«Лекции по дисциплине «Жилищное право»»

Лекция 10.1. Правовой статус нанимателя и членов его семьи по договору социального найма жилого помещения.

 

1. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору социального найма.

2. Правовой статус членов семьи и бывших членов семьи нанимателя.

     3. Право нанимателя на обмен. Принудительный обмен. Условия, при которых обмен не допускается. Признание обмена недействительным.

     4. Поднаем жилого помещения.

     5. Правовое положение временных жильцов.

 

1. Права, обязанности и ответственность нанимателя

 

  В ст. 61 Кодекса установлены основные принципы пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются в соответствии с Кодексом и договором социального найма, который заключен с конкретным нанимателем.

При этом другие правовые регуляторы отношений, связанных с пользованием таким помещением, в ч. 1 Кодекса не упоминаются. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике во многом определяются содержанием Типового договора социального найма жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.

 

Конкретные права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма установлены в ст. 67 Кодекса. Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями Кодекса, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.

Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 в соответствии со ст. 17 Кодекса были утверждены обязательные к исполнению Правила пользования жилыми помещениями, которые определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. В частности, указанными Правилами установлено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с данными Правилами.

Таким образом, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется не только в соответствии с Кодексом и указанным договором, но также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями и рядом других подзаконных нормативных правовых актов.

В ч. 2 ст. 61 Кодекса установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество.

Напомним, что общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (о примерном перечне объектов общего имущества, а также о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме см. ст. 36 Кодекса)

В соответствие с п. 1 ст. 67 Наниматель вправе:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

6) может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

          Практически в полном объеме обязанности нанимателя содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями (Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25),  Типовом договоре социального найма (Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315), в котором сказано:

а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

б) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и Наймодателя не требуется;

в) сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи;

г) требовать от Наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных настоящим договором коммунальных услуг надлежащего качества;

д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения настоящего договора;

е) расторгнуть в любое время настоящий договор с письменного согласия проживающих совместно с Нанимателем членов семьи;

ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

 

Наниматель обязан: п. 3. Ст.67 ЖК

          1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

          2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

          3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

          4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

          5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

          6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

 7) может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

 

Кроме того, Типовым договором и Правилами пользования жилыми помещениями предусмотрены следующие обязанности:

  ● осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

  ● немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования;

  ● допускать в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования;

  ● не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

  ● при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование.

п. 10 Правил пользования жилыми помещениями предусматривают так же:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 названных Правил;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

Существенная обязанность пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи и т.п.) - соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Статья 83 Кодекса содержит в числе оснований расторжения договора социального найма систематическое нарушение этих прав и законных интересов (п. 3 ч. 4).

Ответственность нанимателя:

Норма ст. 68 ЖК  является отсылочной.

Юридическая ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется общими правилами ст. 68, другими статьями Кодекса и иными нормативными правовыми актами, в частности, ГК РФ, КоАП РФ.

Например, ст. 90 Кодекса допускает выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в случаях, когда указанные лица в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В таких случаях выселение производится в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (см. указанную статью и комментарий к ней).

Статья 91 Кодекса предусматривает возможность выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в случаях, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (см. указанную статью и комментарий к ней).

Юридические последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения установлены в ст. 29 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Гражданско-правовая ответственность нанимателя возможна, например, в случаях: причинения им вреда жизни и здоровью соседей; причинения вреда имуществу, предоставленному по договору социального найма, имуществу соседей, общему имуществу в многоквартирном доме; нарушения договорных обязательств, предусмотренных договором социального найма. В таких случаях причиненный вред возмещается, а неустойка (штраф, пени) оплачивается по правилам, установленным ГК РФ, с учетом положений жилищного законодательства.

Законная неустойка в виде пеней предусмотрена ч. 14 ст. 155 Кодекса за нарушение договорных обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг: лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Нарушение правил пользования жилыми помещениями может влечь административную ответственность в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. По указанной статье ответственность наступает за: а) порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению (в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей); б) самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (в виде наложения административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей).

