«Задания по гражданскому праву»

Земельный налог при приобретении или продаже
недвижимости (доли)

При продаже объекта недвижимости — здания, строения, сооружения — у организации, как показывает практика, возникает вопрос: в какой момент она перестает быть плательщиком земельного налога? Соответственно, и покупателя этой недвижимости интересует, с какого момента у него возникает обязанность по уплате налога. Попробуем разобраться в этих вопросах.
Порядок заключения договора купли-продажи недвижимого имущества регламентирован параграфом 7 гл. 30 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 551 ГК РФ). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Если земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности, то покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. Данное положение установлено п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам (покупателям) порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Плательщиками земельного налога признаются, в частности, организации, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, на что указывает ст. 388 НК РФ, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.
Основанием для признания организации налогоплательщиком, как отмечает Минфин России в Письме от 12.10.2009 N 03-05-05-02/62, являются выданные в установленном порядке документы(свидетельства, государственные акты, решения и т.п.) о соответствующем праве на землю. К данному выводу специалисты Минфина пришли исходя из п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ), а также из п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ«О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».
Согласно указанным статьям соответствующие права на земельный участок возникают у организации с момента государственной регистрации земельного участка. Напомним, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом(п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ). Государственная регистрация осуществляется посредством внесения записи о праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр). Проведенная запись в реестре удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
В случае отсутствия в реестре информации о существующих правах на земельный участок указанное право определяется на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных юридическим лицам до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, которые в соответствии с законодательством имеют равную юридическую силу с записями в реестре, либо на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, о предоставлении земельных участков.
Таким образом, организация, являющаяся собственником здания(сооружения, помещения), приобретенного по договору купли-продажи, признается плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (доли земельного участка), занятый объектами недвижимости. В Письме Минфина России от 09.04.2007 N 03-05-05-02/21 разъясняется, что в случае продажи объекта недвижимости плательщиком земельного налога до момента государственной регистрации прекращения соответствующего права на земельный участок, занятый объектом недвижимости, признается продавец объекта недвижимости.
Иначе говоря, обязанность уплачивать земельный налог прекращается у организации-налогоплательщика со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок (доли земельного участка), занятый объектами недвижимости.
Данный вывод подтверждается, в частности, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», а также Постановлением ФАС Центрального округа от 11.03.2009 по делу N А68-9405/07-419/13.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога, а также авансовых платежей по налогу установлен ст. ст. 396 и 397 НК РФ.
Согласно п. 2 ст. 396 НК РФ сумму земельного налога (суммы авансовых платежей) налогоплательщики-организации исчисляют самостоятельно.
В соответствии с п. 1 ст. 396 НК РФ сумма налога по истечении налогового периода (налоговым периодом в силу п. 1 ст. 393 НК РФ признается календарный год) рассчитывается как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не установлено п. 15 ст. 396 НК РФ.
Налогоплательщики, в отношении которых отчетный период определен как квартал, исчисляют суммы авансовых платежей по налогу по истечении первого, второго и третьего квартала текущего налогового периода как одну четвертую соответствующей налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 6 ст. 396 НК РФ).
Налоговая ставка устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в пределах, определенных НК РФ (ст. 394 НК РФ). Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.
Налоговая база земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).
Надо иметь в виду, что сведениями о кадастровой стоимости земельных участков налогоплательщики обязаны обеспечивать себя самостоятельно (через Интернет либо путем подачи письменного запроса в территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости). Данная норма следует из п. 14 ст. 396 НК РФ, а также из Постановления Правительства РФ от 07.02.2008 N 52«О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков».
Если при приобретении здания, сооружения или другой недвижимости к приобретателю (покупателю) в соответствии с законом или договором переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, то налоговая база в отношении данного земельного участка для указанного лица определяется пропорционально его доле в праве собственности на земельный участок (п. 3 ст. 392 НК РФ).
Однако если приобретателями (покупателями) здания, сооружения или другой недвижимости выступают несколько лиц, то налоговая база в отношении части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, для указанных лиц определяется пропорционально их доле в праве собственности (в площади) на указанную недвижимость.
В Письме Минфина России от 26.12.2006 N 03-06-02-02/154, которое было доведено до налогоплательщиков и налоговых органов Письмом ФНС России от 11.04.2007 N СК-6-11/307@, представлен порядок расчета доли в праве общей собственности, а также расчета налоговой базы в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.
В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права собственности(постоянного (бессрочного) пользования) на земельный участок (его долю) исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении данного земельного участка согласно п. 7 ст. 396 НК РФ производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности (постоянном(бессрочном) пользовании) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде, если иное не предусмотрено ст. 396 НК РФ. При этом если возникновение(прекращение) указанных прав произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, за полный месяц принимается месяц возникновения указанных прав. Если возникновение (прекращение) прав произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц прекращения таких прав.
Иначе говоря, если организация на начало налогового периода уже владела земельным участком на праве собственности и право на земельный участок прекращено до 15-го числа месяца, то налогоплательщик должен уплатить налог за период с 1 января до 1-го числа месяца прекращения права. Налогоплательщик, у которого возникло право до 15-го числа месяца, должен уплатить земельный налог начиная с 1-го числа месяца возникновения права на земельный участок.
В том случае, если право на земельный участок прекращено после 15-го числа месяца, то налогоплательщик должен уплатить земельный налог с 1 января до 1-го числа месяца, следующего за месяцем прекращения права. Причем налогоплательщик, у которого возникло право после 15-го числа месяца, должен уплатить налог с 1-го числа месяца, следующего за месяцем возникновения права на земельный участок.
Если налогоплательщик освобожден от уплаты земельного налога в силу ст. 395 НК РФ или в силу нормативного правового акта представительного органа муниципального образования (законов городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), то он обязан представить документы, подтверждающие такое право (п. 10 ст. 396 НК РФ). Представить данные документы налогоплательщик обязан в налоговые органы по месту нахождения земельного участка, признаваемого объектом налогообложения.
В случае возникновения (прекращения) у налогоплательщика в течение налогового (отчетного) периода права на налоговую льготу исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в отношении земельного участка, по которому предоставляется право на налоговую льготу, производится с учетом коэффициента, определяемого как отношение числа полных месяцев, в течение которых отсутствует налоговая льгота, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. При этом месяц возникновения права на налоговую льготу, а также месяц прекращения указанного права считается за полный месяц.
На основании п. 5 ст. 396 НК РФ сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной по истечении налогового периода, и суммами подлежащих уплате в течение налогового периода авансовых платежей по налогу.
Отметим, что представительные органы муниципального образования (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) при установлении земельного налога вправе предусмотреть для отдельных категорий налогоплательщиков право не исчислять и не уплачивать авансовые платежи по налогу в течение налогового периода (п. 9 ст. 396 НК РФ). В случае принятия такого решения организация, относящаяся к данной категории налогоплательщиков, определяет сумму земельного налога, подлежащую уплате в бюджет по итогам налогового периода, как сумму налога, исчисленную по истечении налогового периода, то есть за календарный год.
Порядок и сроки уплаты земельного налога (авансовых платежей по налогу) устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) (п. 1 ст. 397 НК РФ).
Срок уплаты земельного налога не может быть установлен ранее срока, предусмотренного п. 3 ст. 398 НК РФ, а именно ранее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Срок уплаты авансовых платежей по налогу не может быть установлен ранее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.
Налогоплательщики в течение налогового периода обязаны уплачивать авансовые платежи по налогу, если нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) не предусмотрено иное (п. 2 ст. 397 НК РФ). По истечении налогового периода налогоплательщики должны уплатить сумму налога, подлежащую уплате в бюджет по итогам налогового периода.
При этом уплата земельного налога (авансовых платежей по налогу) осуществляется налогоплательщиками по месту нахождения земельных участков, признаваемых объектом налогообложения (п. 3 ст. 397 НК РФ).
Следует иметь в виду, что по месту нахождения земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, налогоплательщики также обязаны представлять по истечении налогового периода налоговую декларацию (п. 1 ст. 398 НК РФ). А если в течение налогового периода налогоплательщики уплачивают авансовые платежи по налогу, то они обязаны по истечении отчетного периода представлять в налоговый орган налоговый расчет по авансовым платежам по налогу.
Заметим, что налогоплательщики, применяющие систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей(единый сельскохозяйственный налог) и упрощенную систему налогообложения, уплачивающие в течение налогового периода авансовые платежи по земельному налогу на основании п. 2 ст. 398 НК РФ, подавать налоговые расчеты по земельному налогу за отчетный период не обязаны.
Представляют налогоплательщики налоговую декларацию и налоговый расчет по авансовым платежам по формам, утвержденным Приказом Минфина России от 16.09.2008 N 95н, не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 398 НК РФ).
Расчеты сумм по авансовым платежам по налогу должны быть представлены налогоплательщиками в течение налогового периода не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.
Налогоплательщики, отнесенные к категории крупнейших, в соответствии с п. 4 ст. 398 НК РФ представляют налоговые декларации (налоговые расчеты по авансовым платежам) в налоговый орган по месту учета в качестве крупнейших налогоплательщиков. Критерии отнесения организаций — юридических лиц к крупнейшим налогоплательщикам, подлежащим налоговому администрированию на федеральном и региональном уровнях, утверждены Приказом ФНС России от 16.05.2007 N ММ-3-06/308@. Особенности постановки на учет крупнейших налогоплательщиков утверждены Приказом Минфина России от 11.07.2005 N 85н.

Земельный налог при аренде недвижимости

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Следовательно, собственник имущества при передаче его в аренду признается арендодателем. Кроме того, арендодателем может быть лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, арендодатель-собственник (лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду) вправе передать арендатору по договору аренды здание или сооружение, учитывая при этом, что одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью в силу п. 1 ст. 652 ГК РФ передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Причем в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 ст. 652 ГК РФ).
Если договором не определено передаваемое арендатору право на земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
В случае если арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, аренда здания и сооружения допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ).
Договор аренды здания (сооружения) заключается в соответствии со ст. 651 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания (сооружения) влечет его недействительность. Заключается такой договор на срок, который определен договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды здания(сооружения) в договоре не определен, то на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Если договор заключен на срок один год и более, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), которая осуществляется на основании Закона N 122-ФЗ. В случае отсутствия государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) договор считается незаключенным, что подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Центрального округа от 12.01.2010 по делу N А09-345/2009.
Что касается вопроса, подлежит ли государственной регистрации договор аренды здания (сооружения), заключенный на неопределенный срок, то ответ на него дан в Письме Минфина России от 14.04.2009 N 03-03-06/1/241. Как отмечает Минфин, в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
Аналогичное мнение изложено в Письме Минфина России от 07.04.2009 N 03-03-06/1/226.
Существенным условием договора аренды здания (сооружения) является объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть в договоре должны быть указаны данные, позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Однако законодательством не определено, какие именно данные об имуществе будут четко характеризовать его как объект аренды. Вместе с тем анализ арбитражной практики показывает, что, к примеру, в отношении нежилого помещения характеристикой его как объекта аренды являются точный адрес с указанием литеры здания — если есть, описание, выкопировка или план, позволяющие определить месторасположение данного нежилого помещения в пределах здания (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.06.2009 по делу N А60-8165/2009-С11). В Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2009 N А33-12122/2008-03АП-3961/2008 по делу N А33-12122/2008 указывается, что индивидуальная определенность может подтверждаться описанием имущества, передаваемого в аренду, с указанием площади, адреса и местоположения нежилых помещений, приложением к договору плана-схемы передаваемых в аренду помещений.
Таким образом, в отношении нежилого помещения как объекта аренды в договоре должны быть: точный адрес с указанием литеры здания — если есть, месторасположение с указанием этажей и номеров комнат, площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения. Кроме того, к договору желательно приложить план здания с указанием нежилых помещений, подлежащих сдаче в аренду.
При отсутствии в договоре данных, позволяющих четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Данная норма установлена п. 3 ст. 607 ГК РФ и подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2009 по делу N А74-866/2009.
Еще одним существенным условием договора аренды здания(сооружения) является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ), в соответствии с которым при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Заметим, что правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Установленная в договоре плата за пользование зданием (сооружением) включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).
В случаях, когда плата за аренду здания (сооружения) установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания (сооружения)(п. 3 ст. 654 ГК РФ).
Следует отметить, что передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором на основании п. 1 ст. 655 ГК РФ осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания(сооружения), обязательство арендодателя передать здание(сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае уклонения одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, это рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.
Плательщиками земельного налога согласно ст. 388 НК РФ признаются как организации, так и физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ. Заметим при этом, что правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане (п. 1 ст. 266 ГК РФ).
Не признаются плательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Таким образом, если организация арендует недвижимое имущество, то она в отношении земельного участка, на котором находится указанное имущество, не признается плательщиком земельного налога.
Обязанность по уплате и исчислению земельного налога возложена только на собственника недвижимости и земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, или на лицо, имеющее в собственности здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.
Лица, являющиеся коммерческими организациями и имеющие в собственности недвижимость, которая расположена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, обязаны в отношении данного земельного участка произвести переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Причем осуществить переоформление или приобретение участка указанные лица обязаны до 1 января 2012 г. в соответствии со ст. 36 ЗК РФ (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ „О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации“).
Необходимость в переоформлении или приобретении такого земельного участка в установленный срок возникает из-за того, что на сегодняшний день возможность владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).
В случае нарушения сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность с 1 января 2013 г. будет установлена ответственность на основании ст. 7.34 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа на юридических лиц в размере от 20 до 100 тыс. руб.