«Задачи по гражданскому праву»

Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ  (далее — ЖК РФ)  жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан  (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из данного определения следует, что понятие жилого помещения раскрывается через помещение, имеющее следующие признаки: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан.
Первые два признака в определении понятия жилого помещения свойственны любому помещению в его гражданско-правовом и жилищно-правовом значении, а третий, по утверждению ряда ученых, выступает критерием деления помещений на жилые и нежилые. В свою очередь, другая группа ученых выделяет в качестве признака, отличающего жилое помещение от нежилого, предназначенность для постоянного проживания граждан. Третьи называют как предназначенность, так и пригодность. Чем объясняется такой разный подход в теории к определяющему признаку жилого помещения?
Для того чтобы ответить на указанный вопрос, необходимо обратиться к действующим и утратившим силу нормативным правовым актам.
Законодательство советского и российского периодов указывало на два признака жилого помещения: пригодность для постоянного проживания (ст. 109, 333 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.) и предназначенность для постоянного проживания граждан (ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г.). Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» в качестве условия включения жилого помещения в жилищный фонд назвал пригодность для проживания.
Первая и вторая части Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), позаимствовав положения из Гражданского и Жилищного кодексов РСФСР 1964 и 1983 гг., соответственно в ст. 288 определили, что жилое помещение предназначено для проживания граждан, а в ст. 673 — что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.
Принятый в 2005 г. ЖК РФ в ст. 15 выделил пригодность для постоянного проживания граждан, а в ст. 17 указал на предназначенность жилого помещения для проживания граждан.
Таким образом, нельзя не отметить, что законодатель несколько бессистемно подходит к определению признаков жилого помещения, излагает их в разных статьях нормативного документа, усложняя правоприменительную практику и допуская неоднозначное толкование норм. Так, например, Президиумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 1 декабря 1999 г. щитовой сборно-разборный дом, который является мобильным объектом, не предназначенным для постоянного проживания, но на основании факта проживания и акта проверки технического состояния определенный как пригодный для проживания, был признан жилым помещением.
Очевидно, что принятое Постановление явилось результатом отсутствия четких признаков жилого помещения, а между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, может привести к ущемлению жилищных прав граждан, если такое помещение станет предметом договоров социального или коммерческого найма, помещением, в которое гражданин может быть вселен.
Неоднозначное толкование норм имеет место в связи с расположением признаков жилого помещения в разных статьях одного нормативного документа, регулирующих, с одной стороны, отношения собственности (ст. 288 ГК РФ), а с другой — наемные правоотношения (ст. 673 ГК РФ). Несогласованность двух статей позволила ряду авторов сделать вывод о зависимости признаков жилого помещения от характера правоотношения, в котором жилое помещение выступает объектом. «Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию „пригодность для постоянного проживания граждан“, и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию „предназначенность для проживания людей“. Более того, указывалось на то, что в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях — повышены. 
В юридической литературе вплоть до настоящего времени нет единства мнений о том, какой признак должен быть определяющим в понятии жилого помещения в целях его отличия от нежилого помещения.
И.Д. Кузьмина выделяет в качестве основного признака жилого помещения предназначенность для постоянного проживания граждан. По ее мнению, „предназначенность помещения для жилищных целей — изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и сохранения им способности удовлетворять жилищные способности граждан“. 
Действительно, предназначенность отражается в проектной документации, которая составляется с учетом строительных, санитарных, противопожарных и других правил и норм (ч. 11 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ(далее — ГрК РФ)). В свою очередь, указанные нормы устанавливают минимальные требования при проектировании объекта или такие характеристики объекта, которые позволяют ему по окончании строительства стать жилым помещением. При вводе объекта в эксплуатацию производится проверка на соответствие построенного объекта требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (ст. 55 ГрК РФ), а это, исходя из определения жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, фактически означает установление пригодности построенного объекта для постоянного проживания граждан.
Представляется, что при проектировании в объект закладывается предназначенность, а именно предназначение для постоянного проживания граждан, а по окончании строительства определяется пригодность, т.е. проверяется соответствие объекта строительным, санитарным и другим правилам и нормам или проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением. В том случае, если объект не соответствует минимальным требованиям названных норм, вопрос о признании помещения жилым положительно решен не будет. Иными словами, введенное в эксплуатацию жилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для постоянного проживания граждан.
В том случае, когда жилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный учет, пригодность или непригодность для постоянного проживания граждан решается на основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. При этом нормы раздела II названного Положения, определяющие требования к жилому помещению, примерно на 50 процентов содержат отсылки к действующим строительным и санитарным нормам, а остальные заимствованы из них. Это указывает на взаимосвязанность определения признака жилого помещения на разных стадиях: пригодности при вводе объекта в эксплуатацию и после ввода объекта в эксплуатацию. Разница лишь в документе, подтверждающем указанный признак: либо это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо решение (в виде заключения) межведомственной комиссии о признании помещения пригодным для постоянного проживания.
Автор не согласен с И.Д. Кузьминой в том, что „непригодность сама по себе не отменяет признака предназначенности…“, а „утрата пригодности сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения“. Для того чтобы юридически правильно сделать вывод о пригодности жилого помещения, необходимо заключение межведомственной комиссии, которая по результатам оценки соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, принимает одно из решений: о пригодности или непригодности помещения для постоянного проживания. В последнем случае в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ с утратой жилым помещением пригодности для постоянного проживания граждан будет прекращен и правовой режим жилого помещения. При этом говорить о сохранении предназначенности для постоянного проживания в такой ситуации не приходится.
