Государственный контроль

за использованием и сохранностью жилищного фонда

 

В соответствии со ст. 20 ЖК РФ государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. N 1086 "О Государственной жилищной инспекции Российской Федерации" создана Государственная жилищная инспекция Российской Федерации и утверждено Положение о Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации.

 

Государственная жилищная инспекция Российской Федерации состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных инспекций субъектов Российской Федерации.

Задачей является контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его принадлежности, в части обеспечения прав и законных интересов граждан и государства.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 «О государственной жилищной инспекции в РФ» главной задачей ГЖИ является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности.

     Основные функции ГЖИ определены ст. 20 ЖК РФ и п. 4. Положения о государственной жилищной инспекции в РФ (Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086).

     Направление деятельности, задачи и функции ГЖИ Кемеровской области утверждены Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 20.05.2008 N 198 «Об утверждении Положения о Государственной жилищной инспекции Кемеровской области».

     Основными направлениями работы ГЖИ КО  являются защита прав и законных интересов граждан при получении жилищно-коммунальных услуг, и интересов государства в сохранении жилищного фонда.

 

3. Понятие и признаки жилых помещений. Виды жилых помещений. Порядок определения общей площади жилого помещения.

 

          Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), например, противопожарным, градостроительным и техническим. Следует обратить внимание на то, что ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещение может предоставляться как во временное, так и в постоянное пользование.

 

          К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

 

          ЖК РФ в ст. 16 дает краткую юридическую характеристику указанных помещений.

          Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следовательно, жилым домом признается постройка (строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.

          Часть жилого дома - должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

          Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ.

          Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объект состоит:

 а) из жилых помещений;

б) из нежилых помещений;

в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.

 

          Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.           На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню. В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования).

 

          Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст.ст. 16 и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколько комнат.

          Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

 

          Важное практическое значение имеет выделение внутри помещения:

          1) полезной (общей) площади, т.е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.),

          2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания.

 

          Жилые помещения (строения) делятся также на следующие группы:

          - помещения (строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами;

          - строения типа общежития;

          - строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся);

          - помещения казарменного типа для размещения отдельных категорий военнослужащих. Требования к ним и порядок пользования ими определяются Уставом внутренней службы Вооруженных Сил Российской Федерации и ведомственными нормативными правовыми актами.

         

          Жилые помещения также классифицируют по характеру пользования ими на жилые помещения постоянного пользования и жилые помещения непостоянного пользования.

          К первым относятся: жилые помещения, предоставляемые в домах государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые в домах ЖСК и ЖК; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Сроки проживания в указанных помещениях ничем не ограничены, а выселение из них возможно лишь в исключительных случаях.

          Ко вторым относятся: специализированные жилые помещения - служебные жилые помещения, общежития, маневренный фонд, гостиницы, жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма, поднайма, субаренды и некоторые другие помещения, поскольку они предоставляются гражданам только на время работы или службы в данной местности, по окончании которой подлежат освобождению.

 

 

          Оправданным также является отнесение к жилым помещениям непостоянного пользования жилых помещений, расположенных в закрытых и обособленных военных городках. Позиция судебных органов по данному вопросу наглядно представлена в Справке Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации о применении п. 14 ст. 15 Закона Российской Федерации "О статусе военнослужащих": "...не должны признаваться жилыми помещениями для постоянного проживания также помещения в домах государственного, муниципального или ведомственного жилого фонда, находящихся на территории закрытого военного городка, поскольку в соответствии со ст. 94 ЖК РСФСР после увольнения из Вооруженных Сил военнослужащие могут быть выселены оттуда без их согласия за пределы городка".

 

 

Порядок определения общей площади жилого помещения

 

  Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ !если они не подвергнуты переоборудованию и переустройству с целью увеличения размера общей площади жилья (с соблюдением требований ст. 26 Кодекса).

          К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.).

 

Если взять экспликацию к любой квартире, можно заметить, что отдельно указывается общая площадь квартиры, ее жилая площадь и прочие летние помещения.

