«Ключевые моменты организации деятельности адвоката»

Кондоминиум на регистрации /

О. Кузнецова. 2003

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у домовладельцев автоматически и государственной регистрации не подлежит, тогда как запись о таком праве в кондоминиуме вносится в ЕГРП в обязательном порядке. Регистрация кондоминиума ввиду специфики его правового режима имеет и другие особенности. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 11 апреля 2002 г.) (далее – Закон о регистрации) относит кондоминиумы к недвижимости, права на которую подлежат государственной регистрации (ст. 1 Закона о регистрации). В связи с этим можно полагать, что кондоминиум рассматривается законодателем в качестве самостоятельного объекта права, который как некая единая, сложная вещь может автономно участвовать в гражданском обороте (быть предметом гражданско-правовых сделок).

Однако из ст. 23 “Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиуме” – специальной нормы Закона о регистрации, следует необходимость государственной регистрации прав не на сам кондоминиум, а на самостоятельные объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума. Более того, ст. 14 Федерального закона “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ (в ред. от 21 марта 2002 г.) (далее – Закон о ТСЖ), определяющая порядок и условия государственной регистрации кондоминиума, устанавливает, что кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

 Противоречия законодательства в определении объекта недвижимого имущества, права на который подлежат государственной регистрации, приводят к отсутствию единообразия в правоприменительной практике, возникновению сложностей как в процессе образования кондоминиума, так и при осуществлении учреждением юстиции государственной регистрации прав на недвижимое имущество в кондоминиуме. Поэтому, прежде чем приступить к рассмотрению особенностей государственной регистрации прав на объекты недвижимости в кондоминиуме, необходимо более четко установить правовой статус кондоминиума: является ли он единым объектом недвижимости, состоящим из отдельных частей (то есть сложной вещью), либо это комплекс объектов недвижимого имущества с особым правовым режимом, в котором объекты имеют самостоятельное значение.

Правовой режим кондоминиума

Как следует из содержания ст. 134 ГК РФ, разнородные вещи могут рассматриваться как одна сложная вещь (единый объект права и, как правило, единый предмет сделок) в том случае, если они образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению. В соответствии же со ст. 1 Закона о ТСЖ кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности домовладельцев.

Исходя из данного определения к кондоминиуму не может быть применен режим сложной вещи. Во-первых, входящие в его состав объекты не могут быть использованы по общему назначению: жилые помещения используются для проживания, нежилые – для иных установленных целей, земельные участки – для строительства и благоустройства придомовой территории и т.д. Во-вторых, на все имущество в кондоминиуме не может возникнуть право общей собственности, ибо составные его части имеют каждая своего собственника. То есть, не являясь единым объектом права, кондоминиум не может принадлежать ни одновременно всем домовладельцам в совокупности, ни какому-либо одному субъекту, в том числе ТСЖ (товарищество как юридическое лицо в соответствии со ст.ст. 29, 40 Закона о ТСЖ может иметь на праве собственности отдельные помещения в кондоминиуме).
Кроме того, указание ст. 1 Закона о регистрации на кондоминиум как на вид недвижимого имущества по сути означает, что сфера действия данного акта распространяется и на указанную категорию, признаки которой устанавливаются нормами гражданского материального права. А ГК РФ, регламентируя правовой режим жилого помещения, квартиры и многоквартирного жилого дома (гл. 18 Кодекса), не содержит указания на кондоминиум как самостоятельный объект права.

Конечно, с технической точки зрения кондоминиум является единым объектом для эксплуатации. Что же касается юридической позиции, то кондоминиум, как уже было отмечено, представляет собой совокупность самостоятельных объектов права, имеющих различный правовой статус: помещения, находящиеся в собственности одного или нескольких субъектов; общее имущество, принадлежащее всем домовладельцам на праве общей долевой собственности.

Таким образом, объектом прав и сделок, подлежащих государственной регистрации, выступает именно недвижимое имущество в составе кондоминиума.

Ориентировочный перечень объектов, на базе которых домовладельцы вправе образовать кондоминиум, предусмотрен п. 1 ст. 5 Закона о ТСЖ:

одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

несколько компактно расположенных зданий или сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей или других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры;

отдельная часть здания размером не менее одной блок-секции, имеющая изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел, при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос этой блок-секции не нарушает целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

