«История формирования и развития министерства труда и социальной защиты РФ»

1. Возможно ли выделение доли в натуре (собственности) при рассмотрении споров о праве собственности и разрешении вопросов о разделе (выделении доли) в общем имуществе собственников, если стороны настаивают на выделении именно доли в натуре, отказываясь от денежного возмещения?

Порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выделение из него доли определен в статье 252 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выделения доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выделения в натуре своей доли из общего имущества.

Если выделение доли в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

По общему правилу выплата участнику долевой собственности остальными собственниками в качестве компенсации вместо его доли в натуре допускается с его согласия.

При определенных условиях выплата собственнику компенсации вместо выделения доли в натуре возможна и при отсутствии на то его согласия (абзац 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ). Например, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (пункт 36 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 года № 6/8).

Если участник долевой собственности требует выделения его доли в натуре, не соглашаясь на денежное возмещение, а выделение ее без несоразмерного ущерба имуществу невозможно или не допускается законом, в иске должно быть отказано.

Если суд придет к выводу о том, что доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то даже в случае отказа от денежного возмещения суд вправе взыскать его без согласия участника долевой собственности (см. пункты 35-37 постановления ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 года № 6/8).

2. Каковы последствия незаключения договора аренды (при отсутствии его государственной регистрации), а именно: применяются ли нормы о неосновательном обогащении, а также нормы статьи 167 ГК РФ?

Проблема соотношения понятий "недействительный" и "незаключенный" договор и их последствий перешла в практическую плоскость.

В.В. Витрянский пишет, что "по общему правилу неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности".

М.И. Брагинский указывает, что незаключенный договор – это всегда "ничто" с последствиями в виде обязательств из неосновательного обогащения, а недействительный – "нечто", имея в виду те специальные последствия, которые указаны в законе.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, подлежащий регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации. Соответственно, отсутствие государственной регистрации влечет общее последствие в признании договора незаключенным. Ряд статей, посвященных конкретным договорам (статьи 558, 560, 651 и 658 ГК РФ), это общее правило повторяет, однако и при отсутствии прямого упоминания незарегистрированный договор должен признаваться незаключенным с последствиями в виде неосновательного обогащения. Исключения – статья 339 (ипотека), пункт 3 статьи 1017 ГК РФ (доверительное управление). В этих случаях подлежит применению статья 167 ГК РФ.

3. При рассмотрении споров, связанных с применением главы 34 ГК РФ "Аренда", возникла проблема применения статьи 651 ГК РФ. Данная статья предусматривает государственную регистрацию договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок не менее одного года. Статья 651 ГК РФ противоречит статьям 164 ГК РФ и 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом возникает вопрос: что должно регистрироваться – право аренды или договор аренды?

В силу прямого указания ГК РФ государственная регистрация договора аренды недвижимости (пункт 2 статьи 609 ГК РФ), аренды здания и сооружения (пункт 2 статьи 651 ГК РФ), аренды предприятия (пункт 2 статьи 658 ГК РФ), аренды участков лесного фонда (статья 32 Лесного кодекса РФ) является обязательной.

В соответствии с пунктом 3 статьи 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

В соответствии с пунктами 77, 78 постановления Правительства Российской Федерации "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 18 февраля 1998 года № 219 в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23.12.99 № 1429 проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах (приложение № 15) на оригинале правоустанавливающего документа.

На штампе регистрационной надписи, проставляемом на документах, после слов "Произведена государственная регистрация" ставится дата осуществления государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация договоров аренды, и имеется механизм такой регистрации, удостоверяемый штампом регистрационной надписи, что не противоречит статье 164 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ права, подлежащие государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждений юстиции, могут быть предусмотрены ГК РФ и иными законами.

Таким образом, право аренды как ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество в силу статей 1, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 79, 80 постановления Правительства РФ от 18.02.98 № 219 в случае, если одновременно с государственной регистрацией сделки регистрируется право, возникающее на основании этой сделки, и правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации права, то в штампе регистрационной надписи на документах после слов "Свидетельство о государственной регистрации права" указывается вид зарегистрированного права, после этого заполняется графа "Серия" и "Номер" выданного свидетельства и указывается дата его выдачи. Записи в штампе регистрационной надписи на документах заверяются подписью регистратора с указанием фамилии и инициалов.

Если государственная регистрация сделки совершена, но право при этом не возникло, то свидетельство не выдается и в штампе регистрационной надписи на документах после слов "Свидетельство о государственной регистрации" вносится запись "не выдавалось".

Таким образом, по общему правилу подлежит государственной регистрации договор аренды и право аренды как ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.

Источник: http://www.law.edu.ru/doc/document.asp?docID=1135477