«Акционерные общества как субъекты гражданских правоотношений»

                                                                  Статья прекращение права пользования

В прессе неоднократно публиковались статьи о применении положений Жилищного и Гражданского кодексов, регулирующих правоотношения по прекращению права пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника. В том числе и автор настоящей публикации высказывал свое мнение о применении этих положений закона в статьях, опубликованных в ДА. Тем не менее, развивающаяся судебная практика и споры законотворцев, заставляют снова возвращаться к этой теме.

К тому же, суды признают, что категория дел, связанная с применением положений ст. 31 ЖК РФ, является наиболее многочисленной на сегодняшний день.

В статье … мной обсуждались положения статьи 31 ЖК РФ об абсолютных членах семьи собственника, к которым относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

По закону прекратить право пользования жилым помещением этих лиц в порядке ч. 4 ст. 31 ЖК РФ нельзя.

Автору не понятна позиция законодателя, поставившего указанный круг лиц в приоритетное положение, по сравнению с бывшими членами семьи, к которым могут относиться нетрудоспособные и несовершеннолетние лица, в том числе дети собственника, по независящим от них причинам не проживающие вместе с родителем-собственником жилья.

К примеру, Верховным судом, в Постановлении Президиума Верховного суда РФ от 23.11.2005 г., высказывается четкая позиция, что поскольку ч. 1 ст. 31 ЖК РФ относит супруга к членам семьи собственника, то до расторжения брака прекращение права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ, невозможно, вне зависимости от того, прекращены ли фактически семейные отношения.

Однако, семейное законодательство рассматривает фактическое прекращение семейных отношений, как основание для признания имущества, приобретенного в этот период, собственностью того супруга, кем оно было приобретено. Также, не ставится в зависимость от расторжения брака, возникновение права на раздел совместного имущества и взыскание алиментов. Таким образом, законодатель предоставил супругу, фактически прекратившему семейные отношения с супругом-собственником квартиры, возможность воспрепятствовать судебному разбирательству по делу о прекращении за ним права пользования, до официального расторжения брака, а это как минимум четыре месяца, если брак расторгается в суде.

При таких обстоятельствах, полагаю необоснованной позицию о недопущении рассмотрения дела о прекращении права пользования жилым помещением до расторжения брака. Гражданским процессуальным законодательством предоставлено суду право приостановить производство по делу о прекращении права пользования, если между супругами имеется спор о разделе совместно нажитого имущества, предметом которого является жилое помещение, о прекращении права пользования которым заявлено истцом.

В тоже время, Верховный суд РФ рекомендует нижестоящим судебным инстанциям признавать ребенка бывшим членом семьи собственника жилого помещения, если после расторжения брака его родители стали проживать раздельно, а он стал проживать с тем из родителей, который в собственности жилья не имеет (Постановление Президиума Верховного суда РФ от 23.11.2005 г.).

Как известно, при расторжении брака и взыскании алиментов в судебном порядке, суд разрешает вопрос о том, с кем из родителей остается проживать несовершеннолетний ребенок.

Решение суда, в котором определено проживание ребенка с  родителем, не являющимся собственником жилого помещения, где ребенок зарегистрирован по месту жительства, является основанием для признания ребенка собственника прекратившим право пользования жилым помещением.

Да, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Между тем, в законе содержится лазейка, позволяющая прекратить право пользование жилым помещением членов семьи собственника и бывших членов семьи, в отношении которых собственник исполняет алиментные обязательства. Собственник может продать, обменять или подарить квартиру, и тогда, в соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

А законом, иного не установлено, в том числе, и в случае, когда по судебному решению бывшие члены семьи собственника сохраняют право временного проживания в жилом помещении на определенный срок, так как  по ч. 5 ст. 31 ЖК РФ, до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника.

Приведу пример из судебной практики.

В. обратился в суд с иском к Б., представляющей свои интересы и интересы несовершеннолетней Б.А., Б.А.В. о прекращении права пользования жилым помещением, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи от 03.11.05 он приобрел у Б.В. в собственность спорную квартиру, в которой зарегистрированы бывшие члены семьи Б.В. Согласно п. 11 договора право пользование бывшими членами семьи определяется в соответствии с требованиями ст. 292 ГК РФ. Иного соглашения не достигнуто.