Граждане могут быть привлечены к уголовной ответственности за умышленное или неосторожное уничтожение или повреждение имущества (ст. 167, 168 УК РФ). Так, разрушение или повреждение жилья может явиться следствием противоправных действий граждан (например, умышленный поджог).

 

2. Правовой статус членов семьи

 

Понятие членов семьи нанимателя раскрывается в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ -  к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

 

К членам семьи нанимателя согласно ст. 69 ЖК РФ относятся

 а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;

б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и по нисходящей линии.

 

 С точки зрения теории фактических составов в жилищном праве особенно интересными представляются случаи признания членами семьи нанимателя других (помимо супруга, детей и родителей) родственников нанимателя, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц.

Для признания права на жилое помещение по договору социального найма за другими родственниками и нетрудоспособными иждивенцами закон (ч. 1 ст. 69 и ч. 1 ст. 70 ЖК РФ) в настоящее время устанавливает следующий фактический состав:

1) письменное согласие всех иных членов семьи нанимателя (сонанимателей) на вселение;

2) согласие наймодателя на вселение;

3) письменное вселение;

4) ведение общего хозяйства с нанимателем.

При этом следует учитывать, что для приобретения права на жилое помещение членом семьи нанимателя все указанные юридические факты должны иметься в наличии в их совокупности, а отсутствие хотя бы одного из них свидетельствует о том, что фактический состав является незавершенным, и следовательно, лицо не приобретает права пользования жилым помещением по договору социального найма.

При этом если речь идет о других лицах, вселяемых нанимателем в жилое помещение, то в силу ст. 69 ЖК РФ следует прийти к выводу, что во внесудебном порядке они не могут быть признаны членами его семьи и вселены нанимателем в этом качестве в занимаемое им жилое помещение. Такие лица могут быть признаны членами семьи нанимателя только в судебном порядке и только в исключительных случаях, причем хотя бы примерные характеристики таких исключительных случаев закон не называет. Однако из самого понятия членов семьи очевидно, что они должны как минимум проживать с нанимателем и вести с ним общее хозяйство, так же как и другие родственники нанимателя и его нетрудоспособные иждивенцы.

 

Согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 1 ст. 69 ЖК РФ) члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Кроме того члены семьи нанимателя имеют следующие права:

- бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60);

- сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71);

- участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (п. 5 ч. 2 ст. 26);

- вселения в жилое помещение других лиц (ст. 70);

- обмена жилого помещения (ст. 72);

- сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76);

- вселения временных жильцов (ст. 80);

- переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81);

- изменения договора социального найма (ст. 82);

- расторжения договора социального найма (ч.2 ст. 83).

Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации" (далее - Закон о трудовых пенсиях), содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

Под ведением общего хозяйства следует понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (ст. 55 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

Жилищное законодательство регламентирует право нанимателя на вселение супруга, детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов семьи, и наймодателя при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают. Признание их членами семьи возможно при предоставлении им указанного помещения в установленном порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Этот гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).

Частью 4 ст. 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям ч. 4, 5 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.

Ранее действовавший ЖК РСФСР признавал членами семьи нанимателя детей и родителей обоих супругов. Сама по себе возможность признания и этих граждан членами семьи нанимателя по новому ЖК РФ не утрачена, однако такое признание потребует соблюдения иных условий, о которых речь пойдет ниже. Супруг нанимателя, его дети и родители признаются членами семьи нанимателя при условии совместного проживания с нанимателем.

А) Супруг нанимателя. По СК РФ супругами являются лица, заключившие брак в органах записи актов гражданского состояния. Поэтому фактические брачные отношения не порождают для любого из них право быть членом семьи нанимателя.

В соответствии со ст. 31 СК РФ каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства. Это означает, что супруги не обязаны проживать совместно. Наличие в пользовании каждого из супругов разных жилых помещений, занимаемых ими  по самостоятельным договорам социального найма не влечет за собой автоматического признания членом семьи супруга другого раздельно проживающего супруга, являющегося нанимателем такого жилого помещения. Будучи членами семьи в смысле семейных отношений, такие супруги не могут рассматриваться членами семьи применительно к жилищно-правовым отношениям. В свою очередь временное, хотя и длительное, отсутствие другого супруга в общем занимаемом супругами помещении не погашает его права быть членом семьи нанимателя.

