«Понятие причин и условий преступности»

Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора

Шешко Г.Ф.
Жилищное право, 2009.
В настоящее время предоставление жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма уже не является основным способом удовлетворения жилищных потребностей. Однако социальный наем не следует понимать как пережиток и наследие советского периода. Для определенных категорий населения получение жилого помещения от государства на льготных условиях зачастую единственно возможный способ реализации конституционного права на жилище.
Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. Данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений, регулируемых жилищным законодательством.
Жилищный кодекс РФ устанавливает ряд условий, необходимых для обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма: признание малоимущими или определение федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по такому договору; нуждаемость в жилом помещении; постоянное (как правило) проживание в данном населенном пункте.
Признание граждан малоимущими (в целях ЖК РФ, а следовательно, для обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма) возложено на органы местного самоуправления <1>. Порядок признания граждан таковыми устанавливается законом соответствующего субъекта РФ. Что касается иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, то согласно статье 49 ЖК РФ они определяются федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъектов РФ. Данными актами могут быть установлены основание нуждаемости в жилых помещениях и порядок обеспечения определяемых категорий граждан жилыми помещениями по договору социального найма. Таким образом, определенные в них учетная норма, норма предоставления жилья могут значительно отличаться от положений Жилищного кодекса РФ.
--------------------------------
<1> Напомним, что Жилищный кодекс РФ освободил государственный жилищный фонд от обязанности по обеспечению жильем малоимущих граждан (что, строго говоря, не основано на положениях Конституции РФ).
Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков. Так, жилые помещения по такому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статей 19, 49 ЖК РФ, статьи 672 ГК РФ; договор заключается без установления срока его действия (статья 60 ЖК РФ). Положение о бессрочном предоставлении жилого помещения содержалось в статье 10 ЖК РСФСР. Достойно внимания и ранее действовавшее законодательство. Так, статьей 156 ГК РСФСР 1922 г. предусматривалось автоматическое возобновление договора жилищного найма. Следовательно, положение жилищного законодательства о предоставлении жилого помещения в бессрочное пользование, являющееся неизменным практически на всех этапах действия российского законодательства, сохранено в действующем законодательстве.
Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (статья 62 ЖК РФ). Жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный. Когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный, на это специально указывается (см. пункт 2 статьи 673 ГК РФ, главу 6 ЖК РФ). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть юридически и фактически свободным. Оно не должно иметь пользователей этим помещением на законных основаниях (временное отсутствие нанимателя и членов его семьи); жилое помещение не должно быть занято лицами, не имеющими права пользования этим помещением (например, самовольное занятие жилого помещения; проживание в помещении поднанимателей, тогда как договор жилищного найма расторгнут и наниматель выехал из этого помещения).
Решение соответствующего органа о предоставлении жилого помещения, право пользования которым принадлежит на законных основаниях иным лицам, является недействительным. Лицо, фактически занимающее жилое помещение без законных на то оснований, подлежит выселению. Споры подлежат разрешению в судебном порядке. До того момента, пока не будет принято решение по возникшему спору либо освобождено незаконно занимаемое жилое помещение, оно не подлежит заселению.
Жилищный кодекс РФ не содержит положения, предусматривающего основания, порядок и последствия признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 суд вправе принять такое решение в случае <2>:
--------------------------------
<2> Примечательно, что данные позиции практически повторяют положения статьи 48 ЖК РСФСР о признании ордера на жилое помещение недействительным.
- представления гражданами не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия их на учет нуждающихся в жилье;
- нарушения прав других граждан на предоставляемое жилое помещение;
- неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
- нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений, предусмотренных жилищными актами.
Постановлением Пленума определено, что одновременно (в одном исковом производстве) подлежит рассмотрению также требование о признании заключенного на основании указанного решения договора социального найма недействительным и выселении проживающих в жилом помещении лиц.
Хотелось бы обратить внимание на часть 3 статьи 60 ЖК РФ, согласно которой изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора.
Данное положение не нашло логического завершения. Не определено, каковы последствия таких изменений.
Существенным для решения данного вопроса следует считать изменение (значительное) материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена по законодательству к числу малоимущих.
