«Задачи по гражданскому процессу»

ИСПОЛНЕНИЕ РЕШЕНИЯ СУДА О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЖИЛЬЯ

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов (ст. 40).
Порядок предоставления жилых помещений гражданам России с 1 марта 2005 г. установлен гл. 7 «Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма» Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом отказ в признании гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий может быть им обжалован в судебном порядке (ст. ст. 54, 56 ЖК РФ).
Практика Службы судебных приставов Свердловской области свидетельствует о том, что случаев обращения граждан, претендующих на социальное жилье, к судебной защите немало, что следует из количества поступающих на исполнение исполнительных листов судов общей юрисдикции об обязании органов местного самоуправления предоставить гражданину жилое помещение, отвечающее определенным требованиям. Практика «принудительного» обеспечения граждан жилыми помещениями наиболее распространена в крупных городах, например в г. Екатеринбурге, что связано с немалым количеством категорий льготников и с ветхостью жилищного фонда в областном (краевом, республиканском) центре.
Однако получение на руки судебного решения о предоставлении жилого помещения само по себе жилищной проблемы не решает. В ряде случаев исполнение таких решений сталкивается с определенными препятствиями как объективного, так и субъективного характера.
В связи с этим хотелось бы остановиться на некоторых проблемах исполнения решений судов о предоставлении жилого помещения.
Добровольное исполнение исполнительного документа. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве) устанавливает срок для добровольного исполнения должником предъявленного к исполнению в службу судебных приставов исполнительного документа, который не может превышать пяти дней со дня возбуждения исполнительного производства (п. 3 ст. 9). В случае неисполнения должником (как правило, местной администрацией) исполнительного листа о предоставлении гражданину жилого помещения исполнение производится в принудительном порядке, а для должника наступают определенные правовые последствия: 1) взыскание исполнительского сбора или штрафа за неисполнение исполнительного документа (п. 1 ст. 81, п. 1 ст. 85); 2) взыскание расходов по совершению исполнительных действий (п. 1 ст. 84).
Очевидно, что обязанность по предоставлению жилого помещения не может быть исполнена местной администрацией в 5-дневный срок, что связано с длительностью процедуры «подбора» отыскиваемого жилого помещения и оформлением в отношении его жилищных прав гражданина.
Здесь, конечно, можно поставить в упрек администрации и то, что о необходимости предоставления гражданину жилого помещения стало известно еще с момента вступления соответствующего решения суда в законную силу, следовательно, установленный Законом об исполнительном производстве 5-дневный срок объективно продляется на время с момента вступления решения суда в законную силу до момента обращения его к принудительному исполнению, и то, что сама администрация как аппарат «бюрократии» не торопится в решении поставленных перед ней задач.
Но нельзя не учитывать и пассивность самого гражданина-взыскателя, который по получении на руки решения суда, как принято в постсоветской России, ждет причитающегося ему сложа руки, хотя без ряда необходимых данных (количество членов семьи гражданина, их возраст и пол, наконец, фамилия, имя и отчество) администрация-должник не может даже инициировать процедуру добровольного исполнения судебного решения.
При исполнении таких решений «руки» администрации нередко связаны и отсутствием свободного жилищного фонда, а также денежных средств, заложенных в местном бюджете на текущий год, на приобретение необходимого жилья на рынке недвижимости 
Для оценки уважительности причин неисполнения должником исполнительного документа о предоставлении жилого помещения судебному приставу-исполнителю необходимо учитывать, в частности:
— наличие или отсутствие на момент возбуждения исполнительного производства у администрации-должника свободной жилой площади;
— при наличии свободной жилой площади — расторопность администрации к предложению гражданину-взыскателю жилого помещения, отвечающего предусмотренным решением суда требованиям (выдача смотрового ордера и пр.);
— при отсутствии свободной жилой площади — обращение местной администрации в суд, выдавший исполнительный лист, с ходатайством об отсрочке его исполнения (ст. ст. 203, 434 ГПК РФ, ст. 18 Закона об исполнительном производстве);
— при отсутствии свободной жилой площади — выход администрации в представительный орган муниципалитета с ходатайством о выделении дополнительных бюджетных средств на обеспечение гражданина жилым помещением.
