4. Поднаем жилого помещения

  Законодатель закрепил право нанимателя сдать часть жилого помещения в поднаем. Наниматель вправе также сдать в поднаем и все жилое помещение в случае временного выезда из жилого помещения самого нанимателя и всех членов его семьи. Поднаем регламентирован ст. ст. 76 - 79 ЖК и ст. 685 ГК РФ.

Необходимо получить согласие в письменной форме:

а) проживающих совместно с ним всех членов его семьи

б) наймодателя .

 После заключения договора общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, не будет менее учетной нормы, а для коммунальных квартир - нормы предоставления.

 

 Если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, то необходимо также согласие всех нанимателей и собственников других жилых помещений в данной квартире, а также проживающих совместно с ними в такой квартире членов их семей.

Ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.

Не допускается передача жилого помещения в поднаем, если в этом помещении проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними невозможно (ср. с п. 2 ст. 77 ЖК 1983 г.). Перечень названных в ч. 4 комментируемой статьи заболеваний устанавливается Правительством РФ (ст. 51 Кодекса). Кроме того, запрет на передачу в поднаем может быть установлен и другими федеральными законами.

Поднаниматель не может возражать против вселения нанимателем в занимаемое жилое помещение, например, новых членов его семьи либо временных жильцов, а также против обмена нанимателем своего жилого помещения. Сам же поднаниматель не вправе без согласия нанимателя вселять в занимаемое помещение других граждан, помимо тех, которые совместно вселились с ним и указаны в договоре поднайма.

          В соответствии со статьей 77 ЖК РФ договор поднайма:

           - заключается в письменной форме: в нем указываются граждане, вселяемые совместно с поднанимателем. Экземпляр договора передается наймодателю такого жилого помещения.

           - заключается на срок, определяемый сторонами этого договора. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

          - пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии с этим договором, Жилищным кодексом и иными нормативными правовыми актами.

  - договор поднайма является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ). При отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользование жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ: оплата должна будет производиться по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением.

          - порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон в договоре. Плата по договору вносится нанимателю.

 

В договоре поднайма могут предусмотреть:

- платежи в твердой денежной сумме, которые могут вноситься либо периодически, либо одновременно;

- возложение на поднинимателя затрат нанимателя, которые он несет за нанятое жилое помещение и коммунальные услуги.

 - стороны вправе плату в виде сочетания названных выше форм.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Таким образом, изменения размера платы за поднаем жилого помещения могут производиться сторонами в сроки, предусмотренные договором поднайма жилого помещения. При возникновении споров, связанных с изменением платы за поднаем жилого помещения, решающее значение будет иметь то, как стороны урегулировали порядок изменения платы за поднаем при заключении договора поднайма жилого помещения.

          Договор поднайма прекращается:

          - по истечении срока, на который он был заключен

          - по соглашению сторон

          - при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма

          - при прекращении договора социального найма (ч. 2 ст. 79 ЖК РФ).

   - договором могут быть предусмотрены любые другие обстоятельства, которые будут служить основанием его расторжения в судебном порядке (п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК).

          Если поднаниматель использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, то наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

          Если поднаниматель после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, то наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

          Если после прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он (поднаниматель) вместе с проживающими с ним гражданами должен быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

          Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора, обязана заранее, за три месяца, предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма.

 

5. Временные жильцы

 

Правовое положение временных жильцов определено статьей 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ (в силу прямого указания п. 3 ст. 672 ГК).

Наниматель вправе предоставить право пользования жилым помещением (или его частью) временным жильцам. Временными жильцами могут быть любые граждане: друзья, знакомые, дальние родственники нанимателя и т.д. Родственники нанимателя, совместно с ним проживающие, которых наша практика не признает членами семьи нанимателя, если нет оснований считать их поднанимателями, должны также рассматриваться как временные жильцы.

