«Ответы на вопросы по праву социального обеспечения»

• Понятие недвижимости в гражданском праве.
  Скворцов, О. Ю.

  Возрождение института недвижимости в российском гражданском праве стимулирует появление исследований, посвященных этому гражданско-правовому явлению. Можно назвать несколько работ, в которых сделана обстоятельная попытка изучения правового режима недвижимого имущества и его оборота.¹ Это и естественно, ибо интенсивная динамика оборота недвижимого имущества порождает широкий спектр проблем, требующих серьезного отклика правовой теории на нужды практики.

  Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Однако экономический смысл недвижимости зачастую размывается новаторскими юридическими решениями, принимаемыми законодателем. Очевидно, что недостатки легального определения недвижимости влекут проблемы в правоприменительной практике и в конечном итоге негативным образом сказываются на гражданском обороте. Вряд ли можно говорить о том, что современное понятие недвижимости, сформулированное в ГК РФ, свободно от недостатков.

  В одной из последних трактовок российского законодательства недвижимость получила следующую дефиницию: согласно п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.² К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, согласно п. 1 ст. 132 ГК недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. Также к недвижимой вещи в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья»³ относится кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости.

  Следует отметить, что в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК). Однако законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что термин «постройка» является родовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельном участке недвижимых объектов.

  Однако вернемся к формулировке понятия недвижимости, даваемой в ст. 130 ГК, и в рамках настоящей статьи ограничимся исключительно ее анализом. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

  1) отнесение к недвижимости земельных участков;

  2) отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

  3) отнесение к недвижимости движимых по природе вещей — подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

  Как видим, все указанные группы объектов недвижимости не имеют между собой каких-либо общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе — объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, насаждения, здания, сооружения). Следует отметить, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать леса, насаждения, здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению. Более того, при определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при вырубке леса на продажу, либо продаже здания на строительные материалы).

  Третью группу в легальной дефиниции составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками, т. е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком.

  Таким образом, простое сопоставление трех указанных групп не дает возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это в свою очередь позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей. Однако, как справедливо заметил по этому поводу в начале XX в. профессор Л. А. Кассо, использование такого приема, как перечисление примеров, не может иметь исчерпывающего значения для общего определения.⁴ Отсутствие четкой дефиниции понятия недвижимости неизбежно способствует возникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданского права к данной категории, поскольку легальное определение недвижимости имеет размытые границы. Разрешение вопроса о возможности четкого определения перечня объектов недвижимого имущества имеет не только теоретическое, но и практическое значение.

  Данная проблема приобретает особую остроту в связи с тем, что понятие движимых вещей формулируется по остаточному принципу (все, что не недвижимость — то движимое имущество). Между тем установление четкой границы понятия недвижимости посредством использования такого приема, как исключение из всей совокупности объектов гражданского права движимых вещей, также невозможно, поскольку понятие «движимые вещи» не определено законодателем.

  Следует отметить, что прием, использованный законодателем для конструирования понятия недвижимости, некорректен с классификационной точки зрения. Законодатель при определении признаков недвижимости не выдержал единства классификационного критерия. Если в первой и третьей группе в качестве объектов недвижимости указываются определенные примеры, то во второй группе недвижимость определяется через указание его существенных признаков (связь с землей), подкрепляемая некоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения). При этом вторая группа предметов оказывается соподчиненной первой группе, которая выступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку неразрывная связь с землей и позволяет отнести такие предметы, как леса, водоемы, здания, к недвижимым вещам.

  Далее. Восхождение к пониманию недвижимости на основе той дефиниции, которая сформулирована в ГК, возможно только за счет привлечения понятий, сформулированных в иных отраслях законодательства — земельном, водном, лесном, законодательстве о недрах и проч. Однако анализ таких законодательных понятий, как участки недр, водные объекты, земельные участки и др., также не позволяет выделить общие признаки этих объектов как объектов недвижимости. Так, в соответствии с Законом РФ «О недрах» (в ред. Федерального закона от 2 января 2000 г.)⁵ под участком недр понимается геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода — геометризованного блока недр (ст. 7). Согласно Водному кодексу РФ⁶ водный объект — это сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима (ст. 1). Лесной кодекс РФ⁷ дает весьма размытое юридическое понятие «лес». Из преамбулы данного Кодекса следует, что лес — это совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое значение.

