«Договор как инструмент организации взаимосвязей участников имущественного оборота»

Может ли коммерческая организация получить земельный участок в постоянное бессрочное пользование?

Статья 20 ЗК РФ в п. 1 устанавливает исчерпывающий перечень видов юридических лиц, которым с момента вступления в силу ЗК РФ могут предоставляться земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование. Из коммерческих организаций в этот список входят только федеральные казенные предприятия. Они представляют собой унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления, созданные по решению Правительства РФ на базе имущества, находящегося в федеральной собственности. Этим федеральные казенные предприятия отличаются от иных унитарных предприятий, создаваемых по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления и основанных на праве хозяйственного ведения.
Из некоммерческих организаций правом получения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование располагают только государственные и муниципальные учреждения.
Учреждением по Гражданскому кодексу признается организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера и финансируемая им полностью или частично. Учредителями некоммерческой организации в форме учреждения в зависимости от целей ее создания могут быть как физические и юридические лица, так и государство и муниципальные образования. Только государственные и муниципальные учреждения могут получать земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование.
В пункте 1 ст. 20 названы также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Известно, что гражданская дееспособность Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований осуществляется через их органы. Так, в систему федеральных органов исполнительной власти входят Правительство РФ, федеральные министерства, федеральные агентства и федеральные службы. Система органов субъекта РФ определяется его конституцией или уставом. Эти органы имеют право выступать от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации в отношениях, регулируемых гражданским законодательством. Однако как юридические лица они представляют собой чаще всего также государственные (или, соответственно, муниципальные) учреждения и в качестве таковых получают земельные участки.
Все остальные юридические лица, если они получили земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование до вступления в силу Земельного кодекса, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести земельный участок в собственность до 1 января 2006 г.

Источник: http://portal-law.ru/articles/zemel/1021/

В каких случаях может осуществляться изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд?

Каков порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд?

Одним из оснований прекращения прав на земельные участки действующее законодательство признает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Тем самым фактически установлен приоритет публичных (государственных или муниципальных) нужд в использовании земельных участков перед частными интересами. Вместе с тем данный приоритет является далеко не абсолютным: законодательство определяет случаи, когда изъятие земельных участков возможно, устанавливает процедуру такого изъятия, предусматривает гарантии прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд.
Государственные или муниципальные нужды в использовании земельных участков, обремененных правом собственности, другими вещными и иными правами, могут возникать достаточно часто. Вместе с тем, исходя из положений земельного законодательства, далеко не каждая такая нужда влечет за собой возможность принудительного изъятия соответствующих земельных участков.
В соответствии с п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях. В целях недопущения неоднозначного толкования Кодекс раскрывает, какие именно случаи могут рассматриваться в качестве исключительных, и при этом прямо называет лишь два из них:
1) необходимость выполнения международных обязательств Российской Федерации. Здесь необходимо подчеркнуть, что речь идет об обязательствах, вытекающих из международных договоров Российской Федерации, в связи с чем изъятие может осуществляться лишь для федеральных нужд (к примеру, это может быть связано со строительством международных магистральных трубопроводов), а не нужд субъектов Российской Федерации или муниципальных образований;
2) необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Следует отметить, что первоначальная редакция ст. 49 ЗК РФ не раскрывала понятие объекта государственного или муниципального значения, соответствующее определение отсутствовало также и в иных актах законодательства. Это допускало возможность расширительного толкования указанного понятия. Ситуация была исправлена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"*(15), которым подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ изложен в новой редакции, точнее, дополнен исчерпывающим перечнем объектов государственного или муниципального значения, необходимость размещения которых может рассматриваться в качестве основания для изъятия земельных участков. Это объекты:
