«Ипотека»

1. Понятие ипотеки. Ее основания

 

    Ипотека (hypotheca) – греко-латинский термин, обозначающий древний институт традиционного хозяйства, разновидность имуще­ственного залога, служащего обеспечением исполнения основного де­нежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором­-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполне­ния должником обеспеченного залогом основного обязательства по­лучить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель. Статья 1 Закона “О ипотеке” (Основания возникновения ипотеки и ее регулирование) говорит об этом следующее: 1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании”.1

    Таким образом, ипотека — залог недвижимости. Ипотекой признается залог пред­приятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.2

    К недвижимым вещам относится земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относится также подлежа­щие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК).

    Для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним такое деление недвижимости в Кодексе имеет существенное значение. Положения Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним” распространяются лишь на недвижимое имущество, прочно связанное с
землей. Права на другие объекты, которые отне­сены ГК РФ либо иным законом к недвижимости, подлежат регист­рации в специальном порядке.

    Регистрация прав на воздушные и морские суда, суда внутренне­го плавания и космические объекты и сделок с ними осуществляется в тех документах, в которых регистрируются данные транспортные средства и космические объекты.

    Порядок регистрации прав на воздушные, морские суда, суда внутреннего водного плавания, подлежащие регистрации, космиче­ские объекты и сделок с ними впредь до принятия соответствующих федеральных законов должен соответствовать правилам, предусмот­ренным Законом о государственной регистрации.

    Гражданский кодекс впервые закрепляет государственную регист­рацию не только права на недвижимое имущество, но и сделок с ним. Регистрация носит правоустанавливающий характер.

    В настоящее время основным источником залогового права в Рос­сии являются Часть 1 Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 г. (ГК), а также Закон Российской Федерации “О залоге” 1992 г. в части, не противоречащей положениям ГК. Ст. 334-2 ГК предус­мотрено, что “залог земельных участков, предприятий, зданий, соору­жений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регули­руется законом об ипотеке”. Там же установлен приоритет закона об ипотеке над “общими правилами о залоге, содержащимися в настоя­щем Кодексе”. С 22 июля 1998 г. вступил в силу Федеральный закон “Об ипотеке” (залог недвижимости).

    Значение Федерального закона от 16 июля 1998 г. “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в условиях ры­ночной экономики обусловлено тем, что такой залог является одним из самых надежных инструментов, обеспечивающих исполнение обязательств всеми участниками гражданского оборота. Во-первых, при залоге заранее выделяется конкретное недвижимое имущество, стоимость которого превышает сумму долга, что гарантирует погашение его после реализа­ции имущества при нарушении должником обяза­тельства; во-вторых, стороны знают об этом уже в момент возникновения обязательства; в-третьих, кре­дитор-залогодержатель имеет по закону право полу­чить удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими кредито­рами залогодателя за счет заложенного имущества за изъятиями, предусмотренными федеральными законами (ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке); в-четвертых, помимо значительной стоимости, такое имущество обычно играет важную роль в жизни за­логодателя и он постарается его не потерять (земель­ный участок, предприятие, жилой дом, квартира, дача и т.д.).

    Имущественный залог (ипотека) является сложным хозяйствен­но-правовым институтом, который во всех развитых странах форми­ровался на основе традиций хозяйственных укладов и правил дело­вого оборота, складывавшихся столетиями. Традиционные нормы клас­сического римского права об ипотеке установлены в Институциях Гая в I—II вв. новой эры.

    Ипотечное кредитование в России имеет свои традиции. Основными ипотечными организациями в России ХIХ века были городские кредитные общества, среди которых выделялись четы­ре: Петербургское, Московское, Одесское, Варшавское. В их руках было сосредоточено около 80% ипотечных кредитных фондов. На рубеже ХIХ — ХХ веков в период активного городского строительства право на сделки с городской недвижимостью получили также земельные (ипотечные) банки.

    Городские кредитные общества и ипотеч­ные банки создали первичный рынок зак­ладных, которые обязательно регистриро­вались у нотариуса и фиксировались в кре­постных книгах. В крепостных книгах от­ражалось и дальнейшее движение заклад­ных в случае перепродажи закладываемого имущества. Повторные закладные возника­ли, если ценность имущества позволяла рас­платиться с несколькими кредиторами. В случае банкротства заемщика действовало правило старшинства сначала удовлетворя­лись требования по задолженности держа­теля первой закладной, затем — второй и так далее.

    Городские кредитные общества находи­лись под контролем государства: они были обязаны держать свободные денежные сред­ства в государственных или гарантированных правительством ценных бумагах и на­ряду с наличными суммами хранить их в Государственном банке.

    В России существовал и вторичный рынок закладных. Облигации городских кре­дитных обществ имели хождение на бир­же, и с 1862 года в Государственном банке можно было получить ссуду под залог этих облигаций, почти ни чем не уступавших государственным ценным бумагам.

    Национальные институты ипотеки характеризуются существенны­ми различиями и давно выделились в самостоятельные разделы имуще­ственного права, состоящие из десятков правовых актов. Традиционная для России юридическая схема ипотеки базиру­ется на сохранивших и ныне свою актуальность нормах классичес­кого римского права об имущественном залоге, которые предусмат­ривали следующее:

q      предмет залога оставался и в собственности, и во владении залогодателя;

q      в случае неудовлетворения по обязательству кредитор получал право истребовать этот предмет, у кого бы он к тому времени ни находил­ся, продать его и из вырученной суммы удовлетворить свое требование;

q      поскольку при ипотеке не происходила передача в собствен­ность кредитора заложенного имущества, а допускалась лишь его продажа, должник, являющийся собственником имущества, мог его заложить несколько раз, что порождало очередность в удовлетворе­нии претензий кредиторов;

q      право требовать продажи залога признавалось только за пер­вым залоговым кредитором. Последующие кредиторы по очереди получали удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего кредитора;

q      в случае недостатка средств, вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов предусматривалась возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое иму­щество должника.

    В рамках этих классических норм складывались и развивались традиции хозяйственного применения и правового регулирования ипотеки в России. Причем, например, в соответствии со ст. 1587 Граж­данского уложения (конец ХIХ в.) залогом недвижимого имущества обеспечивались договоры трех видов: с государством (казенная ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кре­дитных учреждениях (банковская ипотека). Во всех случаях сохра­нялся ипотечный характер отношений контрагентов: залогодержатель­ кредитор не становился собственником (владельцем) залога.

    В настоящее время на рынке недвижимости все чаще раздаются заявления о новых ипотечных программах. Так, в марте 1999 года в Москве началась реализация двух ипотечных проектов: первый — с привлечением иностранных инве­сторов; второй — с привлечением внутрен­них инвесторов.

    Ранее ипотечным кредитованием занима­лись ссудно-сберегательные кассы в различ­ных округах столицы. Так, в Западном ок­руге кредиты под залог недвижимости ста­ли выдаваться для покупки квартир жилого комплекса, строящегося на улице Лобачев­ского. Условия для москвичей и других граж­дан России одинаковы: кредит выдается под 8% годовых, так как строительство еще незавершено, сроком на 10 лет, первоначальный взнос — 50% стоимости жилья.

    Ипотечная программа для Москвы, запу­щенная в середине марта по первой схеме, казалось бы, наиболее привлекатель­на. Судите сами: ипотечный кредит выдает­ся под 10% годовых сроком на десять лет ив большом размере — 70% стоимости уже готового жилья, которое может быть выб­рано как на первичном, так и на вторичном рынке (то есть в новостройках или в ста­ром фонде). Однако доступ к участию в этой программе весьма ограничен: там, где хо­рошие условия займа, там и высокие требо­вания к клиентам. Инвестсбербанк выдает кредиты не только по сведениям о текущих доходах, но и на основе оценки профессиональных качеств клиента и перспектив его бизнеса. Кроме того, американские инвес­торы не спешат размещать свой капитал в России, и их роль, надеемся временно, вы­полняет московское правительство. Оно за­ложило в бюджет на ипотечную программу в 1999 году 120 млн. рублей.

    Другой новый проект, запущенный 22 марта, основан на внутреннем инвестиро­вании и реализуется департаментом внебюджетного планирования Москвы совме­стно с Собинбанком. Под программу выде­лено 100 тысяч кв. м жилья — примерно 2,5 тысячи квартир. Кредит выдается так­же на 10 лет, под 8% годовых для покупки типовых квартир и под 10% годовых для при­обретения элитных. Первый взнос покупа­теля составляет, в зависимости от его дохо­да, от 30 до 50% стоимости жилья. Участие в этой программе ограничено московской пропиской, а выбор — муниципальными домами, а также квартирами, находящими­ся в собственности Собинбанка. Банк вы­дает кредит только после строгой проверки совместно со страховой компанией плате­жеспособности потенциального заемщика. Уплатив взнос, покупатель сразу же всту­пает в права собственности на жилье, ко­торое одновременно закладывается в бан­ке, выдавшем ипотечный кредит.

    В нынешних нестабильных экономичес­ких условиях за банки, способные выдать ипотечный кредит, идет борьба. Рынок не­движимости тревожат те же проблемы, что и товарные рынки: высокие инфляционные ожидания, угроза резкого падения цен на недвижимость, нестабильность доходов по­купателей. Все это серьезно повышает бан­ковские риски и затрудняет поиск банков, желающих выдавать долгосрочные креди­ты. Объем кредитов, требующихся на реа­лизацию второй ипотечной программы, планируется в размере 40—50 млн. американ­ских долларов (для сравнения: из московско­го бюджета выделено на все инвестицион­ные программы в этом году 5,2 млн. долла­ров).