Б) Дети нанимателя. К их числу ЖК РФ относит общих детей супругов, а также ребенка (детей) самого нанимателя от других браков (зарегистрированных либо незарегистрированных, но при условии, что в отношении таких детей установлено отцовство (ст. ст. 49 - 50 СК)). Детьми нанимателя жилого помещения по договору социального найма признаются также несовершеннолетние усыновленные или удочеренные лица (гл. 19 СК).

 

В) Родители нанимателя. К их числу относятся мать и отец самого нанимателя, а также его усыновители.

Для других родственников и нетрудоспособных иждивенцев возможность признаниях их в качестве членов семьи нанимателя по новому ЖК РФ зависит от вселения в качестве членов семьи нанимателя и ведения с ним общего хозяйства.Факт вселения подтверждается, как правило, регистрацией в жилом помещении. При отсутствии регистрации проживание в жилом помещении может быть подтверждено свидетельскими показаниями, иными письменными доказательствами, свидетельствующими о признании нанимателем лица в качестве члена своей семьи. Факт ведения общего хозяйства предполагает наличие совместного бюджета, общих расходов и может подтверждаться любыми письменными доказательствами и свидетельскими показаниями.

А) Другие родственники. Закон не называет каких-либо степеней родства для того, чтобы то или иное лицо могло признаваться членом семьи нанимателя. Поэтому любой родственник по восходящей или нисходящей линии может быть отнесен к членам семьи нанимателя при указанных выше условиях.

Б) Нетрудоспособные иждивенцы. Круг лиц, относящихся к числу нетрудоспособных, определен пенсионным законодательством. ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации" от 17 декабря 2001 г. к числу нетрудоспособных иждивенцев относит, в частности, братьев, сестер, внуков нанимателя, не достигших возраста 18 лет, а также братьев, сестер, внуков нанимателя, обучающихся в очной форме в образовательных учреждениях всех типов и видов независимо от их организационно-правовой формы, за исключением образовательных учреждений дополнительного образования, до окончания ими такого обучения, но не дольше чем до достижения ими возраста 23 лет, или братьев, сестер, внуков нанимателя старше этого возраста, если они до достижения возраста 18 лет стали инвалидами, имеющими ограничение способности к трудовой деятельности. Факт нахождения на иждивении может быть установлен по правилам особого производства (гл. 28 ГПК).

Членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в исключительных случаях и в судебном порядке могут признаваться и иные лица.

Под иными лицами понимаются любые лица, которые не подпадают под рассмотренные выше категории граждан. Ими могут быть фактический супруг, дети другого супруга, родители (родитель) другого супруга, близкие знакомые и т.д. Признание их членами семьи нанимателя возможно в том случае, если они не имеют права пользования другим жилым помещением по любому основанию либо утратили такое право, а также при условии совместного проживания с нанимателем и ведения с ним общего (совместного) хозяйства.

Обращение к суду может стать необходимым в случае искового спора по поводу признания того или иного лица членом семьи нанимателя (например, при его выселении нанимателем как временного жильца), так и тогда, когда потребуется установление фактов, имеющих юридическое значение, а именно фактов совместного проживания и ведения общего хозяйства, т.е. в порядке особого производства.

Приобретение статуса члена семьи нанимателя по ЖК РФ возможно в силу различных оснований закона и судебного решения.

По общему правилу члены семьи нанимателя могут нести наравне с ним ответственность по достижении 18-летия либо с момента вступления в брак до достижения этого возраста, либо объявления их в установленном порядке эмансипированными.

Ответственность членов семьи нанимателя носит солидарный характер. Солидарная ответственность дееспособных членов семьи нанимателя может наступать и в иных случаях, установленных законом, и вытекать из отношений, связанных с проживанием в многоквартирном доме. Например: порча лифтов, инженерных коммуникаций, иного оборудования, находящегося в данном доме, может служить основанием для привлечения виновных лиц к солидарной имущественной ответственности за содеянное.