  Все вышеприведенные определения объектов недвижимости не дают представления об общих для них признаках, позволяющих корректно объединить их в одно понятие. Единственный признак, роднящий эти объекты, — их неразрывная связь с землей как пространственной территорией, находится за пределами приведенных законодательных дефиниций (он отражен в ГК).

  Если же говорить о правовом режиме указанных объектов, то и он разнится. Так, недры являются объектом исключительной собственности Российской Федерации (п. 1 ст. 1—2 Закона РФ «О недрах»), а участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной мере (п. 2 ст. 1—2 Закона РФ «О недрах»). Указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского оборота и никому кроме государства принадлежать не может.

  Так что же общего имеется во всех группах этих объектов, которые позволяют отнести их к недвижимости? Законодатель умалчивает относительно того, почему недвижимостью признаются одни, а не другие объекты.

  Наиболее частое доктринальное объяснение этого — утверждение об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надежности правил их гражданского оборота.⁸ Однако в юридической литературе существуют и иные объяснения причин выделения недвижимости как особого объекта гражданских прав. Так, К. И. Скловский полагает, что «нет оснований считать причиной особого положения недвижимости в обороте ее прямую, непосредственную ценность».⁹ По его мнению, решающим качественным отличием, позволяющим превратить недвижимое имущество в средство устойчивости кредита через ипотеку, является «видимость»,¹⁰ т. е. устойчивость и публичный характер в данной сфере. Отдавая дань верно подмеченному К. И. Скловским аспекту ипотечного кредитования как свойства оборота недвижимости, следует отметить, что данный подход связан только с одним из социально значимых аспектов той функции, которую выполняет недвижимость, — с ее способностью мультиплицировать денежные ресурсы как источник динамичного развития экономики. Между тем данной функцией предназначение недвижимости далеко не исчерпывается. Недвижимость обладает целой совокупностью иных качеств, значимость которых превосходит ее возможность интенсифицировать процессы, происходящие в экономической жизни государства.

  Невозможность найти в позитивном законодательстве формальные признаки, объединяющие различные объекты недвижимости в целостную систему, приводит некоторых исследователей к выводу о том, что правовой режим недвижимости обусловлен не ее природными свойствами. В качестве объединящих недвижимое имущество признаков и необходимости выделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости (С. А. Бабкин, В. А. Белов).¹¹ Однако возникает ряд вопросов: насколько отмечаемая учеными особенность законодательной концепции отвечает объективным закономерностям развития гражданского оборота? Что есть и может быть общего между оборотом таких различных вещей, как земельные участки и, например, воздушные суда? Почему к недвижимому имуществу не отнесены иные объекты гражданских прав, требующие особой организации оборота (напри­мер, тепловозы, драгоценные металлы или оружие)?

  Практически аксиоматично утверждение о том, что главенствующее место в перечне недвижимых объектов занимают земельные участки. История правового регулирования земельного оборота свидетельствует о том, что понятие недвижимости возникло и развивалось именно через вовлечение в гражданский оборот земельных участков. Да и современный законодатель, конструируя понятие недвижимости, использует в качестве базовой категории именно «земельный участок».

  Но земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое в свою очередь также оказывается юридически значимым понятием. До того момента, как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается объектом регулирования государственного права, поскольку является неразрывной составной частью территории государства как публично-правового образования, осуществляющего территориальное верховенство. А природа территориального верховенства предполагает «назначение государственной территории быть не только пространственной сферой, в границах которой обеспечивается суверенное осуществление государственной власти, но и объектом суверенного властвования».¹² Таким образом, земельные участки, в своей совокупности составляющие территорию государства, выполняют и гораздо более важную функцию — функцию публично-правового характера, предназначение которой — единить территорию государства. Это обстоятельство предполагает возможное ограничение всех иных функций, которые могут выполняться землей, в том числе и при ее вовлечении в гражданский оборот.