Правовое положение временных жильцов:

1) проживание временных жильцов возможно исключительно с согласия нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним;

2) о проживании временных жильцов должен быть уведомлен наймодатель, с которым заключается дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов;

3) наймодатель не может запретить проживание временных жильцов, за исключением тех случаев, когда после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

4) срок проживания временных жильцов не может составлять более шести месяцев подряд. В противном случае по истечении шести месяцев со дня вселения временные жильцы подлежат выселению;

  5) проживание временных жильцов основано на договоре безвозмездного пользования, который может быть заключен в устной форме. Побудительными мотивами к заключению такого рода договоров, основанных на безвозмездности, между гражданами всегда служили обычные для человеческого общения чувства: милосердие, любовь к ближнему, вера в Бога, особое отношение к родственникам и др. Они не вносят плату за жилое помещение, однако расходы за коммунальные услуги они обязаны оплачивать (ч. 12 ст. 155 ЖК). У временных жильцов не возникает правовых отношений с наймодателем;

6) временные жильцы не обладают самостоятельными правами пользования жилыми помещениями. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем. В соответствии с частью 12 статьи 155 Жилищного кодекса плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносит наниматель жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

 

  7) ч. 2 ст. 80 ЖК РФ указывает, что срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Право пользования у временных жильцов прекращается в случае:

- прекращения договора социального найма;

- истечения согласованного с ними срока проживания;

- требования нанимателя или другого вместе с ним проживающего члена семьи (если срок не был согласован - по первому их требованию).

 

В случае спора выселение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Споры возникают в случаях, когда вселившиеся в качестве временных жильцов лица оспаривают временный характер своего проживания и ссылаются на свое вселение в качестве членов семьи нанимателя и в связи с этим на приобретение самостоятельного права на жилое помещение. Между тем независимо от продолжительности проживания в жилом помещении временные жильцы самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают.

В таких случаях суду необходимо установить соответствие правового положения временного жильца требованиям ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ, обратив внимание на безвозмездность и срок проживания.

 

 

Лекция 11. Специализированный жилищный фонд

 

      1. Понятие специализированного жилищного фонда. Порядок отнесения жилых помещений к числу специализированных. Договор найма специализированного жилищного фонда.

      2. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения.     

      2.1. Выселение без предоставления жилого помещения.

      2.2. Выселение с предоставлением жилого помещения.

      3. Понятие и признаки служебного помещения. Основания и порядок предоставления служебного помещения.

      4. Общежития: понятие, признаки, виды. Правовое регулирование. Основания и порядок предоставления. Права и обязанности лиц, проживающих в общежитии. Порядок пользования жилыми помещениями в общежитии. Выселение из общежития.

      5. Иные специализированные жилые помещения.

      5.1. Жилые помещения маневренного фонда.

          5.2. Пользование жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения.

          5.3. Пользование жилыми помещениями в специальном фонде для беженцев и вынужденных переселенцев.

      5.4. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.

1. Понятие специализированного жилищного фонда.

 

Раздел IV Кодекса содержит две главы, в которых достаточно подробно определены виды и назначение специализированных жилых помещений, а также урегулированы основные отношения, связанные с предоставлением таких жилых помещений и пользованием ими. Главной концептуальной новеллой этого раздела можно считать усиление договорного начала в регулировании указанных отношений.

Статьи гл. 9 раздела IV Кодекса содержат нормы, определяющие виды и назначение специализированных жилых помещений. В соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса, специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Поэтому жилые помещения частного жилищного фонда ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.

В ст. 92 Кодекса установлен перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений). К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. ст. 93 - 98 Кодекса, о чем подробнее будет сказано ниже.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

 

Вопрос о том, является ли то или иное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу ст. 5 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения.

Основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, который от имени собственника управляет государственным или муниципальным жилищным фондом.

В настоящее время применяются Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42.

 В соответствии с п. п. 3 и 4 указанных Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

Специализированные жилые помещения предназначены для временного поселения (проживания).