Расчет общей площади квартиры особенно важен, когда мы сталкиваемся в суде с такими вопросами, как определение порядка пользования квартирой (жилым домом), определение доли в совместной собственности.

 

 

4. Назначение жилых помещений. Требования, установленные жилищным законодательством в отношении жилых помещений.

 

          Целевое предназначение жилого помещения - жилое помещение предоставляется для проживания в нем (ст. 17 ЖК РФ). В то же время допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. В данном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятся нотариусы (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г.), адвокаты (Федеральный закон "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" от 31 мая 2002 г.), педагоги (Закон Российской Федерации "Об образовании" от 10 июля 1992 г. в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г. и др.).

Например, в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

         

          Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иное использование может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондируется с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия "промышленное производство", в том числе в целях жилищного законодательства

          Также возникает вопрос о возможности размещения промышленного производства в нежилой части жилого многоквартирного дома. С учетом абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ в указанных помещениях могут размещаться организации, не занимающиеся промышленным производством (например, организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т.п.), и только при соблюдении требований, установленных жилищным, градостроительным, экологическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др.

 

          Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

 

Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

         

Т.О. жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

          1) представлять собой изолированное помещение;

          2) быть недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ);

          3) быть пригодным для постоянного проживания граждан,

   4) соответствовать санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

 

Не могут быть признаны в качестве жилых помещений бытовки, вагоны, сборно-разборные домики (хотя практике известны и такие случаи).

         

          Рассмотрим подробнее признаки жилого помещения:

  Изолированность – обязательное условие признания помещения жилым. Это означает, что нельзя признавать отдельным жилым помещением часть комнаты или, например, комнату, которая используется другими гражданами для прохода в свои жилые помещения, если доступ (проход) в них невозможен без использования данной комнаты. Таким помещением может быть коридор, им все пользуются для прохода в свои жилые помещения и потому его нельзя признать изолированным, следовательно, он не может быть отнесен к жилым помещениям. Таким образом, условие об изолированности жилого помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход и оно не используется другими жильцами дома для прохода в свои жилые помещения.

 

 Не м.б. объектом жилищного права часть комнаты, комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната), подсобные помещения (кухня, коридор, кладовка, ванная комната, санузел и т.п.). Под данное понятие попадают и комнаты в коммунальной квартире.

Жилое помещение должно являться объектом недвижимого имущества. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу можно отнести те объекты, которые прочно связаны с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К объектам недвижимого имущества относятся и в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Поэтому нельзя признать жилым помещением те объекты, которые не связаны прочно с землей. Это относится к переносным щитовым домикам, палаткам и т.д.

 

Помещение должно быть пригодно для проживания. Оно должно соответствовать определенным требованиям в области санитарной, пожарной, технической безопасности. Например, Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Требования пожарной безопасности к жилым помещениям в Российской Федерации изложены в Приказе МЧС РФ от 18 июня 2003 года N 313 "Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)", принятом в соответствии с Федеральным законом РФ от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности".

Санитарно-гигиенические, экологические требования законодательства излагаются в правилах, также принятых на основании федеральных законов. К примеру, обеспечение соответствия атмосферного воздуха в местах постоянного или временного пребывания человека санитарным правилам регулируется Федеральным законом РФ от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".

Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР утверждены Постановлением СМ РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415.

 

5. Признание жилого помещения непригодным для проживания,

многоквартирного дома аварийным

 

Вопросы о процедуре и порядке признания жилых помещений непригодными для проживания детально урегулированы Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу". Вместе с тем анализ текста Жилищного кодекса РФ позволяет обратить внимание на наличие некоторых неопределенностей по вопросу правовых последствий признания помещений непригодными для проживания, а также их соотношения с ситуацией, когда наступает физическая гибель жилого помещения.

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по заявлению собственника либо уполномоченного собственника, или указанию органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления, или представлению органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции, или заявлению граждан.

