«Договор поручения. Договор комиссии»

ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Сравнительно новым институтом в нашем законодательстве явилась приобретательная давность. Первыми законодательными актами, предусматривавшими норму о приобретательной давности, были Закон от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» и Основы гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. (п. 3 ст. 50). В настоящее время норма о приобретательной давности содержится в ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), которая по своему содержанию шире названия указанной статьи, поскольку посвящена не только требованиям, предъявляемым к давностному владению, но и его владельческой защите. Как справедливо отмечается, в рассматриваемых случаях речь идет о приобретении права собственности. При этом новый Земельный кодекс Российской Федерации не содержит норм, запрещающих приобретение права собственности на землю по указанному основанию. Согласно п. 1 ст. 234 ГК лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Как следует из нормы статьи, субъектами приобретения права собственности по давности владения являются граждане и юридические лица. В соответствии с правилом п. 2 ст. 124 ГК РФ предусмотрена возможность издания законов, устанавливающих для субъектов (Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований) изъятия из принципа применения к ним норм о юридических лицах. Тем самым Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования лишены способности становиться субъектами права собственности посредством приобретательной давности. Что касается вопроса о возможности лиц без гражданства и иностранных граждан приобрести право собственности на имущество в силу приобретательной давности, то, учитывая наименование главы 3 ГК РФ, граждане и физические лица отождествляются, поэтому на этот вопрос следует ответить положительно.
Также п. 1 ст. 234 ГК РФ определяет объект отношений как недвижимое имущество либо иное имущество. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Все они могут быть приобретены гражданами и юридическими лицами в собственность в порядке приобретательной давности. Особо следует подчеркнуть, что в силу норм закона это касается и земельных участков.
Важно отметить, что приобретение земельных участков по давности владения может изменить форму собственности, если указанный объект гражданских прав приобретается из государственной или муниципальной собственности в частную форму. Кроме того, по давности владения может возникнуть лишь право частной собственности, но не государственная или муниципальная собственность. Разумеется, что нахождение земельного участка в частной собственности не является препятствием для его приобретения по давности владения.
Имеется ряд законов, предусматривающих, что некоторые вещи не могут быть предметами права частной собственности, а значит, они не могут быть приобретены в порядке, предусмотренном настоящей статьей, ввиду того что в соответствии с ней возникает именно право частной собственности. Прежде всего это касается вопроса гражданской оборотоспособности земельных участков (исключительной публичной собственности) и установленных законом в отношении ее особых правил.
Из п. 1 ст. 234 ГК РФ следует пять требований, которые являются необходимыми условиями, в своей совокупности предъявляемых к владению как основанию приобретения права собственности на земельный участок.
1. Давность существования владения. Под ней разумеется изменение в правах через истечение известного времени. При этом потенциальному приобретателю дается право на присоединение сроков. Это, однако, не обязанность, а право. Как справедливо отмечается, в порядке правопреемства переходит не само право (его еще нет), а те элементы юридического состава, накопление которых необходимо для приобретения по давности владения права собственности. Течение срока начинается в момент возникновения владения. Однако из этого сделано одно исключение. Согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли бы быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 304 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Указанные требования предъявляются к лицу, которое владеет земельным участком без законных оснований. Собственник земельного участка вправе по основаниям ст. 301 и 304 требовать возвращения своего имущества из чужого незаконного владения, а также требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения земельным участком. Согласно п. 4 ст. 234, ст. 301, 196 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, срок исковой давности по которым устанавливается в три года. Защита от нарушения прав, не связанных с лишением владения, установленных в ст. 305 ГК РФ, определяется бессрочностью существования права собственности, прекращение которого прекращает указанные права, на которые согласно ст. 208 ГК РФ не распространяется срок давности.
Согласно Вводному закону действие ст. 234 ГК РФ распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ. Фактические владельцы имущества могут засчитать в длительность время до 1 января 1995 г. Указанные положения нашли отражение в п. 1 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 28 февраля 1995 г. N 2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой ГК РФ».
2. Непрерывность владения. Оно должно существовать в течение всего срока. Владение, которое то возникает, то прекращается, не порождает приобретательной давности на земельный участок. В случае если давностный владелец лишается своего владения помимо воли, в результате действия третьих лиц, то такое обстоятельство не может прерывать установленного законом добросовестного и открытого срока владения.
3. Давностное владение осуществляется лицом, которое не является собственником соответствующего имущества, не имеет иных правовых оснований в отношении его, поэтому является незаконным владельцем имущества. Соответственно третьим требованием, установленным законом, к владению является то, чтобы претендент владел вещью «как своей собственной». Установленный признак является сущностным, поскольку определяет отношение владельца к вещи — земельному участку. С другой стороны, у земельного участка имеется собственник, который также относится к нему «как к своему». Указанное обстоятельство отличает их положение от всех других субъектов гражданского права, которые относятся к земельному участку «как к чужому». В связи с этим норма о приобретательной давности на земельный участок не подлежит применению в случаях, когда владение на земельный участок в течение длительного периода осуществлялось на основании договорных обязательств или вещных прав. Владелец не может приобрести в собственность вещь по давности владения, которую получил в срочное владение.
