«Лекции по дисциплине «Жилищное право»»

Лекция 10.1.

Права,  обязанности и ответственность наймодателя жилого помещения

по договору социального найма. Изменение и прекращение договора социального найма.

 

          1.  Права, обязанности и ответственность наймодателя по договору социального найма.

          2. Изменение договора социального найма.

          2.1. Объединение жилых помещений по договору социального найма.

          2.2. Признание нанимателем другого члена семьи.

          3. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения.

          4. Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма. 

          4.1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

          4.2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения.

          4.3. Выселение без предоставления другого жилого помещения.

 

Смотри литературу, рекомендованную к занятиям 9 и 10.

 

1.    Права и обязанности наймодателя

 

Согласно ч. 1 ст. 65 наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги.  

 

Кроме того, в соответствии с ЖК РФ:

 1) наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83);

2) наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя (ст. 70);

 3) для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя в письменной форме (ст. 72, 74, 76);

4) наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным в ст. 80;

5) нанимателю запрещается производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 26).

 

Типовым ДСН, предусмотрены также права наймодателя:

1) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

2) запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

Обязанности наймодателя

 

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.

2) участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Положения в части технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, обеспечения его сохранности в достаточно полном объеме содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Такая обязанность предусмотрена Типовым договором социального найма (подп. "в" п. 5).

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

5) предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к нему с такой просьбой. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления нанимателем. (ст. 81 ЖК РФ)

6) привести жилое помещение в прежнее состояние в случае самовольного переустройства этого помещения нанимателем. (ст. 29 ЖК РФ)

7) в случае перевода жилого помещения в нежилое (или признания его непригодным для проживания) выселяемым из этого помещения гражданам наймодатель предоставляет другое жилье (87 ЖК РФ).

8) предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы не могут быть произведены без выселения (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ). Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить другое жилое помещение по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).

9) принимать участие в своевременной подготовке жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях (подп. "е" п. 5 Типового договора Социального найма).

10) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ, а также ряд иных обязанностей.

11) своевременное заселение жилых помещений (в срок не более 30 дней после приемки дома в эксплуатацию - постановление Совета Министров РСФСР от 31.07.84 N 335).

12) иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

 

Типовым договором  социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, помимо обязанностей наймодателя, указанных в ч. 2 ст. 65  Кодекса, предусмотрены также обязанности наймодателя:

1) передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

2) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Кодексом , на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

3) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

4) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

5) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

6) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

7) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

8) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;

9) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

 

Ответственность наймодателя

 

Основанием предусмотренной законодательством ответственности является виновное поведение наймодателя.

1) В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту ч. 2 ст. 66 дает нанимателю возможность:

либо уменьшить плату за пользование жильем;

либо возместить свои расходы, связанные с устранением недостатков жилого помещения и (или) общего имущества дома;

либо возместить свои убытки, причиненные несвоевременно проведенным капитальным ремонтом сданного внаем жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома.

 

2) Неисполнение наймодателем возложенной на него обязанности привести самовольно переустроенное нанимателем жилое помещение в прежнее состояние (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ) влечет столь серьезное последствие, как продажа такого помещения с публичных торгов (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ). Данное положение является достаточно сомнительным, имея в виду ст. 235 ГК РФ (см. комментарий к ст. 29).

 

3) Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении таких услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

 

4) Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений, а также нормативов обеспечения граждан коммунальными услугами влечет за собой ответственность наймодателя, предусмотренную ст. 7.22 КоАП РФ.

 

5) Уголовная ответственность может наступить в случаях, когда нарушение законодательства носит характер преступления. Статьей 168 УК РФ предусматривается ответственность за уничтожение или повреждение имущества по неосторожности; ст. 139 УК РФ - за нарушение неприкосновенности жилища; ст. 201 УК РФ - за использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам, если это деяние повлекло причинение существенного вреда правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства; ст. 293 УК РФ - за неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей вследствие недобросовестного или небрежного отношения к службе (халатность).

 

2.    Изменение договора социального найма

 

Изменение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с Кодексом (ст. 82) с учетом общих правил об изменении гражданско-правовых договоров, установленных в ГК РФ. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).

