«Задания по гражданскому праву»

ПРИВАТИЗИРУЕМ ОБЩЕЖИТИЕ

М. МОШКОВИЧ, А. ФЕТИСОВ

Граждане, проживающие в бывших общежитиях, уже давно оказались в патовой ситуации: закон разрешает им приватизировать жилье, чиновники запрещают. Депутаты не хотят вносить изменения в закон, поскольку право на приватизацию в этих случаях и так продекларировано. В суде достигают успеха немногие граждане, нашедшие силы и средства дойти до высших инстанций. А дата прекращения приватизации неумолимо приближается…
В четвертый Бюллетень Верховного Суда РФ 2009 года включено очередное решение, касающееся приватизации жилого помещения, расположенного в доме, ранее использовавшемся в качестве общежития государственного предприятия (Определение ВС РФ от 02.09.2008 N 5-В08-69).
В нем четко и ясно сказано, что жилищный фонд, ранее закрепленный за государственными или муниципальными предприятиями, с 23.12.92 не подлежал включению в состав приватизируемого имущества в случае приватизации таких предприятий и в любом случае должен был быть передан в ведение местной администрации.
И даже включение жилищного фонда в состав приватизируемого имущества госпредприятия не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации. В том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан.
С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ к таким жилым помещениям применяются нормы Кодекса о договоре социального найма. Следовательно, никаких препятствий для приватизации бывших общежитий нет.
Тем не менее на практике реализовать свои права у граждан не получается. Причиной тому служат различные бюрократические проволочки, равнодушие чиновников и просто обычное российское разгильдяйство. Либо дом формально не передан в муниципальную собственность и продолжает «висеть» на балансе у предприятия, либо он в нарушение закона включен в перечень приватизируемого имущества, либо местные власти не спешат оформлять с бывшими жителями «общаги» договоры социального найма, хотя практически такие отношения существуют. Любое формальное препятствие является основанием для отказа гражданину в праве на приватизацию.
Между тем, как уже неоднократно повторял Верховный Суд, отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.
В подобных случаях проблема должна решаться в судебном порядке, однако и судебные инстанции не спешат помочь гражданам. Например, в деле, рассмотренном судьями ВС РФ, гражданам вначале отказали Кузьминский районный суд г. Москвы и Мосгорсуд. И такие случаи, увы, нередки. Как пишут наши читатели, суды не обращают внимания даже на прямые ссылки в исковых заявлениях на судебную практику Верховного Суда. В этой связи представляется необходимым принятие нового информационного письма или постановления Пленума ВС по данному вопросу, содержащих четкие указания судам о порядке рассмотрения подобных споров.
Любопытно, что в Госдуму за последние годы неоднократно вносились законопроекты, нацеленные на обеспечение реализации гражданами своих прав на приватизацию помещений в домах, использовавшихся в качестве общежитий. Но ни один из них не был принят даже в первом чтении. Противники поправок утверждают — закон не содержит запрета на приватизацию помещений в подобных случаях, что в очередной раз подтвердил ВС РФ в комментируемом решении, поэтому необходимости в изменении законодательства нет. Видимо, нужно менять что-то другое…

Источник: http://portal-law.ru/articles/ingilteam/15444466220/

СПОСОБЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

С.Ю. СТАРОДУМОВА

Автор рассматривает наиболее актуальные способы признания права собственности на земельные участки на примере одного из субъектов Российской Федерации — Саратовской области. Особый акцент сделан на судебной защите права частной собственности на земельные участки. В статье проанализированы нормативные акты, регулирующие становление института права собственности на земельные участки и выявлены противоречия в действующем законодательстве.
Разнообразие земельных правоотношений связано именно со статусом земельных участков, порядком распоряжения ими, неразрешенностью вопроса о разграничении государственной собственности на землю. Как известно, право собственности на земельные участки является особым видом вещного права. Гражданское законодательство подразделяет вещи на недвижимое имущество, которое включает в себя объекты, прочно связанные с землей, саму землю (земельный участок) и иное движимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Один из способов установления права собственности на земельный участок — судебная защита права частной собственности на данный вид имущества. Особенностью земельных споров в отношении права собственности является то, что из всех объектов земельных отношений, перечисленных в Земельном кодексе РФ (ст. 6) , в качестве объекта права частной собственности могут выступать только земельные участки. Из перечисленных гражданским законодательством способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) к судебным способам защиты можно отнести признание права, признание оспоримой сделки недействительной, применение последствий ничтожной сделки, признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления и некоторые другие. Тем не менее в связи с особым объектом отношений, земельным участком данные имущественные отношения помимо гражданского законодательства должны регулироваться земельным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды и специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Следовательно, субъект земельных отношений вправе воспользоваться любым закрепленным законодательством вещно-правовым способом защиты прав.
Основным документом, регламентирующим порядок осуществления полномочий по управлению и распоряжению землями в Саратовской области, является Закон Саратовской области от 21 мая 2004 г. N 23-ЗСО «О земле». Становление и развитие регионального земельного законодательства началось в 1997 г. с принятия первого в России Закона «О земле» — Закона Саратовской области от 17 ноября 1997 г. N 57-ЗСО, которым предусматривались все формы вовлечения земли в гражданский оборот, такие как аренда, залог, купля-продажа.
Статья 64 ЗК РФ разъясняет, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке, а до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд <4>. Сторонами в земельном споре могут выступать исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления, с одной стороны, и физическое либо юридическое лицо, с другой стороны, либо граждане и юридические лица по спорам между собой. В зависимости от подведомственности споры о признании права собственности на землю могут рассматриваться как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции.
В Саратовской области по данным Первичных годовых статистических отчетов о работе районных (городских) судов по рассмотрению гражданских дел за последние семь лет было рассмотрено менее одной тысячи споров о праве собственности на землю. На основании справок ведомственного статистического наблюдения составляются «Отчеты о работе судов общей юрисдикции по первой инстанции о рассмотрении гражданских дел за двенадцать месяцев» каждого года. Используя данные статистического отдела Управления Судебного департамента в Саратовской области, нами представлена динамика обращения граждан за установлением права собственности на землю и отражены результаты рассмотрения дел (см. таблицу).

Статистические данные обращения граждан
по вопросам установления права собственности на землю