Порядок отнесения жилых помещений к  СЖФ

Как показывает анализ Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 N 42, требования, предъявляемые к жилым помещениям для отнесения их к специализированным, можно разделить на две группы:

 - общие, предъявляемые к любому специализированному жилому помещению,

 - и специальные, предъявляемые к специализированным жилым помещениям в зависимости от их вида.

Так, например, общими требованиями являются: пригодность для постоянного проживания граждан (соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта, отсутствие обременений прав, отсутствие заключенных договоров социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды (п. п. 3, 4 Правил отнесения жилых помещений к специализированным). Законодатель предъявляет более жесткие требования к специализированному жилому помещению, в частности, указывает на благоустроенность такого жилого помещения, соответствие требованиям пожарной безопасности, экологическим требованиям.

Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган, осуществляющий управление государственным или муниципальным жилищным фондом (орган управления), следующие документы:

а) заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

б) документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;

в) технический паспорт жилого помещения;

г) заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.

Данное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с даты подачи документов. В указанный срок орган управления принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении.

Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.

Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с указанными Правилами.

По общему правилу ч. 3 ст. 92 Кодекса специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем. Таким образом, для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим. Указанные жилые помещения могут быть предоставлены гражданам только по договорам найма специализированных жилых помещений, предусмотренным статьями гл. 10 Кодекса. Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст. ст. 93 - 98 Кодекса.

Поэтому сделки, в результате которых происходят отчуждение, передача в аренду, внаем специализированных жилых помещений, не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. ст. 166 - 168 ГК РФ. Признание подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.

 

Договор найма специализированного жилого помещения

Статья 100 ЖК РФ определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон.

Согласно ч. 1 ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Таким образом, этот договор является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным и срочным.

Право пользования специализированным жилым помещением возникает из юридического состава:

- решение о предоставлении жилого помещения;

- заключение договора найма.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ (часть 8 статьи 100 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 100 Кодекса пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется:

- по договору найма служебного жилого помещения (статьи 93 и 104);

- по договору найма жилого помещения в общежитии (статьи 94 и 105);

- по договору найма жилого помещения маневренного фонда (статьи 95 и 106);

- по договору найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения (статьи 96 и 107);

- по договору найма жилого помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (статьи 97 и 108).

Эти положения Кодекса подлежат применению ко всем видам специализированного жилья за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (статья 98 ЖК РФ).

 

Предмет договора найма - жилое помещение (ст. 16 Кодекса).

По договору найма служебного жилого помещения предоставляется отдельная квартира (статья 104).

Что касается иных видов специализированного фонда, то жилье предоставляется:

- в общежитии - из расчета не менее 6 кв. м. жилой площади на одного человека (статья 105);

- в маневренном фонде - из расчета не менее 6 кв. м. жилой площади на одного человека (статья 106).

- беженцам и вынужденным переселенцам - по нормам общежития (пункт 18 Порядка учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда для временного поселения; пункт 26 Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев).

 

2. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения  

В соответствие с ст. 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут:

1) в любое время по соглашению сторон;

2) в любое время нанимателем; 

3) в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору

4) в случаях, предусмотренных статьей 83 ЖК РФ:

а)  В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

б) в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

В соответствие с ст. 102 договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.

Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

 

Согласно части 3 статьи 101 Кодекса договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по этому договору в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

- использования жилого помещения не по назначению (см. статью 83 Кодекса).

Договор найма специализированного жилого помещения подлежит расторжению и по иным основаниям:

1. Так, статьей 15 ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" предусматривается возможность отказа от услуг стационарного учреждения граждан по письменному заявлению их законных представителей. Такой отказ повлечет расторжение договора найма жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания.

2. Граждане, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания и постоянно нарушающие установленный порядок проживания в них, могут быть по их желанию или по решению суда, принятого на основании представления администрации учреждений, переведены в специальные стационарные учреждения социального обслуживания (статья 20 ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов"). Договор найма жилья в этом случае расторгается.