Указанные обстоятельства являются предметом проверки при рассмотрении судами дел по жалобам администраций-должников на постановления судебных приставов-исполнителей о взыскании исполнительского сбора.
Изменение способа исполнения решения суда. В соответствии со ст. ст. 203, 434 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон и других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения. Аналогичная норма содержится в ст. 18 Закона об исполнительном производстве.
Приведенные нормы допускают субсидиарное исполнение решений судов о предоставлении жилых помещений, имея в виду возможность изменения способа исполнения решения: предоставление жилого помещения на взыскание рыночной стоимости присужденного жилого помещения удебная практика, производя такое изменение способа исполнения, исходит из того, что гражданин, получивший жилое помещение по договору социального найма, имеет право впоследствии его приватизировать, став его собственником (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации)).
Между тем реализация права на приватизацию жилого помещения на безвозмездных началах ограничена 1 января 2010 г.. Кроме того, жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2010 г., не подлежат приватизации (ст. 4 Закона о приватизации (в ред. Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»)) 
В связи с изложенным возникает вопрос о возможности изменения способа исполнения решения суда о предоставлении жилого помещения по договору социального найма: возможно ли изменение такого способа на взыскание денежной компенсации с 1 марта 2010 г.
Полагаем, что данный вопрос может быть разрешен следующим образом:
1) если решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма вступило в законную силу до 1 марта 2010 г., то изменение способа его исполнения на взыскание денежной компенсации возможно, поскольку до указанной даты гражданин получил право на жилое помещение, хотя и не оформленное в порядке, установленном ЖК РФ (заключение договора социального найма). Не имеет, по нашему мнению, юридического значения здесь и факт обращения решения суда к исполнению;
2) если решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма вступило в законную силу после 1 марта 2010 г., то изменение способа его исполнения на взыскание денежной компенсации невозможно, поскольку гражданин, ставший нанимателем (членом его семьи) жилого помещения по договору социального найма после 1 марта 2010 г., лишен права на его приватизацию.
В любом случае вопрос об изменении способа исполнения решения суда может ставить перед судом только взыскатель (гражданин). У судебного пристава-исполнителя и у должника (местной администрации) материального (законного) интереса в этом не имеется. Это обусловлено также принципом диспозитивности в гражданском процессе и исполнительном производстве.
Фактическое исполнение исполнительного документа. Практике известны случаи отказа граждан-взыскателей от получения жилого помещения, предложенного должником-администрацией. Мотивы такого отказа различны: не тот административный район, не тот этаж, отсутствие надлежащей социальной инфраструктуры и пр.
Данная проблема исходит из резолютивной части решения суда. Зачастую суды, разрешая дела о предоставлении жилых помещений, в резолютивной части решения указывают на необходимость предоставления «жилого помещения, равноценного ранее занимаемому».
Что понимать под равноценностью: только общую площадь жилого помещения, расположенность его в данном населенном пункте и благоустроенность применительно к нему или также количество комнат (например, в коммунальной квартире), выход окон на ту же сторону (например, на юг), тот же этаж, наконец, строительство жилого дома, в котором предоставляется жилое помещение, из того же материала (кирпичный или панельный) и пр.? Очевидно, что последние обстоятельства юридического значения при исполнении решения суда не имеют. Не стоит забывать, что любая квартира(комната) — вещь индивидуально-определенная, единственная в своем роде, и найти абсолютно равнозначное жилое помещение объективно невозможно.
В связи с указанным, если гражданин-взыскатель отказывается от предложенного ему жилого помещения по мотивам, не имеющим юридического значения, исполнительное производство подлежит окончанию возвращением исполнительного листа взыскателю по основанию, предусмотренному пп. 6 п. 1 ст. 26 Закона об исполнительном производстве (взыскатель своим бездействием препятствует исполнению исполнительного документа), что не препятствует гражданину предъявить такой исполнительный лист к взысканию заново в пределах установленного Федеральным законом срока исполнительной давности — три года (пп. 1 п. 1 ст. 14 Закона об исполнительном производстве).
Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии автора: А. Закарлюка, Д. Новикова

Источник: http://portal-law.ru/articles/ingilteam/ispolnenie_reshenija_suda_o_predostavlenii_zhilja/

ВЛИЯНИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ
НА ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРОЦЕССЫ

Пока в России рынок помог решить жилищную проблему лишь частично: сумевших купить себе жилье меньшинство. В США, например, в этом секторе экономики, по оценкам специалистов, создается до 20 процентов ВВП, он заставляет работать массу людей — проектировщиков, архитекторов, землемеров, строителей и т.д. В России же даже экономисты пока не рассматривают рынок недвижимости как самостоятельный сектор экономики. Да и у нас жилищные инвестиции могли бы упрочить наметившийся промышленный рост, позволили бы решить многие социально-экономические вопросы: создание рабочих мест в строительной и смежных с ней отраслях, развитие городской инфраструктуры, формирование среднего класса (наличие собственной недвижимости — непременный атрибут представителя среднего класса).
Государству логично всемерно поощрять инвестиции граждан в жилищную сферу, используя все правовые и экономические рычаги. Исключительная важность рационального правового регулирования жилищных отношений обусловлена рядом факторов. К ним можно отнести:
значительную стоимость объектов недвижимости и повышенные имущественные риски, связанные с их приобретением;
остроту жилищного вопроса в стране. Необходимо найти четкий баланс между бесплатным получением жилья и развитием полноценного гражданского оборота жилых помещений;
низкую степень защищенности собственников и правоприобретателей от различных мошеннических схем на рынке, обусловленную серьезными пробелами в законодательстве;
коллизии норм о защите прав собственника и рудиментарных норм, относящихся к сфере административно-правового регулирования(ограничения регистрации собственников жилья по месту жительства в отдельных регионах);
необходимость применения единых «правил игры» ко всем участникам жилищных правоотношений;
необходимость обеспечения баланса в защите прав несовершеннолетних и прав приобретателя жилых помещений;
несоответствие налогового контроля за расходами граждан экономическим реалиям России, прежде всего задачам создания благоприятного инвестиционного климата и формирования «среднего класса».
Отсутствие гибкой и сбалансированной системы налогового контроля.
Инвесторам, вкладывающим средства в недвижимое имущество, сегодня препятствуют те же негативные явления, которые стали общим местом в критике нашего законодательства. Это плохие вновь принимаемые или устаревшие федеральные законы, нормативные акты субъектов РФ, противоречащие федеральному законодательству, оторванная от жизни судебная практика. В прессе постоянно подчеркивается, что приобретатель жилья постоянно сталкивается с вопиющими проблемами, какой бы способ инвестирования он ни выбрал: будь то ипотека, купля-продажа, договор долевого участия, приобретение жилья в ЖСК. Инвестор становится самой незащищенной стороной по заключаемым сделкам. Каждая сотая сделка на вторичном рынке жилья признается недействительной. Это означает, что многие терпят огромные материальные убытки. Подобные факты обнажают отсутствие в стране надежного механизма правового регулирования жилищных отношений. Мы остановимся на некоторых аспектах законодательства, тесно связанных с проблемами инвестиций в жилищную сферу.
Отдельные нормы, регулирующие жилищные отношения, не отвечают духу времени, складывающимся реалиям. Один из примеров — регулирование выселения лиц, самовольно занявших жилье. Эта проблема находит отражение в существенно устаревшем, принятом еще в дореформенную эпоху, жилищном законодательстве. Его отличительная черта — явный перевес в защите интересов нанимателей по сравнению с собственниками. Понятно, когда принимался Жилищный кодекс РСФСР, нужда в защите собственников не была столь остра, ведь большинство получало жилые помещения по найму. Однако сейчас несовершенство конструкций жилищного законодательства становится очевидным.
Выселение — мера государственно-правового воздействия. Действия собственника, пытающегося самостоятельно выселить незаконно проживающее лицо, могут быть квалифицированы как уголовно наказуемое самоуправство. Поэтому собственнику и нанимателю ничего не остается, как обращаться за решением этого вопроса к компетентным государственным органам. Выселение из дома государственного, муниципального или общественного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом (ч. 1 ст. 90 ЖК). Оно производится либо по решению суда (судебное выселение), либо с санкции прокурора (административное выселение). В соответствии со статьями 90 и 99 ЖК допускается административное выселение самоуправно занявших жилье без предоставления им другого помещения. Это правило несовершенно, так как, во-первых, распространяется на дома государственного или общественного фонда, во-вторых, допускает, а не предписывает административное выселение. Граждане — собственники жилых помещений поставлены в дискриминационное положение по сравнению с гражданами-нанимателями. Чтобы выселить из квартиры какого-нибудь бродягу, собственнику нужно обращаться в суд и ждать несколько месяцев решения, а потом его исполнения. Все это время собственник должен снимать другую квартиру или ютиться у родственников и знакомых.
В нынешней редакции жилищное законодательство фактически уравнивает по степени сложности выселение и процесс, связанный с подачей виндикационного иска. Статья 301 ГК РФ применяется в том случае, когда собственник истребует спорное имущество из чужого незаконного владения, то есть владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. И формально выселение лица, самоуправно занявшего жилое помещение, можно рассматривать как виндикационный иск. Другой вопрос: есть ли необходимость так усложнять жизнь собственнику? Ведь судебная практика даже в более трудных ситуациях исходит из того, что выселение не приравнивается к виндикационному иску. Так, в п. 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено: требования собственника о выселении, основанные на договоре аренды, ошибочно квалифицировать как виндикационный иск. Высший Арбитражный Суд РФ исходил из того, что ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.
В случае отказа некоего бродяги освободить чужое частное жилье, отсутствие у него правовых оснований на занятие помещения настолько очевидно, что может быть определено за пять минут участковым. Полагаем, было бы целесообразно распространить механизм административного выселения на жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности. Как бы то ни было, процесс судебного выселения самоуправно занявших жилье или недобросовестных нанимателей должен быть максимально упрощен и необременителен для собственника. Этому может способствовать развитие института мировых судей, которые рассматривали бы подобные (несложные) дела. Для решения вопроса о выселении в судебном порядке пора либо законодательно установить более короткие сроки судебного разбирательства, либо распространить на процедуру выселения норму ст. 125.2 ГПК РСФСР, то есть дополнить перечень требований, по которым выдается судебный приказ (одно из оснований применения этой нормы).
Явно не способствуют созданию благоприятного инвестиционного климата и защите собственников вступившие в силу нормы Налогового кодекса РФ о контроле за крупными покупками граждан. В соответствии со ст. 86.1 Налогового кодекса (в редакции от 9 июля 1999 г.) такому контролю подлежат расходы физического лица, являющегося резидентом Российской Федерации, приобретающего в собственность следующее: недвижимое имущество, за исключением многолетних насаждений; транспортные средства; акции открытых акционерных обществ, государственные и муниципальные ценные бумаги, а также сберегательные сертификаты; культурные ценности; золото в слитках. Введению налогового контроля в его нынешнем виде предшествовала оживленная дискуссия. Первоначально справедливой критике подвергся Федеральный закон от 20 июля 1998 г. «О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам» N 116-ФЗ. Государственная Дума отложила введение в действие этого Закона. Тогда звучали вполне здравые на этапе реформирования экономики предложения вообще отказаться от налогового контроля за расходами граждан. Однако они почему-то не были поддержаны.
Непонятно, на какие позитивные результаты рассчитывал законодатель, вводя такой налоговый контроль. Основная задача налогообложения — обеспечение наполняемости бюджета. Рассмотрим проблему с этой точки зрения. Основными источниками доходов федерального бюджета России являются налог на прибыль организаций (13,1 процента поступлений), НДС (38,4), акцизы (21,4), таможенные пошлины (7,4 процента).