  Индивидуализация земельных участков (т. е. создание предпосылок их вовлечения в гражданский оборот) производится в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом «О государственном земельном кадастре».¹³ Правовая дефиниция земельного участка (ключевая категория права недвижимости, поскольку именно через этот термин определяется данное понятие) содержится в ст. 1 указанного Закона и определяется как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка.¹⁴ Моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государ­ственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»). Значение кадастровых книг заключается в том, что они являются технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости. Таким образом, кадастровая оценка земельного участка индивидуально определяет земельный участок в качестве объекта, годного к гражданскому обороту.

  До того момента, как проведена кадастровая оценка земельного участка, другими словами, до того момента, как он не вычленен из общего земельного массива (индивидуально не определен), нельзя говорить о возможности его вовлечения в гражданский оборот. Этот земельный участок остается в общем массиве территории государства и, являясь составной частью этой территории, не может выполнять функции объекта гражданского права.

  Таким образом, процедура вовлечения земельного участка в гражданский оборот проходит два этапа: 1) его индивидуализация, заключающаяся в кадастровой оценке, выделении из общего массива земельной территории государства, что фиксируется в кадастровых книгах; 2) определение юридической судьбы этого участка путем фиксации прав на него в определенных реестровых книгах за определенными субъектами гражданского права (в Российской Федерации эта процедура осуществляется путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

  С точки зрения юридической техники нет никаких препятствий к тому, чтобы исключить из понятия недвижимости земельные участки. Однако невозможно даже помыслить, чтобы законодатель поступил таким образом и исключил из понятия недвижимости земельные участки, сохранив при этом режим недвижимого имущества в отношении иных объектов.

  Экскурсы в историю и апелляции к современным правовым системам свидетельствуют о том, что объем понятия недвижимости может быть расширен, например, путем наделения режимом недвижимости вещей, являющихся движимыми по природе, либо даже имущества, которое нематериально по своей природе,¹⁵ но нигде и никогда законодательство не рассматривало земельные участки в качестве движимых вещей, оставляя при этом режим недвижимости за иными объектами гражданского права (например, за зданиями и сооружениями). Весьма убедительно указанное обстоятельство доказано С. А. Бабкиным, который исследовал понятие недвижимости, используя сравнительно-правовой метод и привлекая к своей работе материалы законодательства многих государств, принадлежащих к различным правовым системам.¹⁶ Не случаен вывод, к которому пришел С. А. Бабкин: принципиально не может не быть недвижимостью земля." Волей-неволей при наделении режимом недвижимости определенных объектов гражданского оборота законодатель вынужден исходить прежде всего из того, что земля недвижима по природе.

  Таким образом, признак недвижимости, изначально лежащий в ее законодательном определении, имеет объективный характер, поскольку предполагает неперемещаемость этих объектов гражданского оборота и, как следствие, необходимость наделения их особым правовым статусом, во всяком случае предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению с оборотом движимых по природе вещей. Именно специфика самого объекта (недвижимости) объективно требует специфики организации его оборота, но никак не особенности оборота предопределяют специфичность объекта правового регулирования.