    Вслед за московской ипотечной програм­мой развивается петербургская. В северной столице ее реализует Федеральное агентство ипотечного кредитования совместно с упол­номоченными банками — “Санкт-Петербург”, “Петербургский”, “Балтийский” и Промышленно-строительный банк. Первые пять кредитов выданы сроком на 10 лет под 15—18% годовых. К концу года планируется снизить столь высокую стоимость кредито­вания на 10% годовых, но одновременно и уменьшить срок отдачи кредита до 3 лет. Бюджет Санкт-Петербурга выделил на ипо­течное кредитование 30 млн. долларов. Для получения дополнительных средств Про­мышленно-строительный банк и Федераль­ное агентство ипотечного кредитования раз­мещают среди населения облигации жилищ­ного займа, планируя привлечь к концу года еще 3 млн. долларов.

    Что касается ипотечной программы в дру­гих регионах, то она наиболее успешно раз­вивается в Чувашии, Башкирии, в Самарской и Ярославской областях. Под региональное ипотечное кредитование планировалось вы­делить в 1999 году 32 млн. кв. м жилой пло­щади, однако августовский кризис помешал этим планам реализоваться в полном объе­ме.1

    В отличие от залогодер­жателя, в роли которого высту­пает только кредитор основного обязательства, залогодателем может быть как тот, кто является должником по основ­ному обязательству, так и лю­бое другое лицо, которое пере­дало принадлежащее ему недви­жимое имуществу в ипотеку. При этом необходимо иметь в виду, что залогодержа­тель осуществляет свое вытека­ющее из ипотеки право по отношению к залогодателю не­зависимо от того, является ли он должником, и если нет, то находится ли он в какой-либо правовой связи с должником и обладает ли личным интересом к исполнению обеспеченного ипотекой обязательства.

    Обязательство, возникаю­щее из ипотеки, является ак­цессорным (дополнительным) по отношению к основному (обес­печенному ипотекой) обязатель­ству, а потому зависит от судьбы этого последнего. Соот­ветственно признание основного обязательства недействительным влечет за собой и недействи­тельность ипотеки. В то же время недействительность ипотеки (например, вследствие то­го, что ее предметом является недвижимое имущество, изъятое из оборота) не влияет на действительность самого обеспе­ченного ипотекой обязательства.

    Абзац 3 п. 1 статьи 1 Закона “Об ипотеке” специально выде­ляет два из трех правомочий собственника, которыми продол­жает обладать залогодатель по­сле передачи принадлежащего ему имущества в залог: право­мочия владения и пользования Владение представляет собой фактическое обладание вещью. Как владелец находящегося в ипотеке имущества залогодатель в предусмотренных законом слу­чаях вправе заявить требования к незаконному владельцу об отобрании соответствующего имущества. Такое требование может быть заявлено и самому залогодержателю.

    Пользование означает удов­летворение соответствующей по­требности вещью. Статья 29 Закона “Об ипотеке” предусматривает, что условие договора об ипотеке, ограничивающее право залогода­теля использовать заложенное имущество по своему назначе­нию, признается ничтожным.

    Статья 29 Закона “Об ипотеке” выделяет в этом праве возможность полу­чать плоды и доходы. Поскольку залогодатель-собственник сохра­няет право пользования принад­лежащей ему вещью, следует руководствоваться также и ст. 136 ГК, которая особо выде­ляет среди объектов этого права пользования и “право на про­дукцию”. В данном случае име­ется в виду передача в ипотеку предприятия в качестве имуще­ственного комплекса, использу­емого для осуществления пред­принимательской деятельности (ст. 132 ГК). Выпускаемая зало­женным предприятием продук­ция принадлежит залогодателю.

    Наряду с прямо названными в п. 1 статьи 1 двумя правомочиями залогода­тель обладает и третьим - правом распоряжения. Оно вы­ражается в возможности определять юридическую судьбу ве­щи, в частности отчуждать ее. Указанное правомочие залогода­теля означает сохранение за ним при ипотечном обязатель­стве возможности заложенное имущество продавать, дарить, обменивать, вносить в качестве вклада в хозяйственное товари­щество или общество либо па­евого взноса в производственный кооператив, иным способом распоряжаться этим имуществом лишь с согласия залогодержате­ля, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Специ­альные правила регулируют рас­поряжение заложенным имуще­ством при выдаче закладной.

    Закон “Об ипотеке” допускает возможность возникновения обязательства об ипотеке помимо договора также при наступлении указанных в законе обстоятельств. При этом следует учитывать содержащееся в п.3 ст.334 ГК непременное условие возникновения залого­вого (ипотечного) обязательства из закона: в нем должно быть предусмотрено, какое имущест­во и для обеспечения исполне­ния какого обязательства при­знается находящимся в залоге.

    Один из случаев возникно­вения ипотеки из закона пре­дусмотрен во Временном поло­жении о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории РФ. Им предусмотрено, что средства федерального бюджета предо­ставляются заемщику (застрой­щику) под залог части зданий, сооружений, оборудования, объ­ектов незавершенного строи­тельства с оформлением соот­ветствующих документов, пре­дусмотренных залоговым зако­нодательством РФ.

    Не требуется заключения до­говора для возникновения ипотечного обязательства и в не­которых случаях, указанных в ГК. Так, в силу п.5 ст.488 (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) с мо­мента передачи покупателю идо его оплаты товар, проданный в кредит, т.е. с оплатой через определенное время после его передачи покупателю, признает­ся находящимся в залоге. Залог, о котором идет речь, обеспечи­вает исполнение покупателем своей обязанности рассчитаться за товар. Указанная норма включена в общие положения о купле-продаже и, если в статьях, посвященных купле­продаже недвижимости, иное непредусмотрено, следует признать ипотечное обязательство возник­шим и тогда, когда предметом договора купли-продажи в кре­дит служит недвижимость. Еще один случай - передача земельного участка или иного недвижимого имущества под вы­плату ренты. Статья 587 ГК предусматривает, что в таком случае получатель ренты в обеспечение обязательства пла­тельщика ренты приобретает право залога на переданное под выплату ренты имущество. Существует различие между этими двумя нормами. Первая (п.5 ст.488 ГК) носит диспози­тивный характер, а значит, она не будет действовать при наличии на этот счет специального указания в договоре. Напротив, вторая (п. 1 ст.587 ГК) является императивной, а следовательно, ипотечное обязательство будет считаться возникшим даже и тогда, когда договором предус­мотрено иное.

2. Договор ипотеки: понятие, стороны, содержание, форма. Закладная

 

    Общие правила ГК о заключении договоров установ­лены в главе 28 ГК. Нужно учитывать положения ГК о сделках (глава 9 ГК) и о представительстве (глава 10 ГК), а также специальные пра­вила, установленные для заклю­чения договора об ипотеке на­стоящим Законом. Согласно об­щим положениям ГК договор считается заключенным с мо­мента достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора и закрепле­ния этого в требуемой законом форме (а в данном случае – и государственной регистрации).  Существенными условиями до­говора являются условия о предмете договора, условия, ко­торые названы в законе или иных правовых актах как су­щественные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относи­тельно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК). Для договора об ипотеке существенными являются усло­вие о предмете ипотеки и другие условия, перечисленные в ст.9 Закона. Стороны вправе допол­нить содержание договора дру­гими условиями.

    Сторонами договора об ипотеке являются залогодатель и залогодержатель. На стороне залогодержателя чаще всего вы­ступает юридическое лицо. За­логодателями могут быть и граждане – при ипотеке жилых домов и квартир или принадлежащих им земельных участков, – и юридические лица.

    Порядок заключения до­говора об ипотеке предполагает, что контрагенты подписывают один документ, который подле­жит нотариальному удостовере­нию и государственной регист­рации.

    В соответствии со ст.428 ГК договор об ипотеке может быть договором присоединения, если залогодержатель определяет свои права и обязанности в формулярах или иных стандар­тных формах, условия которых принимаются залогодателем. Статья 428 ГК в интересах права присоединившейся сторо­ны устанавливает, что условия договора присоединения долж­ны соответствовать ГК, другим законам и иным правовым актам, отражать права, обыч­но предоставляемые по дого­ворам такого вида. Из этого следует, что в предложенном договоре должны найти отра­жения права залогодателя, предусмотренные законом “Об ипотеке”, в т.ч. для отдельных предметов ипотеки. Граждане и юридические лица, присоеди­нившиеся к договору не в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, вправе требовать через суд расторжения или изменения до­говора, к которому они присо­единились, если условия дого­вора лишают их прав, обычно предоставляемых по договору такого вида, ограничивает ответственность стороны, предложившей формуляр, либо в до­говор включены явно обремени­тельные для присоединившейся стороны условия, которые она, исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возмож­ности участвовать в определе­нии условий договора. Однако в случае, когда сторона присо­единяется к договору в связи с осуществлением предпринима­тельской деятельности, такие требования не подлежат удов­летворению, если эта сторона знала или должна была знать, на каких условиях она заклю­чает договор. Из этого следует, что ст.428 ГК значительно ограничивает права лиц, заклю­чивших договор об ипотеке в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в частности получившими кредит от залогодержателя для производственной деятельности с целью извлечения прибыли. Это соответствует общим принципам гражданского законодательства, которое предъявляет к деятель­ности предпринимателей повы­шенные требования, возлагая негативные последствия их не­осмотрительного поведения на самих предпринимателей.

