдела доли из общей долевой собственности. При этом должна учитываться степень участия этих лиц средствами и личным трудом в приобретении жилого помещения, так как общей совместной собственностью супругов является лишь то имущество, которое нажито во время брака, заключенного в установленном законом порядке.

 

3. Понятие и правовой статус члена семьи собственника жилого помещения

 

Круг лиц, относящихся к членам семьи собственника, теперь определяет статья 31 Жилищного кодекса Российской Федерации. Возможность ее применения в части определения круга членов семьи собственника связана не только с прямой отсылкой к жилищному законодательству, сохранившейся в тексте пункта первого статьи 292 ГК РФ. Дело в том, что жилищное законодательство регулирует отношения "пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда" (статья 4 ЖК РФ), которые в сущности являются гражданско-правовыми.

 

          В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

 

Данных субъектов условно можно разделить на четыре группы лиц:

1) члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

2) бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи.

3) члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

4) бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого принадлежащего ему ранее жилья.

 

Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, в соответствии с ч. 2 ст. 31 ЖК РФ имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ).

 

Членов семьи, проживающих вместе с собственником жилого помещения в одном и том же жилом помещении, также можно выделить две группы:

1. супруг, родители и дети (также усыновители и усыновленные).

2. другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане (бабушки, внуки, племянники, так называемые фактические супруги, зятья, снохи, отчимы, пасынки и пр.).

 

Первая группа лиц автоматически приобретают право пользования жилым помещением, если проживают в нем постоянно. По умолчанию при вселении их собственником в свое жилое помещение у них возникает право постоянного пользования жилым помещением. Акт вселения со стороны собственника свидетельствует о его желании предоставить этим лицам соответствующее право. Иные условия устанавливаются исключительно по соглашению сторон (как при их вселении, так и позже). Поскольку статья 31 ЖК РФ не определяет специальной формы такого соглашения, то оно заключается в простой письменной форме (статья 161 ГК РФ), а при несоблюдении этой формы применяется пункт 1 статьи 162 ГК РФ. Условия подобного соглашения, касающиеся проживания одного супруга могут также входить в содержание брачного договора (статьи 40, 42 СК РФ). Однако в соответствии с пунктом 2 статьи 41 СК РФ брачный договор подлежит нотариальному удостоверению.

 

Вторая группа членов семьи - другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане (бабушки, внуки, племянники, так называемые фактические супруги, зятья, снохи, отчимы, пасынки и пр.). Эти лица, напротив, право пользования жилым помещением автоматически не приобретают. В соответствии с п. 1 ст. 31 ЖК РФ они могут быть признаны членами семьи собственника (весьма условный термин, не являющийся юридическим). Все чаще таких лиц называют сожителями.

 

Такое признание может осуществить суд. Для признания указанных лиц членами семьи собственника требуется установить весьма специфический юридический факт - вселение их собственником в жилое помещение "в качестве членов своей семьи". Под вселением в качестве члена семьи не может пониматься регистрация гражданина по месту жительства, поскольку в соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан. Таким образом, сама по себе регистрация, например, снохи или внучки по месту жительства в жилом помещении по заявлению собственника не является правоустанавливающим фактом, порождающим право пользования жилым помещением.

 

Суду надлежит устанавливать, какой характер носило не проживание граждан в одном жилом помещении, а само вселение как фактическое действие. Затруднения при оценке факта вселения может вызвать толкование слов "в качестве членов своей семьи". Ни для кого не секрет, что общепризнанного понятия "член семьи", наделенного конкретным и стабильным правовым содержанием, нет и не может быть. Доказать подобную направленность воли собственника при вселении им кого-либо в жилое помещение в большинстве случаев практически невозможно. Одним из доказательств по данной категории дел, причем доказательством весьма весомым, долгое время будет служить регистрация лица по месту пребывания или жительства.

 

Право пользования жилым помещением у этих лиц возникает при условии его признания. Единственной целью обращения в суд со стороны такого лица (например "фактического супруга") будет требование о "сохранении" права пользования жилым помещением на определенный срок на основании пункта 4 статьи 31 ЖК РФ. Для доказывания возникновения права пользования жилым помещением у лиц, относящихся ко второй группе членов семьи, может быть использовано не только судебное решение. Подтверждением существования права пользования жилым помещением у указанных лиц может служить и соглашение с собственником. При наличии подобного соглашения правовой статус члена семьи очевиден всем третьим лицам, в том числе и государственным органам или органам местного самоуправления.

