«Правовая система общества»

Некоторые вопросы взаимодействия органов опеки и попечительства и нотариата по защите прав и законных интересов несовершеннолетних при совершении сделок отчуждения недвижимого имущества

Верзуб Б.М.
Электронный ресурс, 2000.

Вопросы защиты прав и законных интересов несовершеннолетних при совершении сделок отчуждения недвижимого имущества постоянно находятся в поле зрения органов опеки и попечительства. Необходимо отметить, что если в 1991 - 1994 годах к нотариусам со стороны органов опеки и попечительства было очень много вопросов и очень много возникало проблем, то в последние годы проблем гораздо меньше. До 1991 года, как известно, к нотариусам обращались с точки зрения защиты имущественных прав ребенка в соответствии со статьей 133 Кодекса о браке и семье РСФСР. Это были случаи, когда происходило отчуждение части жилого дома, иногда кооперативной квартиры (речь пойдет далее лишь о жилье). А вот приватизированных квартир не было. В 1991 году выходит Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Сейчас очень многие ссылаются на то, что в этом Законе во второй и третьей статьях не была предусмотрена защита прав несовершеннолетних на участие в приватизации. Но, когда возникает такой юридический спор, всегда хочется задать вопрос: неужели вы, господа юристы, не знали о том, что существует 53 статья Жилищного кодекса РСФСР, действующая на момент, когда вышел этот Закон?
Сейчас руководители различных органов муниципального жилья в разных регионах высылают методические письма в органы опеки и попечительства о том, что последние должны выдавать предварительные разрешения на различные сделки с жилыми помещениями в виде распоряжений (постановлений) руководителей органов местного самоуправления. Однако я помню время, когда группа специалистов органов опеки и попечительства боролась за то, чтобы разрешение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних, в первую очередь с жильем, было оформлено только в форме распоряжения (постановления). Необходимо отметить, что в старом Гражданском кодексе РСФСР была норма, указывающая, что для совершения нотариально удостоверенных сделок должно было выдаваться разрешение от исполкомов в виде Постановления. А поскольку правопреемниками Исполкомов явились различные органы местного самоуправления (причем в разных субъектах Российской Федерации носящие разные названия), то предварительное согласие на совершение той или иной сделки должно оформляться органами опеки и попечительства только в виде Распоряжения (постановления) главы органа местного самоуправления. Меня удивляет позиция некоторых юристов: поскольку в первой редакции Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не были предусмотрены (а фактически оговорены) права несовершеннолетних детей при приватизации жилищного фонда, то детей не обязательно было включать в договоры передачи жилья в собственность. Однако в 1991 г., и в 1992 г., и в 1993 г., и в 1994 году детей обязательно надо было включать в договоры приватизации в соответствии с 53 статьей Жилищного кодекса РСФСР!
Кроме того, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 8 от 24 августа 1993 года в пункте 7 указано, что отказ от принадлежащих несовершеннолетним прав со стороны родителей недопустим! Как раз в соответствии со статьей 53 Жилищного кодекса РСФСР. Кстати, эта статья действует до сих пор! А дети являлись членами семьи нанимателя жилого помещения и пользовались совершенно одинаковыми правами с ними. Более того, 53 статья Жилищного кодекса РСФСР четко указывает, что они могут быть бывшими членами семьи нанимателя и пользуются этими же правами.
Очень часто со стороны нотариусов возникает такой вопрос: по какому месту давать разрешение на совершение сделки с участием либо затрагивающей права и законные интересы несовершеннолетнего - по месту нахождения имущества либо по месту проживания ребенка? В законодательстве (ст. 34 ч. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) указано, что надзор за деятельностью опекунов, попечителей несовершеннолетних осуществляется по месту жительства подопечных. Поскольку родители являются фактически опекунами своих детей, то предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение той или иной сделки с имуществом несовершеннолетнего либо затрагивающей его права и законные интересы выдается по месту фактического проживания ребенка. До 14 лет в соответствии с ч. 2 ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации - это место проживания родителей, а местом проживания на сегодняшний день является место регистрации по месту жительства. После 14 лет - это уже особый вопрос. Если было выдано разрешение органа опеки и попечительства на раздельное проживание ребенка с родителями, то нотариусу необходимо выяснить это. На практике, действительно, встречаются случаи, когда несовершеннолетний проживает раздельно с родителями по их письменному согласию и предварительному разрешению органа опеки и попечительства.
Почему же все-таки предварительное разрешение фактически и должно выдаваться по месту регистрации по месту жительства. Давайте так рассуждать: если орган опеки и попечительства выдает предварительное разрешение на сделку, он может отследить только за теми, кто фактически проживает на его территории. Неважно, где находится имущество (жилье) - оно может находиться и в другом городе (районе, регионе и т.д.). Такая практика сложилась, и такую практику органы опеки поддерживают, в том числе она отражена во всех инструктивных материалах для работы этих органов.
Следует особо затронуть дарение. Особенно когда речь идет о дарении имущества ребенку одиноким родителем либо единственным родителем в случае смерти второго родителя. Позиция органов опеки и попечительства следующая: поскольку одинокая мать либо единственный родитель ребенка не поражены в правах, сделка может совершаться без присутствия представителя органа опеки и попечительства. Какие вопросы возникают у специалистов органов опеки и попечительства к нотариусам по документальному оформлению договоров по сделкам?