3. Договор найма жилого помещения из фонда жилья для временного поселения подлежит расторжению в случаях утраты или лишения статуса вынужденного переселенца или беженца, выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для представления жилого помещения и пр.

4. Расторжение договора найма служебного жилого помещения и помещения в общежитии имеет место в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.д.

5. Часть 3 статьи 101 Кодекса предусматривает расторжение договора по требованию наймодателя не только в случаях, определенных статьей 83 ЖК РФ, но и в случае неисполнения нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 102 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения прекращается в следующих случаях:

-  в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, занимаемого по договору найма специализированного жилого помещения,

- в случае смерти одиноко проживающего нанимателя. Что касается членов семьи умершего нанимателя, то в ряде случаев они сохраняют право пользования жильем по договору найма специализированного жилого помещения.

- по окончании (истечении) периода (работы, службы, учебы и т.д.), то есть по окончании (завершении) трудовых отношений, службы, капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения, истечением срока статуса вынужденного переселенца или беженца и т.д.

Следует отметить, что Кодекс не предусматривает замену нанимателя в договоре найма специализированного жилого помещения.

В случае расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения граждане обязаны освободить занимаемое помещение. В случае отказа граждане подлежат выселению в судебном порядке, как правило, без предоставления другого помещения (часть 1 статьи 103 ЖК РФ)

Следует обратить внимание на статью 13 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Она предусматривает, что граждане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, и состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Кодекса на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.

 

Основания, порядок и последствия выселения из

специализированного жилого помещения (ст. 103 ЖК РФ).

Прекращение договоров найма специализированных жилых помещений, в том числе в случаях расторжения указанных договоров, влечет возникновение у нанимателей и членов их семей юридической обязанности освободить занимаемые ими помещения в добровольном порядке.

Как и прежнее жилищное законодательство, Кодекс предусматривает возможность выселения граждан из специализированных жилых помещений:

а) без предоставления другого жилого помещения,

б) с предоставлением другого жилого помещения (ср., например, со ст. ст. 107, 108 ЖК 1983 г.). Поэтому если бывшие наниматели отказываются добровольно освободить жилое помещение, предоставленное по договору найма, который расторгнут или прекращен по иным основаниям, то у наймодателя возникает правовое основание для обращения в суд с иском о выселении соответствующего гражданина и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения. Если нанимателями являются граждане, указанные в ч. 2 ст. 103 Кодекса, то наймодатель также вправе требовать их выселения в судебном порядке, но с обязательным предоставлением другого жилого помещения.

Согласно специальному правилу ч. 2 ст. 103 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях граждане, не являющиеся собственниками либо нанимателями жилых помещений, в частности:

- члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

- пенсионеры по старости;

- члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

- инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей; инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляется (по договору социального найма) жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и находящееся в черте данного населенного пункта. При этом такое жилое помещение может быть и неблагоустроенным. Выселение и предоставление другого жилого помещения производится владельцем данного жилого помещения (чаще всего это орган местного самоуправления).

Нельзя не обратить внимание на то, что Федеральный закон "О ветеранах" предусматривает в качестве одной из мер социальной защиты недопустимость выселения из занимаемых служебных жилых помещений без предоставления безвозмездно другого жилого помещения для:

- участников и инвалидов Великой Отечественной войны (ст. 14 и 15);

- ветеранов и инвалидов боевых действий на территориях других государств (ст. 14 и 16);

- лиц, работавших на предприятиях, в учреждениях и организациях г. Ленинграда в период блокады с 8 сентября 1941 г. по 27 января 1944 г. и награжденных медалью "За оборону Ленинграда", и лиц, награжденных знаком "Жителю блокадного Ленинграда" (ст. 18).

С предоставлением другого жилого помещения (часть 2 статьи 103) выселяются из служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии граждан:

- если они не являются нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя по такому договору либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника;

- состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях.