«Задачи по гражданскому праву»

 ПЕРЕВОД КВАРТИРЫ В НЕЖИЛОЙ ФОНД

В настоящее время многим предпринимателям становятся интересны обычные жилые квартиры, расположенные на первых этажах, в целях коммерческого использования данных объектов недвижимости. При этом собственнику будущего «бизнес-помещения» необходимо перевести такую квартиру из жилого фонда в нежилой.
В 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. Переводу жилых помещений в нежилой фонд посвящена отдельная глава (глава 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение»).
Согласно Жилищному кодексу для перевода в нежилой фонд квартира должна соответствовать определенным требованиям. В частности, перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Если помещение не соответствует вышеуказанным требованиям, то это может послужить основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилой фонд (пп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).
Жилищный кодекс закрепляет перечень документов, которые собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо должны представить в орган, уполномоченный осуществлять перевод из жилищного фонда в нежилой.
Вот тут-то и начинается самое интересное!
Из содержания ст. 23 ЖК РФ следует, что для перевода в нежилой фонд необходимо представить следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым — технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Стоит сказать о том, что данный перечень является исчерпывающим, а следовательно, требовать другие документы, кроме указанных в п. 2 ст. 23 ЖК РФ, орган, уполномоченный переводить помещения из жилого фонда в нежилой (орган местного самоуправления), не вправе (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).
На практике зачастую складывается иная ситуация. Например, местные органы исполнительной власти требуют от владельцев переводимых помещений представить согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или, того хуже, требуют представить согласие всех собственников, проживающих в доме. Неудивительно, что такой подход надолго приостанавливает процесс перевода в нежилой фонд или делает эту процедуру вообще неосуществимой.
Так, согласно ЖК РФ (п. 1 ст. 23) и Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 31 августа 2005 г. N 1272 функция перевода помещений в нежилой фонд перешла к администрациям районов Санкт-Петербурга. Жилищный кодекс определяет, что «жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления» (п. 2 ст. 5 ЖК РФ). В свою очередь, органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п. 7 ст. 5 ЖК РФ). Заметьте, в соответствии с ЖК РФ местные администрации должны принимать нормативно-правовые акты! Таким образом, любые требования чиновников, со ссылкой на местный регламент, будь то согласование с собственниками или наличие согласования ГИБДД по организации и обустройству автостоянки, являются неправомерными. В п. 8 ст. 5 Жилищного кодекса предусмотрено, что«в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям Жилищного кодекса применяются положения Жилищного кодекса».
Таким образом, при отказе в переводе в нежилой фонд по основаниям, не предусмотренным жилищным законодательством, собственник имеет право обжаловать решение органа местного самоуправления в судебном порядке. Арбитражной практики в пользу собственников переводимых помещений достаточно. Вот только отстаивать свои интересы в судебном порядке, обжалуя решения местных чиновников, выходит порой долго и недешево.
Вопрос времени имеет важное значение. Ведь определенная часть документации, необходимой для утверждения проекта переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, имеет ограниченный срок действия.
Хотелось бы отметить, что отказать в переводе в нежилой фонд местные органы исполнительной власти могут только в случаях, установленных законодательством (п. 1 ст. 24 ЖК РФ). Отказ допускается в случае:
1) непредставления определенных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Перевод в нежилой фонд — процесс, который требует значительных финансовых и временных затрат. Если Вы хотите сэкономить себе время и нервы, имеет смысл обратиться к профессионалам.

Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии автора: И.В. Гирин

Источник: http://portal-law.ru/articles/ingilteam/perevod_kvartiry_v_nezhilojj_fond/

Проблема обеспечения граждан жилыми помещениями для постоянного проживания, особая роль государственных и муниципальных органов в обеспечении реализации конституционного права граждан на жилище закономерно привели к внедрению в оборот юридической науки категории «жилищный договор» как самостоятельный тип соглашения между собственником или иным титульным владельцем жилого помещения и физическим лицом о проживании в предоставленном жилом помещении. Однако помимо возражений содержательного свойства, которые будут изложены ниже, приведенная дефиниция страдает тем недостатком, что игнорирует полностью возможность предоставления жилых помещений для проживания иных лиц теми владельцами, чьи правомочия вовсе не основаны на каком-либо титуле, как, например, в случае с давностным владельцем.
Одной из причин этого мы видим то, что сторонники выделения самостоятельного типа жилищных договоров предпринимают попытки обоснования независимого характера их от договоров гражданско-правовых.
Понятное дело, что с фактической точки зрения различия между проживанием в жилых помещениях, предоставленных по договору социального найма, и проживанием по договору коммерческого найма будут зримыми. Основа такого различия лежит в самом существе общественных отношений, когда в одном случае предоставление жилого помещения является актом реализации гарантированного Основным Законом права на жилище, а в другом — самостоятельного обеспечения гражданином своей потребности в жилье, притом часто на ограниченный период времени.
Дает ли такое замечание повод серьезно относиться к попыткам включения в систему жилищных договоров не только всех видов договора найма жилого помещения, но также и договора поднайма, соглашения между собственником жилого помещения и членом его семьи по поводу пользования жилым помещением, договора ренты с обязательством плательщика ренты предоставить ее получателю жилище, договора безвозмездного пользования жилым помещением и иных договоров, непосредственно направленных на обеспечение постоянного проживания физического лица в жилом помещении, с указанием на то, что такие договоры должны регламентироваться только жилищным законодательством, как об этом пишет О.В. Батова? Полагаем, что на поставленный вопрос необходимо дать отрицательный ответ.
Как было указано выше, система жилищных договоров предполагается направленной на закрепление гарантий реализации права граждан на постоянное проживание в жилом помещении. При этом авторы рассматриваемой концепции почему-то обходят стороной проблему срочности договоров коммерческого найма или возможность найма жилых помещений юридическими лицами для последующего их предоставления для проживания гражданам (как, например, работникам такого юридического лица, так и в целях извлечения прибыли от коммерческого предоставления жилых помещений для проживания граждан).
В науке отмечалось, что «там, где некоторые различия в экономическом содержании договоров не влекут за собой различных юридических последствий, не отражаются в юридическом содержании, нет необходимости в создании новых группировок обязательств. Дело в том, что не любое изменение в экономическом содержании влечет за собой появление нового вида правоотношения. Для этого необходимы существенные количественные изменения, приводящие к новому скачку — к изменению формы». Из такого утверждения следует, что категория «жилищный договор» в том виде, в каком она преподносится авторами концепции самостоятельности вообще всей системы договоров по предоставлению жилых помещений, с исключением соответствующих норм из гражданского законодательства, необоснованна и по крайней мере преждевременна. Количественное разнообразие договорных форм реализации права на жилище еще не свидетельствует о необходимости создания единой системы жилищных договоров. Такие изменения могут привести (и приводят!) к появлению нового вида договора, но отнюдь не к обособлению существующей договорной системы.
Вряд ли оправданно обоснование самостоятельности жилищных договоров слабо аргументированными рассуждениями о самостоятельности отрасли жилищного права. Если специфика этой отрасли видится не только в обособленности предмета правового регулирования, но также и в самобытности метода правового регулирования, то мнения наших оппонентов вообще не терпят какой-либо критики.