    Договор об ипотеке за­ключается от имени юридиче­ского лица его органами. По­следние должны действовать в соответствии с законом, иными правовыми актами, учредитель­ными документами и в интере­сах представляемых ими юри­дических лиц добросовестно и разумно (ст.5 ГК). Полномочия каждого из органов различны для разных видов юридических лиц. В частности, федеральные законы об АО, ООО определяют подробно полномочия органов их управления. Там же этим хозяйственным обществам пре­доставлено право устанавливать дополнительные ограничения полномочий для отдельных ор­ганов управления в своих ус­тавах. Соответствующие нормы предусмотрены для учредитель­ных документов других органи­заций (ст.72 ГК для полного товарищества, ст.84 ГК для товарищества на вере). В таких случаях на практике возникают споры о действительности дого­вора, заключенного органом юридического лица с превыше­нием своих полномочий.

    Ответ на этот вопрос дает ст.174 ГК, которая в интересах стабильности гражданского обо­рота определила, что в случаях, когда при совершении сделки орган юридического лица или выступающий по доверенности представитель вышел за пре­делы своих полномочий, огра­ниченных законом или учредительными документами, такая сделка может быть признана не действительной по иску лица, в интересах которого установ­лены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных огра­ничениях.

    Поскольку никто не может сослаться на незнание закона, сделка, совершенная органом юридического лица с превыше­нием полномочий, определенных законом, может быть признана недействительной судом по иску лица, в интересах которого установлены ограничения полно­мочий, а не контрагента поданной сделке. Это правило применяется при определении полномочий органов управления юридических лиц, в частности при заключении ими крупных сделок. Если же полномочия ограничены учредительными до­кументами, то практика арбит­ражных судов ставит недейст­вительность сделки в зависи­мость от того, знал ли (или должен был знать) контрагент об ограничении полномочий. В практике арбитражных судов встречаются иски, предъявлен­ные акционерными обществами, о признании недействительными сделок, заключенных их орга­нами, которые вышли за предоставленные им законом или уставом полномочия. Поясним это примерами. При рассмотре­нии в суде конкретного дела о залоге недвижимости обнаружи­лось, что договор был подписан председателем правления акци­онерного общества. В договоре указывалось, что председатель действует на основании Устава АО. Однако Уставом не было предусмотрено право председа­теля правления самостоятельно заключать такие сделки. Поэто­му Президиум ВАС РФ признал сделку недействительной, ука­зан в Постановлении, что дру­гая сторона должна была оз­накомиться с Уставом, ссылка на который содержится в дого­воре.

    В другом деле Президиум ВАС РФ также указал, что если в заключенном договоре есть ссылка на действие директора на основании Устава, то это обязы­вает контрагента ознакомиться с Уставом, и если в Уставе определено, что такая сделка совершается только с согласия правле­ния общества, это является осно­ванием для признания недейст­вительным заключения договора в силу ст.174 ГК.

    Если же в ссылки на Устав, договоре нет то действуют положения ст.183 ГК. Согласно ст. 183 ГК при отсутствии полномочий действо­вать от имени другого лица или при превышении таких полно­мочий сделка считается заклю­ченной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только представляемый в по­следствии прямо не одобрит данную сделку. Конечно, возло­жение обязанностей по такой сделке на заключившего ее работника юридического лица или председателя хозяйственно­го общества чаще всего невозможно. Если сделка не является ничтожной по ст. 168 ГК как противозаконная по содержа­нию, заключение ее неуполно­моченным органом может быть основанием для взыскания убытков, причиненных контр­агенту.

    Государственные и муни­ципальные унитарные предпри­ятия не вправе заключать сдел­ки по распоряжению принадле­жащим им на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом, в т.ч. сдавать его в залог и в ипотеку, без согласия собственника или ор­ганов, уполномоченных высту­пать от его имени (ст.295 ГК). К последним относятся Мини­стерство по управлению госу­дарственным имуществом и ко­митеты по управлению имуще­ством.

    Поскольку унитарные госу­дарственные и муниципальные предприятия обладают специаль­ной правоспособностью, они вправе совершать только сделки, соответствующие целям деятель­ности, предусмотренным в их учредительных документах, и нести связанные с этой деятель­ностью обязанности. Сделки, совершенные предприятиями и выходящие за пределы их правоспособности в противоречии с целями их деятельности, недей­ствительны по ст.168 ГК. В тех случаях, когда действия предприятия по отчуждению за­крепленного за ним на праве хозяйственного ведения движи­мого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невоз­можности использования имуще­ства собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействитель­ными по основаниям, предус­мотренным ст.168 ГК, незави­симо от того, совершены они с согласия собственника (уполно­моченного им органа) или са­мостоятельно предприятием. Так как передача в залог недвижи­мою имущества предполагает возможность его отчуждения при невыполнении должником основного обязательства, указан­ное разъяснение относится и к договору об ипотеке.

    Особенности передачи в ипотеку имущества, находящегося под опекой или в доверительном управлении залогодате­ля, определяются его полномо­чиями, полученными от соот­ветствующих органов, в частно­сти от органов опеки и попечительства, других учредителей доверительного управления. Эти полномочия должны быть четко выражены в предварительном разрешении или согласии орга­нов опеки и попечительства на совершение сделок по передаче имущества подопечного в залог (ст.37 ГК) или в договоре о доверительном управлении (ст.1012 ГК).

    Содержание договора об ипотеке. Отсутствие соглашения сторон по этим ус­ловиям является основанием для признания договора об ипотеке не заключенным.

    Предмет ипотеки всегда индивидуально определен. Его индивидуальные признаки дол­жны найти отражение в дого­воре. Поэтому в договоре необ­ходимо указать наименование, местонахождение предмета ипо­теки и другие индивидуализи­рующие признаки, достаточные для опознания и отличия этого объекта недвижимости от дру­гих. Для этого применяется кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов не­движимости. Порядок этого уче­та определен в Положении о структуре и порядке учета кадастровых номеров объекта недвижимости, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 г. №475.1

    Присвоение и учет кадастровых номеров производятся организа­циями, осуществляющими госу­дарственную регистрацию и оформление документов о пра­вах на недвижимость по состо­янию на 23 февраля 1996 г. (п.5 указанного Положения). При переходе прав на объект недвижимости к другому лицу или изменении вида прав на этот объект кадастровый номер не меняется.

    При отсутствии у объекта недвижимого имуществ кадаст­рового номера при государствен­ной регистрации используется условный номер. Последний присваивается учреждением юс­тиции по регистрации прав. После присвоения объекту ка­дастрового номера условный но­мер перечеркивается, но не утрачивает своей силы и оста­ется во всех документах, вы­данных правообладателям к это­му моменту.

    Кадастровый учет земельных участков находится в компетен­ции Госкомзема РФ, техниче­ский учет зданий, сооружений, жилых помещений – как правило, в ведении муниципальных органов управления, бюро технической ин­вентаризации. Результаты учета должны содержать характеристику объекта недвижимости, которая позволит четко выделить его из других объектов недвижимого имущества, чтобы исключить в дальнейшем споры о правах на данный объект.

    Поскольку залогодатель за счет возможности реализации предмета ипотеки обеспечивает выполнение основного обяза­тельства должника, ему необхо­димо доказать, что такая реа­лизация юридически допустима. Поэтому в договоре об ипотеке должно быть указано право залогодателя на предмет ипоте­ки. Это может быть право собственности, право хозяйст­венного ведения, право аренды и др.

    Права на недвижимое иму­щество, возникшие до вступле­ния в силу закона “Об ипотеке”, признаются действительными и при отсут­ствии их государственной реги­страции по данному закону (ст.6). Последняя может быть произведена по желанию обла­дателей прав на недвижимое имущество. Однако государст­венная регистрация возникших после введения в действие закона “Об ипотеке” ограничений (обременений) или иной сделки с объектом недвижимости, в том числе ипотеки, требует и государст­венной регистрации прав на данный объект, даже если эти права возникли до введения в действие закона (ст.6). Следо­вательно, передача по договору об ипотеке недвижимого иму­щества залогодержателю требует предварительной государствен­ной регистрации прав залогода­теля на это имущество, даже если эти права возникли до введения в действие Закона о недвижимости. Поэтому в за­ключаемых договорах об ипоте­ке всегда дол­жно быть указано наименование органа государственной регист­рации, зарегистрировавшего право залогодателя на предмет ипотеки. Эти органы проводят государственную регистрацию по месту нахождения недвижимого имущества на территории реги­страционных округов, определя­емых субъектами РФ по согла­сованию с соответствующим тер­риториальным органом. Регист­рационным округом является территория, на которой дейст­вует учреждение юстиции, осу­ществляющее государственную регистрацию прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация признается законом единствен­ным и необходимым доказатель­ством принадлежности залогода­телю права на предмет ипотеки. Оспаривание государственной регистрации возможно в судебном порядке по иску в район­ный или арбитражный суд. Исправление технических оши­бок, допущенных при государ­ственной регистрации прав, если они не нарушают права и законные интересы правооблада­телей или третьих лиц, произ­водятся по решению регистратора прав в трехдневный срок после обнаружения ошибки.

    Законная принадлежность не­движимого имущества залогода­телю подтверждается правоуста­навливающими документами, например, договорами купли­-продажи, дарения, свидетельст­вом о праве на наследство и другими, а также документами о регистрации прав, выданными в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона о недвижимости и признанными юридически действительными.