 

Пригодность ЖП для проживания устанавливается исходя из соответствия сан. и тех. нормам и правилам. ЖП  м.б. признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленными Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «О признании помещения жилым помещением, ЖП непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащем сносу

 

Понятие «ветхое жилье» в законодательстве РФ в полной мере не раскрывается. Вместе с тем данное понятие широко используется как в названии различных федеральных и местных программ «по регенерации кварталов ветхого и аварийного жилья», расселению граждан из ветхого и аварийного жилья, так и упоминается в судебных актах.

Ветхое жилье. На сегодняшний день определение понятия «ветхое состояние здания» содержится в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004.

Указанное пособие ветхое состояние здания определяет как «состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов - свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард - свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям».

При этом, несущие конструкции здания - строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость при расчетных внешних воздействиях.

Аварийное жилье. Аварийное состояние здания, согласно указанному выше пособию, - состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих.

При этом аварийное состояние несущих конструкций здания - состояние несущих конструкций здания, при котором конструкции или их часть вследствие естественного износа и внешних воздействий имеют сверхнормативные деформации и повреждения, потеряли расчетную прочность и без принятых мер по укреплению могут вызвать аварийное состояние жилого помещения или всего жилого здания и представляют опасность для проживающих. Отдельная несущая конструкция здания, находящаяся в состоянии, описанном выше, если ее обрушение не затрагивает другие конструкции или не влечет за собой изменения условий проживания или эксплуатации жилого здания в целом, считается предаварийной.

Не сложно заметить, что если ветхое жилье (ветхое состояние здания) характеризуется высокой степенью износа его конструкций без опасности их обрушения и соответственно, не представляет опасности для жизни, то аварийное жилье имеет деформации и повреждения несущих конструкций и проживание в данном жилом помещении опасно для жизни ввиду реальной возможности обрушения. Это состояние которое угрожает безопасности проживания граждан.

 

К непригодным для проживания относятся:

а) жилые дома в аварийном состоянии;

б) ветхие жилые дома;

в) жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;

г) жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; в зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

д) жилые дома, расположенные в местах экологического неблагополучия (при обнаружении нарушений природного равновесия местности или территории либо ухудшении геологических, морфологических, физических и других показателей почвы);

е) жилые дома, в которых невозможно предоставить жителям коммунальные услуги, соответствующие по качеству требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора, и организовать техническую эксплуатацию жилого дома.

Аварийное состояние жилого дома наступает в результате:
а) деформации, повреждения, снижения прочности и несущей способности одного или группы несущих конструктивных элементов (фундаменты, стены, несущие перегородки, колонны, перекрытия, балконы, лоджии, крыши, лестницы и другие несущие конструктивные элементы);

б) деформации основания здания;

в) получения повреждений во время землетрясений, просадок, неравномерных осадков, стихийных бедствий и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований строительных норм и правил к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;
г) аварии, пожара, в случае если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения.

 

Как правило, к непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:

- каменные дома с физическим износом свыше 70%;

- деревянные дома с физическим износом свыше 65%.

Если дом является частной собственностью, то на администрацию города Кемерово не возложены обязательства по сносу ветхих домов находящихся в частной собственности. В случае признания межведомственной комиссией частного дома аварийным и подлежащим сносу, снос возлагается на собственника жилого помещения.

На территории Кемеровской области действует Закон 58-03 от 16.05.2006 г. «О предоставлении долгосрочных целевых жилищных займов, жилищных субсидий и развитии ипотечного жилищного кредитования». Настоящий закон регулирует отношения, связанные с предоставлением гражданам Российской Федерации, место жительства которых находится на территории Кемеровской области, долгосрочных целевых жилищных займов и жилищных субсидий для приобретения или строительства жилья за счет средств областного бюджета. Право на получение займа имеют граждане, проживающие в жилых помещениях, непригодных для проживания признанные в соответствии с вышеуказанным законом нуждающимися в жилых помещениях.

