«Задачи по гражданскому праву»

ОБЯЗАННОСТИ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ПОТРЕБНОСТИ ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ В ЖИЛИЩЕ

М.Н. РАХВАЛОВА

В данной статье автор рассматривает вопрос о видах жилых помещений, которые могут быть переданы получателю ренты, и формулирует предложения по изменению действующего законодательства РФ.

Анализ норм ГК РФ, нормативных актов субъектов РФ, регулирующих рентные отношения, договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением позволяет говорить о структурно-сложном рентном обязательстве как системе элементарных правоотношений. В нем различаются несколько групп обязанностей плательщика ренты:
а) обеспечение потребности получателя ренты или названного им третьего лица в жилище (предоставление ему права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или иным жилым помещением);
б) предоставление содержания получателю ренты или указанному им лицу;
в) обеспечение ухода за получателем ренты или указанным им лицом;
г) оплата ритуальных услуг.
Остановимся только на одном вопросе — какое жилое помещение может быть передано получателю ренты или названному им третьему лицу в обеспечение потребности в жилище?
Если до принятия ГК РСФСР 1964 г. не было правовой основы для заключения договоров ренты, но рентные отношения фактически имели место, о чем свидетельствует судебная практика, то в указанном Кодексе был закреплен договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, послуживший прообразом действующего договора пожизненной ренты. По смыслу ст. 253 ГК РСФСР за продавцом закреплялось право пользования проданным домом. Однако в ЖК РСФСР 1983 г. о таких титульных пользователях, как продавцы дома с условием пожизненного содержания, не упоминалось, и жилищные отношения с их участием, по сути, не получали правового регулирования.
В период действия ГК РСФСР 1964 г. по договору купли-продажи с условием пожизненного содержания покупатель был обязан предоставить продавцу дома право пользования жилым помещением именно в проданном доме. Хотя в ст. 253 ГК РСФСР 1964 г. и не содержалось запрета на предоставление иного жилого помещения, примеров предоставления продавцу иного жилого помещения ни в судебной практике того периода, ни в литературе встретить не удалось. Бывший собственник в силу договора приобретал новый титул на пользование жилым помещением, становился возмездным пользователем [1]. Это утверждение не подвергается сомнению и сегодня. Действующий же ГК РФ допускает предоставление права пользования как тем жилым помещением, которое ранее находилось в собственности получателя ренты и было передано под выплату ренты, так и иным жилым помещением. Это уточнение представляется очень важным, так как свидетельствует о преимуществах свободного рынка жилья.
При характеристике субъектного состава плательщиков ренты выделяется четыре их категории: физические лица; юридические лица; особая группа юридических лиц — государственные и муниципальные предприятия и муниципальные образования [2].
Очевидно, что плательщики ренты — физические или юридические лица (кроме унитарных предприятий) могут предоставить иное жилое помещение только из состава частного жилищного фонда, принимая во внимание классификацию жилищных фондов в зависимости от формы собственности согласно ст. 19 ЖК РФ (частный, муниципальный и государственный). Учитывая классификацию жилищных фондов в зависимости от целей использования, предложенную законодателем (социального использования, специализированный, индивидуальный и коммерческого использования), получателю ренты может быть предоставлено жилое помещение, относящееся к индивидуальному жилищному фонду.
Сложнее разобраться с тем, какое жилое помещение может быть предоставлено третьей и четвертой группами плательщиков ренты. Очевидно, что это помещение должно относиться к государственному или муниципальному жилищным фондам.
В муниципальной собственности могут находиться жилые помещения, относимые к коммерческому, специализированному жилищным фондам или фонду социального использования (ст. 19 ЖК РФ).
Поскольку помещения коммерческого жилищного фонда могут быть переданы в пользование как по возмездным (по ним пользователь обязан вносить плату за пользование помещением), так и по иным договорам, представляется, что таким «иным» договором, по которому может быть передано жилое помещение получателю ренты, вполне может быть и договор пожизненного содержания с иждивением, который так и должен именоваться.
Что же касается фонда социального использования, то, учитывая его целевое назначение, жилые помещения из этого фонда не могут передаваться получателям ренты. Основанием права пользования жилыми помещениями, относящимися к данному жилищному фонду, являются только договоры социального найма.
Представляется, что целевое назначение специализированных жилищных фондов также не позволяет передавать жилые помещения из их состава получателям ренты во исполнение договора пожизненного содержания с иждивением. Однако практика свидетельствует о другом. Например, распоряжением мэра г. Москвы еще в 1998 г. создано ГУП «Моссоцгарантия», которому в оперативное управление передано определенное имущество [3]. На его базе создан социальный жилой дом, который является стационарным учреждением системы социальной защиты и предназначен для постоянного проживания одиноких пожилых граждан, супружеских пар, других семей пенсионного возраста и инвалидов. Условием вселения в этот дом является передача принадлежащего гражданам жилья в собственность городу. Социальный жилой дом имеет одно- и двухкомнатные квартиры, помещения административного и социально-бытового назначения: медицинские кабинеты, столовую, библиотеку, пункт приема заказов на продовольственные товары и так далее.