    Особые требования п.2 ст.9 закона “Об ипотеке” предъявляет к договору, если предметом ипотеки явля­ется принадлежащее залогодате­лю право аренды. В этом случае арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке в соответствии с пра­вилами, установленными для предмета ипотеки и должен быть указан срок аренды.

    Поскольку предметом до­говора ипотеки является недви­жимое имущество, здания и сооружения могут быть переда­ны в ипотеку только с одно­временной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, либо право аренды этого участка или его части.

    В Законе “Об ипотеке” говорится как должно быть в договоре определено основное обязатель­ство должника, обеспеченное ипотекой. Это обязательство должно быть подробно опреде­лено с указанием суммы долга, основания возникновения, срока исполнения. Если оно основано на договоре, необходимо указать стороны договора, дату и место его заключения. Возможно, что точная сумма долга подлежит определению в будущем, если залогодержатель должен нести дополнительные расходы по со­держанию и хранению имуще­ства или другим обязательствам или когда ипотека обеспечивает уплату не только основной суммы долга, но и процентов, неустойки, возмещения судеб­ных издержек и др. В таких случаях в договоре об ипотеке должны быть четко определены порядок и другие необходимые условия определения долга.

    Права залогодержателя по основному обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. В таких случаях в договоре об ипотеке необходимо указание о выдаче закладной, т.к. это обстоятельство будет во многих отношениях определять права и обязанности сторон.

    Ст. 13 закона “Об ипотеке” устанавливает дополнительный способ удостоверения прав за­логодержателя – путем составле­ния закладной. Значение за­кладной в том, что она ускоряет оборот заложенной недвижимо­сти и расширяет возможности залогодержателя в удовлетворе­нии своих требований.

    Первоначальным держателем закладной является залого­держатель. При наличии после­дующих залогов по договору об ипотеке только первоначальный залогодержатель имеет права на закладную (п.5 ст.43 закона “Об ипотеке”) Наличие закладной не исключает необходимости за­ключения договора об ипотеке. Договор об ипотеке может не предусматривать выдачи заклад­ной, но закладная может быть выдана лишь при наличии со­ответствующих положений в договоре об ипотеке.

    В соответствии со ст.143 ГК перечень ценных бумаг является открытым. Не только законы о ценных бумагах (и в установленном ими порядке) могут устанавливать виды цен­ных бумаг. К ценным бума­гам относится и закладная. Цен­ной бумагой является документ, содержащий обязательные ре­квизиты и удостоверяющий пра­ва, осуществление и передача которых возможны лишь при его предъявлении.

    Передача прав по заклад­ной осуществляется с помощью передаточной надписи. В то же время закон “Об ипотеке” относит закладную к именным ценным бумагам, которые передаются в соответст­вии с нормами об уступке прав (гл.24 ГК).

    Закладная должна быть вы­писана на имя определенного лица. Однако определяющим является способ передачи за­кладной. На этом основании закладную следует отнести к ордерным ценным бумагам. Закладная, как и договор об ипотеке, подтверждает право на получение исполнения по основному обязательству и свидетельствует о залоге недви­жимости, составляющей объект ипотеки.

    Залогодержатель вправе по своему выбору переуступить свои права либо по договору об ипотеке, либо на основании закладной. Однако в том случае, когда права залогодер­жателя удостоверены закладной, уступка прав по договору об ипотеке или обязательству, обеспеченному ипотекой, не до­пускается. Такая сделка призна­ется ничтожной.

    В исключение из общего правила о ценных бумагах содержание закладной может быть изменено либо заменено. Так, в случае частичного ис­полнения основного обязательст­ва (п.6 ст.13) либо гибели предмета ипотеки (п.3 ст.36) залогодателю по соглашению с залогодержателем (другим законным владельцем закладной) предоставлено право изменять предмет ипотеки с тем, чтобы уменьшение стоимо­сти заложенной недвижимости соответствовало невыполненной части основного обязательства. Такая замена будет действи­тельна лишь при внесении необходимых изменений в со­держание закладной либо заме­не закладной и выдаче нового документа, в котором будет указан другой предмет ипотеки.     Соглашение о замене содержа­ния закладной подлежит нота­риальному удостоверению.

    Изменение содержания за­кладной оформляется приложе­нием копии нотариально заве­ренного соглашения о замене предмета ипотеки. Данное со­глашение является неотъемлемой частью закладной.

    Содержание закладной может быть изменено путем анну­лирования старой закладной и выдачей нового документа.

    Замена закладной новым до­кументом требует внесения из­менений в единый государствен­ный реестр прав на недвижимое имущество. Прежняя (аннулиро­ванная) закладная может потре­боваться для подтверждения прав залогодержателя. Указанный порядок заме­ны закладной или изменения ее содержания предусмотрен и в том случае, когда изменяется размер обеспечения в связи с увеличением требований креди­тора. Например, при продлении основного обязательства, которое влечет за собой увеличение требований кредитора, а вслед­ствие этого увеличивается раз­мер обеспечения путем замены предмета ипотеки либо допол­нения заложенного имущества.

    Содержание закладной под­лежит изменению в случае перевода долга по основному обязательству в установленном порядке, поскольку перевод дол­га влечет за собой замену должника.

    Закладная не имеет юри­дической силы, если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, земельные участки сельскохо­зяйственного назначения и право аренды указанного иму­щества.

    Закладная как ценная бумага содержит ряд обязатель­ных реквизитов. Отсутствие хо­тя бы одного из них влечет за собой недействительность за­кладной. Залогодержатель в та­ком случае не может быть зарегистрирован органами юсти­ции, осуществляющими государ­ственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, в качестве владельца закладной.

    Заклад­ная включает в себя те же реквизиты, которые характери­зуют договор об ипотеке, а также дополнительные сведения: закладную метку - “закладная” и дату выдачи закладной пер­воначальному залогодержателю.

   Перечисленные в комменти­руемой статье сведения необходимы для осуществления прав по закладной. Закладная не теряет юридической силы при наличии дополнительных усло­вии, которые имеют то же значение, что и обязательные реквизиты.

    Закладная имеет приоритет перед основным обя­зательством, обеспеченным за­логом недвижимости, и догово­ром об ипотеке. При несовпаде­нии их содержания следует руководствоваться содержанием закладной. Исключение состав­ляют случаи, когда владелец закладной (кроме первоначаль­ного залогодержателя) в момент совершения сделки знал либо должен был знать о несоответст­вии условий закладной договору об ипотеке либо обеспеченному им обязательству. Например, в закладной указано имущество в большем количестве, чем в договоре об ипотеке. В этом случае владелец закладной при­обретает права согласно заклад­ной, а не договору об ипотеке, если ему не было ничего известно об этом расхождении. Права владельца закладной оп­ределяются условиями заклад­ной и в том случае, когда владельцу закладной – первона­чальному залогодержателю – было известно о расхождении между содержанием и условия­ми договора об ипотеке либо основного обязательства.

    Залогодатель обязан уст­ранить несоответствие закладной основному обязательству и договору об ипотеке путем замены закладной новой. С этой целью залогодержателю необходимо немедленно после обнаружения такого несоответствия обра­титься к залогодателю. В случае возникновения убытков, вы­званных расхождением между закладной и указанными документами, залогодатель как составитель закладной несет ответственность согласно положениям главы 25 ГК. Законный владелец заклад­ной вправе основывать свои права на закладной лишь в случае, когда все листы заклад­ной пронумерованы, скреплены печатью и нотариально удосто­верены с указанием времени и места удостоверения договора об ипотеке (п.4 ст. 10). Отдельные листы каких-либо прав у вла­дельца закладной не порождают.

    Таким образом, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК о заключении договоров. Договор об ипотеке считается заключенными вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть ука­заны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описа­ния. Должно быть указано право, в силу которого имущество, являю­щееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Оценоч­ная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залого­дателя с залогодержателем, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. Стороны договора по ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны периодичность соответствующих плате­жей и их размер. Залогодатель вправе использовать имущество, зало­женное по договору об ипотеке, в соответствии с его назначением, а также извлекать из этого имущества плоды и доходы. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество, отчуждать другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйст­венные товарищества и общества либо паевого взноса в производствен­ный кооператив.

    Договор об ипотеке требует нотариального удостоверения и госу­дарственной регистрации. После вступления в силу Закона о госу­дарственной регистрации правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью за исключением, установ­ленным ГК РФ, утрачивает действие.

    С введением Закона о государственной регистрации нотариаль­ному удостоверению подлежат помимо договоров об ипотеке:

q      соглашение между залогодателем недвижимого имущества и залогодержателем, которое было оформлено после наступления сро­ка исполнения основного обязательства, удостоверенного залогом, об удовлетворении требований залогодержателя ввиду неисполнения обеспеченного обязательства за счет заложенной недвижимости без обращения в суд (ч. 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ);

q      договор ренты (ст. 584 ГК РФ), в соответствии с которым по­лучатель ренты передает ее плательщику в собственность имущество в обмен на получение платежей в определенной денежной сумме либо средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Со­глашение об уступке требования, основанного на сделке, для кото­рой предусмотрено нотариальное удостоверение, также должно быть удостоверено нотариусом. Доверенность на совершение сделок, тре­бующих нотариальной формы, необходимо нотариально удостове­рить.  Соглашением сторон может быть предусмотрено, что любая иная сделка подлежит нотариальному удостоверению.1

    Ипотека здания или сооружения допускается только с одновремен­ной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принад­лежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответст­вующей части. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, явля­ется собственником иди арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтож­ной сделкой (ст. 168 ГК). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответст­вующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК. Права залого­дателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок, должны определяться ис­ходя из того, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.