 

Статья 82 предусматривает два случая изменения договора социального найма:

 

1) при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью. В этом случае любой из них вправе требовать заключения договора социального найма на все занимаемые жилые помещения.

Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

Основание для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя возникает при наличии следующих условий:

- граждане проживают на основании договоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

- они не являются членами одной семьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении или ведении общего хозяйства), и с ними заключены отдельные договоры социального найма;

- граждане объединяются в одну семью (путем заключения в брак, вступления в фактические брачные отношения, ведения общего хозяйства);

- проживающие граждане требуют заключить с ними один договор социального найма;

- согласия наймодателя в этом случае не требуется.

 

2) в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, если наниматель выехал, умер или отказывается исполнять свои обязанности). Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ. Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя.

Второе основание замены нанимателя требует следующих условий:

- заявления дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем;

- согласия остальных членов своей семьи, в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл из занимаемого помещения, и временно отсутствующих (согласия поднанимателей и временных жильцов не требуется);

- согласия наймодателя (ранее действовавшая ст. 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия).

Если наймодатель отказывается дать согласие, спор может быть рассмотрен в судебном порядке, однако суд не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях наймодателя.

Статья 82 ЖК РФ соотносится со статьей 686 ГК РФ: по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

 

 В соответствии с Жилищным кодексом РФ договор социального найма также может быть изменен при:

 - выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69);

 - вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70);

 - переустройстве или перепланировке (ст. 26);

 - получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59).

В соответствии со ст. 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления не влечет расторжения или изменения условий договора.

Согласно ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право получить жилое помещение по договору социального найма, не является основанием расторжения этого договора.

Если материальное положение семьи изменилось (она перестала быть малоимущей), следует внести изменение в договор, поскольку в данном случае возникает обязанность вносить плату за наем жилого помещения, от которой граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, освобождаются (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ фактический распад семьи не является основанием к изменению договора социального найма и не создает возможности требования замены жилого помещения на иные площади, соответствующие объему нормы предоставления на территории конкретного субъекта Российской Федерации. Бывший член его семьи самостоятельно отвечает по своим обязательствам, сохраняя при этом права наравне с нанимателем. Таким образом бывший член семьи нанимателя, утратив право на раздел лицевого счета в отношении жилого помещения, в котором он остался проживать, фактически становится лицом, несущим долевую ответственность перед наймодателем по общему обязательству. В связи с этим оплату коммунальных услуг и содержание жилого помещения необходимо разделить пропорционально приходящейся на каждого площади.

 В случае смерти одиноко проживавшего нанимателя договор социального найма прекращается (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).

Кодекс не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Прежде ст. 86 ЖК 1983 г. предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение.

В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований. Вероятно, законодатель преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами.

3.    Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. ст. 83 - 85 гл. 8 Кодекса. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон - утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя.

В соответствии со ст. 83 Кодекса договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается (см. п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Для расторжения договора социального найма в случае, указанном в ч. 1 ст. 83 Кодекса, необходимо согласованное волеизъявление обеих сторон такого договора - нанимателя и наймодателя. Если такое согласие не достигнуто, то наниматель вправе расторгнуть договор социального найма в одностороннем порядке по правилам ч. 2 указанной статьи.

В соответствии со ст. 83 Кодекса расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:

а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 Кодекса);

б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 Кодекса);

в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 Кодекса).

В соответствии со ст. 83 ЖК РФ Договор может быть расторгнут:

а) по соглашению сторон;

б) по инициативе одной из сторон - нанимателя или наймодателя.

Наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье (например, в случае переезда на постоянное жительство в другую местность).

При этом необходимо получить согласие не только проживающих, но и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (см. ч. 2 ст. 69 и ст. 71).

Возможны случаи, когда наниматель и все члены его семьи выехали в другое место жительства, не сообщив наймодателю о расторжении договора. В подобной ситуации договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда.