Принцип равенства прав нанимателя и членов его семьи сохраняется и в том случае, если гражданин перестал быть членом семьи. Обязательным условием сохранения равенства прав является условие проживания в занимаемом жилом помещении (временное длительного или кратковременное отсутствие допускается).

Таким образом, бывший член семьи нанимателя до возможного расторжения с ним договора социального найма вправе вселять в жилое помещение иных лиц по правилам ст. 70 ЖК РФ; заключать договор поднайма жилого помещения по правилам ст. 76 ЖК РФ; требовать принудительного обмена занимаемой площади и т.д.

ЖК РФ не говорит о равенстве обязанностей бывшего члена семьи нанимателя и других сонанимателей этого же жилья и указывает, что бывший член семьи нанимателя самостоятельно (а не солидарно, как ранее!) отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Ранее действовавший ЖК РСФСР исходил из того, что право на жилое помещение могло прекратиться, если наниматель или члены его семьи отсутствовали в жилом помещении свыше 6 месяцев подряд. Вследствие этого лица, которые не проживали в предоставленном им жилом помещении по уважительным причинам, как правило, утрачивали право на него. Сохранение права за отсутствующими пользователями сохранялось лишь при условиях, предусмотренных ЖК РСФСР. В 1995 г. это положение  было признано не соответствующим Конституции РФ. При этом Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том, что временное непроживание лица в жилом помещении, в том числе в связи с осуждением его к лишению свободы, само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением. Ограничение права пользования жилым помещением могут повлечь за собой такие действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законные интересы других лиц.

Законодательство не содержит определения, что следует считать временным отсутствием нанимателя и  членов его семьи. Ранее под длительным отсутствием понимали командировку, выезд для обучения, для прохождения лечения и т.д. В настоящее время обязанность доказывания, что отсутствующий выехал из занимаемого помещения и не намерен в него возвращаться, лежит на наймодателе.

Нанимателю нет необходимости обращаться к наймодателю с заявлениями по поводу своего отсутствия. Решение этого вопроса полностью зависит только от усмотрения самого нанимателя либо членов его семьи, что, не препятствует им поставить наймодателя в известность о своем отсутствии.

Временное отсутствие нанимателя, членов его семьи или всех этих граждан в жилом помещении не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Однако следует помнить, что в соответствии с ч. 11 ст. 155 ЖК РФ при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ. Т.о. происходит уменьшение обязанности по внесению платы за коммунальные услуги.

Для вселения в жилое помещение необходимо:

 - желание нанимателя,

 -  письменное согласие проживающих в жилом помещении граждан, включая временно отсутствующих членов семьи.

Письменное согласие на вселение призвано предотвратить возможные конфликтные ситуации, связанные с приобретением права на жилое помещение вселившегося лица. Несоблюдение письменной формы в случае спора не должно приводить к безусловному отказу в признании права на жилое помещение за этим лицом. Новый Кодекс об этом не говорит. Поэтому заинтересованное лицо вправе ссылаться на любые иные письменные доказательства того, что такое согласие давалось. В противном случае в приобретении права на жилое помещение путем вселения в него может быть отказано.

Согласие сонанимателей требуется на вселение определенных лиц. К их числу относятся супруг, дети и родители нанимателя. Вселение указанной категории граждан допускается вне зависимости от того, будет наниматель признаваться после их вселения нуждающимся в получении социального жилья вследствие уменьшения его площади до учетной нормы, дающей право постановки на учет нуждающихся в получении социального жилья, или не будет.

 

Для вселения других граждан (родственников любой степени родства, фактического супруга и т.д.) требуется согласие

- проживающих с нанимателем в жилом помещении членов семьи (включая временно отсутствующих),

 - согласие наймодателя (направлено на предотвращение основания нуждаемости -  т.е. уменьшения общей площади занимаемого жилого помещения до учетной нормы).

В связи с этим ЖК РФ прямо указывает на то, что наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы, которая устанавливается органом местного самоуправления, а в ряде случаев - законом субъекта РФ или федеральным законом.

В случае, когда вселение к нанимателю, например дальнего родственника, действительно вызвано необходимостью и какими-либо заслуживающими внимания обстоятельствами (болезнью нанимателя, за которым требуется уход, и т.д.), наймодатель вправе разрешить такое вселение независимо от допустимого уменьшения размера общей жилой площади. Однако понуждение наймодателя к даче такого согласия на вселение в судебном порядке невозможно.