    При пользовании заложенным имуществом залогодатель обязан: поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки; про­изводить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке. Кредитор по обеспеченному ипотекой обязатель­ству вправе проверить по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит кредитору и в том случае, когда заложенное имущество передано залогодателем во владение третьих лиц.

    По договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, перечисленное в п. 1 ст. 130 ГК, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в установленном поряд­ке. Если иное не предусмотрено в договоре, вещь, являющаяся пред­метом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирном жилом доме, не может быть самостоятель­ным предметом ипотеки. Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуаль­ных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (ч. 5 п. 3 Указа Президента РФ “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” от 28 февраля 1996 г.1). При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной счита­ется наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве собственности на жилой дом. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), в том числе квартиры и нежи­лого помещения в жилых домах, ипотека может быть установлена при наличии письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

    Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями ГК РФ. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирном жилом доме проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. Указанные лица могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье.

    При составлении договора особое внимание необходимо обращать на соблюдение процедур их оформления, четкую формулировку прав, обязанностей и ответственности сторон. Между Поволжским таможенным управлением и инвестиционным коммер­ческим банком “Нижегородец” был заключен договор о банковском обслуживании. Банк обязался по поручению клиента осуществлять все расчетные и кассовые операции. Однако вскоре банк оказался неплатежеспособным, в результате чего не были исполнены поручения клиента по ряду платежных документов на общую сумму свыше 4 млрд. руб. В целях обеспечения погашения долга стороны заключили договор о залоге, предметом которого явилось принад­лежащее банку на праве собственности недвижимое имущество, в том числе здания. Договор о залоге был нотариально заверен и зарегистрирован в бюро технической инвентаризации. Поскольку банк погасить долг оказался не в состоянии, он заключил соглаше­ние с таможенным управлением о передаче последнему заложен­ных зданий в собственность.  Соглашение также было нотариально заверено и зарегистрировано в бюро технической инвентаризации. Комитет по управлению государственным имуществом Нижегород­ской области, рассмотрев представленные документы о передаче в государственную собственность недвижимого имущества, издал распоряжение о закреплении зданий за таможенным управлением на праве оперативного управления.

    Однако банк не стал исполнять им же подписанное соглаше­ние и отказался передать здания таможенному управлению. Ар­битражный суд удовлетворил иск последнего об истребовании иму­щества из чужого незаконного владения и освобождении зданий. При этом суд сослался на соблюдение сторонами этого залогового отношения всех установленных законодательством формальных процедур, включая изданное распоряжение Комитета по управле­нию государственным имуществом.1

 

 

3. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя

 

    В отличие от других видов залога при залоге недвижимого имуще­ства последнее всегда остается во владении и пользовании залогодателя. Сохранение права владения заложенным объектом у залогодателя имеет целью обеспечить ему возможность ис­пользовать имущество по назна­чению, в основном в коммер­ческой деятельности, получать доходы от его использования, за счет которых он затем может рассчитаться с залогодержателем по основному обязательству. В таких случаях заложенное иму­щество является основным ис­точником уплаты долга.

    Само владение недвижимым имуществом имеет особенности, которые определя­ются неподвижностью, физиче­ской непередаваемостью этих объектов. Владение участком земли, зданием и др. объектами ипотеки осуществляется либо их использованием собственником или третьим лицом, которому это имущество было передано во временное владение, либо ограждением этого имущества, снабжением его замками, охра­ной, исключающими доступ к нему других лиц. При­знаются ничтожными условия договоров, ограничивающие пра­ва залогодателя использовать заложенную недвижимость. Это означает, что такие условия договора не могут породить правовые последствия, предусмотренные договором, и не требуют признания их недейст­вительными судом. Однако в соответствии с Постановлением Пленумов №6/8 суды должны рассматривать в общем порядке требования о признании ни­чтожной сделки недействитель­ной и указывать в решении, что сделка является ничтожной. Возможен также иск о призна­нии судом сделки действитель­ной, если другая сторона счи­тает ее ничтожной. К недей­ствительным сделкам применя­ются последствия, установлен­ные в ст.167 - 180 ГК. Сле­довательно, здесь в первую очередь защищаются интересы залогодателя.

    Закон защищает и интересы залогодержателя. Последний за­интересован в том, чтобы во время залога сохранялась цен­ность имущества, которое нахо­дится у залогодателя и обеспе­чивает основное обязательство. Это требует от должника (за­логодателя) определенного пове­дения, направленного на сохра­нение имущества в натуре. Ухудшение имущества и сниже­ние его стоимости допускается только в пределах естествен­ного износа, который опреде­ляется установленными норма­ми амортизации основных средств, снижения плодородия почвы и т.п.

    Устанавливается право залогодателя извлекать из заложенного имущества плоды и доходы. Данная норма соот­ветствует правилу ст. 136 ГК, согласно которому поступления, полученные в результате ис­пользования имущества (плоды, продукция, доходы), принадле­жат лицу, использующему это имущество на законном основа­нии, если иное не предусмот­рено законом, иными правовыми актами или договором об ис­пользовании этого имущества.

    Отсутствие в Законе ссылки на “продукцию” не должно толко­ваться таким образом, что за­логодатель не приобретает права собственности на продукцию, полученную, например, при сельскохозяйственном производ­стве или на промышленном предприятии. По-видимому,

продукция в таких случаях включается в понятие “доходы”. На практике принято считать, что плоды имеют естественное (природное) происхождение, продукцию получают в резуль­тате технической или иной целенаправленной деятельности людей при переработке матери­алов, строительстве и т.п., а доходы - это денежные или иные поступления от имущест­ва, находящегося в обороте, например, арендная плата.

    Договором ипотеки может быть обусловле­но, что залогодержатель получа­ет плоды и доходы от заложен­ного имущества целиком или в части. Если же такое условие четко не обозначено в договоре, то право собственности на плоды и доходы приобретает залогодатель или другой законный владелец имущества - например, арендатор на основа­нии ст.136 ГК.

    Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 гражданского кодекса Российской Федерации), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки.

    Поскольку залогодатель сохраняет право собственности на заложенное имущество, он на основании ст.210 ГК несет и бремя содержания этого имуще­ства, а следовательно, и финан­совые расходы по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, что предполагает си­стематическое осуществление им текущего и капитального ремон­та и другие расходы. Особен­ность его поведения при дого­воре ипотеки заключается в том, что эти действия входят в содержание его обязанностей перед залогодержателем. Ведь в других случаях, когда имуще­ство не обременено залогом, собственник вправе прекратить свое право собственности унич­тожением имущества, отказом от него (ст.235 ГК).

    Сохранность заложенного имущества обеспечивается со­блюдением залогодателем уста­новленных законом или догово­ром ипотеки правил владения, охраны и пользования имуще­ством с тем, чтобы залогодер­жатель имел реальную возмож­ность удовлетворить свое денеж­ное требование к должнику путем обращения взыскания на заложенное имущество (если основное обязательство не будет исполнено в срок и надлежащим образом). Поэтому обязанность залогодателя перед залогодержа­телем поддерживать сохранность имущества в исправном состоя­нии ограничена сроком и опре­делена до прекращения ипотеки.

    В п.2 статьи 30 Закона “Об ипотеке” определены конкретные обязанности залогодателя, обес­печивающие сохранность зало­женного имущества - производ­ство им текущего и капиталь­ного ремонта, предупреждающего преждевременный износ и выход из строя заложенного имущества. Под текущим ре­монтом понимают устранение недостатков имущества, не свя­занное с заменой основных составных частей (деталей, уз­лов, конструкции). К работам по текущему ремонту в жилых помещениях относятся: побелка потолков, окраска и оклейка обоями стен, окраска или за­стилка полов, вставка стекол и ремонт внутренней электропро­водки, замена оконных и двер­ных приборов и другие работы. Капитальный ремонт предпола­гает замену основных конструк­ций дома вследствие их нор­мального износа, санитарно-тех­нического и иного оборудования, оконных переплетов и др. Сроки проведения ремонта часто опре­делены в нормативном порядке. Залогодатель обязан соблюдать эти сроки при ипотеке в интересах залогодержателя, а последний вправе требовать от залогодателя производство ре­монта. Если конкретные сроки ремонта заложенного имущества не определены в нормативных актах, они могут быть предус­мотрены в договоре. При отсут­ствии такого условия в договоре ипотеки и в случае спора срок может быть установлен судом, который будет при этом руко­водствоваться обычным при дан­ных конкретных обстоятельствах разумным сроком. Понятие “ра­зумности” сейчас использовано во многих статьях ГК (ст.6, 10, 53, 72, 76, 375 и др.) и определение его предоставлено усмотрению суда. При этом нужно учитывать правило, за­крепленное в п. 3 ст.10 ГК: “В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществ­лялись ли эти права разумной добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских право­отношений предполагаются”.

    Обязанность залогодателя совершать за свой счет ремонт заложенного имущества нужно толковать расширительно и при­менять эти обязанности к со­хранению плодородия почвы и к другим случаям, когда необ­ходимо произвести расходы для поддержания имущества в исправном состоянии.

