«Понятие и признаки должностного лица, и его значение для квалификации должностных преступлений»

Право собственности превалирует над правом пользования

Семеновский Г.
Жилищное право, 2009.
Постановление Пленума, по сути, состоит из трех частей. Первая часть касается жилья, находящегося в собственности граждан, вторая - жилья, переданного гражданам по договору социального найма, третья - специализированного жилого фонда.
Пленум закрепил и развил те положения, которые сложились в правоприменительной практике: защите подлежат прежде всего права собственника жилого помещения. Права лиц, проживающих в помещении, защищаются лишь до тех пор, пока собственник не возражает против их проживания.
Постановлением Пленума четко определено, кто считается членом семьи собственника жилого помещения. Это прежде всего супруг, дети и родители собственника.
Если указанные лица вселены на жилплощадь, то членами семьи считаются априори. То есть нужды в подтверждении совместного ведения хозяйства с собственником, оказания взаимной материальной и иной поддержки нет. Все остальные граждане определяются или не определяются в качестве членов семьи в зависимости от того, в каком статусе их вселял собственник. Требуется не только установить соблюдение процедуры вселения, но и содержание волеизъявления собственника на их вселение. Быть может, человек вселялся в помещение по договору найма, или помещение предоставлялось ему в безвозмездное пользование. В то же время в Постановлении Пленума Верховного Суда говорится, что за вселенными в качестве членов семьи собственника гражданами может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение.
Пленум подтвердил складывающуюся практику: регистрация лица по месту жительства либо ее отсутствие сами по себе не являются определяющим обстоятельством для признания или непризнания вселенного членом семьи собственника.
Верховный Суд разъяснил ситуацию с прекращением права пользования помещениями бывшими членами семьи собственника. При этом супруг становится бывшим членом семьи собственника после расторжения брака или признания его недействительным. Вопрос о признании иных лиц бывшими членами семьи собственника жилого помещения должен решаться судом в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела. Важным обстоятельством является то, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, когда один из родителей является собственником жилого помещения, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением. Указывается, что бывший член семьи собственника имеет право на установление срока проживания в помещении вне зависимости от его встречного иска об этом. При этом необходимо обратить внимание на то, что в случае предъявления собственником жилого помещения иска к бывшим членам его семьи о прекращении права пользования жилым помещением ответчик должен обязательно возражать против заявленных исковых требований. Только тогда суд имеет возможность предоставить ему срок на сохранение права пользования жилым помещением даже без предъявления встречного иска. Если же ответчик не возражает против заявленных требований или по разным причинам не формулирует четко свое отрицательное отношение к иску, то у суда может не быть оснований для сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок.
В зависимости от обстоятельств срок проживания может продлеваться неоднократно. Суд вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно возложить на собственника жилого помещения обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства. Обеспечительной мерой исполнения такого судебного решения становится сохранение права пользования помещением за бывшим членом семьи. Неясным остается вопрос о том, как быть, если алиментные обязательства собственника жилого помещения по отношению к бывшим членам семьи прекратились, а жилое помещение для бывшего члена семьи собственника обязанным собственником не приобретено.
Ввиду изменений, внесенных в Гражданский кодекс, у собственника жилого помещения появилась возможность выселения бывшего члена семьи с принадлежащей ему жилплощади путем ее передачи другому лицу. К сожалению, Постановление Пленума Верховного Суда закрепляет эту практику. Если ранее речь могла идти о продаже помещения с обременением и новый собственник должен был это обременение учитывать, теперь позиция Пленума Верховного Суда однозначна: если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям, право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение.
К счастью, в Постановлении Пленума есть одна важная оговорка: при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. То есть если вы отказались от права приватизации в пользу супруга или иных лиц, с которыми проживали на момент приватизации, то после прекращения семейных отношений ваше право пользования приватизированным жилым помещением не может быть прекращено по иску собственника этого помещения и он не может вас выселить. Работает эта норма и в том случае, если ранее вы реализовали свое право на приватизацию другого помещения, а после вселились в приватизируемое вашим бывшим супругом. Важным обстоятельством является и то, что в случае перехода права собственности на жилое помещение к иным лицам новый собственник не может выселить из жилого помещения бывших членов семьи прежнего собственника, если они отказались от своего права на приватизацию спорного жилого помещения.
Важное замечание касается соблюдения законности процедуры получения жилья по договору социального найма. Верховный Суд предписывает судам исходить из того, что нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Обращается внимание на то, что, поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве.
Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:
- гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
- нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);
- должностными лицами совершены неправомерные действия при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
- имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.
По данным делам устанавливается трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права, а также прокурор.
Фактически эта норма означает, что любой гражданин, стоящий на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, может обратиться в суд, если выяснит - или просто заподозрит - что его "обошли", что кто-то получил квартиру не в порядке очереди.
В случае удовлетворения такого иска лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им, исходя из конкретных обстоятельств дела, может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому.
Однозначно решен вопрос об изменении договора социального найма. Напомню, что старым Жилищным кодексом такая возможность предусматривалась, действующий Кодекс регулирующей нормы не содержит. Гражданам не было понятно, как действовать. То ли можно ставить вопрос об изменении договора социального найма, потому что все, что не запрещено, то разрешено, то ли нельзя. Пленум постановил, что судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения удовлетворению не подлежит. Иски по делению лицевого счета теперь заведомо "непроходные", а изменить договор найма можно только по основаниям, перечисленным в статье 82 Жилищного кодекса.
Верховный Суд обращает внимание на необходимость соблюдения предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника. Она подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения, государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации. Это важный момент. Нарушение порядка информирования собственника жилого помещения об его изъятии - распространенная практика. Ответственные лица бывают искренне уверены, что достаточно публикации в печатном СМИ, Интернете или на подъездной информационной доске. Эти сообщения не считаются надлежащим уведомлением собственников.
И последнее. В очередной раз подтверждено, что "родственный обмен" больше не существует. Муниципальная или государственная жилплощадь может меняться только на муниципальную (государственную). Разменять, например, двухкомнатную "социальную" квартиру на однокомнатную "социальную" и однокомнатную, находящуюся в частной собственности, невозможно.

Источник: http://www.juristlib.ru/book_6081.html