федеральных энергетических систем и энергетических систем регионального значения;
использования атомной энергии;
обороны и безопасности;
федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
обеспечивающие космическую деятельность;
обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
линейные - федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.
Следует иметь в виду, что предполагаемое назначение объекта должно соответствовать полномочиям органа, принимающего решение об изъятии земельного участка. Например, решение об изъятии земельного участка для целей, связанных с защитой Государственной границы России, может быть принято только органами государственной власти Российской Федерации (согласно п. н) ст. 71 Конституции России вопросы защиты государственной границы находятся в ведении Российской Федерации).
Однако наиболее существенным с точки зрения защиты интересов обладателя прав на земельный участок представляется указание в приведенной норме ст. 49 ЗК РФ на отсутствие других вариантов возможного размещения объектов как на обязательное условие для изъятия земельных участков. Данное обстоятельство по сути означает, что в случае возникновения судебного спора орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен будет представить суду убедительные доказательства того, что иных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на спорном земельном участке, не имеется (см. также п. 1 ст. 239 ГК РФ). В противном случае в иске о принудительном изъятии участка должно быть отказано, а решение об изъятии земельного участка может быть признано недействительным (в случае заявления заинтересованным лицом соответствующих требований).
По смыслу подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут быть связаны также и с иными исключительными обстоятельствами, отличными от двух вышеназванных. Но при этом должно иметь место прямое указание на данные обстоятельства в федеральном законе - в отношении любых земель либо в законе субъекта Российской Федерации - в отношении земель, находящихся в собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности.
Данное положение Кодекса имеет свое развитие в нормативных актах некоторых субъектов Российской Федерации. Например, дополнительные основания для изъятия земель установлены ст. 11 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области". Это, в частности, случаи, связанные с объявлением земель особо охраняемыми природными территориями или землями историко-культурного назначения; с размещением объектов, предназначенных для органов государственной власти Московской области или органов местного самоуправления; размещением объектов, строительство которых предусмотрено государственными программами Московской области. Эти и некоторые другие предусмотренные областным законом основания касаются лишь случаев изъятия земель для государственных нужд Московской области или муниципальных нужд.
В случаях, не указанных в федеральном или региональном законодательстве, основания для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд отсутствуют.
В дополнение следует отметить, что часто земельное законодательство как бы "идет от противного", непосредственно устанавливая дополнительные положения, направленные на ограничение изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В Земельном кодексе РФ таких положений несколько.
Во-первых, согласно п. 4 ст. 79 ЗК РФ особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть включены в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. Следовательно, изъятие этих угодий для использования в иных целях также не может осуществляться.
Во-вторых, по смыслу п. 3 ст. 83 ЗК РФ земельные участки, входящие в состав земель поселений (как городских, так и сельских), могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд, однако такое изъятие возможно лишь для целей застройки в соответствии с генеральными планами поселений, правилами землепользования и застройки. Иными словами, возможности изъятия ограничены случаями, когда строительство соответствующих объектов, требующее изъятия земельных участков, предусмотрено в генеральном плане городского, сельского поселения либо допускается действующими в поселении правилами землепользования и застройки.
В-третьих, согласно п. 6 ст. 94 ЗК РФ самим Кодексом, а также иными федеральными законами может ограничиваться и даже запрещаться использование в иных целях земель особо охраняемых природных территорий и земель, занятых объектами культурного наследия Российской Федерации. В развитие данного положения Кодексом, в частности, введен запрет на изъятие и использование в иных целях земель историко-культурного назначения (п. 3 ст. 99).
В-четвертых, п. 3 ст. 101 ЗК РФ предусматриваются также определенные ограничения на изъятие земель лесного фонда.

Каков порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд?

Прежде всего необходимо отметить, что данный вопрос является предметом регулирования федерального законодательства (земельного и гражданского). На основании положений ЗК РФ (подп. 4 п. 1 ст. 9, п. 3 ст. 55) и ГК РФ (п. 2 ст. 279) следует признать, что именно на федеральном уровне подлежат регулированию:
порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
порядок выкупа земельного участка у его собственника;
порядок определения выкупной цены земельного участка;
порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком;
иные вопросы порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
В связи с этим субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе регулировать данные вопросы своим законодательством.
Предусмотренная действующим законодательством процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд состоит из следующих элементов.
1. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка.
Процедура подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка почти не регламентирована действующим законодательством. Ряд соответствующих норм содержится разве что в ст. 31 и 32 ЗК РФ, посвященных порядку предоставления земель для строительства. В частности, п. 4 ст. 31 Кодекса обязывает органы местного самоуправления информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии; а п. 3 ст. 32 Кодекса устанавливает, что при предоставлении земельного участка в результате его изъятия для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении данного участка принимается решение о форме его изъятия. Однако в связи с тем, что изъятие земель для государственных или муниципальных нужд не обязательно связано со строительством объектов (т.е. изъятие может производиться и для целей, не связанных со строительством, например, для размещения военного полигона, для отвода органам федеральной пограничной службы земельной полосы, проходящей непосредственно вдоль Государственной границы), а также поскольку законодательство вовсе не запрещает принимать решения об изъятии земельных участков до принятия решений об их предоставлении, т.е. отсутствует жесткая "привязка" друг к другу процедур изъятия и предоставления земельного участка, приведенные нормы ст. 31 и 32 ЗК РФ могут применяться далеко не во всех случаях.
Отсутствие в федеральном законодательстве специальных норм (за исключением вышеуказанных) о порядке подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков фактически означает, что такие решения должны готовиться и приниматься в соответствии с общим порядком, установленным актами о конкретных органах власти, определяющими порядок их деятельности и принятия ими решений. Исключение составляют случаи, когда конкретные требования к содержанию решений об изъятии участков установлены законодательством субъектов Российской Федерации (см., например, п. 3 ст. 11 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области") или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Вместе с тем в решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд рекомендуется включать: данные, позволяющие определенно установить изымаемый земельный участок (местонахождение, площадь, кадастровый номер участка и т.д.), с приложением кадастровой карты (плана) земельного участка; цель предстоящего изъятия и срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие; указание на лицо, у которого производится изъятие участка, и правовые основания, по которым ему принадлежит участок на определенном праве; поручения соответствующим органам (службам) об извещении указанного лица о принятом решении, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке и извещении указанного лица о произведенной регистрации; указание на права лица в связи с предстоящим изъятием; поручения о подготовке проекта соглашения с лицом, у которого изымается земельный участок. При необходимости в решение об изъятии могут быть включены и другие данные.
2. Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка.
Действующее законодательство предусматривает трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка информации, связанной с изъятием земельного участка:
до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка для строительства, указанным лицам должна предоставляться информация о возможном изъятии земельного участка (п. 4 ст. 31 ЗК РФ); однако по причинам, которые уже указывались выше, обязанность такого информирования возникает не во всех случаях;
после принятия решения об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом, принявшим такое решение, о предстоящем изъятии не позднее чем за один год до этого (ст. 63 ЗК РФ, п. 3 ст. 279 ГК РФ); данное правило подлежит применению во всех случаях - без предоставления данной информации изъятие невозможно;
собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации (п. 4 ст. 279, ст. 283 ГК РФ); данный вид информирования также обязателен, однако он имеет отношение уже к следующему этапу процедуры изъятия земельного участка.
3. Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.
Обязательность государственной регистрации решения об изъятии земельного участка предусмотрена лишь Гражданским кодексом РФ (п. 4 ст. 279). В Земельный кодекс РФ подобные требования не включены, что, однако, не умаляет их значение.
Правовые последствия государственной регистрации решений об изъятии земельных участков заключаются в том, что с момента регистрации лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения на него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли. В связи с этим представляется, что посредством государственной регистрации решения об изъятии фактически производится регистрация ограничения (обременения) участка, поскольку согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ограничениями (обременениями) понимается "наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)".
Государственная регистрация решений об изъятии земельных участков осуществляется учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учитывая отсутствие в действующем законодательстве специального порядка регистрации решений об изъятии участков, представляется возможным применение правил о порядке регистрации ограничений (обременений) земельных участков.
4. Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию.
Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия.
Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия. К примеру, в соглашение может быть включено обязательство стороны, производящей изъятие, предоставить другой земельный участок взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка (п. 1 ст. 281 ГК РФ).
Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.
5. Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.
Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, т.е. в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.).
Действующее законодательство ограничивает право органа, принявшего решение об изъятии, на предъявление соответствующего иска в суд двухлетним сроком с момента направления уведомления о предстоящем изъятии земельного участка (ст. 282 ГК РФ). А учитывая то, что данное уведомление должно быть направлено не позднее чем за год до предстоящего изъятия, в распоряжении изымающего органа фактически остается не более одного года для предъявления иска. И несмотря на то, что законодательство не содержит прямого запрета соответствующим органам обратиться в судебные органы и до истечения годичного срока с момента направления уведомления (при условии явно выраженного несогласия обладателя прав на земельный участок с изъятием участка или условиями изъятия), однако все же в этом случае в удовлетворении искового заявления соответствующего органа должно быть отказано. На это недвусмысленно указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": "Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению" (п. 27).
При рассмотрении судом иска о выкупе земельного участка у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка (обоснование государственной или муниципальной нужды, необходимости ее удовлетворения с использованием именно данного земельного участка и т.д.) возлагается на орган, принявший решение об изъятии. Это вытекает, в частности, из установленного гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством правила о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (п. 1 ст. 56 ГПК РФ, п. 1 ст. 65 АПК РФ). Кроме того, в случае, если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу п. 1 ст. 239 ГК РФ соответствующий орган обязан доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. В противном случае суд отказывает в удовлетворении иска.
6. Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.
Соглашение с собственником или иным обладателем прав на земельный участок об условиях его выкупа (изъятия), а также вступившее в законную силу решение суда, которым удовлетворен иск о принудительном выкупе земельного участка или прекращении прав на него, является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (при изъятии у собственника) либо прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земельного участка в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Значение государственной регистрации перехода или прекращения права на земельный участок обусловлено тем, что государственная регистрация прав представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых последствий. К примеру, при изъятии уполномоченным органом субъекта Российской Федерации земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных нужд, право соответствующего государственного органа распорядиться данным земельным участком возникнет лишь при условии государственной регистрации перехода права собственности от частного собственника к субъекту Федерации, поскольку согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Источник: http://portal-law.ru/articles/zemel/1038/