Ответчица Б., представляющая свои интересы и интересы несовершеннолетней Б.А., Б.А.В. иск не признали, предъявили встречные требования к В. о сохранении права пользования жилым помещением сроком на 5 лет на прежних условиях и предъявила иск к Б.В. об обязании предоставить несовершеннолетней Б.А. другое жилое помещение, поскольку он выполняет алиментные обязанности в отношении несовершеннолетней.

Решением Электростальского городского суда Московской области от 11 апреля 2006 года иск В. удовлетворен, встречный иск Б. удовлетворен частично в части возложения на Б.В. обязанности по обеспечению несовершеннолетней жилым помещением.

Удовлетворяя заявленные требования В. суд правомерно руководствовался ст. 292 ГК РФ, в силу которой переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования членами прежнего собственника.

Судом установлено, что Б.В. стал собственником жилого помещения в порядке приватизации в 1994 году, Б. с детьми вселилась и зарегистрировалась в квартиру в 1997 году. В 2000 году супруги брак расторгли. Б. с детьми выехала по новому месту жительства, зарегистрировав новый брак.

По договору от 03.11.05 Б.В. продал квартиру В. Согласно п. 11 договора права зарегистрированных в квартире бывших членов семьи определяются применительно к положению ст. 292 ГК РФ. Иного соглашения о праве пользования жилым помещением не достигнуто. В связи с чем, у нового собственника не возникает обязанностей перед бывшими членами прежнего собственника на сохранение права пользования жилым помещением на прежних условиях, их право пользование квартирой в соответствии с требованиями ст. 292 ГК РФ прекращается.

Решение суда в этой части является законным и обоснованным.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части удовлетворения требований Б. об обязании Б.В. предоставить несовершеннолетней, в отношении которой он исполняет алиментные обязательства, другого жилого помещения, поскольку судом неправильно применена норма материального права. Часть 4 ст. 31 ЖК РФ регулирует правоотношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи. В связи с заключенной сделкой Б.В. перестал быть собственником спорного жилого помещения и на него не может быть возложена обязанность по предоставлению другого жилого помещения несовершеннолетнему ребенку.

Поскольку обстоятельства дела судом установлены полно и правильно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, но при разрешении дела судом неправильно применена норма материального права, судебная коллегия, не передавая дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, считает возможным вынести новое решение, которым в удовлетворении иска Б. об обязании Б.В. предоставить несовершеннолетней Б.А. другое жилое помещение отказать.

решение Электростальского городского суда Московской области от 11 апреля 2006 года отменить в части обязания Б.В. предоставить несовершеннолетней Б.А. жилое помещение с правом временной регистрации и проживания до совершеннолетия дочери отменить и вынести в этой части новое решение, которым в удовлетворении данных требований Б. отказать. В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу Б. - без удовлетворения (Определение Московского областного суда от 18.07.2006 по делу № 33-7492).

В виду вышеизложенных противоречий в правовом регулировании правоотношений по прекращению прав пользования жилым помещением, остается для многих практикующих юристов вопрос: из каких принципов исходил законодатель, создавая закон, по которому добросовестный собственник не может выселить своего великовозрастного неблагодарного сына, а нерадивый отец, исполняющий алиментные обязательства перед своим несовершеннолетним ребенком, может, путем притворного отчуждения квартиры, выкинуть ребенка на улицу.

Конституцией РФ установлено, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55).

С учетом этого конституционного положения о принципах, которым должен отвечать закон, законодателю, закрепляя за определенной категорией граждан право на сохранение за ними права пользования жилым помещением, следовало предусмотреть положение о сохранении этого права при отчуждении жилого помещения.

Необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений (Определение Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 N 455-О).

В настоящее время на рассмотрении Государственной Думой РФ находится ряд законопроектов, направленных на совершенствование жилищного законодательства.

В частности предлагается исключить в части 5 статьи 31 ЖК РФ слова "одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или".