Таким образом, между давностным владельцем и собственником возникает противоречие, которое разрешает ст. 234 ГК РФ, внося определенность в главный вопрос о том, кто будет относиться к вещи «как к своей». Для этого добросовестность, открытость и непрерывность владения в течение установленного срока (отношение к вещи «как к своей») будет доказывать давностный владелец в силу того, что в отличие от собственника он не имеет никаких правовых оснований на спорный объект и является незаконным владельцем.
Доказательствами владения земельным участком как своим собственным могут выступать действия, направленные на извлечение владельцем для себя полезных свойств объекта в соответствии с его назначением, а также распоряжение им, но с учетом предъявляемых требований, в том числе открытости владения. Последнее обстоятельство делает возможным собственнику защищать свои права, прибегая к иску против действий незаконного владельца.
Приобретение права собственности по давности владения, в том числе на земельные участки, носит исключительный характер в том смысле, что применяется тогда, когда отсутствуют иные гражданско-правовые основания восстановления нормального положения имущественных отношений между собственниками и владельцами по поводу вещей. Предусмотренный законом срок владения предоставлен в том числе для согласованного выстраивания между ними имущественных отношений на вещной или обязательственной основе. В течение указанного законом срока давностный владелец, отвечая требованию добросовестности, по всей видимости, не может игнорировать предложения собственника об урегулировании имущественных отношений. Такое поведение также должно касаться случаев предложения вариантов использования земельного участка, а также несения бремени его содержания.
4. Следующим требованием, предъявляемым к владению, является открытость, т.е. окружающие должны иметь возможность наблюдать владение. Требование открытости владения обнаруживает себя в том, чтобы дать гарантии собственнику для защиты своих прав на земельный участок. Отказ от защиты своих прав в течение установленных законом сроков должен быть основанным на добровольном отказе от использования своей вещи, на осведомленности окружающих людей о фактах об открытом, добросовестном и непрерывном владении его имуществом. Не обнаруживая своего интереса в течение срока приобретения, собственник выражает свою волю на безучастность к юридической судьбе вещи, не использует ее, фактически перекладывает все бремя собственника по содержанию имущества на давностного владельца. Собственник, по сути, относится в указанном случае к вещи «как к чужой», а давностный владелец «как к своей».
5. Последним условием, предъявляемым к владению, является добросовестность. При этом гражданское законодательство не содержит определения добросовестности. При установлении содержания добросовестности владения представляет собой сложность случай, когда гражданин или юридическое лицо не являются собственниками земельного участка и указанный владелец знает о том, что он не имеет правовых оснований на земельный участок. Как отмечают в этой связи авторы Комментария, из п. 4 ст. 234 ГК РФ следует, что лицо, из владения которого вещь может быть истребована на основании ст. 301 и 305 ГК РФ, способно приобрести ее по давности владения. Эти статьи посвящены лицу, незаконно владеющему чужой вещью. Такое лицо, следовательно, не исключается из круга потенциальных приобретателей. Это также означает, что знание о незаконности своего владения не исключает добросовестности владения. Лицо, знающее, что его владение данной вещью является незаконным, для целей настоящей статьи признается владеющим добросовестно. При этом добросовестность должна существовать в течение всего срока давности владения: непрерывно и открыто, что свидетельствует об установлении и течении владения, не в противоречии с волей собственника земельного участка.
Доказательством этого обстоятельства может выступать отсутствие предъявленных требований и споров между участниками правоотношений по приобретению имущества. Здесь же следует отметить, что гражданское законодательство исходит из презумпции добросовестности участников регулируемых им отношений, она предполагается согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ.
Суд, установив отсутствие любого из перечисленных в ст. 234 ГК РФ обстоятельств, совокупность которых влечет приобретение права собственности на основании данной правовой нормы, должен отказать в установлении требуемого юридического факта, поскольку владение имуществом при иных обстоятельствах не является фактом, от которого зависит возникновение права собственности граждан и организаций. Если право собственности по давности возникает с момента государственной регистрации (п. 1 ст. 234 ГК РФ), то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным (п. 3 ст. 6 Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Так, 3 апреля 2002 г. Краснооктябрьским районным судом города Волгограда было рассмотрено дело по заявлению гражданки Г. об установлении факта владения строением на праве собственности и установлении факта приобретения права собственности на земельный участок за давностью владения (в результате пожара правоустанавливающие документы на строение были утрачены). Требования о приобретении права собственности на земельный участок были удовлетворены по следующим основаниям. Г. с 1953 г., не являясь собственником земельного участка, добросовестно, открыто и непрерывно пользовалась земельным участком как своим собственным, используя данный участок для выращивания плодово-овощных культур на нужды семьи. С 1953 г. уплачивался земельный налог, земля содержалась в надлежащем состоянии. В силу этих фактов суд пришел к выводу, что Г., добросовестно, открыто и непрерывно владея земельным участком как своим собственным, приобретает право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.

Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии автора: Р.А. Савина

Источник: http://portal-law.ru/articles/zemel/priobretatelnaja_davnost_na_zemelnyjj_uchastok/