В том случае, если член семьи нанимателя все-таки вселился без согласия наймодателя, такое вселение следует рассматривать как самоуправное и не порождающее права члена семьи на жилое помещение. Выселение самоуправно вселившегося лица ЖК РФ не предусматривает.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей (т.е. лиц, не достигших 18-летнего возраста) не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. Это правило распространяется и на вселение несовершеннолетних детей к бывшим членам семьи нанимателя, если они остались проживать в этом же помещении.

Вселившиеся члены семьи нанимателя приобретают равные с нанимателем права и обязанности. ЖК РФ не предусматривает возможности ограничения прав вселившегося члена семьи по пользованию помещением соглашением сторон. Поэтому в настоящее время недопустимо ограничивать право пользования жилой площадью нового члена семьи соглашением, по которому лицо приобретало бы право пользования, к примеру, только одной комнатой в трехкомнатной квартире.

Факт вселения нового члена семьи должен быть отражен в договоре социального найма. Изменение договора социального найма при вселении нового члена семьи может касаться многих его условий, связанных, в том числе с размером вносимой платы за жилое помещение и коммунальные услуги, появлением новых правомочий, например на замену жилого помещения по состоянию здоровья, и т.д.

 

3. Право нанимателя на обмен. Понятие и правовая природа обмена жилого помещения.  Отличие обмена от договора мены. Принудительный обмен.

 

В соответствии со статьей 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обменять занимаемое ими жилое помещение на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Договор обмена жилыми помещениями представляет собой соглашение, по которому один наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое обязуется передать взамен принадлежащее ему жилое помещение по договору социального найма. Договор обмена жилыми помещениями является самостоятельным по своей природе договором и распространяется лишь на жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма. При обмене жилых помещений, принадлежащих лицам на праве собственности, применяются нормы главы 31 ГК РФ о договоре мены.

Договор мены отличается от договора обмена предметом, сторонами, источниками правового регулирования, порядком оформления, условиями. Например, договор мены может быть заключен в отношении любого помещения, а при совершении договора обмена без соблюдения учетной нормы наймодатель вправе отказаться от совершения такого договора.

 

Отличия от договора мены: 

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. ст. 72 - 74 Кодекса. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. ст. 567 - 571 гл. 31 ГК РФ.

1. Сторонами договора мены жилыми помещениями выступают собственники, а в договоре об обмене по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели.

2. По договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору обмена - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

Не могут быть предметом договора обмена неизолированное жилое помещение (комнаты, связанные общим входом, т.е. смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и т.п.).

Жилые помещения в домах социального использования не могут быть обменены на другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов, в том числе в специализированном фонде, т.е. общежитиях, служебных жилых помещениях, жилых помещениях в домах маневренного фонда, жилых помещениях в домах системы социального обслуживания и т.д., индивидуальном фонде и в фонде коммерческого использования.

Как и ранее, право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ср. со ст. 67 ЖК 1983 г.). В случае если какие-либо члены семьи являются несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (см. п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 4 ст. 72 Кодекса). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.

Принудительный обмен

В ч. 3 сохранено правило о том, что если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке Основанием для принудительного обмена может явиться наличие между сторонами крайне неприязненных отношений, сложившихся, например, в результате расторжения брака. В этом случае при разрешении спора о принудительном обмене жилого помещения суду следует выяснить, будет ли переселение сторон по предложенному варианту обмена способствовать разрешению возникшего между ними конфликта. Для принудительного расселения не требуется противоправного поведения кого-либо из членов семьи.

Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, члены семей нанимателей, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства, которые могут не дать своего согласия, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц. ГК РФ (ст. 292) предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства только на те сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживали находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются их права и интересы. Иными словами, ГК РФ презюмирует добросовестность родителей - собственников жилых помещений и не требует получения ими согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению жилого помещения. Решения органов опеки и попечительства о согласии на обмен или об отказе принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими заявлений.