    В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. У залогодателя существует обязанность прини­мать необходимые меры для. сохранности заложенного иму­щества. При этом залогодателю предписано ограждать имущест­во от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий. Это примерный перечень, кото­рый может быть дополнен за­щитой недвижимого имущества от разрушений, вызванных про­течками, вредителями и др. Необходимые меры должны при­ниматься в зависимости от вида недвижимого имущества и кон­кретных обстоятельств. Эти ме­ры аналогичны обязанностям хранителя по договору хранения (ст.891 ГК). Конкретные меры по обеспечению сохранности за­ложенного имущества определе­ны в противопожарных, сани­тарных, охранных и других правилах, предусмотренных за­коном, иными правовыми актами или в установленном ими порядке. Их целесообразно уточнить и дополнить в договоре ипотеки. При отсутствии таких условий действует общее правило гражданского законода­тельства о применении “обычно предъявляемых требований”. В случае спора такие требования определяются судом с учетом широкого круга факторов, в том числе хозяйственных возможно­стей должника. К обычно предъ­являемым требованиям прирав­нены употребляемые в ГК вы­ражения “обычная практика экс­плуатации” (п.2 ст.635), “обычно применяемые условия” (п.2 ст.474), “традиции исполнения тех или иных обязательств”. Очевидно, что содержание этих понятий будет неравнозначным для предпринимателя-професси­онала или гражданина, который обязан обеспечить сохранность заложенного имущества исходя из имеющихся у него возмож­ностей.

    Залогодате­ль обязан ставить в известность зало­годержателя, если он ему из­вестен, о реальной угрозе ут­раты или повреждения заложен­ного имущества. Эта норма, по-видимому, имеет целью побудить залогодержателя принять дополнительные меры по предо­хранению имущества от утраты или повреждения. Однако по­скольку обязанность и ответст­венность за сохранность зало­женного недвижимого имущества законом возложена на залогода­теля, который владеет и исполь­зует это имущество, получение залогодержателем указанного уведомления не обязывает его совершать конкретные действия и не влечет за собой ответствен­ности за их несовершение.

    Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

    Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

    Для защиты интересов залогодержателя в сохранности заложенного имущества, обеспе­чивающего надлежащее исполне­ние должником своем обязатель­ства перед ним к моменту наступления срока исполнения, большое значение имеет право залогодержателя осуществлять контроль за действиями залогода­теля или третьих лиц, которым временно передано имущество, в отношении этом имущества.

    Проверка осуществляется путем изучения залогодержате­лем или (по его поручению) другими лицами документов, свидетельствующих о мерах, принятых по обеспечению со­хранности имущества, как то: бухгалтерских данных, страховых полисов, актов проверки санитар­ного, техническом, экологическо­м и другом надзора, договоров, заключенных на охрану недви­жимости, и др. Предусмотрено и право залогодержателя осуще­ствлять проверку фактического наличия и состояния заложенной недвижимости и условий ее содержания, что предполагает обязанность владельцев имущест­ва организовать доступ залом-держателя или ем представите­лей к имуществу. Выявленные недостатки целесообразно фик­сировать в актах, которые могут быть доказательствами для предъявления залогодержателем требований, предусмотренных ст. 35 и 36 Закона “Об ипотеке”.

    Интересно сравнить это с правами и обязанностями залогодателя и залогодержателя в зарубежных странах. В современных законодательствах западных стран права и обязан­ности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогода­тель обязан: страховать предмет ипотеки; принимать меры для его со­хранности; сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки; уведомлять залогодержа­теля об угрозе его утраты или повреждения. Залогодержатель имеет, в свою очередь, право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику иму­щества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же соб­ственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользовать­ся этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают со­ответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.1 

 

 

4. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

 

    Закон об ипотеке устанавливает отличный от закрепленного в Гражданском кодексе порядок и особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. В целом сохранился прин­цип, определенный в ГК РФ: по общему правилу обращение взы­скания на недвижимость осуществляется в судебном порядке. В ря­де случаев допускается обращение взыскания на заложенное имуще­ство во внесудебном порядке. Кодекс устанавливает, что предмет залога не может перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Это положение подтверждено в постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 года № 6/8.

    Однако в Законе об ипотеке содержится исключение из данного правила. В случае оформления соглашения залогодателя с залого­держателем об обращении взыскания во внесудебном порядке стороны вправе реализовать заложенное имущество одним из преду­смотренных способов. Наряду с этим вместо реализации на публичных торгах либо аукционе залогодержателю предоставлено право приобрести для себя или третьих лиц заложенное имущество с заче­том в счет покупной цены требований кредитора к должнику (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке). Такое приобретение залогодержателем предмета ипотеки не допускается, если заложенной недвижимостью является земельный участок.

    Представляет интерес соотношение рассматриваемого исключе­ния с нормами ГК РФ о соглашении об отступном (ст. 409) и нова­ции (ст. 414). Полагаем, Закон об ипотеке не отменяет эти правила Гражданского кодекса. Новация основного обязательства, обеспе­ченного ипотекой, оставляет в стороне вопрос об обеспечении.

    Предметом соглашения об отступном может быть не только за­ложенное имущество, в том числе движимое. Мы вправе предполо­жить, исходя из смысла ст. 55 Закона об ипотеке, что земельный участок не может выступать объектом соглашения об отступном между залогодержателем и залогодателем либо договора о новации основного обязательства, обеспеченного ипотекой земельного уча­стка.

    Соглашение о приобретении залогодержателем объекта ипотеки “для себя” по содержанию приравнивается) к договору купли­-продажи. Соглашение не требует, в отличие от ипотеки, нотариаль­ного удостоверения, но должно быть зарегистрировано в соответст­вии с требованиями Закона о государственной регистрации.

    Закон вводит новые общие положения об обращении взыскания на предмет ипотеки: в частности, устанавливается ряд оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. В соответст­вии с ГК РФ неисполнение либо ненадлежащее исполнение обеспе­ченного залогом обязательства влечет обращение взыскания на за­ложенное имущество (ст. 348).

    Данные основания остаются главными, но недостаточными при ипотеке (п. 1 ст. 50). Так, обращение взыскания на предмет ипотеки может возникнуть, если основное обязательство исполняется перио­дическими платежами, а сроки их внесения систематически нару­шаются: более трех раз в течение 12 месяцев (в том числе и при незначительности просрочки).

    К основаниям для обращения взыскания относятся: нарушение сохранности заложенного имущества (ст. 35); нарушение правил об отчуждении заложенного предмета ипотеки (ст. 39); принудительное изъятие заложенной недвижимости (ст. 41). В указанных случаях у залогодержателя есть право досрочного исполнения основного обя­зательства, а при невыполнении данного требования может последо­вать обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (п. 4 ст. 50).

    Нормы Закона об ипотеке по поводу обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке содержат некоторые отличия от положений ГК РФ.

    Согласно п. 2 ст. 348 Кодекса суд может отказать в обращении взыскания, если основное обязательство в значительной мере вы­полнено, а допущенные нарушения крайне незначительны. В рас­сматриваемой ситуации важно то, что невыполненная часть обяза­тельств явно несоразмерна стоимости заложенного имущества. На­пример, предоставлен кредит в сумме 100 млн. рублей под обеспе­чение недвижимости, оцененной в 120 млн. рублей. Заемщик не вернул 10 млн. рублей. В этом случае ставить вопрос об обращении взыскания и реализации предмета ипотеки неразумно. Суд отказы­вает в обращении взыскания на заложенное имущество. Договор ипотеки считается прекращенным. Оставшуюся часть основного обязательства, например недополученную сумму кредитных средств, кредитор вправе взыскать с должника в общем порядке. По просьбе залогодателя суд вправе отсрочить реализацию заложенного имуще­ства на срок до одного года.

    В отличие от Гражданского кодекса Закон об ипотеке (п. 3 ст. 54) конкретизирует основания, по которым может возникнуть отсрочка реализации предмета ипотеки: когда залогодатель — гражданин, а залог не связан с осуществлением им предпринимательской дея­тельности; предмет ипотеки — земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

    Весьма важно уточнение о невозможности применения правила об отсрочке реализации заложенного имущества, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залого­держателя, а тем более когда против залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным.

    Закон об ипотеке (как и Гражданский кодекс) называет случаи, когда вопрос об обращении взыскания решается только в судебном порядке (два из них совпадают с соответствующими положениями п. 2 ст. 55 ГК РФ).

    Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном по­рядке не допускается, если:

q      для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

q      предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

q      предметом ипотеки является имущество, имеющее значитель­ную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

q      предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном по­рядке.

    Последнее не распространяется на ситуации, когда залогодатель отсутствует и место его нахождения невозможно определить. Это обстоятельство связано с тем, что при ипотеке договор подлежит государственной регистрации и в реестре указан собственник предмета ипотеки.

    Правда, это не исключает случаев, когда местонахождение залогодателя неизвестно (особенно если речь идет о гражданине) и могут возникнуть вопросы, которые сторонам предпочтительнее решить в судебном порядке.

    Заложенное имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решений, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе. Такой же способ реализации заложенного имущества залогодатель и залогодержатель вправе предусмотреть в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

    Реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соот­ветствии с п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке не может быть обращено во внесудебном порядке (п. 2 ст. 56).