Если же с нанимателем выехала только часть семьи, остальные сохраняют право пользования жилым помещением; при этом нанимателем становится один из оставшихся (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

По инициативе (требованию) наймодателя договор социального найма может быть расторгнут:

1) если наниматель не вносит плату за жилье и коммунальные услуги более 6 месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83). По смыслу этой нормы неуплата должна длиться 6 месяцев без перерыва. Отсюда следует, что если она прервется даже незначительным платежом, оснований к расторжению договора нет;

2) если наниматель, члены его семьи и другие граждане, за действия которых он отвечает (например, временные жильцы):

а) разрушают или повреждают жилое помещение (п. 2 ч. 4);

б) систематически нарушают права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п. 3 ч. 4);

в) используют жилье не по назначению (п. 4 ч. 4).

Перечень является закрытым. Договор социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя только в судебном порядке.

 

ч. 4 ст. 83 перечисляет основания расторжения договора только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей. Вместе с тем расторжение договора возможно в случаях:

- сноса дома, в котором находится жилое помещение;

- переоборудования жилого помещения в нежилое;

- признания жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом.

- самовольном переустройстве или реконструкции жилого помещения

- замене жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ).

Жилищный кодекс РФ не упоминает случаев утраты права пользования жильем. Вместе с тем утратившими это право следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых из помещения, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (см. комментарий к ст. 91).

Если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из пользователей жилым помещением, то утрата права пользования жильем касается лишь виновного лица. Договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников.

В соответствии со ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения и членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном случае было бы правильным ставить вопрос о расторжении договора, в частности, если жилье используется не по назначению (сдано под офис и т.п.) или не оплачивается.

Если временно отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями по договору, например не участвует в оплате жилья (см. ч. 2 ст. 69 ЖК РФ), правомерна постановка вопроса об утрате им права пользования жилым помещением.

Согласно ч. 5 комментируемой статьи договор социального найма прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, а также в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.

В случае утраты (разрушения) жилого помещения вопрос обеспечения граждан жильем должен решаться по правилам ст. 87 ЖК РФ (Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания).

 

4.    Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых

по договорам социального найма.

 

4.1. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма ст. (85 ЖК)

В соответствие с ст. 85 ЖК РФ Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

ЖК РФ предусматривает  пять случаев выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

1. Снос дома.

Условием сноса жилого дома является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Изъятие земельного участка и снос расположенных на нем жилых домов осуществляются по решению органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации либо органов местного самоуправления.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение.

В нежилые помещения с последующим выселением граждан должны переводиться такие дома (жилые помещения), которые в силу различных причин не могут использоваться как жилые. В случае перевода дома (жилого помещения) в нежилой и его последующего переоборудования (реконструкции) переселяемым из него гражданам, к числу которых относятся только те из них, кто имеет самостоятельное право пользования жилым помещением (наниматели и члены их семей), предоставляется другое благоустроенное жилое помещение.

3. Признание жилого помещения непригодным для проживания.

Порядок признания жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах непригодными для проживания, а также порядок признания жилых домов и жилых помещений в многоквартирных домах непригодными для проживания конкретных граждан по медицинским показаниям должен быть установлен Правительством РФ (ст. 15 ЖК).

4. Реконструкция или капитальный ремонт дома.

Закон связывает выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения не со всяким капитальным ремонтом или реконструкцией, а только с теми, которые приведут к:

1) несохранению жилого помещения;

2) уменьшению общей площади жилого помещения (ч. 5 ст. 15 ЖК), в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК);

3) увеличению общей площади жилого помещения, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ч. 2 ст. 50 ЖК). Кодекс не говорит о том, какое увеличение общей площади занимаемого жилого помещения можно считать существенным превышением нормы предоставления, поэтому в этой части соответствующее разъяснение должно быть дано Пленумом Верховного Суда РФ.

Понятие "реконструкция" содержится в Градостроительном кодексе РФ 2004 г. Согласно ст. 1 этого Кодекса реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В перечисленных случаях граждане выселяются в судебном порядке. Судебные споры вызываются, как правило, несогласием нанимателей и членов их семей с переселением в предоставляемые жилые помещения. Поэтому судам надлежит в каждом конкретном случае выяснять обоснованность причин отказа от предлагаемого переселения.

5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого. При этом если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира.

Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 86 - 88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 86 - 88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.