Следует согласиться с необходимостью внесения этого изменения в ЖК РФ, что исключит возможность неисполнения судебного решения.

Одновременно часть 4 ст. 292 ГК РФ предлагается дополнить следующим содержанием: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают бывшие члены семьи собственника, в отношении которых у собственника жилого помещения имеются обязательства по сохранению права пользования жилым помещением или обеспечению иным жилым помещением на праве самостоятельного пользования в соответствии с законом или на основании судебного решения, допускается после исполнения таких обязательств».

Полагаю, что это предложение по внесению изменений в ст. 292 ГК РФ противоречит как ст. 35 Конституции РФ, так и ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которыми собственнику принадлежит право распоряжаться своей собственностью. Закон допускает отчуждение жилого помещения, обремененного правами третьих лиц.

Если приобретатель осведомлен о правах третьих лиц на жилое помещение и готов приобрести такое жилье, то недопустимо законодательное ограничение этого права.

Право пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника должно сохраняться и при его отчуждении, если бывшие члены семьи прежнего собственника имели право на сохранение за ними права временного проживания в жилом помещении или на предоставление другого жилого помещения от несущего алиментные обязательства прежнего собственника до исполнения последним своей обязанности.

В этой связи уместно рассмотреть положения ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и рекомендации Верховного суда РФ по применению этой статьи.

Напомню, статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Президиум Верховного суда РФ, в своем Постановлении 23.11.2005 указал, что право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должно сохраняться.

Обосновывается эта позицией тем, что ч. 2 статьи 292 ГК РФ, содержит исключение из правила о прекращении права пользования жилым помещением: «если иное не установлено законом».

Такое исключение содержится в 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и статье 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Как отмечает Президиум Верховного суда РФ, согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

Используя практику применения судами ст. 292 ГК РФ и ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», не допускающих прекращение права пользования жилым помещением лиц, отказавшихся от участия в приватизации этого помещения, следует отметить конституционную необходимость в применении этого правила при отчуждении жилого помещения, в котором проживают лица, которые до отчуждения жилого помещения сохраняли право временного проживания на определенный срок или имели право на предоставление другого жилого помещения.

Полагаю, что при отсутствии в части 5 статьи 31 ЖК РФ слов "одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или", суды вправе применять к отношениям, возникающим между приобретателем и бывшими членами семьи прежнего собственника жилого помещения, положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

В договоре купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ право временного пользования жилым помещением,  должен быть указан перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ч. 1 ст. 558 ГК РФ).

В ином случае, сделка по отчуждению жилого помещения должна признаваться недействительной полностью, как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), или частично, если сделка могла быть совершена и при указании в договоре обременений правами третьих лиц (ст. 180 ГК РФ).

Решая вопрос о прекращении права пользования жилым помещением по ч. 2 ст. 292 ГК РФ, следует учитывать права члена семьи бывшего собственника, если он ранее являлся собственником жилого помещения и произвел отчуждение с сохранением права бессрочного пользования этим жилым помещением.

Положение такого гражданина должно приравниваться к правам лиц, отказавшихся от участия в приватизации в пользу членов своей семьи, так как лицо, подарившее или продавшее свое жилое помещение, исходило из того и указывало это в договоре, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер.

Во всяком случае, при применении ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, суды учитывают состоявшееся соглашение.

Приведу пример из судебной практики:

Как усматривается из искового заявления З., ранее он являлся сособственником комнаты в коммунальной квартире на условиях договора приватизации. По соглашению между ним, истцом и З.Л. было произведено отчуждение этой комнаты на условиях договора дарения. После приобретения спорного жилого помещения, ответчик был вселен в квартиру, проживал в ней. Суду следовало установить на каких условиях ответчик дал согласие на отчуждения своей доли в жилом помещении при заключении договора дарения, имели ли при этом в виду стороны права ответчика на проживание во вновь приобретаемом жилом помещении. Указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения дела (Определение Московского областного суда от 24.01.2006 по делу №33-738).

Источник: http://7408083.ru/nashi-publikaczii/statya-prekrashhenie.html