На практике зачастую происходит смешение понятий “многоквартирный жилой дом” и “кондоминиум”, то есть эти правовые категории наделяются одинаковым правовым режимом. Вероятно, данное обстоятельство вызвано неверным толкованием ст. 291 ГК РФ, предусматривающей возможность образования собственниками квартир в многоквартирном доме товарищества собственников квартир (жилья), деятельность которого регулируется Законом о ТСЖ: некоторые субъекты права (как правило, публичные образования) считают, что коль скоро данная норма ГК РФ содержит отсылку к Закону о ТСЖ, ничто не мешает применению этого Закона к многоквартирному дому в полном объеме. Однако законодателем в ст. 291 ГК РФ был просто использован прием законодательной техники, в соответствии с которым в необходимых случаях применяются нормы сходного института, с помощью чего достигается экономия правового материала (отсылочный способ).
Неправильное толкование норм законодательства приводит к возможности образования кондоминиума в одностороннем административно-распорядительном порядке, без учета законных интересов собственников помещений в доме. Эта принудительность никак не может быть совмещена со свободной волей правообладателей.

Вместе с тем следует иметь в виду немаловажное положение, установленное законодателем в отношении правового статуса многоквартирного дома: общие помещения дома, указанные в п. 1 ст. 290 ГК РФ, принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности в силу закона. То есть право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у домовладельцев автоматически с момента приобретения ими права собственности на жилое помещение и, следовательно, регистрации в ЕГРП не подлежит.
Кондоминиум имеет более расширенный по сравнению с моногоквартирным домом состав общей собственности: в ее состав помимо внутриинженерного оборудования входят иные объекты за пределами дома. При этом основной составляющей кондоминиума (образующим признаком) выступает земельный участок, без наличия которого невозможно образование комплекса. Данное обстоятельство, в свою очередь, предполагает особый порядок использования и распоряжения таким имуществом. Более того, в случае с кондоминиумом регистрации подлежат не только права на самостоятельные помещения, но и право общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме.

В связи с изложенным многоквартирный дом не может автоматически (только по признаку наличия нескольких домовладельцев) считаться кондоминиумом – для образования последнего требуются выдел в натуре земельного участка и определение пообъектного состава общего имущества с последующей регистрацией прав общей долевой собственности на него.

Но вернемся к вопросу об объектах прав в кондоминиуме. Принимая во внимание различный правовой статус, хозяйственную и экономическую значимость объектов недвижимости, входящих в состав кондоминиума, попытаемся дифференцировать объекты в кондоминиуме, права на которые подлежат государственной регистрации, в зависимости от возможности участия в гражданском обороте.

Объекты, образующие имущественный комплекс, можно разделить на 3 группы:

1. объекты, находящиеся в собственности отдельных домовладельцев (т.е. самостоятельные объекты прав): квартиры, комнаты, нежилые помещения, садовые или дачные дома, гаражи, сооружения, земельные участки (приусадебные, приобретенные несколькими домовладельцами или ТСЖ как юридическим лицом);

2. объекты, находящиеся в общей собственности всех домовладельцев:

- объекты недвижимости, предназначенные для обслуживания единого комплекса (не являются самостоятельными объектами): конструктивные элементы здания (обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и технические подвалы с коммуникациями, ограждающие несущие и ненесущие конструкции и т.п.), а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (ст. 290 ГК РФ, ст. 7 Закона о ТСЖ, Закон г. Москвы от 9 ноября 1994 г. № 19-87);
– объекты недвижимости, поступающие в ограниченный оборот в соответствии с целевым назначением при условии, что их использование не мешает эксплуатации здания и не нарушает прав и охраняемых законом интересов домовладельцев: прилегающие земельные участки с элементами озеленения и благоустройства в нормативных размерах (Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 в ред. от 21 августа 2000 г.), общие помещения дома (дворницкие, кладовые, консьержные, колясочные, велосипедные, погреба, подвальные помещения без коммуникаций и т.п.), общие здания, сооружения и обособленные водные объекты. Указанные объекты до изменения их функционального назначения не подлежат отчуждению, но могут быть предметом обязательственных отношений (аренда, пользование);

3. объекты недвижимости, которые могут быть самостоятельными объектами прав: сверхнормативная территория земельного участка (Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223), отдельные земельные участки, помещения и другие объекты, приобретенные на основании сделок купли-продажи, инвестирования и др. в общую долевую собственность всех домовладельцев. На данные объекты распространяются нормы о праве преимущественной покупки; при отчуждении домовладельцем помещения в кондоминиуме доля в праве на них автоматически не переходит к новому собственнику.

Выдел оборотоспособных объектов среди предметов общего пользования создает возможность обособленного пользования этими объектами как условие дальнейшего распоряжения ими.

Отнесение имущества в кондоминиуме к индивидуальным (жилым/нежилым) помещениям, общим нежилым помещениям, иному имуществу должно проводиться на основании документов технического учета.