 

Права, обязанности и ответственность членов семьи собственника

 

          Права членов семьи собственника регламентируются не только ЖК, но и ГК РФ, например, ст. 292. Пунктом 1 данной статьи предусмотрено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Члены семьи собственника имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

         

          Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только соглашением между собственником и членами его семьи. Таким образом, собственник помещения не вправе в одностороннем порядке, без согласия членов своей семьи, ограничить их право пользования соответствующим жилым помещением.

 

          Ответственность членов семьи

         

          Поскольку члены семьи собственника обладают широкими правами в сфере пользования помещением, на дееспособных членов семьи, по общему правилу, возлагается солидарная с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

          При солидарной ответственности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (см. ст. 323 ГК РФ).

          В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, то: а) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; б) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на этого должника и на остальных должников.

         

 

          Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

 

4. Правовой статус бывшего члена семьи собственника. Условия сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника.

 

С момента введения в действие 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ возникло масса вопросов о положении, закрепленном в части 4 статьи 31 ЖК РФ:

в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

 

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений ч. 4 ст. 31 Кодекса о несохранении права пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений с собственником жилья не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

 

Норма части 4 статьи 31 ЖК РФ стала обсуждаемой и спорной. В большей части публикаций, затрагивающих данную тему, высказывается отрицательное отношение к нововведению жилищного законодательства, авторы высказываются в защиту прав бывших членов семьи собственника, в т.ч. несовершеннолетних детей. Следует иметь ввиду, что если ребенок по соглашению родителей остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья нет, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

 

Если собственником жилого помещения является один из супругов (помещение зарегистрировано на его имя), а такое помещение приобретено в период брака, то в случае отсутствия брачного контракта между супругами жилое помещение является совместно нажитым имуществом супругов и соответственно их общей собственностью независимо от того, на чье имя оно зарегистрировано. Раздел имущества может быть произведен по требованию любого из супругов добровольно - путем соглашения либо в принудительном порядке - через суд.

При разделе имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

На основании вышеизложенного бывший член семьи собственника жилого помещения, являющегося совместно нажитым имуществом в период брака, может подать в суд иск о разделе имущества к супругу, на чье имя зарегистрировано спорное помещение.

Если же между супругами был заключен брачный договор, то режим собственности между супругами определяется его положениями.

 

          Сохранение права пользования жилым помещением 

 

  Действующий Жилищный кодекс предусматривает сохранение права бывшего члена семьи собственника жилого помещения пользоваться жилым помещением в течение определенного срока на основании решения суда. Основаниями сохранения такого права являются:

1) отсутствие оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

2) отсутствие возможности обеспечить себя другим жилым помещением вследствие неблагоприятного имущественного положения и других заслуживающих внимания обстоятельств.

При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Закон не устанавливает, на каком праве собственник должен предоставить таким лицам жилое помещение, значит, если у него есть другое жилое помещение, он может предоставить его на основании договора безвозмездного пользования, а если другого жилого помещения нет, то собственник может заключить в пользу таких лиц договор коммерческого найма.

Следует отметить, что в силу ч. 1 ст. 558 ГК РФ при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

 

! Открытым остается вопрос о сроке предоставления права пользования жильем бывшим членам семьи собственника на основании судебного решения, с учетом каких обстоятельств определяется этот срок, законодатель не указывает. В СМИ высказывалось мнение, что указанный срок должен составлять один год. Несомненно, его длительность должна быть связана с возрастом ребенка, например до достижения им трехлетнего возраста, когда ребенка можно отдать в детское дошкольное учреждение. В настоящее время судьи подходят к этому вопросу субъективно. Целесообразно предусмотреть в законе контроль органов опеки и попечительства за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних членов семьи собственника.

 

? Предоставляется ли жилье с учетом алиментных обязательств?

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса РФ к зачету предъявляются встречные однородные требования. На практике получается, что собственник жилья платит алименты на ребенка, иногда и на бывшую супругу, и в дополнение к этому должен обеспечить их иным жилым помещением согласно решению суда.

 

          Право пользования жилым помещением прекращается:

         

          1. По истечении срока пользования, установленного решением суда, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.

  Специальное указание на выселение бывших членов семьи собственника, пользующихся жилым помещением на основании решения суда в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, содержится в ч. 2 ст. 35 ЖК РФ. Основание: использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его разрушение. Собственник вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушение. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин, по требованию собственника жилого помещения, подлежит выселению на основании решения суда.