Подобные стационарные учреждения созданы и в других городах Российской Федерации. Представляется, что их создание и использование имеют определенный интерес и заслуживают внимания.
Настораживает следующее. Основанием возникновения права пользования жилым помещением в таком социальном доме, как следует из содержания ст. 99, 100 ЖК РФ, может быть только договор найма специализированного жилого помещения, а не пожизненного содержания с иждивением! Впрочем, как следует из вышеназванного распоряжения, с получателями ренты действительно, в нарушение ЖК РФ, заключаются договоры найма. Вместе с тем в соответствии со ст. 99, 100 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения является возмездным (наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением согласно ст. 153 ЖК РФ). Кроме того, такой договор может быть заключен только на определенный срок, что явно противоречит сути пожизненного содержания с иждивением.
Следует признать, что содержание предлагаемых муниципальными образованиями договоров часто соответствует содержанию договора пожизненного содержания с иждивением, и на первый взгляд их заключение может лишь приветствоваться. Но обращает на себя внимание то обстоятельство, что в этих случаях получатель ренты становится, по сути, нанимателем жилого помещения из специализированного жилищного фонда (жилого помещения в домах социального обслуживания населения). При этом меняется структура рентного обязательства. Плательщик ренты сохраняет обязанности по предоставлению содержания, обеспечению ухода и оплате ритуальных услуг. Обязанность же по обеспечению потребности получателя ренты в жилище на основании договора пожизненного содержания с иждивением, по сути, выполнена. Возникает обязанность предоставить жилое помещение на основании договора найма (возмездного!). Во исполнение договора пожизненного содержания с иждивением получателю ренты предоставляется также возмездное право пользования жилым помещением, но в отличие от договора найма возмездность в данном случае понимается не как обязанность вносить плату за проживание, а как взаимное удовлетворение контрагентов. Кроме того, это право пользования является пожизненным. При заключении же договора найма получатель ренты становится нанимателем жилого помещения и утрачивает те правовые гарантии в части пользования жилым помещением, которые предоставляет ему законодатель при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. В частности, весьма спорна возможность применения ст. 605 ГК РФ. Такое «исполнение» рентного обязательства представляется недопустимым, так как существенно ущемляет права получателей ренты. Получатель ренты в любом случае не должен утратить свой статус титульного пользователя жилого помещения именно по договору пожизненного содержания с иждивением.
Предоставление получателям ренты во исполнение договора пожизненного содержания с иждивением жилых помещений из специализированного жилищного фонда (например, в домах социального обслуживания населения) не лишено смысла. Но для этого необходимо изменить содержание ст. 99 ЖК РФ, закрепив в ней возможность передачи жилого помещения в домах социального обслуживания населения и на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Учитывая наличие уже заключенных договоров, данная норма должна обладать обратной силой согласно ст. 6 ЖК РФ. Внесение соответствующих изменений потребуется и в нормативную базу субъектов РФ, а также муниципальных образований.
Итак, по договору пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязан предоставить ее получателю право пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, либо иным жилым помещением согласно договору.
По смыслу ГК РФ возможны различные варианты предоставления получателю ренты иного жилого помещения. С его согласия он может быть вселен в жилое помещение, принадлежащее на праве собственности плательщику ренты, и будет пользоваться им единолично либо совместно с другими лицами, проживающими в этом помещении. Например, молодая семья приобретает квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением, вселяется в нее, а получатель ренты вселяется в квартиру родителей одного из молодых супругов при согласии всех участников этих правоотношений. В этом случае правовое положение получателя ренты схоже как с правовым положением нанимателя по договору коммерческого найма, так и с правовым положением члена семьи. Но от нанимателя он отличается тем, что последний является возмездным пользователем и обязан вносить плату за пользование жилым помещением, а ее несвоевременное внесение может послужить дополнительным основанием расторжения договора. Основанием для расторжения договора найма в отличие от договора пожизненного содержания с иждивением может послужить и снос жилого дома, в котором находится помещение, и нахождение его в состоянии, непригодном для проживания.
Применение по аналогии ст. 31 ЖК РФ также вряд ли возможно, хотя правоотношения, возникающие между получателем ренты и ее плательщиком, несомненно, являющиеся договорными, тем не менее имеют сходство и с семейными правоотношениями. Кроме того, и законодатель предполагает, что положение получателя ренты под влиянием различных обстоятельств может измениться и он станет членом семьи собственника. Сложности возникают в связи с тем, что на сегодняшний день нормативные акты не дают четкого понятия«семья», «член семьи», «бывший член семьи», каков порядок признания граждан таковыми [4]. Приравнивание получателя ренты к членам семьи собственника жилого помещения опасно еще и тем, что внесение изменений в ст. 292 ГК РФ повлекло значительное ухудшение правового положения такой категории титульных пользователей жилых помещений, как члены семьи собственника жилого помещения. Если ранее в литературе обосновывалось мнение о вещном характере права пользования членов семьи собственника жилого помещения, о самостоятельном и постоянном праве пользования [5], сегодня это вызывает сомнения, поскольку собственник, произведя отчуждение жилого помещения, легко может прекратить право пользования им у членов своей семьи. Положение получателя ренты в этом отношении гораздо «прочнее» положения члена семьи собственника жилого помещения, так как в случае смены собственника жилого помещения получатель ренты сохраняет право пользования этим помещением. Различны и основания возникновения права пользования жилым помещением у этих категорий титульных пользователей. Если в отношении получателя ренты им является договор, то право пользования члена семьи собственника возникает исключительно в силу особых, семейных отношений.
Представляется, что в случаях предоставления получателю ренты права пользования иным жилым помещением и вселения его в это«иное» жилое помещение, принадлежащее плательщику ренты на праве собственности, он должен сохранять статус пожизненного возмездного пользователя жилого помещения. Это следует и из смысла ст. 602 ГК РФ. Невозможность пользования жилым помещением, которое должно быть предоставлено согласно условиям договора, может расцениваться как существенное нарушение договора пожизненного содержания с иждивением и даст получателю ренты право воспользоваться положениями ст. 605 ГК РФ, а именно: требовать выплаты выкупной цены или возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Если предоставляемое жилое помещение находится в многоквартирном доме, он также приобретает право пользования общим имуществом в многоквартирном доме, а при вселении в коммунальную квартиру — и право пользования общим имуществом в этой квартире. Однако получатель ренты не будет наделен правом участия в управлении многоквартирным домом.
Для сохранения получателем ренты своего статуса при предоставлении ему права пользования иным жилым помещением, принадлежащим на праве собственности не плательщику ренты, а другому собственнику, стороной договора должен являться и собственник этого жилого помещения. В этом случае на стороне должника возникнет множественность лиц. На получателя ренты, как и в случае предоставления ему в пользование жилого помещения, переданного под выплату ренты, будут распространяться правила главы 33 ГК РФ и ст. 34 ЖК РФ.
Очевидно, что при предоставлении в пользование иного жилого помещения в договоре должно быть четко указано, кто из должников и какое жилое помещение предоставляет получателю ренты в пользование. Расплывчатость формулировки в части определения жилого помещения, предоставляемого в пользование, может привести к произволу должников, собственник помещения, в которое должен был бы вселиться получатель ренты, легко может уклониться от выполнения этой обязанности. Поскольку жилое помещение в договоре пожизненного содержания с иждивением не конкретизировано, а основанием вселения в него мог бы служить только этот договор, других оснований для вселения именно в это жилое помещение у получателя ренты нет. Так как во исполнение договора необходимо обеспечить потребность получателя ренты в жилище, должники будут обязаны предоставить другое жилое помещение. Но каким оно будет, устроит ли оно получателя ренты? Представляется, что в такой ситуации получателю ренты будет сложно защитить свои права.
Возможен еще один вариант. Получатель ренты остается проживать в жилом помещении, переданном им под выплату ренты. Он может проживать как один, так и совместно с плательщиком ренты. Последний, в свою очередь, являясь собственником данного жилого помещения, вправе в любое время, независимо от условий договора, вселить в него как членов своей семьи, то есть своих детей, родителей и супруга, так и любых других лиц в качестве членов своей семьи. При этом не требуется учитывать общую площадь жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ). Каких-либо ограничений в этой части законодатель не устанавливает.
Согласно ст. 33, 34 ЖК РФ получатель ренты пользуется жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. То есть договором могут быть определены какие-либо ограничения в отношении права получателя ренты. При этом никаких ограничений для собственника законодатель не устанавливает, введение их соглашением сторон также не предусмотрено.
Подводя итог, можно сделать вывод, что заключение договора пожизненного содержания с иждивением является очень рискованным шагом, в частности, для получателя ренты. Очевидно, что нормы права, регулирующие рентные отношения, нуждаются в более пристальном внимании законодателя.

Источник: http://portal-law.ru/articles/ingilteam/1454566221000244/