Наибольшее количество дел о признании права собственности на землю за проанализированное время было рассмотрено Балашовским городским и районным судами, Ершовским, Энгельсским, Самойловским районными судами и Саратовским районным судом.
Интересен тот факт, что за 2007 — 2008 гг. Волжским районным судом г. Саратова было рассмотрено более пяти тысяч гражданских дел, менее одного процента из которых составили дела о спорах, вытекающих из земельных правоотношений.
Так, ст. 59 ЗК РФ называет один из гражданско-правовых способов защиты прав, закрепленных в ст. 12 ГК РФ, — признание права на земельный участок. Данный способ, например, применяется при разрешении споров, если лицо (гражданин или юридическое лицо) считает, что стало собственником земельного участка в силу приобретательной давности. В случае удовлетворения исковых требований право собственности возникает на основании решения суда, которое, в свою очередь, является юридическим основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности на земельный участок без предъявления дополнительных документов.
По общему правилу нормы гражданского законодательства не имеют обратной силы. Они распространяют действие только на отношения, которые возникают после введения в действие соответствующего акта. Тем не менее ст. 4 ГК РФ допускает возможность определенных исключений из этого правила, но только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Имеется в виду распространение действия акта на отношения, возникшие до его введения. Именно так произошло с институтом приобретательской давности земельных участков. В соответствии с п. 8 Постановления Верховного Совета СССР от 31 мая 1991 г. N 2212-1 «О введении в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик» изначально действие приобретательной давности распространялось на отношения, если владение имуществом началось до 1 января 1992 г. и продолжалось в момент введения Основ. В настоящее время ограничение распространяется на отношения, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжалось в момент введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ.
Термин «владение» земельное законодательство применяет к правоотношениям, вытекающим из пожизненного наследуемого владения земельными участками. Землевладельцы не могут распоряжаться земельными участками, находящимися на праве пожизненного наследуемого владения, кроме случаев перехода прав на земельный участок по наследству. Таким образом, не дожидаясь юридических последствий, предусмотренных частью третьей Гражданского кодекса, потенциальный наследодатель может обратиться в суд за установлением права собственности на земельный участок на основании положений ст. 234 ГК РФ (в силу приобретательной давности). Тем не менее оформить земельный участок в собственность в силу приобретательной давности могут и землепользователи (лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования). Данное правило распространяется не на всех землепользователей, а лишь на лиц, пользующихся земельным участком для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
Право пожизненно наследуемого владения впервые введено Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. В дальнейшем это право было воспроизведено ЗК РСФСР 1991 г., по которому граждане наделялись правом на получение земельных участков в ограниченную собственность — пожизненно наследуемое владение. По содержанию оно представляло собой завуалированную форму ограниченного права частной собственности на землю на фоне исключительно государственной собственности на земли.
Однако последующее введение права частной собственности на землю сделало излишним существование права пожизненного наследуемого владения как особой разновидности вещных прав. Поэтому Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией РФ» право пожизненного наследуемого владения из ЗК РСФСР было исключено. Вместе с тем в других федеральных законах, прежде всего в Гражданском и Земельном кодексах РФ, это право сохранилось (хотя и с определенными ограничениями).
Таким образом, субъект права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или пожизненного наследуемого владения являются добросовестными владельцами, но без титульного владения недвижимым имуществом.
О праве переоформить земельный участок, находящийся в бессрочном пользовании или наследуемом владении, в собственность говорит и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Реализовать данное право возможно до 1 января 2010 г., за исключением случаев, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. При возникновении спорных ситуаций право собственности устанавливается в судебном порядке, но даже такой факт, как приобретательная давность, не всегда является основанием для оформления такого права.
Для установления права собственности в силу приобретательной давности ст. 234 ГК РФ устанавливает, что для приобретения данного права владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Тем не менее указанным в законе категориям не дается прямого и точного толкования, т.е. оценка добросовестности владения передается на усмотрение суда. Сложность в данном случае вызывает и определение момента начала срока пользования имуществом как своим собственным. Нет единства в данном вопросе и в судебной практике.
С одной стороны, возможность получить земельный участок в собственность может возникнуть с 1 января 1991 г. в связи с принятием ряда нормативных актов, регулирующих земельные отношения. Следовательно, владеть недвижимым имуществом как своим собственным землевладелец либо землепользователь может начать не ранее этого срока. В пользу данного положения говорится в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа: до принятия в 1990 г. Закона РСФСР «О земельной реформе» частная собственность на землю была запрещена, и вся земля в этот период находилась в государственной собственности. Закон РСФСР «О земельной реформе» вступил в силу с 1 января 1991 г. Принимая во внимание положения ст. 11 Конституции РСФСР, можно сделать вывод, что приобретение земельного участка в собственность стало возможным лишь 1 января 1991 г. Таким образом, для земельного участка течение срока, указанного в ст. 234 ГК РФ, следует исчислять с момента, когда стало возможным приобретение земельного участка в собственность, т.е. с 1 января 1991 г.
С другой стороны, в отношении имущества, предоставленного в пользование из государственного фонда согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ, течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Поскольку с момента введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (1 июля 1990 г.) утратили силу положения ст. 90 ГК РСФСР 1964 г. о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, при применении п. 4 ст. 234 ГК РФ в отношении государственного имущества с этого момента действуют общие нормы об исчислении срока исковой давности.
По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). При этом законодательство не содержит норм, обязывающих собственника ежедневно или ежегодно посещать свой участок. Поэтому собственник может узнать о нарушении своего права, а следовательно, и законно предъявить виндикационный иск к давностному владельцу как через один день, так и через несколько лет после фактического использования участка давностным владельцем. В таком случае давностный срок в каждом конкретном случае будет разным, а его установление весьма проблематичным. Течение обоих сроков должно начинаться с того момента, когда фактический, незаконный владелец приступил к использованию земельного участка или иного имущества (с соблюдением условий, устанавливаемых для давностного владения). С этого времени в течение всего срока исковой давности собственник имущества имеет право на защиту своих прав со стороны государства. По окончании этого срока данное право лицом утрачивается и возникает право незаконного собственника имущества на защиту права давностного владения, а именно право на признание такого владения правом собственности.