  Это же обстоятельство влечет необходимость наделения режимом недвижимости всех сопряженных с землей объектов гражданского права. Их связь с земельными участками имеет столь существенный с экономической точки зрения характер, что влечет появление такого юридического термина, как «неразрывная связь с землей». Однако еще сто лет назад Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости».^|8 Эти слова актуальны и сегодня. Более того, проблемы, обусловленные необходимостью в процессе правоприменения определять возможность физического перемещения недвижимых вещей без причинения ущерба их предназначению, обострились. Судам при разрешении споров об отнесении тех или иных объектов к недвижимым вещам приходится решать прежде всего вопрос о том, насколько прочно связаны эти объекты с землей, на которой они расположены. При этом степень усмотрения суда в данном вопросе весьма велика и делаемые оценки весьма субъективны.¹⁹

  В современной российской цивилистике идут споры о том, является ли понятие недвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующий объект. Ряд ученых (О. М. Козырь, М. В. Кротов, И. Д. Кузьмина, В. И. Сенчищев, Е. А. Суханов) полагают, что недвижимость, будучи юридическим понятием, появляется только в результате государственной регистрации прав на нее.²⁰ Другие юристы (Е. С. Болтанова, Б. М. Гонгало, В. В. Ровный, Б. Л. Хаскельберг) высказывают мнение, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, независима от процедуры государственной регистрации.²¹

  Представляется, что в основе законодательной дефиниции недвижимости отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как земля (земельные участки), и неразрывно связанных с ними недвижимых вещей: принципиальная невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения с точки зрения существования человеческого общества. Именно объективные естественные свойства предопределяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и как следствие необходимость различного правового регулирования их оборота, разного правового режима их в существующем правопорядке. Это, конечно, не означает недооценки юридического критерия определения недвижимости — государственной регистрации прав на нее. Однако в этом случае следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критериев, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права.

  В то же время различные виды недвижимого имущества имеют разнообразные правовые режимы, неодинаковые условия гражданско-правового оборота. Более того, даже с точки зрения необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним различные виды недвижимостей поставлены в неодинаковые правовые условия. Это связано прежде всего с тем, что при определении родового понятия недвижимости законодатель соединил в нем различные виды имущества, не имеющие одинаковых объективных оснований для соединения в систему по одному классификационному признаку.

  Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что правовой режим всей совокупности недвижимых вещей неоднороден. Существуют различия в регулировании правового режима различных видов недвижимости. Особенно заметны различия в регулировании недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона.

  Именно в силу естественных свойств, которыми обладают недвижимые вещи, определенные таковыми в силу закона, невозможно реализовать в отношении них все те принципы, которым подчинено регулирование недвижимых по природе вещей. Так, общим правилом регистрации земельной недвижимости является учет этих объектов по их местонахождению. Очевидно, что подвижные объекты недвижимости (морские и речные суда, воздушные суда, космические объекты) не могут быть зарегистрированы по месту их нахождения в принципе, поскольку процесс извлечения их потребительских свойств предполагает, что они непрерывно перемещаются. Это вызывает необходимость определения иных принципов регистрации таковых объектов и установления особенностей порядка таковой регистрации. Не случайно, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не распространил свое регулирование на сферу регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 4). Регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам, которые существенным образом отличаются от регистрации недвижимости, которая является таковой в силу естественных свойств. В этом случае, как справедливо заметил М. И. Брагинский, государственная регистрация — это тот конститутивный признак, «благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим».²²

  Правовую основу регистрации морских торговых судов устанавливает Кодекс торгового мореплавания РФ (далее — КТМ).²³ В соответствии со ст. 33 КТМ судно подлежит регистрации в одном из реестров судов Российской Федерации, к которым отнесены: 1) Государственный судовой реестр; 2) судовая книга; 3) бербоут-чартерный реестр. В свою очередь различия в правовом режиме судов, подлежащих регистрации в различных видах реестров, зависят от их технических характеристик, предназначения и принадлежности к государству. Так, в Государственном судовом реестре регистрируются пассажирские, грузопассажирские, нефтеналивные, буксирные, а также иные самоходные суда с главными двигателями мощностью не менее чем 55 кВт и несамоходные суда вместимостью не менее 80 т. В судовой книге регистрируются спортивные и прогулочные суда, а также суда, которые не регистрируются в Государственном судовом реестре. В бербоут-чартерном реестре регистрируются суда иностранного государства, предоставленные в пользование и во владение российскому фрахтователю по договору фрахтования судна без экипажа. Сама регистрация в зависимости от ее вида производится различными уполномоченными органами — капитанами морских торговых портов, капитанами морских рыбных портов, Государственной инспекцией по маломерным судам Российской Федерации Государственного комитета по охране окружающей среды, Федеральным яхтенным регистром Министерства Российской Федерации по физической культуре, спорту и туризму.