 

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения числа его участников, но с соблюдением требований части 1 статьи 70 ЖК РФ                           (обязательного учета размера общей площади помещения, приходящегося на одного человека, который не может быть менее учетной нормы, т.е. нормы постановки на учет нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма). В случае если в результате обмена на одного человека будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения, наймодатель вправе запретить вселение таких граждан. Соответственно, наличие этого обстоятельства должно повлечь за собой отказ наймодателя на обмен жилыми помещениями.

К сожалению, это важное положение содержится не в "той" статье ЖК РФ, а ст. 73 Кодекса, посвященная условиям, при которых обмен жилыми помещениями в фонде социального использования не допускается, содержит исчерпывающий перечень таких условий, что нуждается в корректировке законодателя.

Обмен не допускается, если:

 1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях, о капитальном ремонте дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в нем;

5) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечене.

Оформление обмена:

1. Процедура начинается с оформления сторонами письменного договора в виде одного документа, подписанного сторонами об обмене жилыми помещениями.

2. Существенным условием договора являются:

- предмет.

- данные о размере жилого помещения, его местонахождении. Отсутствие этих признаков означает, что соответствующее существенное условие не согласовано, а  договор не заключен.

3. Каждая из сторон представляет заключенный договор об обмене наймодателю, с которым у нее заключен договор социального найма на занимаемое жилое помещение для получения разрешения (согласия) на обмен. Очередность подачи наймодателю заключенного договора об обмене (оригинала) устанавливается по выбору обменивающихся сторон.

4. Наймодателем проверяется только соответствие содержания заключенного сторонами договора закону, а также правильность данных, указанных в договоре об обмене. При отсутствии оснований для отказа в обмене наймодатель обязан вынести решение о согласии на осуществление обмена.

5. В том случае, если в обмениваемом жилом помещении проживают лица, находящиеся под опекой (попечительством), нанимателю жилого помещения необходимо получить решение (согласие) органов опеки и попечительства, перед тем как представлять договор об обмене для согласования наймодателю.

6. Решение о даче согласия на обмен должно быть принято в течение 10 рабочих дней со дня представления наймодателю договора об обмене. Этот срок, установленный комментируемым Кодексом, является единым как для дачи согласия на обмен, так и для принятия решения об отказе в обмене.

Наймодатель вправе отказать в разрешении обмена лишь в предусмотренных ст. 73 ЖК РФ случаях. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями более правильно рассматривать не как перемену лиц в обязательстве, а как прекращение одних правоотношений и возникновение других.

7. Прежний договор социального найма подлежит расторжению для каждой из сторон. Наймодатель обязан одновременно заключить новый договор с гражданами, которые вселяются в обмененное жилое помещение.

8. Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента заключения нового договора социального найма на обмененное помещение.

9. Расторжение прежних договоров и заключение новых договоров социального найма должны оформляться наймодателем в течение 10 рабочих дней со дня представления договора об обмене жилыми помещениями и решений, принятых каждым наймодателем обмениваемых помещений.

10. Поскольку в результате обмена социального жилья никакого перехода прав собственности на жилое помещение не происходит, договор обмена жилыми помещениями не подлежит государственной регистрации.

Условия, при которых обмен не допускается

Обмен жилыми помещениями не допускается в шести случаях, перечисленных в ст. 73 Кодекса в исчерпывающем перечне.

Итак, обмен не допускается, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном законом порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации.

Признание обмена жилыми недействительным

К основаниям признания обмена недействительным относится нарушение как требований гражданского законодательства, так и жилищного законодательства.

Основания признания обмена недействительным по мотиву нарушений требований жилищного законодательства предусмотрены ЖК РФ (см. комментарии к ст. ст. 72, 73 ЖК).

По гражданскому законодательству из таких оснований признания сделки недействительной, как обман, угроза, насилие и т.п. (ст. ст. 177 - 179 ГК), для обмена жилых помещений наибольшее практическое значение имеет обмен, совершенный под влиянием существенного заблуждения. Последнее признается существенным, если оно относится к предмету обмена, но не к его последствиям (например, сторона знала, что поселяется в жилое помещение, окна которого выходят на шумную улицу, но не предполагала, что это может повлечь ухудшение самочувствия кого-либо из вселяющихся вместе с ней).