Гражданам, проживающим в жилых помещениях, непригодных для проживания займы предоставляются сроком на 20 лет под 0% годовых без внесения первоначального взноса.

Таким образом, сам по себе факт износа здания (выше 70%) не является достаточным основанием для вывода о том, что здание является аварийным или непригодным для проживания по иным основаниям. Кроме того, законодательством предусмотрен порядок признания жилого помещения непригодным для проживания. Согласно пункту 7 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях , на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

 

Непригодность для проживания жилого помещения является основанием для выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (п. 3 ст. 85 ЖК РФ). Однако выселение собственника из его жилого помещения не сопровождается встречной обязанностью органов местного самоуправления предоставлять другие жилые помещения. Вместе тем если признание помещения непригодным для проживания дает право лицу встать на очередь (ст. 51 ЖК предусматривает самостоятельное основание для признания лиц нуждающимися - это проживание в жилом помещении, не отвечающем установленным требованиям), то отказать ему в постановке на учет нет оснований. Другое дело, можно ли говорить в этой ситуации о праве собственника жилья требовать предоставления жилого помещения по договору социального найма во внеочередном порядке, т.е. о применении к рассматриваемым отношениям п. 2 ст. 57 ЖК РФ. Поэтому исполнение кажущейся на первый взгляд абсурдной нормы п. 10 ст. 32 ЖК о необходимости сноса многоквартирного дома собственными силами собственников в установленный срок дает право собственникам сохранить за собой право собственности на земельный участок, а в соответствии с их долями на общее имущество они имеют право на распоряжение этим земельным участком и на получение части денежных средств после его реализации. Если же многоквартирный дом не будет снесен, то наступает обязанность органов государственной власти или органов местного самоуправления изъять его для государственных или муниципальных нужд.

Вместе с тем на практике большинство земельных участков под многоквартирными домами не сформированы, а соответственно, у собственников квартир в многоквартирном доме право собственности на земельный участок не возникло.

 

В соответствии с Положением № 47 не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

1) отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;

2) отсутствие в жилом доме свыше пяти этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;

3) несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

 

Одним из оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

  - непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.

- непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

- жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

- комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, указанной в пункте 26 настоящего Положения, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

- жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

         

В данном нормативно-правовом акте закреплено, что основаниями  для признания жилых помещений непригодными для проживания являются ситуации, когда жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома в этом случае признаются аварийными и подлежащими сносу (п. 38 Положения № 47).

 

! Физическая гибель жилого помещения не дает основания считать его непригодным для проживания. Пригодность - это признак жилого помещения, а раз нет объекта, значит, говорить о его непригодности (или пригодности) невозможно. Поэтому наниматель того жилого помещения, которое погибло, не может настаивать на применении в отношении его и членов его семьи последствий, предусмотренных ст. 85 ЖК РФ. Подобная ситуация представляется несправедливой и незаконной и требует корректировки норм законодательства по данному вопросу. Целесообразным видится установление в законодательстве нормы, в соответствии с которой "в случае гибели жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, наниматель и члены его семьи имеют право на предоставление им другого жилого помещения по договору социального найма на условиях, предусмотренных ст. 89 ЖК РФ". На сегодняшний же день судам необходимо руководствоваться нормами ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии. Однако ни у кого не вызывает вопросов тот факт, что гибель жилого помещения, находящегося на праве собственности, является риском случайной гибели, которую несет собственник и, соответственно, в этой ситуации никто ему ничего предоставлять не должен. Более того, согласно ст. 235 ГК РФ право собственности на имущество прекращается в случае его гибели или уничтожения.

 

В соответствии п. 2 ст. 57 ЖК РФ граждан, чье помещение признано в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, имеет право на внеочередное предоставление жилых помещений. Необходимо обратить внимание на уточнение ст. 57 ЖК РФ о том, что таким правом наделяются только те граждане, чьи помещения не просто непригодны, а не подлежат ремонту и реконструкции.

Порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (раздел IV Положения № 47) 

          1. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

          2. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения требованиям проверяется его фактическое состояние. Проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, и пр. факторов. Процедура включает в себя:

          - прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;

          - определение перечня дополнительных документов

          - определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций;

          - составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным требованиям и пригодным (непригодным) для проживания (далее - заключение) и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

          - составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление заключения.

          - принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;

          - передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).

         

          3.  Заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:

          - нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

          - план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.

          - для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.

По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

         

          4. Комиссия рассматривает заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации одно из следующих решений:

          - о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

          - о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки

          - о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;

          - о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

 

          5. По окончании работы комиссия составляет в 3 экземплярах заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания. На основании полученного заключения соответствующий орган издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

 

          6.  В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством. Договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке в соответствии с законодательством.

         

          7. Комиссия в 5-дневный срок направляет по 1 экземпляру распоряжения и заключения комиссии заявителю. В случае признания жилого помещения непригодным для проживания вследствие наличия вредного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека, либо представляющих угрозу разрушения здания по причине его аварийного состояния, решение направляется в соответствующий орган не позднее рабочего дня, следующего за днем оформления решения.

          8. Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

 

Лекция 3. Изменение правового режима жилого и нежилого помещения. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.

Переустройство и перепланировка жилого помещения.

 

          1. Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Ограничения, установленные законодательством.

          2. Порядок изменения правового режима жилых и нежилых помещений.

          3. Основания и порядок отказа в изменении правового режима жилых и нежилых помещений.

     4. Понятие переустройства и перепланировки жилого помещения.

          5. Порядок согласования переустройства и перепланировки жилого помещения.

     6. Основания и порядок отказа в согласовании переустройства и перепланировки.

          7. Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения.  Правовые последствия указанных действий.

         

          1.Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Ограничения, установленные законодательством.

 

В новом ЖК не содержится понятия нежилого помещения. Ранее к ним относили помещения в ЖД, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. В настоящее время к нежилым помещениям относят и отдельно стоящие строения, которые впоследствии можно перевести в режим ЖП.

Вопросы принятия в установленном порядке решений о переводе ЖП в НЖП и наоборот относятся к  компетенции органов местного самоуправления (ст. 14 ЖК).

 

          Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).

          Законодательство о градостроительной деятельности, упоминаемое в части 1 статьи 22 ЖК РФ, согласно статье 3 Градостроительного кодекса России, состоит из Градостроительного кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу России. Согласно пункту 2 части 3 статьи 288 ГК РФ, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

 

Условия перевода

В соответствии с п. 3 ст. 22 ЖК РФ перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого здания или помещения в жилое, являющихся памятниками архитектуры, истории и культуры, производится при обязательном согласовании с управлением культуры администрации города.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается в следующих случаях:

 

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям

- отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению

- переводимое помещение является частью жилого помещения

-  используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания

- право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц

         

Порядок перевода

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. В г. Кемерово такая функция возложена на комитет строительного контроля администрации города Кемерово (далее - КСК).

 

 

1. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

При этом ОМС не вправе требовать других, не предусмотренных ч.2 ст. 23 ЖК документов.

     2. При принятии документов ОМС выдает собственнику расписку, что документы приняты именно в таком количестве и качестве.

     3. В соотв. с 3. ст. 23 ЖК ОМС по рассмотрению поданных документов не позднее 45 календарных дней со дня их представления принимает решение о переводе ЖП либо об отказе в таком переводе.

     4. В соотв. с 4. ст. 23 ЖК устанавливается порядок принятия ОМС решения о переводе или отказе:

          - не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения заявителю направляется по почте либо лично выдается документ, подтверждающий принятие или решения в переводе либо отказе.

  - вместе с выдачей разрешения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое ОМС информирует о принятии указанного решения собственников соседних помещений в многоквартирном доме о принятии решения о переводе помещения.

          - в случае, если перевод помещения требует перепланировки, то ОМС доводит такое требование до сведения заявителя.