  Приведенный пример свидетельствует о том, что принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое является таковым в силу закона, существенно отличаются от государственной регистрации прав и сделок с поземельной недвижимостью.

  Спрашивается, а насколько оправданным оказалось использование законодателем такого юридико-технического приема, как применение правовой фикции «недвижимость» для регулирования правового статуса воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов? Указанные объекты не обладают экономическими признаками недвижимости, так же как и применение к ним особого режима учета не адекватно государственной регистрации поземельной недвижимости. Некоторая условность, присутствующая в приеме, примененном законодателем при распространении режима недвижимости на движимые вещи, побуждает исследователей оговариваться, что «на морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты как объекты, правовой режим которых приравнен к недвижимости, должен быть распространен правовой режим недвижимого имущества в той части, в которой эти объекты могут охватываться» (курсив мой. — О. С.).24

  Вышеизложенное приводит нас к мысли о том, что и само законодательное понятие недвижимости, включающее в себя различные виды имущества, и примыкающие к данному понятию правовые институты, регулирующие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не имеют внятных, легко читаемых объяснений того, почему дефиниция недвижимости в ст. 130 ГК сформулирована так, а не иначе. Конечно, можно констатировать наличие двух доктрин недвижимости. Одна из них основана на том, что недвижимостью является только земля (и все то, что невозможно передвинуть, переместить); другая, помимо этого, предполагает и использование правовых фикций (наделение режимом недвижимости движимых объектов). Водораздел между двумя доктринами недвижимости пролегает по такому критерию, как возможность признавать недвижимым имуществом объекты, не являющиеся таковыми по природе. Если последовательно развивать теорию, основанную на этом критерии, то мы неизбежно придем к выводу о том, что «настоящая» недвижимость — лишь земельные участки, а все остальные вещи, в том числе и неразрывно связанные с землей, это принадлежность недвижимости (принадлежность земельных участков). Возможно, что именно такой подход изменит и направление правового регулирования оборота недвижимостей. Ведь, к примеру, одна из основных проблем сегодняшнего состояния законодательства в данной сфере — то обстоятельство, что земля следует правовой судьбе находящейся на ней недвижимости, а следовало бы установить иное правило. Современный Земельный кодекс РФ устанавливает этот принцип (подп. 5 п. 1 ст. 1 гласит: «Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами), который тем не менее «не распространяется на существующую совокупность норм, а закладывает основы будущего регулирования земельных отношений»²⁵(добавим от себя — и гражданско-правовых отношений также).

   

  * Кандидат юрид. наук, доцент Санкт-Петербургского государственного университета.

  ¹ См., напр.: Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001; Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001; Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов-н/Д., 2002; Жариков Ю. Г., Масевич М. Г, Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 1997; Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России// Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., 1998.

  ² Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1); Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также указывает новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5). — Об этом см: СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

  ³ Там же, 1996. № 25. Ст. 2963.

  ⁴ Кассо Л. А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 1.

  ⁵ Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 16. Ст. 834; СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 141.

  ⁶ СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4471.

  ⁷ Там же. 1997. № 5. Ст. 610.

  ⁸ Болтанова Е. С. 1) Операции с недвижимостью... С. 42; 2) Понятие и правовой режим недвижимости // Ежегодник российского права. 1999. М., 2000. С. 263; Гражданское право: Учебник. Т. 1. 5-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М., 2000. С. 224 (автор главы — А. П. Сергеев); Жариков Ю. Г., Масевич М. Г.Недвижимое имущество... С. 2; Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М., 1999. С. 17 (автор комментария — Б. М. Гонгало).