Так, О.В. Батова пишет о качественных отличиях категории проживания от обычных имущественных отношений (не поясняя, что же имеется в виду под обычными имущественными отношениями) и приходит к выводу, что именно такие различия вынуждают законодателя прибегать к особому методу (или режиму, в чем автор сама не определилась окончательно. — Прим. Е.К.) правового регулирования и что, по ее мнению, непосредственно проявляется при простом соотношении законодательно закрепленных основных принципов гражданского и жилищного права. Не вдаваясь в саму проблему обособленности отрасли жилищного права по предмету и методу правового регулирования, отметим, что законодательные различия видятся нам таким образом, что исключают различие правового регулирования отношений коммерческого найма и жилищных прав членов семьи собственника жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства, и в то же время такие различия имеют определенное место при предоставлении жилых помещений по договору социального найма (найма специализированных жилых помещений), но только сравнительно с договором коммерческого найма, а равно с правовыми последствиями прекращения семейных отношений членов семьи с собственником и нанимателем. Но точно такие же различия закреплены в ГК РФ, который и определяет два вида договоров найма жилых помещений. Смешивать с этим договорным типом иные обязательства, объектом которых могут быть жилые помещения, неоправданно, ибо это порождает необоснованное разделение правового регулирования по основаниям, не имеющим правовой природы. Так, весьма сомнительно обособленное регулирование нормами жилищного законодательства договора безвозмездного пользования жилым помещением и нормами гражданского законодательства — безвозмездного пользования любыми иными вещами.
Но если смотреть на властную составляющую отношений по предоставлению жилых помещений по договору социального найма, то, во-первых, такие отношения не исключают возможности участия органов государственной или муниципальной власти на частноправовых началах с гражданами. А во-вторых, такие отношения, по существу, являются сложными, сочетающими в себе два разных вида правовых отношений. В одном случае это отношения, основанные на административном подчинении, которые не охватываются предметом регулирования гражданского права, как, например, отношения по постановке физического лица на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. В другом — это имущественные договорные отношения, всецело регулируемые гражданским законодательством, в том числе нормами о недействительности сделок, что было бы невозможно в случае одобрения самостоятельности системы жилищных договоров. Действительно, ГК в ряде случаев указывает на то, что существенные условия частных договоров формулируются федеральными органами власти. Достаточно упомянуть отношения в связи с оказанием услуг почтовой связи, продажей отдельных видов товаров, поставкой или вовсе — случаи государственного регулирования цен субъектами государственных монополий. Но это не опровергает частной природы заключаемых на основании такого приема юридической техники договоров.
Неоправданно также, по нашему мнению, отрицание содержания жилищных договоров(здесь мы вынужденно используем эту категорию) через право пользования жилым помещением и замену на особое субъективное право на проживание в предоставленном жилом помещении, включающем в себя юридические возможности: требовать предоставления жилого помещения, пригодного для постоянного проживания (как видим, срочность договора коммерческого найма мало тревожит автора концепции. — Прим. Е.К.); требовать поддержания данного состояния в течение всего периода проживания (как же быть с текущим ремонтом, который влияет на решение вопроса о пригодности жилого помещения для проживания и обязанность совершения которого возлагается на нанимателя? — Прим. Е.К.); вселять в предоставленное жилое помещение других лиц, независимо от согласия лица, предоставившего жилое помещение (между тем по закону правило действительно только для несовершеннолетних детей нанимателя, а на практике и в отношении супруги нанимателя, хотя в отношении последнего закон требует совершенно иного, притом не только согласия наймодателя на вселение, но соблюдения еще целого ряда условий. — Прим. Е.К.).
Анализ действующего законодательства показывает, что никакого права на проживание, отличного от права пользования жилым помещением, в действительности не имеется. Само проживание предполагает использование жилья как особого блага в целях проживания в нем. Терминологическая замена не привносит ничего нового в существо разногласий, с которыми пытается бороться автор, доказывая свое мнение.
По этой же причине нельзя согласиться с автором об отличии выделяемого ею субъективного права проживания от вещных прав владения и пользования жилым помещением, но следует присоединиться к мысли о его обязательственно-правовой природе. Само право пользования жилым помещением в последнее время справедливо не рассматривается как вещное право, а с учетом наших замечаний о тождестве права пользования жилым помещением и права проживания обязательственная природа такого субъективного права лишь получает дополнительное обоснование.
Таким образом, категория «жилищный договор» может быть использована только доктринально в собирательном значении при исследовании проблематики договорного регулирования права пользования жилыми помещениями. Оснований же для позитивного закрепления этой категории в виде самостоятельной от гражданского права системы договоров в настоящее время не имеется. Попытки обосновать обратное являются неперспективными.