Итак, кондоминиум следует рассматривать как единый имущественно-земельный комплекс с особым правовым режимом, квалифицирующим признаком которого является наличие выделенного в натуре земельного участка. Данный комплекс не является единой недвижимой вещью, единым объектом субъективных прав. Объектами прав и сделок, подлежащих государственной регистрации, в кондоминиуме выступают: жилые и нежилые помещения; общее имущество, способное участвовать (ограниченно или в полной мере) в гражданском обороте.

Регистрация прав в кондоминиуме

Порядок и условия проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиуме определены Законом о ТСЖ. Согласно ст. 14 данного Закона государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством подлежат:

1. кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества;

2. права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним.

То есть, помимо государственной регистрации прав на отдельные помещения, общее имущество кондоминиума, регистрации подлежит и сам комплекс недвижимости как единый объект (причем данное положение приведенной нормы Законом не развивается).
Однако действующим гражданским законодательством, регулирующим оборот недвижимости, не предусмотрено требование о государственной регистрации самого недвижимого имущества как объекта прав. Кроме того, в компетенцию органа, осуществляющего в соответствии с Законом о регистрации регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не входит регистрация кондоминиумов как объектов права (ст. 9 Закона о регистрации). То же самое следует и из названия ст. 23 Закона о регистрации – “Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах”. Более того, как уже говорилось, кондоминиум не является единым объектом прав.

Таким образом, действия учреждения юстиции по регистрации прав в этой сфере должны быть направлены на:

объединение в одно целое разделов Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП), относящихся к земельному участку, расположенным на нем зданиям и сооружениям, а также общим помещениям, с целью информирования заинтересованных лиц о включении данных объектов в состав кондоминиума;

регистрацию прав собственности на отдельные помещения;

регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме;
регистрацию ограничений (обременений) прав домовладельцев на отдельные объекты общего имущества.

Данные о кондоминиуме вносятся с целью отражения особого правового режима объектов недвижимости в его составе и соблюдения прав и законных интересов домовладельцев и приобретателей помещений, связанных с наличием общего имущества в составе кондоминиума.
Согласно ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности и при представлении документов, необходимых для регистрации. В качестве правообладателя в соответствии со ст. 6 Закона о ТСЖ может выступать любое физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование – собственники помещений в кондоминиуме.

Исходя из этой нормы подача заявления о регистрации представителем органа местного самоуправления (например, в Москве – главой районной Управы) противоречит действующему законодательству и на основании абз. 3 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации влечет отказ в регистрации, поскольку с заявлением обратилось ненадлежащее лицо. Представитель органа местного самоуправления, обладающий сведениями, необходимыми для государственной регистрации прав на объекты недвижимости (при оформлении паспорта домовладения за счет городского бюджета), для регистрации кондоминиума в учреждении юстиции должен предоставить такие сведения правообладателям (п. 3 ст. 8 Закона о регистрации) либо иметь надлежащим образом оформленный документ о представлении интересов домовладельцев при регистрации кондоминиума (доверенность, подписанную председателем общего собрания домовладельцев/членовТСЖ либо выписку из протокола общего собрания домовладельцев/членов ТСЖ).

Заявление подается на регистрацию права общей долевой собственности домовладельцев с указанием объектов, записи о которых подлежат внесению в ЕГРП. Кроме заявления должны быть представлены:

1. Платежный документ, подтверждающий внесение платы, и его копия.

2. Документ, удостоверяющий личность физического лица.

3. Учредительные документы ТСЖ либо иной организации (если кондоминиум управляется иным способом) со всеми действующими изменениями и дополнениями, а также документ, подтверждающий факт внесения сведений о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, и документ о постановке юридического лица на учет как налогоплательщика.

4. Доверенность на право представления документов на регистрацию, выданная председателем правления ТСЖ/уполномоченным органом иной организации (требуется, если указанное полномочие не оговорено в выписке из протокола общего собрания).

 5. Выписка из протокола общего собрания домовладельцев/членов ТСЖ об организации и (или) регистрации кондоминиума.

6. Распорядительный акт органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка.

 7. План земельного участка, удостоверенный уполномоченным органом (соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).

8. Правоустанавливающий документ на земельный участок: договор о передаче в общую долевую собственность, в постоянное (бессрочное) пользование, аренду и др.

 9. Правоустанавливающий документ на приобретаемый в общую собственность объект.

10. Правоустанавливающие документы домовладельцев, права которых возникли до введения в действие Закона о регистрации.

11. Паспорт домовладения, содержащий границы и описание общего имущества в кондоминиуме (копия, заверенная БТИ; ксерокопия, заверенная ТСЖ). Экспликация и поэтажный план на здание, если паспорт домовладения не содержит описания общего имущества.