Обмен жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования:

а) о признании оспоримой сделки недействительной

б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.

Решение суда должно содержать указание на конкретное основание признания договора обмена жилыми помещениями недействительным, а также ссылки на соответствующие нормы материального права.

Последствием признания сделки недействительной как не соответствующей требованиям закона является обязанность возвратить другой стороне все полученное по сделке (двусторонняя реституция). В соответствии с этим положением в случае признания обмена недействительным стороны его подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Приводя стороны в первоначальное положение, суд должен определить конкретные меры для этого. Выселение без предоставления жилого помещения при признании обмена недействительным не применяется.

 

Если обмен является результатом неправомерных действий одной из сторон, Закон устанавливает дополнительные последствия признания его недействительным. Виновный в неправомерных действиях участник обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (расходы в связи с переездом, оформлением договора об обмене, ремонтом жилого помещения и т.д.). Убытки исчисляются в соответствии с общими требованиями гражданского законодательства (ст. 15 ГК).

Право заявить требование о недействительности обмена принадлежит лицам, участвующим в обмене; прокурору в интересах пострадавших лиц, при условии, что эти лица по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не могут сами обратиться в суд (ст. 45 ГПК).

Для признания недействительным договора обмена жилыми помещениями действует общий трехгодичный срок исковой давности. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК).

Замена жилого помещения

Новый ЖК РФ регламентирует отношения по замене одного жилого помещения на другое. Предоставление нанимателю меньшего жилого помещения взамен занимаемого - одна из разновидностей замены, которая отличается от обмена жилого помещения рядом признаков

1. В договоре обмена жилыми помещениями (ст. 72 ЖК), сторонами являются наниматели жилых помещений. В договоре замены с одной стороны участвует гражданин - наниматель, а с другой - наймодатель - управомоченное собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда лицо.

2. Признаком замены является предоставление гражданину свободного жилого помещения взамен сданной и поступающей в распоряжение наймодателю жилой площади.

3. Заменяемые жилые помещения должны находиться в одном населенном пункте, в то время как обмен может производиться между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК).

4. Замена не может применяться в отношении жилых помещений специализированного жилищного фонда. Так, например, не допускается замена служебного жилого помещения (ч. 4 ст. 100 ЖК). Вместе с тем это обстоятельство по ранее действовавшему ЖК РСФСР не являлось препятствием для замены. Аналогичное правило о невозможности замены действует и в отношении общежитий, жилых помещений в домах маневренного фонда.

5. Результатом замены жилых помещений является взаимосвязанное прекращение одного жилищного правоотношения и одновременное возникновение другого правоотношения.

 

Закон предусматривает замену занимаемого нанимателем жилого помещения на меньшее по инициативе нанимателя. В этом случае наниматель направляет наймодателю требование о замене, оформляя его в виде письменного заявления. В таком заявлении должны быть указаны данные о помещении, которое необходимо заявителю.

Инициатива постановки вопроса о замене может исходить и от наймодателя. Но и в этом случае замена возможна лишь с согласия нанимателя как на замену в принципе, так и на предоставляемое ему помещение. Предложение наймодателя о замене не имеет для нанимателя обязательного характера.

Для замены жилого помещения требуется согласие нанимателя и членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь.

Замена жилого помещения, в котором проживает лицо, находящееся под опекой или попечительством, разрешается с согласия опекуна (попечителя) и органа опеки и попечительства, поскольку она существенным образом затрагивает интересы подопечных.

Замена большего жилого помещения на меньшее производится вне очереди на улучшение жилищных условий. Однако это не может служить основанием для выселения гражданина из предоставленного ему в порядке замены жилья.

Замена жилого помещения не допускается, если в результате ее граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

При наличии согласия граждан замена производится на равнозначное по общей площади жилое помещение гражданам, занимающим жилое помещение на основании договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования, либо на равноценное по рыночной стоимости жилое помещение гражданам, занимающим жилое помещение на праве собственности. В порядке замены жилых помещений могут ликвидироваться коммунальные квартиры.