 

4.2. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ)

 

В соответствие с ст. 90 ЖК РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Выселение происходит в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения размером, установленным для вселения в общежитие (это не переселение в общежитие). Речь идет о выселении в жилое помещение, размер которого равняется 6 кв. м жилой площади на одного человека. Законодатель не дает ответа на вопрос о том, могут ли быть выселены из занимаемого жилья граждане, уже занимающие жилое помещение размером 6 кв. м на одного человека, т.е. такое, которое должно предоставляться при выселении по основаниям, предусмотренным комментируемой статьей. Представляется, что в этих случаях выселение виновных граждан уже невозможно, и проблема неплатежей за жилое помещение и предоставленные коммунальные услуги решена не будет.

Судам необходимо исследовать причины образования у граждан задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, относя их к обстоятельствам, имеющим юридическое значение. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги должны признаваться длительные задержки выплаты заработной платы, пенсий, тяжелое материальное положение в связи с болезнью и любые другие уважительные причины.

Предоставляемое жилое помещение должно отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Кроме того, при выселении на условиях, предусмотренных ст. 90 ЖК РФ, жилищные условия выселяемых лиц могут быть ухудшены.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения отличается от выселения с предоставлением благоустроенного жилого помещения тем, что предоставляемое жилое помещение может быть менее благоустроенным и может предоставляться без соблюдения правила о недопустимости заселения одной комнаты лицами разного пола.

Выселение из занимаемого жилого помещения поднанимателей, не вносящих плату за поднаем, производится на основании ст. 79 ЖК РФ. Они могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

 

4.3. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ)

В соответствие с ст. 91Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

 Выселение нанимателей жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, по указанным в этой статье основаниям является следствием одностороннего расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя и санкцией за виновное поведение нанимателя или членов его семьи.

Текст ст. 91 ЖК РФ воспроизводит текст ст. 293 ГК РФ, регламентирующей прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

 Одним из оснований расторжения договора социального найма выступает использование жилого помещения не по назначению. Согласно ст. 17 ЖК РФ жилые дома и жилые помещения предназначаются для проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве специализированных домов и жилых помещений. Это означает, что основное предназначение жилого помещения состоит в возможности удовлетворения потребности человека использовать его в качестве места проживания. Допускается (без перевода жилого помещение в нежилое) использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами в случаях, когда это не нарушает права и законные интересы других граждан. Такое использование жилого помещения не должно нарушать требования (санитарные, технические и др.), которым должно отвечать жилое помещение.

Общее абсолютное ограничение для использования жилья не для проживания состоит в невозможности размещать в нем промышленное производство. Вместе с тем, к примеру, ЖК Кабардино-Балкарии допускает размещение промышленных производств в отдельно стоящих индивидуальных жилых домах (ст. 10).

Анализ пределов допустимого использования жилого помещения не только в качестве жилого приводит к выводу о том, что использование жилья не по назначению может выражаться в размещении в нем каких-либо учреждений, офисов, складов и т.п., т.е. в фактическом превращении жилых помещений в нежилые.

Выселение без предоставления другого жилого помещения в силу использования жилого помещения не по назначению возможно после того, как наниматель будет предупрежден наймодателем о недопустимости противоправного поведения.

В случае использования жилых домов (жилых помещений) не по назначению виновные лица могут привлекаться к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Последствием привлечения к административной ответственности служит наложение на граждан административных взысканий в виде предупреждения или административного штрафа в размере от 10 до 15 МРОТ. Следует признать, что выселение виновного нанимателя может происходить как после привлечения лица к административной ответственности, так и после любого письменного предупреждения его о необходимости прекращения использования жилого помещения не по назначению.

Вторым основанием расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя с последующим выселением проживающих в нем граждан служит систематическое нарушение последними прав и законных интересов соседей.

К сожалению, механическое заимствование и перенос в ЖК РФ гражданско-правовой нормы привело к появлению в данном Кодексе явно неудачного положения. Ранее действовавший ЖК РСФСР в ст. 98 говорил о выселении тех, кто делал невозможным для других проживание с виновным в одной квартире или в одном доме. По смыслу ст. 91 ЖК РФ получается, что лишь нарушенные права соседей могут послужить основанием для выселения из жилого помещения.