  ⁹ Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. 2-е изд. М., 2000. С. 224.

  ¹⁰ Там же. С. 225.

  ¹¹ Белов В, А.  Предисловие // Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 28.

  ¹² Бабурин С. И. Территория государства: правовые и геополитические проблемы. М., 1997. С. 21.

  ¹³ СЗРФ. 2000. №2.

  ¹⁴ Отметим, что понятие земельного участка, даваемое в ст. 6 Земельного кодекса РФ, — более узкое: часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (правда, законодатель оговаривается, что рассматривает земельный участок в данном случае как объект земельных отношений).

  ¹⁵ К примеру, в дореволюционном российском законодательстве денежные капиталы в некоторых случаях приравнивались к недвижимому имуществу (Закон от 16 апреля 1817 года// ПСЗ. № 26791 гл. II, § 17. — См. такжеКасса Л. А. Русское поземельное право. С. 3). Кроме того, подвижной состав железной дороги считался принадлежностью недвижимого имущества, занятого предприятием (СЗ. Т. XII, ч. 2: Устав железной дороги. Ст. 138. — См. также Касса Л. А. Русское поземельное право. С. 9). Согласно Французскому гражданскому кодексу (Кодексу Наполеона) к недвижимому имуществу отнесены права на недвижимость и иски, которые своим предметом имеют возвращение недвижимого имущества. А Гражданский кодекс Бразилии 1916 г. включает в понятие недвижимости государственные кредитные билеты, обремененные условием об их неотчуждаемости, и право на открытое наследство (см.: Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 51). В современном российском законодательстве хрестоматийным примером является включение в перечень недвижимого имущества воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов (ст. 130 ГК РФ).

  ¹⁶ Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. С. 43—54.

  ¹⁷ Там же. С. 52.

  ¹⁸ Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 96-97.

  ¹⁸ Достаточно указать на два дела, в которых решались, казалось бы, простые вопросы: в одном — является ли объектом недвижимости стационарный промышленный холодильник (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. № 2061/99 // Вестник ВАС РФ. 2000. № 1); в другом — каков статус установленных в жилом доме дверных блоков — статус самостоятельных объектов права собственности или статус части недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 1999 г. № 3655/99. — См. также Базу данных «Законодательство России» в информационно-поисковой системе «Кодекс»). В обоих случаях различные судебные инстанции по-разному разрешали эти казусы.

  ²⁰ Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России С. 276; Кротов М. В. Вопросы государственной регистрации прав на морские суда // Юридическая практика. Информационный бюллетень центра права специального юридического факультета СПбГУ. 1999. № 4(19). С. 103; Кузьмина И. Д. Сделки со зданиями и сооружениями // Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сборник научных трудов. Кемерово, 1999. С. 152; Сенчищев В. И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Журнал российского права. 1999. № 12. С. 118; Суханов Е. А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты (Комментарии к новому ГК РФ). М., 1996. С. 45.

  ²¹Болтанова Е. С. 1) Операции с недвижимостью... С. 57; 2) Понятие и правовой режим недвижимости. С. 264;Постатейный, комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С. 15-16 (автор комментария — Б. М. Гонгало); Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В.Индивидуальное и родовое в гражданском праве. Иркутск, 2001. С. 40-41.

  ²² Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С. 51 (автор комментария М. И. Брагинский).

  ²³ СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2207.

  ²⁴ Кротов М. В. Вопросы государственной регистрации прав на морские суда. С. 104. — О. М. Козырь также пишет о том, что «было бы неправильным утверждать, что последствия признания, например, судов недвижимостью автоматически приводит к распространению на них соответствующего режима в полном объеме» (Козырь О. М.Понятие недвижимого имущества в гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 22).

  ²⁵ Всякое Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации/ Под ред. А. К. Голиченкова. М., 2002. С. 21 (автор комментария А. К. Голиченков).

Источник: http://www.law.edu.ru/article/article.asp?articleID=180926