    Закон об ипотеке в отличие от Гражданского кодекса предусмот­рел, что организация торгов осуществляется органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством возлагается ис­полнение судебных решений. С принятием Федерального закона от 21 июля 1997 года “Об исполнительном производстве” такими орга­нами являются судебные приставы-исполнители. В силу ст. 62 названного Федерального закона судебные Приставы-исполнители осуществляют подготовку торгов, которые проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью. Торги проводятся в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией заявки судебного при­става-исполнителя (ст. 63 Закона об исполнительном производстве). К заявке необходимо приложить сведения о минимальной началь­ной цене имущества, выставленного на торги, и другие данные (ст. 62).

    Порядок проведения публичных торгов определен ст. 57 Закона об ипотеке. Новое положение — необходимость внесения лицами, желающими принять участке в торгах, задатка, размер которого не может превышать пять процентов от начальной продажной цены. Сроки и порядок внесения к возврата задатка указываются в изве­щении о публичных торгах. Более детально этот вопрос разъясняет­ся в Положениях о торгах, принимаемых специализированными организациями.

    По итогам торгов, если они состоялись, подписываются два доку­мента между лицом, выигравшим торги, и их организатором: протокол о результатах публичных торгов, который подписывается в день их проведения, и договор купли-продажи, заключаемый в течение пяти дней с момента внесения покупной цены. В случае невнесения в установленные сроки (пять дней после окончания торгов) задаток не возвращается. С момента внесения соответствующих записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, сделанных на оснований протокола о результатах публичных торгов и договора купли-продажи, имущество переходит к новому собст­веннику.

    Закон об ипотеке определяет случаи признания публичных тор­гов несостоявшимися (ст. 58): когда явилось менее двух покупате­лей; не сделана надбавка против начальной продажной цены зало­женного имущества; лицо, выигравшее торги, то есть предложившее за имущество наиболее высокую цену, не внесло покупную цену в установленный срок (не позднее пяти дней со дня проведения тор­гов).

    При признании публичных торгов несостоявшимися залогодер­жатель по соглашению с залогодателем вправе в течение десяти дней приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене и зачесть ее в счет покупной цены. К данному соглашению применяются нормы ГК РФ о договоре купли-продажи. Договор ипотеки прекращается, предмет ипотеки переходит в собственность залогодержателя. В случае назначения не позднее чем через месяц повторных торгов цена заложенного имущества снижается на 15 процентов. Если повторные торги признаны несостоявшимися, зало­годержатель может приобрести в собственность заложенное имуще­ство по цене не более чем на 25 процентов ниже начальной продаж­ной цены. Представляется, что документом, являющимся основани­ем для внесения в единый государственный реестр записей о новом собственнике, служит протокол о том, что повторные торги не со­стоялись, который подписывает представитель специализированной организации, проводившей торги.

    Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипоте­ке, на аукционе определяется правилами ст. 447—449 ГК РФ и Зако­ном об ипотеке, а в том, что ими не предусмотрено, соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном по­рядке.

    Проведение аукциона по продаже заложенной недвижимости осуществляет, как и при публичных торгах, специализированная организация, которая выбирается не судебными приставами-испол­нителями, а залогодержателем с согласия залогодателя (ст. 59 Зако­на об ипотеке). Как правило, имущество реализуется на открытых торгах. При аукционе не требуется внесения авансовых платежей, если они не предусмотрены Положением об аукционе, которое раз­рабатывает соответствующая специализированная организация.

    Основанием для внесения в единый государственный реестр за­писей об имуществе и его новом собственнике являются протокол о результатах аукциона и договор купли-продажи.

    Закон об ипотеке не регулирует вопросы, связанные с несостояв­шимся аукционом. Следует исходить из того, что наступают одина­ковые последствия в случаях, когда торги и аукционы по продаже заложенного имущества объявлены несостоявшимися.

    Распределение суммы, вырученной от продажи заложенного иму­щества, проводится по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

 

 

5. Основания и последствия досрочного прекращения ипотеки

 

    Согласно положениям статьи 35. “Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества” Закона “Об ипотеке” при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

    Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

    Особенностью договора ипотеки является неизбежный разрыв во времени между за­ключением договора и сроком осуществления обязательства, предусмотренного договором. Та­кой разрыв может быть весьма значительным, и все это время залогодатель принимает меры для обеспечения сохранности заложенного имущества. В противном случае предмет ипотеки утратит ценность тогда, когда нужно будет за счет его реа­лизации удовлетворить требова­ние по основному обязательству должника. В статье 35 перечислены обязанности залогодателя, нару­шение которых дает залогодер­жателю право потребовать от него досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Подробно содержание этих обязательств конкретизиро­вано в предшествующих статьях Закона “Об ипотеке” (ст.29 - 32, 34). Услови­ями досрочного исполнения ос­новного обязательства являются:

а) грубое нарушение залогода­телем правил пользования и сохранения имущества и б) ре­альная угроза утраты или по­вреждения заложенного имущества.­

    Согласно статье 36 “Последствия утраты или повреждения заложенного имущества” Закона “Об ипотеке” залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обес­печенного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи 31 Закона “Об ипотеке”.

    Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения.

    Гибель и значительное повреждение предмета ипотеки лишает основное обязательство пре­дусмотренного законом или догово­ром способа обеспечения. В таких случаях возможно заключение но­вого соглашения между залогода­телем и залогодержателем о замене погибшего или поврежденного иму­щества иным предметом.

    Поскольку собственником за­ложенного имущества является залогодатель, он несет риск случайного повреждения или случайной гибели имущества, если иное не предусмотрено договором. Это положение соот­ветствует правилу ст.211 ГК. Случайная гибель или случайное повреждение имущества происходят по обстоятельствам, за которые ответственность ни на кого возложить нельзя, на­пример, при стихийных бедст­виях, ударах молнии, наводне­ниях, землетрясениях, военных действиях и т.п. Залогодатель должен переложить этот риск на страховую организацию. Тогда интересы залогодержателя обеспечены страхо­вым вознаграждением. Убытки залогодателя от случайной ги­бели или случайного поврежде­ния имущества несет он сам, если иное не обусловлено дого­вором ипотеки или договором страхования.

    За­логодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обеспечен­ного ипотекой обязательства, если утрата или повреждение имущества произошли по обсто­ятельствам, за которые залом-держатель не отвечает. Имеются в виду обстоятельства: а) обус­ловившие случайную гибель или случайное повреждение имуще­ства; б) нарушение залогодате­лем правил пользования и со­держания заложенного имущест­ва. Во втором случае такое право залогодержателя уже пре­дусмотрено ст.35. Различие между этими нормами заклю­чается в том, что на основании ст.35 залогодержатель вправе потребовать досрочного исполне­ния основного обязательства при грубом нарушении залогодате­лем условий, предусмотренных договором ипотеки, а ст.36 предусматривает более широкий круг оснований для досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, включая все случаи гибели и поврежде­ния заложенного имущества, за которые залогодержатель не от­вечает. Другое различие заклю­чается в том, что ст.35 предус­матривает такие последствия при угрозе утраты и поврежде­ния имущества, а ст.36 связы­вает обязанность досрочного ис­полнения основного обязательст­ва с уже наступившей утратой или повреждением имущества. При этом, согласно п.3, зало­годержатель может требовать досрочного исполнения основно­го обязательства, если он пред­варительно не согласился на предложение залогодателя о за­мене или восстановлении пред­мета ипотеки. Такое соглашение должно быть заключено в пись­менной форме, а его условия надлежащим образом выпол­няться. Следовательно, если в нарушение достигнутого соглаше­ния после гибели или поврежде­ния первоначального предмета ипотеки залогодатель не предста­вит в установленный срок подхо­дящую замену или не восстано­вит прежний предмет ипотеки, залогодержатель имеет право тре­бовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обяза­тельства, поскольку обеспечение последнего утрачено или сущест­венно ухудшилось.

 

Заключение

 

    Сложившаяся ситуация в России не способствует развитию наибо­лее социально значимых форм залогового кредитования – долгосрочных кредитов, а следовательно, и экономической стабилизации общества. Это обусловлено рядом объективных причин:

q      в стране многократно за последние годы менялись налоговое за­конодательство и таможенные тарифы, а значит, банкам сложно обес­печивать рентабельность вложений;

q      риск кредитования увеличивается из-за отсутствия отработанной судебной процедуры по взысканию залога и эффективного механизма исполнения соответствующих судебных решений;

q      общая нестабильность экономической ситуации в стране вынуж­дает банки принимать только быстрореализуемый, обеспеченный твер­дой валютой залог, что значительно сужает базу залогового кредитования.

    Исследование ипотеки, как способа обеспечения исполнения обязательств в гражданском праве, позволяет сделать ряд выводов и сформулировать пред­ложения, реализация которых могла бы помочь созданию в России эффектив­ной системы залогового кредитования в целом и ипотеки в частности.

    Важнейшей предпосылкой использования ипотечной формы обес­печения кредита являются законодательные гарантия частной собствен­ности на землю с введением регистрационного порядка ее оборота. Для предотвращения ущерба общественным интересам необходимо сохра­нение категорий земель с различным статусом собственности и установ­ление законодательно-разрешительного порядка их изменения. Одной лишь декларации о допущении частной собственности на землю и воз­можности ее залога недостаточно. Требуется создание правового инсти­тута, регламентирующего права собственности на землю и недвижимое имущество, а также процедуру залога недвижимости.

    Нужен новый аппарат регистрации оборота недвижимости. Можно также поручить эту функцию одной из действующих в России административных структур (возможно, на базе проектно-инвентаризационных бюро). Такая регистрационная система должна быть единой для всей России и обязательно закреплена законодательно.