 

          2. До истечения указанного срока одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

 

          Права, обязанность и ответственность бывшего члена семьи

 

          Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет права, выполняет обязанности и несет ответственность, предусмотренные жилищным законодательством. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, выполняет обязанности и несет ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

 

5. Правовой статус граждан, которым право пользование предоставлено по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Завещательный отказ

 

  Новеллой Жилищного Кодекса является установление правовых норм, регулирующих пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу. В соответствии с принципом свободы завещания наследодатель вправе оставить на случай смерти любое распоряжение, не выходящее за рамки требований закона и здравого смысла. К числу таких распоряжений относится и завещательный отказ, предусмотренный ст. 1137 ГК РФ. В отличие от других видов завещательных распоряжений специфика завещательного отказа заключается в том, что,

во-первых, завещательный отказ может быть установлен только в завещании;

во-вторых, исполнителем воли наследодателя может быть только его наследник (при этом возложение может быть как на наследника по завещанию, так и на наследника по закону.

          В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ - это возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.        

Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.

 

Например:  на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его определенной частью.

 

Статьей  33 ЖК РФ предусмотрено:

1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

2. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами.

3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

 

 

Право пользования отказополучателя жилым помещением является срочным и может быть предоставлено как на период жизни отказополучателя, так и на иной срок, указанный наследодателем в завещании. По истечении указанных сроков право пользования жилым помещением прекращается.

 

Гражданин пользуется жилым помещением наравне с собственником этого помещения. Он обязан использовать жилое помещение по назначению, поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме (если это квартира).

 

Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.

 

Право пользования жилым помещением у отказополучателя прекращается:

 

1) по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением, если только у такого лица не было иного законного основания пользования жилым помещением (на основании договора безвозмездного пользования, договора найма, при вступлении в брак с собственником жилого помещения и др.);

2) до истечения срока, установленного завещательным отказом в случае лишения права на получение завещательного отказа в соответствии со статьей 1117 ГК РФ, - при признании отказополучателя недостойным наследником, когда он своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовал либо пытался способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию либо способствовал или пытался способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. В случае, когда предметом завещательного отказа была передача в пользование вещи, входящей в состав наследства, в нашем случае - предоставление ему права пользования жилым помещением, недостойный отказополучатель обязан предоставить наследнику - собственнику жилого помещения денежную компенсацию за весь период пользования жилым помещением;

3) до истечения срока, установленного завещательным отказом, на основании решения суда в случае, если отказополучатель использует жилое помещение не по назначению или своими действиями разрушает или иным образом причиняет вред жилому помещению.

 

Дееспособный отказополучатель несет солидарную ответственность с собственником жилого помещения, если иное не предусмотрено соглашением между ними (смотрите также комментарий к части 3 ст. 31 настоящего Кодекса).

 

Право собственности наследника жилого помещения может быть ограничено (обременено) завещательным отказом. Такое обременение может быть зарегистрировано по требованию отказополучателя в установленном законом порядке. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, вытекающего из завещательного отказа. Документом, подтверждающим право пользования жилым помещением, предоставляемым по завещательному отказу, является свидетельство о праве на наследство. В соответствии с Приказом Минюста России от 10 апреля 2002 г. N 99 <1> при наличии завещательного отказа, обременяющего права, удостоверяемые свидетельством о праве на наследство, факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства путем максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания.

Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением, предоставленного по завещательному отказу (ст. 1137 ГК РФ).

 

Следует учитывать, что в соответствии с положениями ГК РФ возможны ситуации, при которых, несмотря на наличие в завещании соответствующего распоряжения о завещательном отказе, право пользования жилым помещением может и не возникнуть.

 

 

К таким случаям относятся:

- применение к отказополучателю, в соответствии с п. 5 ст. 1117 ГК, правил о недостойных наследниках;

- смерть отказополучателя до открытия наследства (п. 3 ст. 1138 ГК);

- отказ от получения завещательного отказа (ст. 1160 ГК);

- истечение трехлетнего срока, в течение которого отказополучатель не воспользовался правом на получение завещательного отказа (п. 4 ст. 1137, п. 3 ст. 1138 ГК).

При наличии указанных обстоятельств наследник, право которого обременено завещательным отказом, освобождается от этой обязанности, за исключением случаев, когда отказополучателю самим наследодателем подназначен другой отказополучатель.