Что касается восстановления положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечения действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения, то в судебном порядке решаются вопросы, касающиеся признания правового акта несоответствующим либо приостановления исполнения акта, не соответствующего законодательству, и другие вопросы, предусмотренные ст. 60 ЗК РФ.
В данном случае земельные споры могут возникнуть в связи с изъятием участка, ограничением прав на землю, нарушением границ землепользования и в других случаях, когда нарушено субъективное право лица.
Например, при наличии у лица права на оформление земельного участка в собственность действия или бездействие органов, обязанных оформлять такие права, подлежат обжалованию. Так, член садоводческого некоммерческого товарищества сдал в Комитет по управлению имуществом в Саратовской области заявление и все необходимые документы для оформления права собственности на земельный участок. В определенный законом четырнадцатидневный срок Комитет отказал заявителю в оформлении права в связи с отсутствием в прилагаемых документах проекта границ. Данное решение Комитет вынес в связи с тем, что в ответ на запрос к Комитету по земельным ресурсам г. Саратова предоставить проект границ оформляемого земельного участка поступила рекомендация оформить проект границ участка самим заявителем через специализированную землеустроительную организацию. Согласно действующему законодательству изготовление проекта границ осуществляется структурным подразделением администрации муниципального образования г. Саратова самостоятельно. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок со дня получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении. Действия Комитета по управлению имуществом Саратовской области и Комитета по земельным ресурсам г. Саратова являются незаконными и нарушают право истца на получение в собственность земельного участка, в связи с чем суд вынес решение о предоставлении истцу земельного участка в собственность и обязал Комитет принять соответствующее решение.

Решения о признании недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления принимаются в отношении ненормативных актов или актов, не соответствующих закону или иным нормативным правовым актам и нарушающих права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель.
Так, ФАС Поволжского округа признал установленную решением представительного органа муниципального образования ставку земельного налога неприменимой исходя из несоответствия указанного решения Земельному кодексу РФ. При рассмотрении данного дела арбитражный суд выявил несоответствие нормативного правового акта представительного органа муниципального образования и правильно применил законы, имеющие большую юридическую силу.
Особенностью данной категории дел является то, что заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействий) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда лицу стало известно о нарушении его законных прав и интересов (ч. 4 ст. 198 АПК РФ, ч. 1 ст. 256 ГПК РФ), в то же время подача заявления о признании права собственности не ограничена временными рамками.
Помимо несоответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному акту в судебном заседании обязательно должно быть установлено, нарушает ли оспариваемый акт, решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя. Только при наличии одновременно двух этих оснований ненормативный правовой акт может быть признан недействительным.
В частности, при выборе способа защиты важно правильно определить, какие субъективные права нарушены: право собственности или право на оформление имущества в собственность. Если заявление будет подано с нарушением норм Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оставит заявление без движения до устранения недостатков.

Что касается возмещения убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, то на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре. Например, восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств.
Так, в споре между двумя индивидуальными предпринимателями об обязании освободить незаконно занятую территорию земельного участка истец просит ликвидировать пристройку на земельном участке и взыскать убытки, понесенные в связи с ее возведением, а также возместить расходы по составлению проектно-сметной документации Определяющим при решении вопроса о признании права собственности на земельные участки во всех случаях является правильно выбранный способ защиты данного права и его реализация.
Данные примеры судебной практики в Саратовской области являются лишь малой долей из многообразия споров о признании права собственности на земельные участки. Разрешение таких споров зачастую осложняется большим количеством нормативных актов, регулирующих земельные отношения на федеральном и региональном уровнях.

Источник: http://portal-law.ru/articles/ingilteam/02564124545/