Представляется, что ст. 91 ЖК РФ нуждается в безусловном уточнении и дополнении. При возникновении же таких случаев на практике следует защищать интересы пострадавших лиц - не соседей - через системное применение положений ст. 7 (ч. 1) и ст. 91 ЖК РФ, т.е. через аналогию закона.

Выселение по этому основанию требует обязательной совокупности следующих условий:

1) систематичности противоправных действий лица;

2) виновного поведения лица;

3) предупреждения наймодателя о необходимости устранить нарушения.

Систематичность предполагает неоднократность совершения неправомерных действий, следовательно, однократное, хотя и грубое, нарушение правил поведения в жилом помещении не может вести к выселению без предоставления другого жилого помещения.

Противоправность поведения нанимателя или членов его семьи может выражаться в нарушении правил пользования жилыми помещениями, которое делает невозможным для других проживание с виновными в одном доме.

Еще одно необходимое условие для постановки вопроса о выселении нарушителя связано с выяснением того, являлось ли антиобщественное поведение гражданина виновным.

Поскольку противоправные действия нанимателя или иных лиц в рассматриваемом случае могут составлять отдельные составы преступлений, преследуемых по УК РФ (ст. 115 - умышленное причинение легкого вреда здоровью, ст. 119 - угроза убийством и др.), следует исходить из того, что вина названных лиц будет проявляться в форме умысла: по неосторожности такие преступления не совершаются.

При определении возраста лица, достижение которого дает основание считать его виновным в совершении рассматриваемого действия, а также вменяемости, т.е. способности осознавать характер и опасность своих действий, необходимо также руководствоваться соответствующими положениями УК РФ: по общему правилу уголовной ответственности подлежит лицо, достигшее ко времени совершения преступления 16-летнего возраста. Лицо, которое не могло осознавать фактический характер и общественную опасность своих действий либо руководить ими вследствие хронического психического расстройства, временного психического расстройства, слабоумия либо иного болезненного состояния психики, не подлежит уголовной ответственности.

Следовательно, нельзя требовать, к примеру, выселения по ст. 91 ЖК РФ ни 15-летнего лица, если оно совершало хулиганские поступки в отношении соседей, ни психически больного человека с асоциальным поведением. К последнему могут быть применены принудительные меры медицинского характера, например принудительное лечение в психиатрическом стационаре (ст. 101 УК РФ).

Судебная практика исходит из того, что очередной факт последующего противоправного и виновного поведения ответчика после применения к нему мер предупреждения свидетельствует об их безрезультатности. Каких-либо сроков, которые должны пройти между предыдущим и последующим противоправными действиями лица, ЖК РФ не устанавливает.

 Бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению, также может служить основанием для выселения гражданина.

Разрушение или порча жилого помещения являются нарушением обязанности граждан бережно относиться к дому, в котором они проживают, соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Закон специально оговаривает то обстоятельство, что действия по разрушению или порче занимаемого жилья должны быть не эпизодическими. Именно целенаправленные, постоянные действия по разрушению жилья могут послужить причиной для выселения проживающих в нем граждан. Под разрушением или порчей жилого помещения, являющимися основанием для выселения, в юридической литературе понимают действия, направленные на повреждение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарного оборудования и т.п.) либо на их уничтожение <*>.

 

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно их оборудования является также основанием для применения административной ответственности: указанные правонарушения влекут за собой предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 МРОТ (ст. 7.21 КоАП).

Часть 2 комментируемой статьи называет в качестве еще одного основания для выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения лишение родительских прав, следствием которого является невозможность проживания лиц, лишенных родительских прав, с их детьми. Это основание выселения восстановлено в ЖК РФ после того, как оно было отменено Законом СССР от 22 мая 1990 г. "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты СССР по вопросам, касающимся женщин, семьи и детства" (Вестник Верховного Совета СССР. 1990. N 23. Ст. 422).

Родители могут быть лишены родительских прав в случаях: уклонения от выполнения обязанностей родителей; злоупотребления своими родительскими правами; жестокого обращения с детьми, в том числе осуществления физического или психического насилия над ними, покушения на их половую неприкосновенность; совершения умышленного преступления против жизни или здоровья своих детей либо против жизни или здоровья супруга (ст. 69 СК). Хронический алкоголизм или наркомания также могут служить основанием для лишения родительских прав.