Для определения последствий такого изменения обратимся к статье 156 ЖК РФ. Согласно части 9 этой статьи граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Следствием вышеобозначенного изменения положения семьи, занимающей жилое помещение по договору социального найма, должно явиться установление платы за наем жилого помещения, которая предусматривается статьей 154 ЖК РФ. Ее размер согласно части 4 статьи 156 ЖК РФ определяется в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
Существенной гарантией осуществления права пользования жилым помещением является неприкосновенность жилища. Согласно статье 25 Конституции Российской Федерации жилище неприкосновенно. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно только в случаях, установленных законом, или на основании решения суда.
Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь уголовную ответственность (статья 139 УК РФ). Вопросам неприкосновенности жилища посвящена статья 3 ЖК РФ. Частью 3 данной статьи предусматривается возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем лиц только при обстоятельствах чрезвычайного характера в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом.
Правила о неприкосновенности жилища не касаются граждан, которые занимают жилье, не имея на то законных оснований (например, при самовольном занятии жилого помещения).
Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ и договором социального найма жилого помещения.
В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 65 - 68, ст. 83 ЖК РФ).
Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма определены статьей 65 Жилищного кодекса РФ.
Согласно части 1 этой статьи наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Несомненно, это значимое право наймодателя, которому (праву) соответствует столь же серьезная обязанность нанимателя - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.
Однако права наймодателя не ограничиваются предусмотренными статьей 65 (редакция которой не обозначает наличия у наймодателя иных прав). Так, наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, несоблюдения условий договора (ст. 83 ЖК РФ).
Статьей 70 ЖК РФ предусматривается, что наймодатель может запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя.
Согласно статьям 72, 74, 76 ЖК РФ для обмена жилого помещения и сдачи его в поднаем необходимо согласие наймодателя, причем в случае поднайма жилого помещения в письменной форме. Статья 80 ЖК РФ предусматривает право наймодателя запретить проживание временных жильцов по предусмотренным данной статьей основаниям.
К числу прав наймодателя следует отнести дачу согласия (или отказ) на производство переустройства и реконструкцию жилого помещения нанимателем этого помещения. Статьей 678 ГК РФ, которая подлежит применению к договору социального найма (см. статью 672 ГК РФ), запрещается нанимателю производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Обязанности наймодателя определены в части 2 статьи 65 ЖК РФ.
Наймодатель жилого помещения обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение.
Обязанностью наймодателя является участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.
Капитальный ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, является обязанностью наймодателя.
Следует обратиться к статье 88 ЖК РФ, устанавливающей порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.
Согласно части 1 этой статьи наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции дома, если такие работы не могут быть произведены без выселения нанимателя, на время проведения указанных работ. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
Но если в результате капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение не может быть сохранено либо размер его существенно изменится, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение по договору социального найма до начала работ по капитальному ремонту или реконструкции дома (статья 88 ЖК РФ).
Обязанностью наймодателя также является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
В отношении обязанностей наймодателя перечень не является исчерпывающим, часть 3 статьи 65 ЖК РФ предусматривает наличие у него иных обязанностей, помимо перечисленных в части 2 данной статьи.
Так, статьей 81 ЖК РФ предусматривается обязанность наймодателя предоставить нанимателю другое жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратился к наймодателю с просьбой о такой замене. Другое жилое помещение должно быть предоставлено в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
Обязанности наймодателя предусмотрены и Типовым договором социального найма жилого помещения. Так, Типовой договор в плане надлежащего содержания дома предусматривает обязанность наймодателя систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории.
Наймодатель обязан своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.
Обязанностью наймодателя должно являться своевременное заселение жилых помещений.
Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма обозначены статьей 67 ЖК РФ (часть 1).
Так, наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц.
Статья 70 ЖК РФ определяет порядок и условия вселения в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет изменение договора социального найма жилого помещения, имея в виду необходимость указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
Наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга (супругу), своих детей и родителей либо других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.