К сожалению, не все нотариусы при оформлении договора включают необходимые статьи (речь идет о ст. ст. 37, 292 ГК РФ, ст. 60 СК РФ). Видимо, есть смысл включать в пункт, напоминающий об обязанностях собственников, собственников жилых помещений фразу о таких обязанностях со стороны законных представителей детей вплоть до их совершеннолетия. В договорах же чаще всего на детей возлагаются обязанности, которые они не могут выполнять в силу возраста (например, осуществление ремонта и эксплуатации и т.д.).
Теперь несколько слов о различных ситуациях, возникающих в практике работы. Иногда орган опеки и попечительства дает предварительное разрешение на передачу права собственности на жилое помещение (в том числе принадлежащее несовершеннолетнему) в обмен на право проживания. В каких случаях это возможно? Как известно, в соответствии с нормой Федерального закона N 26-ФЗ от 11.08.94 г. "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" несовершеннолетним гарантировано однократное повторное участие в приватизации после их совершеннолетия. В связи с этим в случаях, когда при совершении договора передачи права собственности в обмен на право проживания семья значительно улучшает свои жилищные условия, такое разрешение выдается. В случаях совершения сделок купли - продажи кооперативного жилья необходимо учитывать интересы в первую очередь пайщика: но в то же время не забывать - площадь жилого помещения, куда выезжает ребенок, должна быть идентичной либо близкой по метражу.
Несколько слов о документах, которые, как правило, запрашиваются специалистами органов опеки и попечительства для выдачи предварительного разрешения на сделки: перечень этих документов оговаривается в двух инструктивно - методических письмах Министерства образования РФ от 20.02.95 г. N 09-М и Министерства общего и профессионального образования от 09.06.99 г. N 244/26-5, напечатанных соответственно в Вестнике образования (N 8 за 1995 и 1999 годы):
- запрос нотариуса,
- правоустанавливающие документы на жилье (договор, свидетельство о собственности и т.п.),
- выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета,
- справка БТИ,
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога,
- заявление обоих родителей (либо лиц, их заменяющих) и несовершеннолетних старше 14-ти лет,
- разрешение на регистрацию в населенном пункте субъекта Российской Федерации в случае выезда семьи по новому адресу из ОВД (форма 6).
Кроме вышеперечисленных, в некоторых ситуациях могут быть затребованы дополнительные документы (например, план земельного участка в случае, когда семья выезжает в сельскую местность).
Запрос нотариуса должен быть адресован главе органа местного самоуправления. Решение о выдаче предварительного разрешения на сделки, как правило, обсуждается коллегиально в комиссиях по охране прав детей либо других подобных им органах. Окончательное решение принимает глава органа местного самоуправления, который и подписывает распоряжение (постановление) по данному вопросу.
Инспектор (специалист) по охране прав детей права принятия самостоятельного решения по вопросам выдачи предварительного разрешения на сделки не имеет. Однако, в случае, если инспектор (специалист) не согласен с мнением комиссии либо главы органа местного самоуправления, он ОБЯЗАН представить заключение о нецелесообразности выдачи разрешения с мотивировкой данного мнения.
Теперь о представительстве. Права и законные интересы несовершеннолетних во всех органах и организациях представляют только их законные представители - родители, усыновители, опекуны, попечители. Прием других лиц (в частности, по доверенности) специалистам органов опеки запрещен. Бывают ли из этого правила исключения? Да, бывают. Например, заключение договора купли - продажи жилья по доверенности семьей, выехавшей на постоянное место жительства в другую страну.
Что делать, если родители несовершеннолетних разведены? Ведь второй родитель не лишен и не ограничен, как правило, в родительских правах. Таким образом, он имеет право представлять интересы несовершеннолетнего.
Очень часто в орган опеки и попечительства и к нотариусам обращаются разведенные родители (чаще всего матери) и говорят: дайте согласие на сделку, давайте заключим договор без согласия бывшего супруга(ги). Думается, необходимо иметь такое согласие, дабы не попасть в неприятное положение. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" от 5 ноября 1998 года N 15 этот вопрос был уточнен. Родитель, не лишенный родительских прав, проживающий раздельно, обладает всеми правами родителя, с которым проживает ребенок. Поэтому убедительная просьба - спрашивайте мнение обоих родителей. Очень серьезные нарекания к нотариусам по регистрации свидетельств о праве на наследство по закону. Пункт свидетельств, где записано - "подлежит регистрации в органах опеки и попечительства", часто просто не выполняется пережившими супругами (статистика - около 30% копий свидетельств до органов опеки не доходит). Видимо, здесь необходимо подумать, как дальше выходить из этого положения. Большая просьба ко всем нотариусам: тщательнее напоминать наследникам - взрослым, что они обязаны в трехдневный срок с момента получения свидетельства (по завещанию ли, по закону ли) представить копию, которую вы им выдали в орган опеки! Особенно, когда речь идет о жилье!
Часто задают вопрос - не нарушаются ли права человека с точки зрения выбора конкретного нотариуса для совершения сделки и соответствующего запроса в орган опеки и попечительства? Запрос может быть выдан одним нотариусом, а договор, в принципе, может быть заключен другим нотариусом, однако любой нотариус должен выполнить условия, обозначенные в распоряжении (постановлении), разрешающем сделку.
В данной статье затронуты, безусловно, лишь некоторые вопросы взаимодействия органов опеки и попечительства и нотариата. Надеемся, что разговор, начатый сегодня, будет продолжен, поскольку проблем и вопросов во взаимоотношениях данных структур более чем достаточно. Ждем ваших предложений и вопросов.

Источник: http://www.juristlib.ru/book_1662.html