И.А. Дроздов предлагает для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак пригодности для проживания граждан, который, по его мнению, в отличие от предназначенности носит не субъективный, а объективный характер. „Предназначенность, — пишет автор, — не совсем удачна, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, что если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение жилое“. 
Очевидно, что предназначенность носит субъективный характер только на этапе определения пожеланий заказчика по поводу объекта: будет ли это жилой дом или строение для временного проживания. Все остальное носит сугубо объективный характер и во многом зависит от строительных, санитарных и других правил и норм. На объективность предназначенности указывал также А.В. Халдеев. „Объективность данного свойства (предназначенности), — пишет автор, — в том, что оно формируется в процессе строительства(реконструкции) и проявляется в ряде характеристик физического объекта, критериями оценки которых являются показатели, установленные в нормативно-правовых актах… набор входящих в ее(предназначенности) состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды“ <17>. Если лицо использует помещение для проживания, это не означает, что помещение должно стать жилым в силу проживания. Кроме того, переведенное нежилое помещение из жилого без проведения переустройства и перепланировки, которое фактически продолжает отвечать всем требованиям жилого помещения, т.е. остается пригодным для постоянного проживания, жилым не является, так как имеет другое предназначение. В таком случае использование только признака пригодности для постоянного проживания не позволяет разграничить жилое и нежилое помещение и требуется дополнительный признак, которым может выступить предназначенность для постоянного проживания.
Таким образом, предназначенность в качестве единственного признака жилого помещения не отвечает реалиям современности, когда жилое помещение, будучи признано непригодным для постоянного проживания, с прекращением своего правового режима утрачивает и предназначенность для постоянного проживания, с другой стороны, использование только пригодности для постоянного проживания в ряде случаев не позволяет отграничить жилое помещение от нежилого. Очевидно, что предназначенность для постоянного проживания граждан, наряду с пригодностью, является определяющим признаком жилого помещения.
С признаком жилого помещения, предназначенностью, тесно связана такая категория, как „назначение жилого помещения“. Так, например, в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ назначение жилого помещения раскрывается через предназначенность для проживания граждан, в ст. 93 — 98 ЖК РФ назначение служебных жилых помещений, назначение жилых помещений в общежитиях, назначение жилых помещений маневренного фонда и других видов специализированных жилых помещений определяется через предназначенность для временного проживания. ГК РФ содержит аналогичные положения в п. 1, 2 ст. 288: собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом определяется, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Использование категорий назначения и предназначенности в законодательстве характерно не только для жилых помещений, но и для земельных участков. Так, Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ), определяя категории земель, оперирует назначением, правда, с оговоркой на целевой характер (ст. 7 ЗК РФ). При этом назначение раскрывается в определениях понятий категорий земель через предназначенность. К примеру, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ), или землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (ст. 83 ЗК РФ).
На основании изложенного становятся очевидными следующие выводы: во-первых, объекты недвижимости имеют назначение, во-вторых, категория назначение раскрывается через категорию предназначенности.
Действующее законодательство, используя категории назначения и предназначения, не раскрывает их понятий. При таких условиях представляется объективно необходимым рассмотреть вопрос о понятиях назначения и предназначения и об их соотношении друг с другом.
В связи с тем что нормативная база не дает ответа на указанный вопрос, целесообразно обратиться к толковым словарям. Так, в толковом словаре русского языка С.И. Ожегова „назначение — цель, предназначение, область, сфера применения кого-чего-нибудь“, „предназначение — то, что предопределено, предначертано кому-нибудь“. Согласно толковому словарю Т.Ф. Ефремовой«назначение — цель, задача, предназначение», «предназначение — то, что определено, предназначено кому-л., назначение». Как видно из толковых словарей, назначение определяется предназначением, а предназначение — назначением, что указывает на их взаимосвязанность. Единственное отличие этих категорий в приставке «пред-», которая указывает на предшественность, предопределенность, т.е. предназначением предопределяется цель, функция, область или сфера применения объекта или предопределяется назначение объекта.
Применяя сказанное к жилому помещению, думается, что предназначенность для постоянного проживания предопределяет назначение жилого помещения, т.е. определяет его функциональную характеристику — постоянное проживание граждан. Учитывая, что предназначенность является признаком жилого помещения, который должен быть отражен в его понятии, представляется правильным по аналогии с нормами ЗК РФ (ст. 77, 83, 87, 94), в которых назначение определяется в понятиях категорий земель через признак предназначенности, назначение жилого помещения определять в понятии жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ через признак предназначенности для постоянного проживания граждан.
На основании изложенного представляются верными следующие выводы:
1) поскольку предназначенность для постоянного проживания граждан, наряду с пригодностью, является признаком жилого помещения, предлагается отразить ее в определении понятия жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ: «2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, предназначенное и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)»;
2) в целях исключения дублирования предназначенности в понятии жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и в назначении ст. 17 ЖК РФ думается, что нет необходимости в последней отдельно выделять назначение жилого помещения. В связи с этим наименование ст. 17 ЖК РФ предлагается изменить: «Пределы использования жилого помещения. Пользование жилым помещением», а ч. 1 ст. 17 ЖК РФ признать утратившей силу.