 12. Документ (протокол (выписка) общего собрания домовладельцев; решение ТСЖ, учредителем которого является застройщик), содержащий:

– список домовладельцев (с указанием номера регистрации права на помещение в ЕГРП). Не предъявляется, если заявителем выступает представитель ТСЖ, учрежденного застройщиком в период строительства;

– расчет доли каждого домовладельца в общем имуществе с привязкой к конкретному помещению, а не правообладателю (такой способ позволяет избежать внесения изменений в записи о правах на доли в общем имуществе при осуществлении новых регистрационных действий на помещения и тем самым реализовать положение об одновременности регистрации права на помещение и регистрации неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество).

В ходе государственной регистрации учреждение юстиции присваивает кондоминиуму условный номер, который позволяет определить принадлежность недвижимого имущества конкретному кондоминиуму.

После проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов регистратор прав заполняет формы подразделов I-1, I-2 и I-3 ЕГРП, относящиеся к земельному участку, зданиям, сооружениям и помещениям, входящим в состав кондоминиума (общее имущество в кондоминиуме), объединяя их в единое целое и включая в их заголовки указание на вхождение данных объектов в состав кондоминиума (п.п. 24, 42 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 в ред. от 3 октября 2002 г.) согласно паспорту домовладения. Форма подраздела I-3 ЕГРП открывается одновременно на каждое помещение, входящее в состав общего имущества кондоминиума, способное ограниченно участвовать в гражданском обороте.

В подраздел II ЕГРП вносится запись о праве долевой собственности домовладельцев (собственников жилых и нежилых помещений в кондоминиуме) с указанием размера доли каждого домовладельца в этом праве. Доля домовладельца в праве на общее имущество кондоминиума определяется исходя из размера доли участия, которая устанавливается общим собранием домовладельцев/членов ТСЖ. При этом размер последней отражается в записи о праве собственности каждого домовладельца на принадлежащее ему помещение в графе “Особые отметки регистратора” со ссылкой на условный номер кондоминиума (например, размер доли в праве на общее имущество в кондоминиуме (номер такой-то – 1/500). При изменении самостоятельного помещения (достройке мансарды, слиянии, разделении объектов) доли домовладельцев пересчитываются на основании решения общего собрания домовладельцев (общего собрания членов ТСЖ) в ими же предусмотренном порядке: пропорционально отношению площадей или каким-либо другим образом, в том числе для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений (ст. 9 Закона о ТСЖ ).

Помимо формирования объединенного раздела, учреждение юстиции должно внести записи о каждом общем помещении, способном участвовать в гражданском обороте в полной мере (выступать предметом сделок, направленных на его отчуждение в собственность третьих лиц) и о праве собственности домовладельцев на указанные общие помещения.

 Исходя из внесенных в ЕГРП записей о кондоминиуме и о правах домовладельцев на общее имущество все разделы реестра, содержащие записи о жилых и нежилых помещениях в кондоминиуме, дополняются информацией о вхождении конкретного помещения в состав кондоминиума, при этом указывается доля каждого домовладельца в праве на общее имущество кондоминиума. Иными словами, описание квартиры, принадлежащей гражданину, должно быть дополнено указанием на то, что квартира находится в кондоминиуме, а в записи о праве собственности на квартиру дополнительно указано, что собственник квартиры обладает и конкретной долей в праве собственности на общее имущество кондоминиума.

После государственной регистрации прав на недвижимое имущество в кондоминиуме подлинники представленных документов вместе с паспортом домовладения возвращаются заявителю. Учреждением юстиции заявителю также направляется письмо, уведомляющее об осуществлении государственной регистрации права на недвижимое имущество в кондоминиуме и разъясняющее порядок получения домовладельцами свидетельства о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в составе кондоминиума.
Свидетельство выдается по ходатайству заявителя либо лица, уполномоченного домовладельцами в установленном порядке. Оно может быть выдано как на общее имущество в целом (ограниченное в обороте; находящееся в свободном распоряжении), так и на отдельные объекты общего имущества. Если свидетельство выдается на все общее имущество в кондоминиуме, то в графе “Объект права” указывается: “общее имущество в кондоминиуме”, после чего следует его пообъектное перечисление. В графе “Существующие ограничения (обременения) права” может быть указано, что распоряжение имуществом осуществляется по согласию домовладельцев, а для имущества, ограниченного в обороте, – что это имущество отчуждению не подлежит. При этом в графе “Правообладатель” будет указано, что собственниками являются домовладельцы согласно записям в ЕГРП.

 Плата за выдачу свидетельства о праве долевой собственности взимается в размере, установленном для физического лица.

Ольга КУЗНЕЦОВА, юрист

Источник: http://www.law.edu.ru/doc/document.asp?docID=1139897