Лишение родительских прав производится в судебном порядке (ст. 70 СК).

Родители, лишенные родительских прав, теряют все права, основанные на факте родства с ребенком, в отношении которого они были лишены родительских прав, в том числе право на получение от него содержания.

Суд при вынесении решения о выселении граждан, лишенных родительских прав, выясняет вопрос о возможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. В случае, когда проживание граждан, лишенных родительских прав, совместно с детьми признано судом невозможным, названные граждане выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

 Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения не ограничивается основаниями, перечисленными в комментируемой статье. Без предоставления другой жилой площади могут быть выселены лица, произведшие самовольные переустройство и (или) перепланировку жилого помещения (ст. 29 ЖК), хотя в этой статье говорится только о расторжении договора социального найма.

 

Выселение без предоставления другого жилого помещения может быть произведено и в отношении граждан, самоуправно занявших жилое помещение. К сожалению, ЖК РФ не называет такого специального основания выселения, однако сделать вывод о его допустимости можно, исходя из общего смысла законодательства.

Предоставление жилых помещений по договору социального найма осуществляется в порядке, предусмотренном комментируемым Кодексом. Он предполагает принятие решения о предоставлении гражданину, нуждающемуся в жилом помещении, такого жилого помещения в соответствии с очередностью. На основании принятого решения гражданин заключает договор социального найма.

Таким образом, вселению в жилое помещение на законных основаниях предшествует принятие органом местного самоуправления надлежаще оформленного решения о предоставлении жилого помещения.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. по делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений, и административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора было дано определение самоуправного занятия жилого помещения, под которым понималось вселение в жилое помещение без предоставления его в установленном порядке (т.е. без ордера) и без заключения договора найма. Тем самым Конституционный Суд РФ признал, что для самоуправного вселения "квалифицирующими" должны являться два условия: 1) отсутствие ордера; 2) незаключение договора социального найма на спорное жилое помещение.

Конституционный Суд РФ отметил также, что не может считаться законным основанием для подобного вселения в жилое помещение и судебное решение, поскольку оно представляет собой лишь один из юридических фактов, который сам по себе, без выдачи ордера (в настоящее время - решения о предоставлении жилого помещения), не может породить субъективное право на жилое помещение.

Следовательно, основным условием для признания состоявшегося вселения самоуправным, на наш взгляд, Конституционный Суд РФ считает все-таки отсутствие ордера на предоставление жилого помещения, который являлся бы основанием для заключения договора социального найма. В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ основаниями для вселения в жилое помещение называет принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма.

В случае самовольного вселения лица отсутствуют оба названных условия. Однако это не лишает законного владельца жилого помещения права предъявить требование о выселении самовольно вселившихся граждан. Их выселение возможно на основании негаторного иска. В ст. 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Те же требования об устранении нарушения права может предъявить и лицо, не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК).

Таким образом, орган государственной власти, орган местного самоуправления, унитарное предприятие или учреждение, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, вправе по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 304, 305 ГК), предъявить иск о выселении без предоставления другого жилого помещения граждан, самоуправно занявших жилое помещение.

Согласно ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется.

Серьезным пробелом ЖК РФ является отсутствие в нем положений, допускающих выселение граждан, с которыми заключены договоры социального найма, на основании незаконных решений органов местного самоуправления о предоставлении жилых помещений. Ранее действовавший ЖК РСФСР в ст. 100 предусматривал последствия признания ордера недействительным и возможность выселения граждан без предоставления другого жилого помещения либо с предоставлением другого или ранее занимаемого помещения.

По-видимому, до внесения соответствующих дополнений в ЖК РФ будет возможно требовать признания в судебном порядке заключенных договоров социального найма недействительными, рассматривая их как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК). Согласно ГК РФ такие сделки являются ничтожными, и иск о применении последствий недействительной сделки, т.е. о возвращении сторон в первоначальное положение, может быть заявлен в течение 10 лет любым заинтересованным лицом (ст. 166 ГК).