          Форма документа, подтверждающего принятие ОМС решения о переводе либо отказе в переводе, утверждается Правительством РФ.

Решение о переводе помещения или об отказе в разрешении перевода оформляется постановлением главы муниципального образования (ст. 43 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

5. Постановление главы муниципального образования о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое еще не означает, что собственник помещения уже может использовать его в целях, предназначенных для использования после перевода. Названный нормативный акт является основанием для начала работ, связанных с переводом помещения. После проведения таких работ приемочная комиссия принимает помещение в качестве нежилого или жилого (при переводе нежилого помещения в жилое). Акт приемочной комиссии подтверждает факт перевода помещения. Органы, осуществляющие учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", после приема помещения приемочной комиссией регистрируют помещение в качестве нежилого или жилого. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

В соотв. с ч. 7 ст. 23 ЖК окончанием перевода помещения считается решение о переводе. Исключение составляют случаи, когда такое помещение не подлежит перепланировке или переустройству.

Государственной регистрации права собственности на переведенное помещение не требуется, поскольку у помещения изменился лишь правовой режим использования. Само помещение не изменилось, и собственник его остался тот же.

          6. В соотв. с. ч. 8 ст. 23 ЖК  в случае, если проведение перепланировки или переустройства необходимо, решение о переводе является основанием к такому действию, но при наличии  соответствующего проекта переустройства.

          7. В соотв. с. ч. 9 ст. 23 ЖК  завершение переустройства подтверждается актом приемочной комиссии. Комиссия формируется органом, осуществившим перевод помещения. Акт приемочной комиссии для его дальнейшей регистрации направляется через орган, осуществивший перевод, в организацию по учету объектов недвижимого имущества. Для помещений, при переводе которых требуется перепланировка или переустройство, акт приемочной комиссии, является основанием для использования такого помещения по его дальнейшему назначению.

  8. В соотв. с ч. 10 ст. 23 ЖК при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

 

В случае использования жилого помещения не по назначению орган местного самоуправления может предупредить собственника жилого помещения о необходимости устранить нарушения. Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК).

 

Основания и порядок отказа в изменении правового режима жилых и нежилых помещений.

Отказ в переводе помещения должен быть мотивирован по основаниям, исчерпывающий перечень которых указан в настоящей статье 24 ЖК РФ. Только по этим основаниям заявителю могут отказать в переводе помещения. По другим основаниям, возможно, перечисленным в других нормативных правовых актах, например субъектов РФ, возможен отказ только в части, не противоречащей настоящему Кодексу (ст. 4 Вводного закона). Однако это не лишает возможности получить отказ в переводе помещения по широкому кругу причин, прямо не указанных в настоящей статье, но, тем не менее, подразумеваемых.

 

Орган местного самоуправления вправе отказать собственнику в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое и наоборот в следующих случаях:

 

1) Непредставление определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ документов. В случае, если заявитель представил все необходимые указанные в законе документы, но в одном из них обнаружилась ошибка, например в заявлении, то такое заявление считается неподанным и заявитель получит отказ по той причине, что документы, определенные ЖК РФ, не представлены (представлены в неполном объеме).

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

 

Отказ ОМС в переводе помещения должен быть обоснован и мотивирован решением со ссылкой на нарушения, исчерпывающий перечень которых указан в ст. 24 ЖК РФ.

Решение об отказе принимается в течение 45 дней со дня предоставления заявителем документов и выдается заявителю или уполномоченному им лицу по расписке либо направляется по почте по адресу, указанному в представленном заявлении, в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения.

Оспаривание решений органов местного самоуправления осуществляется в общем порядке в соответствии с главой 25 Гражданского процессуального кодекса РФ или главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела.

Решение об отказе в переводе помещения направляется заявителю не позднее трех рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

В соответствии с Законом РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" граждане вправе обратиться в суд с жалобой на решения органов местного самоуправления в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права. В случае пропуска по уважительной причине указанного срока судом может быть восстановлен срок подачи жалобы.