    Для ипотечного кредитования большое значение имеет надежная и достоверная документация по земельным участкам: их точный обмер, наличие кадастровых и поземельных книг. При этом важно заранее разра­ботать принципы регистрации земельных участков с тем, чтобы любое заинтересованное лицо имело возможность быстро и за невысокую плату получить достоверную информацию по тому или иному земельному уча­стку.

    Арендное и залоговое право должно быть процессуально сочетае­мым Чрезмерные ограничения рыночной арендной платы снижают рен­табельность инвестиций в строительство недвижимости (жилья) для сдачи ее в аренду.

    Следует создать систему страхования и индексации ипотечных кре­дитов. Существенную роль здесь может сыграть государственное стра­хование ипотечного кредитования земли при непосредственном участии Центробанка, финансируемое из фондов, образуемых за счет поступле­ний от земельного налога.

    Государство должно проводить льготную налоговую политику в сфере жилищного залогового кредита, разработать специальные программы, образовать необходимые государственные органы. Возможно закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Центробанка, выде­ляемые на жилищную ипотеку, либо ограничение размеров дивидендов для банков, которым предоставляются лицензии на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в CШA. Потери из-за разницы между пониженной и обычной процентными ставками могли бы возме­щаться из государственных резервов в централизованном порядке.

    Весьма актуальным является принятие законодательства, позволя­ющего создавать частные ипотечные банки; которые выдавали бы ипо­течные кредиты и осуществляли их рефинансирование путем выпуска залоговых обязательств. Уместно напомнить, что еще в начале века ипотечные банки были широко распространены в России. Следовало бы критически осмыслить отечественный опыт залоговой банковской дея­тельности.

    Особое внимание нужно уделить законодательной отработке про­цедуры принудительного отчуждения залога в пользу кредитора в случае непогашения кредита – обращения взыскания. В то же время необходи­мо обеспечить и защиту прав должников и собственников, что содей­ствовало бы развитию ипотеки в России. Вместе с тем односторонняя защита заемщика означает увеличение риска для кредитора, который будет компенсировать его повышением процентной ставки по кредиту. Реально защитить интересы как заемщика, так и кредитора может толь­ко четкое и сбалансированное законодательство.

    Создание соответствующей мировым стандартам и поддерживае­мой государством системы залогового и прежде всего ипотечного креди­тования будет способствовать решению проблем инвестирования про­мышленности, сельского хозяйства и жилищного сектора в России, со­циально-экономической стабилизации общества.

 

Задания

Какое решение должен вынести суд?

    Суд должен принять сторону администрации района. В Гражданском кодексе РФ в главе 20  перечислены  основные способы защиты права собственности. Рассмотренные в задаче действия гражданина Батыгина к ним не относятся и при наступлении определенных последствий подпадают под 26 статью УК РФ (Преступление, совершенное по неосторожности). Неосторожность – вторая форма вины. Она имеет свои признаки и в отличие от умысла связана с отрицательным отношением лица к преступным последствиям, наступления которых оно не желает и не допускает.

    Ненаступление последствий, как правило, исключает ответственность за неосторожное создание опасности причинения вреда. Это вытекает из действующего законодательства, в ст. 26 УК говорится, что преступление признается совершенным по неосторожности, если лицо, его совершившее, предвидело возможность наступления общественно опасных последствий своих действий (бездействия) либо не предвидело возможности наступления таких последствий, хотя при необходимой внимательности и предусмотрительности должно было и могло их предвидеть. Такое понимание неосторожной формы вины обусловило построение видов преступлений как материальных, а не формальных, допускающих ответственность за неосторожное причинение вреда.

Однако учитывая особенность данной формы вины при совершении неосторожных преступлений, нельзя привлечь к уголовной ответственности за приготовление, покушение и соучастие.

 

    2. Можно считать пресекательными сроки, предусмотренные в ст. 250, 477, 610, 999 ГК РФ и в ст. 546, 554 ГК РСФСР? Какие виды сроков осуществления гражданских прав установлены ГК РФ?

    Пресекательный (преклюзивный) срок – это срок, по истечении которого погашается само право требования. По его истечении нельзя путем обращения в суд получить защиту нарушенного права. В ГК такого рода сроки предусмотрены применительно к искам кредиторов к поручителю (п. 4 ст. 367). Аналогичен характер срока представления бенефициаром требования по банковской гарантии (п. 2 ст. 374). Установлены такие сроки и в Положении о переводном и простом векселе (ст. 70). Требует дополнительного выяснения вопрос о том, не являются ли пресекательными сроки, предусмотренные ГК для требований из чеков (п. 3 ст. 885). Следует отметить, что многие авторы не разграничивают сроки существования субъективных прав и пресекательные сроки, относя их к единому виду пресекательных сроков. С таким подходом трудно согласиться, ибо нельзя игнорировать различия, существующие между этими сроками. В отличие от сроков существования субъективных прав пресекательные сроки затрагивают лишь те субъективные права, кото­рые могли бы существовать и дальше при условии их надлежащего осуществления управомоченным субъектом. Вопреки распространен­ному мнению, пресекательных сроков в гражданском праве не так уж много. Помимо указанных выше сроков, к ним можно отнести сроки учета бесхозяйного имущества (ст. 225 ГК), хранения находки (ст. 228 ГК), содержания безнадзорных животных (ст. 231 ГК), извещения порта о намерении собственника поднять затонувшее имущество (ст. 98 КТМ), пятилетний срок возможного неиспользования зарегистриро­ванного товарного знака (ст. 22 Закона РФ “О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров” от 23 сентября 1992 г.)

    Под сроками осуществления гражданских прав понимаются сроки, в течение которых обладатель субъективного права может реализовать те возможности, которые за­ложены в субъективном праве. Чаще всего они устанавливаются зако­ном или иными нормативными актами, но могут предусматриваться и соглашением сторон. Указанные сроки, в свою очередь, могут быть подразделены на сроки существования гражданских прав, пресекатель­ные, претензионные, гарантийные сроки, сроки годности, службы, реализации, хранения, транспортабельности и некоторые другие. Сроки существования гражданских прав — это сроки действия субъ­ективных прав во времени. Выделение их в особую группу связано с тем, что наряду с бессрочными правами, например, правом собствен­ности, правом авторства, правом нанимателя жилого помещения и т.д., и правами с неопределенным сроком действия, например, правом пользования имуществом по договору аренды, заключенному на неоп­ределенный срок, существуют субъективные права, пределы действия которых ограничены во времени. Так, доверенность мажет быть выдана на срок не более трех лет (ст. 186 ГК), срок действия патента на изобретение ограничен двадцатью годами, авторское право действует в течение всей жизни автора и пятидесяти лет после его смерти (кроме тех авторских правомочий, которые охраняются бессрочно) и т.д. Причины введения таких временных ограничений действия субъективных прав носят различный характер, однако чаще всего это обусловлено необходимостью разумного сочетания интересов личности с интереса­ми общества в целом.

    Претензионный срок – это срок, в течение которого управомоченный субъект вправе, а иногда и должен обратиться непосредственно к обязанному лицу в целях урегулирования возникшего между ними разногласия до обращения в суд, арбитражный или третейский суд за защитой нарушенного права.

    Срок службы товара – это срок, в течение которого изготовитель обязан обеспечить потребителю возможность использования товара (работы) по назначению и нести ответственность за существенные недостатки, возникшие по его вине.

    Под сроком транспортабельности понимается срок, в течение которого при надлежащем соблюдении правил отгрузки отправителем и правил перевозки транспортной организацией гарантируется качественная сохранность груза.

    В отношении продукции (товаров, работ, услуг), предназначенной для длительного пользования или хранения, законом, а также стандартами, техническими условиями или договором могут предусматривать­ся более длительные сроки для установления кредитором недостатков с последующим предъявлением поставщику (продавцу, подрядчику) претензионных требований об устранении этих недостатков иди о замене продукции. Иными словами, в течение указанных сроков, которые именуются гарантийными, должник ручается за безопасную службу изделия и обязуется устранить за свой счет все выявленные недостатки или заменить изделие. По смыслу закона, гарантийные сроки устанавливаются для того, чтобы обезопасить покупателя (заказ­чика) от скрытых недостатков изделия, которые не могут быть обнару­жены при обычной его приемке, но могут выявляться в процессе его использования, хранения, обработки, эксплуатации и т.п. Иногда гарантия предоставляется не на календарный срок, а иными способами, например, на километраж пробега легкового автомобиля. Начало течения гарантийного срока в зависимости от вида договора или специфики его объекта приурочивается к моменту получения товара покупателем, дню ввода изделия в эксплуатацию и некоторым иным моментам. Гарантийный характер носят и некоторые другие предусмотренные законом сроки, например, сроки годности, хранения, реализации, транспортабельности и др. В связи с этим они обычно не выделяются в отдельные группы и рассматриваются в литературе в качестве разновидностей гарантийных сроков. Между тем каждый из них обладает известной спецификой и влечет особые правовые последствия. Так, в отношении продуктов питания, парфюмерно-косметических товаров, медикаментов, изделий бытовой химии и других товаров, потребительские свойства которых могут ухудшаться с течением времени, устанав­ливаются сроки годности. Продажа товаров с просроченным сроком годности запрещается. Срок годности товара исчисляется со дня его изготов­ления и определяется либо периодом времени, в течение которого товар пригоден к использованию, либо датой, до наступления которой товар пригоден к использованию.