Для вселения в жилое помещение согласно части 1 статьи 70 требуется:
- согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в т.ч. временно отсутствующих, при вселении супруга (супруги), детей и родителей. На вселение к родителям несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи не требуется;
- согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в т.ч. временно отсутствующих, и наймодателя при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение этих граждан, в случае если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (статья 50 ЖК РФ).
Желание на вселение других лиц в занимаемое жилое помещение должно быть поддержано всеми без исключения. Отказ наймодателя в даче согласия на вселение может быть оспорен в судебном порядке.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда от 02.07.2009 N 14 для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется выяснить, каково намерение вселения: вселялись ли они как члены семьи или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (временные жильцы, договор поднайма); в случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 ГПК).
Под ведением общего хозяйства, являющегося обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, Постановлением Пленума предложено понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п. При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судом рекомендовано руководствоваться Федеральным законом от 17.12.2001 N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", содержащим перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении (статья 9).
Постановлением Пленума предусматривается, что, если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов его семьи, а также согласия наймодателя (когда оно необходимо), такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. Лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.
Следует отметить, что согласно статье 54 ЖК РСФСР вселение производилось в установленном порядке, который означал соблюдение правил прописки (см. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства"). Конституционный Суд РФ в Постановлении от 25.04.1995 N 3-П <3> признал, что положение статьи 54 ЖК РСФСР об установленном порядке вселения, а именно о соблюдении режима прописки (в настоящее время - регистрации) при вселении, не соответствует Конституции Российской Федерации.
--------------------------------
<3> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708.
Таким образом, жилищные права и обязанности пользователей жильем основываются на семейных отношениях и на совместном проживании (но не на регистрации граждан по месту жительства).
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (часть 2 статьи 69 ЖК).
Каждый из членов семьи вправе бессрочно пользоваться жилым помещением, участвовать в решении вопросов вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (статья 70 ЖК); обмена жилого помещения (статья 72 ЖК); сдачи жилья в поднаем (статья 76 ЖК); вселения временных жильцов (статья 80 ЖК); переселения в жилое помещение меньшего размера (статья 81 ЖК РФ); изменения договора (статья 82 ЖК); расторжения договора (статья 83 ЖК); предоставления другого жилого помещения в связи с капитальным ремонтом (часть 2 статьи 88 ЖК); переустройства и перепланировки жилого помещения (статья 26 ЖК РФ).
Согласно статье 71 ЖК РФ временное отсутствие членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (как и нанимателя) не влечет изменения их прав и обязанностей по договору <4>.
--------------------------------
<4> Жилищный кодекс РФ отказался от позиции ЖК РСФСР, который устанавливал случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими нанимателем и членами его семьи, а также сроки отсутствия (статья 60 ЖК РСФСР).
С учетом положений статей 69 и 71 ЖК РФ (которые не содержат каких-либо ограничений прав временно отсутствующих) в каждом из перечисленных выше случаев вопросы могут быть решены только с согласия всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих <5>.
--------------------------------
<5> Указания на участие временно отсутствующих членов семьи не содержат статьи 76 (поднаем жилого помещения), 80 (вселение временных жильцов), 82 (замена нанимателя), 83 (расторжение договора).
Во всех случаях реализации нанимателем жилого помещения по договору социального найма предоставленных ему прав (обмен, сдача в поднаем жилого помещения; вселение других граждан; замена жилья, расторжение договора и пр.) необходимо также участие (согласие) бывших членов семьи нанимателя. Согласно статье 69 ЖК РФ бывший член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.
Верховным Судом РФ предложено решение ряда вопросов в отношении граждан, переставших быть членами семьи нанимателя, но продолжающих проживать в данном жилом помещении.
Чрезвычайно интересным представляется вопрос, является ли непроживание в жилом помещении бывшего члена семьи нанимателя по договору социального найма основанием для признания его утратившим право на проживание. По мнению Верховного Суда РФ <6>, бывший член семьи может быть признан утратившим право на жилое помещение в судебном порядке, только если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма.
--------------------------------
<6> См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г.; Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г.; Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14.
Нельзя не согласиться, что в этом пояснении Верховного Суда выглядит достаточно сомнительным упоминание о расторжении этим лицом договора социального найма (абзацы первый и третий пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14; вопрос 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г.).
Лишь наниматель (сторона договора социального найма) обладает правом расторжения договора (часть 2 статьи 83 ЖК РФ). Члену семьи (бывшему члену семьи) такого права не предоставлено. Лицо, отсутствующее в жилом помещении по причине выезда из него, утрачивает право на жилое помещение; данное обстоятельство должно найти отражение в договоре.
Наниматель имеет право сдать занимаемое по договору социального найма жилое помещение в поднаем (пункт 2 части 1 статьи 67 ЖК РФ).
Вопросу поднайма жилья в ЖК РФ уделено большое внимание. Статьей 76 определен порядок и условия заключения договора поднайма жилого помещения; статья 77 посвящена договору поднайма жилого помещения; статья 78 - внесению платы за поднаем; статья 79 - прекращению и расторжению договора поднайма жилого помещения.
Условиями сдачи жилого помещения в поднаем являются:
- согласие в письменной форме наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения; наличие общей площади жилого помещения на каждого проживающего в этом помещении (с учетом вселяющихся по договору поднайма) размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления;
- согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, проживающих в коммунальной квартире, в случае сдачи одного из жилых помещений в этой квартире в поднаем;
- отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (пункт 4 части 1 статьи 51) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне желающего заселиться в жилое помещение по договору поднайма. Наличие таких больных делает невозможным заключение договора поднайма, передача жилого помещения в поднаем в этих случаях не допускается.
По договору поднайма может быть передана часть жилого помещения либо все жилое помещение при временном выезде нанимателя и членов его семьи. Договор поднайма заключается в письменной форме. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
Срок договора поднайма жилого помещения определяется его сторонами. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год (часть 3 статьи 77 ЖК).
Правоотношения по договору поднайма прекращаются в случаях: волеизъявления поднанимателя; по истечении срока договора поднайма; прекращения договора социального найма (например, в случае смерти нанимателя жилого помещения), а также расторжения договора социального найма по предусмотренным основаниям; расторжения договора поднайма жилого помещения.
Расторжение договора поднайма согласно статье 79 ЖК РФ (часть 4) может иметь место в случаях, если поднаниматель или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает, использует жилое помещение не по назначению; систематически нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.
В случае нарушений, допускаемых поднанимателем или гражданином, за действия которых поднаниматель отвечает, наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранения нарушения, а если оно влечет разрушение помещения - назначает поднанимателю соразмерный срок для проведения ремонта помещения. И только в случаях, когда допускаемые нарушения не устраняются и не осуществляется необходимый ремонт помещения, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных вместе с поднанимателем граждан (часть 4 статьи 79). На нанимателя жилого помещения не возлагается обязанность обеспечить поднанимателя другим жилым помещением в случае выселения.
На таких же условиях (без предоставления другого жилья) производится выселение граждан при прекращении договора поднайма, т.е. при истечении срока этого договора. Причем если по истечении срока договора поднайма поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, выселение производится в судебном порядке.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право разрешить проживание в жилом помещении временных жильцов.
Необходимым условием вселения временных жильцов является согласие членов семьи нанимателя (статья 80 ЖК), а также предварительное уведомление наймодателя. Однако следует говорить о согласии наймодателя, поскольку статья 80 ЖК РФ (часть 1) предусматривает, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.
В отличие от поднанимателей жилого помещения проживание временных жильцов является безвозмездным. Соглашение о предоставлении временного проживания другим гражданам (временным жильцам) не предусматривает платы за пользование помещением; обычно в качестве временных жильцов жилым помещением пользуются родственники нанимателя и членов его семьи.
Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.
Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован - не позднее семи дней со дня предъявления требования о выезде из помещения. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения.
В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении или расторжении договора социального найма жилого помещения.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель жилого помещения.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить замену, а также обмен занимаемого жилого помещения.
Основанием замены жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение меньшего размера является заявление нанимателя жилого помещения (статья 81 ЖК РФ).
В качестве условия такой замены определено согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в т.ч. временно отсутствующих. Замена жилья осуществляется, если размер занимаемого помещения превышает норму предоставления жилого помещения (см. статью 50 ЖК РФ). Предоставление нанимателю жилого помещения по договору социального найма другого жилого помещения (по согласованию с нанимателем) является обязанностью наймодателя. Наймодатель должен предоставить другое жилое помещение взамен занимаемого нанимателем по договору социального найма в течение трех месяцев со дня подачи нанимателем заявления. Жилое помещение в этом случае предоставляется по договору социального найма.
Одной из существенных позиций в предоставлении жилого помещения меньшего размера должно быть ограничение этого размера необходимым пределом, имея в виду учетную норму, т.е. уменьшение не должно явиться основанием признания лиц, занявших предоставленное помещение, нуждающимися в жилом помещении.
Согласно статье 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма другим нанимателем. Условием обмена является письменное согласие на такой обмен членов семьи нанимателя, в т.ч. временно отсутствующих, и наймодателя. Обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном населенном пункте, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.
Как правило, граждане производят обмен в целях приближения к месту жительства родственников, месту работы, в связи с объединением семьи и т.д. В процессе обмена пользователи жилыми помещениями переезжают в квартиры, в частности, в связи с объединением семьи. Вместе с тем обмен жилья может явиться возможностью разъехаться по разным жилым помещениям конфликтующим членам семьи. Надо полагать, что часть 2 статьи 72 ЖК РФ предусматривает этот случай: речь ведется об обмене занимаемого помещения на жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 в качестве таковых предложено понимать наличие обстоятельств, препятствующих им (лицам) в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
Предусматриваемое частью 4 статьи 72 ЖК РФ такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечительства в случаях, когда в составе семьи, имеющей намерение произвести обмен занимаемого помещения, есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане, несомненно, направлено на защиту прав этих лиц. Требование о согласии органов опеки и попечительства на обмен жилого помещения, в котором проживают указанные лица, основано на положениях статьи 37 ГК РФ.
Институт обмена жилыми помещениями возник в 20-е годы прошлого века. Как и всякий правовой институт, институт обмена жилыми помещениями в каждый период развития общества испытывал влияние экономических, социальных факторов, вносимых законодательными и иными нормативными правовыми актами изменений в регламентацию жилищных отношений. ЖК РФ отказался от обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, занимаемое по договору коммерческого найма, а также принадлежащего гражданину на праве собственности, ограничив участников обмена нанимателями жилых помещений по договору социального найма.
Условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, изложены в статье 73 ЖК РФ. Так, не разрешается обмен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, а также если право пользования обмениваемым помещением оспаривается в судебном порядке.
Не может быть произведен обмен жилого помещения, признанного непригодным для проживания; если принято решение о капитальном ремонте дома; о сносе дома, где находится жилое помещение, либо о переоборудовании дома для использования в других целях. Нецелесообразность такого обмена очевидна. Предлагаемое к обмену жилое помещение, находящееся в доме, подлежащем сносу или переоборудованию в нежилое, просто перестает существовать, а в доме, подлежащем капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений, сохранение жилого помещения проблематично.
Не вызывает также сомнений целесообразность положения о невозможности обмена, если в коммунальную квартиру в результате обмена должны вселиться граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний.
Вопрос об обмене жилого помещения следует также решать с учетом статьи 72, часть 5, ЖК РФ, имея в виду невозможность обмена, если в результате такового участник обмена может быть признан нуждающимся в жилом помещении.
Однако положение о запрете обмена, если в результате такового семья подлежит признанию нуждающейся в жилом помещении (как и в отношении любого другого запрета), должно содержаться в статье 73 ЖК РФ, имея в виду, что согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ.
Статья 75 ЖК РФ предусматривает, что обмен жилого помещения может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением предусмотренных ЖК РФ требований. Признание обмена недействительным осуществляется в судебном порядке.
Результатом признания обмена недействительным является переселение граждан в ранее занимаемые жилые помещения; в случае неправомерных действий какой-либо стороны обмена виновное лицо обязано возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена. Так, виновным может быть признано лицо, которое ввело в заблуждение другую сторону обмена путем представления несоответствующей действительности информации о качестве предлагаемого к обмену жилого помещения (например, скрыта вызванная конструктивными дефектами жилого дома влажность в квартире, которая не могла быть обнаружена при совершении обмена в летний период).
Согласно статье 75 ЖК РФ недействительным подлежит признанию обмен, если нет согласия членов семьи на обмен жилого помещения, включая временно отсутствующих, согласия органов опеки и попечительства, которое требуется в части 4 статьи 72 ЖК РФ.
Помимо указанных оснований следует иметь в виду и общие основания признания сделок недействительными, предусмотренные гражданским законодательством, в частности недействительность обмена, совершенного под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ); под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также обмена, который лицо было вынуждено совершить вследствие тяжких обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка), чем другая сторона воспользовалась (статья 179 ГК РФ).
Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд иных, кроме обозначенных в части 1 статьи 67 ЖК РФ, прав нанимателя. Так, согласно статье 66 ЖК РФ наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и пр. в случае ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в части 3 статьи 67 ЖК РФ.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, в пределах его использования (см. статью 17 ЖК РФ).
Следует иметь в виду, что наряду с проживанием в жилом помещении (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществляют в этом помещении определенную предпринимательскую деятельность: надомные работники, писатели, научные работники и др.
ЖК РФ допускает использование жилого помещения в указанных выше целях, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Наниматель обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать его сохранность; проводить текущий ремонт жилого помещения (пп. 2 - 4 части 3 статьи 67 ЖК РФ).
Граждане - пользователи жилыми помещениями обязаны бережно относиться к занимаемому жилому помещению; использовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность у нанимателя жилого помещения по договору социального найма по оплате жилья и коммунальных услуг возникает с момента заключения такого договора (пункт 1 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает в себя:
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда;
- плату за коммунальные услуги.
В значительном объеме права и обязанности нанимателя жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 <7>.
--------------------------------
<7> СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.
Согласно Правилам, помимо обозначенных обязанностей, в качестве пользователя жилым помещением наниматель также обязан "при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг".
Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержатся и в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 <8>.
--------------------------------
<8> СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
В вопросах выселения из жилых помещений в основном сохранены позиции ранее действовавшего законодательства: выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (статьи 85, 89 ЖК РФ, статьи 85, 96 ЖК РСФСР); выселение с предоставлением другого жилого помещения, т.е. которое может быть неблагоустроенным (статья 90 ЖК РФ, статья 15 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"); выселение без предоставления другого жилого помещения (статья 91 ЖК РФ, статья 98 ЖК РСФСР).
Предоставление гражданам в связи с выселением другого благоустроенного жилья осуществляется в соответствии с положениями статьи 89 ЖК РФ, случаи такого выселения предусмотрены статьей 85 ЖК РФ (снос дома, перевод жилого помещения в нежилое, признание жилого помещения непригодным для проживания, изменение жилого помещения в результате капитального ремонта дома либо утраты помещения в связи с этими работами).
Как уже отмечалось, в статье 89 ЖК РФ отражены позиции статьи 96 ЖК РСФСР. Однако указанная статья ЖК РСФСР содержала отсылку к положениям Кодекса в части требований к предоставляемому помещению, в том числе его размеру, а также необходимости учета интересов граждан при предоставлении жилья. Нет сомнений, что такой подход был правильным.
Статья 89 ЖК РФ подобных положений не содержит. Вместе с тем неплохо бы учитывать при ее применении правила ряда статей, которые, к сожалению, не упомянуты. Так, не мешало бы учесть положения статьи 58 ЖК РФ, предусматривающей, что при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия, а также правило части 2 этой статьи в отношении граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний <9>. К сожалению, Верховным Судом РФ высказано иное мнение (см. пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
--------------------------------
<9> Кстати сказать, статья 58 ЖК РФ не содержит требования о применении ее положений лишь в случае обеспечения жилыми помещениями очередников.
Законодатель уделяет большое внимание вопросам ответственности за нарушение жилищного законодательства. Основание ответственности - виновное поведение лица.
Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (статья 83 ЖК РФ) или утрата пользования жилым помещением. Вопрос ответственности требует обращения и к иным отраслям законодательства: административному, гражданскому, уголовному.
Основаниями расторжения договора найма в качестве ответственности за неисполнение возложенных законодательством обязанностей по пользованию жилым помещением являются: невнесение нанимателем платы за жилье в установленные сроки; бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допуская его разрушение; нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в квартире, доме; использование жилого помещения не по назначению (статья 83 ЖК РФ).
Следствием расторжения договора социального найма жилого помещения является выселение из жилого помещения.
Выселению подлежат наниматель и члены его семьи, если они без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги в течение более шести месяцев.
Статья 90 ЖК РФ предусматривает выселение в данном случае с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, при этом требование о благоустройстве данного помещения законодатель не предусматривает. Предоставляемое помещение должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Такое выселение предусматривалось Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (статья 15 Закона).
Видимо, необходимо обратить внимание, что согласно положению этого Закона выселение производилось в случае невнесения платы за жилое помещение. В настоящее время согласно статьям 83 и 90 ЖК РФ расторжение договора найма и выселение нанимателя и проживающих с ним членов семьи производится в случаях невнесения платы за жилье и (или) коммунальные услуги.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 определено, что иск о выселении по данному основанию не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения обязательных платежей нанимателем и членами его семьи более чем за шесть месяцев подряд.
Затруднительным является, что считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг. Указанным Постановлением Пленума определено, что к уважительным причинам могут быть отнесены: длительные задержки заработной платы, пенсии, тяжелое материальное положение нанимателя и членов его семьи в связи с утратой работы и невозможностью трудоустройства; болезнь; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена также статьей 155 ЖК РФ, а именно взимание пени.
Выселение граждан из занимаемых жилых помещений может осуществляться без предоставления другого жилого помещения.
Статьей 91 ЖК РФ установлено, что выселение без предоставления другого жилья производится в случаях:
- использования жилого помещения не по назначению;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
- бесхозяйственного обращения с жилым помещением, допуская его разрушение.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан, и основное требование ЖК РФ - использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Использование жилья не по назначению может выразиться, например, в использовании жилого помещения в качестве подсобного помещения, в качестве помещения для содержания животных и пр.
Нарушение прав и законных интересов соседей может выразиться, в частности, в антиобщественном (аморальном) поведении нанимателя или членов его семьи, т.е. в поведении, противоречащем общепризнанным правилам поведения.
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 предложено отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, Правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости, производство ремонтных, строительных или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
Положение о расторжении договора социального найма в случаях, если наниматель или члены его семьи разрушают или портят жилище, вытекает из обязанности граждан использовать жилое помещение по назначению; соблюдать Правила пользования этим помещением; бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения.
В связи с рассматриваемым вопросом о выселении, с прекращением жилищных правоотношений необходимо обратить внимание на следующее. Выселение из жилого помещения может иметь место в случаях расторжения договора (что довольно подробно отражено в ЖК РФ), а также утраты права пользования жилым помещением.
Утратившими право пользования жилым помещением:
- могут быть признаны, в частности, лица, виновные в разрушении или порче жилого помещения, в случае систематического характера таких нарушений и принятия к виновному мер предупреждения, которые оказались безрезультатными;
- также подлежат признанию лица, лишенные родительских прав, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Эта норма направлена на защиту несовершеннолетних, на создание им надлежащих условий для проживания. Для реализации нормы о выселении этих лиц необходимо решение суда о лишении их родительских прав.
Один из основных принципов законодательства - ответственность виновного лица. Утрата права пользования жилым помещением касается лишь конкретного лица (нанимателя, члена его семьи); договор социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников, тогда как в случае расторжения договора он перестает действовать в отношении нанимателя и членов его семьи одновременно.
Хотелось бы обратить внимание на то, что выселение из жилого помещения происходит и в случае признания договора жилищного найма недействительным. В этом случае договор является несуществующим с момента его заключения, тогда как при расторжении договора жилищного найма он прекращает действие с момента его расторжения.
Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусматривается статьей 66 ЖК РФ в случаях неисполнения обязанностей по капитальному ремонту. Неисполнение (ненадлежащее исполнение) этих обязанностей дает нанимателю возможность потребовать: уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме; либо возмещения своих расходов, связанных с устранением недостатков жилья, общего имущества дома; либо возмещения убытков, причиненных несвоевременным проведением капитального ремонта (см. часть 2 статьи 66 ЖК РФ).
Неисполнение наймодателем обязанности привести жилое помещение (самовольно переустроенное нанимателем) в прежнее состояние (пункт 2 части 5 статьи 29 ЖК РФ) влечет столь серьезное последствие, как продажа такого помещения с публичных торгов (часть 6 статьи 29 ЖК РФ).
Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги, если эти услуги ненадлежащего качества и (или) предоставляются с перерывами, превышающими допустимую продолжительность.
Нарушение Правил пользования жилыми помещениями, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами влечет административную ответственность (см. статьи 7.21, 7.22, 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях).
В связи с вопросом об административной ответственности хотелось бы обратить внимание на следующее.
Такой ответственности за обозначенные нарушения подлежат как физические, юридические, так и должностные лица (статьи 7.22 и 7.23), законодатель предусматривает наложение на должностных лиц штрафа. Представляется целесообразным предусмотреть и такой вид административной ответственности этих лиц, как дисквалификация (статья 3.2 КоАП РФ). Дисквалификация заключается, в частности, в лишении лица права занимать руководящие должности в исполнительном органе управления юридического лица, осуществлять управление юридическим лицом (статья 3.11 КоАП РФ).
Что касается уголовной ответственности, то она может наступить, когда нарушение носит характер преступления.
Так, статья 139 УК РФ предусматривает ответственность за нарушение неприкосновенности жилища; статьи 167 и 168 УК РФ - в случаях умышленного или по неосторожности уничтожения или повреждения имущества и пр. (статьи 201, 293, 330 УК РФ).
Вопросам сохранности жилья и ответственности за нарушение правил его содержания и пользования придавалось важнейшее значение актами ряда поколений российского законодательства.
Так, советское законодательство (на ранних этапах) было достаточно сурово в вопросах ответственности за ненадлежащее использование и содержание жилищного фонда.
В случаях бесхозяйственного управления домами, кроме гражданской ответственности за происшедшие в результате бесхозяйственного отношения к домам убытки, предусматривалась уголовная ответственность. Согласно статье 128 УК РСФСР (введен в действие Постановлением ВЦИКа в 1926 г.) <10> бесхозяйственность, основанная на небрежном или недобросовестном отношении к порученному делу лиц, учреждений и предприятий или их уполномоченных, результатом чего явилось "расточение" (расточать - разрушать, губить) или невозместимый ущерб имуществу учреждений и предприятий, могла повлечь привлечение этих лиц к лишению свободы на срок до двух лет или исправительно-трудовым работам на срок до одного года.
--------------------------------
<10> СУ РСФСР. 1926. N 80. Ст. 600.
Предусматривалось также, что частные лица, арендующие муниципализированные дома, "за бесхозяйственное или хищническое" управление домами подлежали ответственности перед коммунальными органами, а также уголовной ответственности по статье 130 УК РСФСР, согласно которой "расточение" арендатором предоставленного ему по договору имущества могло повлечь за собой лишение свободы на срок не менее шести месяцев с расторжением договора и конфискацией всего или части имущества.
Декретами, принятыми в 1922 году, в случае невнесения платы за "услуги предприятий коммунального характера" и бесхозяйственного пользования ими; в случае хищнического отношения к жилью, влекущего его разрушение, или "неплатежа квартирной платы" предусматривалось выселение из занимаемых жилищ.
Статьей 171 предусматривалось досрочное расторжение договора, если съемщик не внес квартирную плату в течение трех месяцев со дня истечения срока платежа.
Следует отметить, что положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим федеральным законом (часть 3 статьи 4 ЖК РФ).
Определенные ограничения установлены. Так, статья 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Субсидии на оплату жилых помещений и коммунальные услуги не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное (статья 159 ЖК РФ); Законом Российской Федерации о приватизации жилищного фонда право на приватизацию жилья предоставлено гражданам Российской Федерации; на определенных территориях (закрытые, пограничные и пр.) могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан.
Согласно статье 1194 ГК РФ Правительством Российской Федерации могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.

Источник: http://www.juristlib.ru/book_6071.html