Подоходный налог с физических лиц занимает скромное место в числе прочих налоговых доходов. Так, в соответствии со ст. 19 Закона«О Федеральном бюджете на 1999 год» налоговые доходы составили около 400 миллиардов рублей, в их числе подоходный налог с физических лиц — чуть больше 25 миллиардов.
Всего около 6 процентов налоговых поступлений федерального бюджета, еще меньше в его общих доходах. Очевидно: подоходный налог с физических лиц не является стратегически важным в плане наполняемости государственного бюджета. Удельный вес этого налога невелик, еще меньше его собираемость. Да и меры налогового контроля за расходами граждан прописаны в законодательстве так, что могут служить только поводом для формальных проверок и мало способствуют повышению собираемости подоходного налога с физических лиц. Возникает ощущение: законодатель, усиливая налоговый контроль за доходами граждан, уделяет непропорционально повышенное внимание налогу с физических лиц, что необъяснимо с точки зрения фискальных задач государства.
Ужесточение налогового контроля за крупными покупками тем более странно на фоне обильных обещаний многих политиков и даже работников налоговых ведомств внести в Государственную Думу законопроект о радикальном снижении ставок подоходного налога с физических лиц, предусмотрев максимум в 20 процентов.
А вот отрицательное влияние этого контроля на инвестиционный климат очевидно. Можно констатировать, что отсутствует механизм применения норм о налоговом контроле, исключающий бюрократический произвол. Если проверять все сделки по приобретению даже скромных квартир, налоговые инспекции будут буквально завалены документацией, вряд ли справятся с этим физически. Затраты на контроль грозят превысить его экономический эффект. Однако высокопоставленные чиновники, понимая трудоемкость налогового контроля, все же испытывают удовлетворение: у них появился еще один рычаг давления на налогоплательщика.
Есть все основания предполагать, что покупатель будет теперь стремиться занижать в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры. Хотя указание реальной стоимости более предпочтительно для инвестора и с точки зрения перспектив двусторонней реституции при признании сделки недействительной. А такая перспектива весьма вероятна и составляет один процент от всех заключаемых на вторичном рынке жилья сделок. В этом случае покупателю желательно получить обратно от продавца в полном объеме сумму, которую он потратил на приобретение жилья.
Что касается технических изъянов введенного в действие законодательства о налоговом контроле, то прежде всего обращает на себя внимание отсутствие количественных критериев в определении крупной покупки. В качестве подконтрольного перечислено именно то имущество, которое наиболее привлекательно с инвестиционной точки зрения. Это означает, что налоговые органы могут проверять или не проверять любые покупки недвижимого имущества. А ведь когда Государственная Дума в начале 1999 г. приостановила вступление в силу Закона «О государственном контроле за соответствием крупных расходов на потребление фактически получаемым физическими лицами доходам», причиной этого послужило именно нереалистичное определение количественных критериев стоимости недвижимого имущества, подлежащего контролю. Некоторые депутаты предлагали вывести из сферы контроля приобретение однокомнатных и двухкомнатных (в расчете на семью) квартир типовой застройки. Общеизвестно, что около 80 процентов сделок с жильем — это обмен с доплатой, то есть операция по улучшению жилищных условий, а не по вложению капитала.
Получается, что налоговый контроль в лучшем случае мешает гражданам инвестировать средства в жилищное строительство, а в худшем — мешает улучшать свои жилищные условия. Контроль за крупными покупками в его нынешнем виде ассоциируется с проявлением пережитков советской уравнительной идеологии, мешающей вкладывать деньги в экономику.
Отсутствие в законе количественных критериев имущества, подлежащего налоговому контролю, провоцирует чиновничий произвол и коррупцию, грозит девальвацией закона, когда ни чиновнику, ни гражданину не понятно, как и зачем применять нормы закона. В такой ситуации требовать от всех исполнения закона нереалистично.
Нет гарантии, что рядовой чиновник станет справедливо оценивать каждую конкретную ситуацию. Скажем, один гражданин покупает виллу за рубежом, а другой — однокомнатную квартиру, на которую копил всю жизнь. В первом случае, может быть, и следует попросить гражданина отчитаться, на какие средства он приобретает виллу (хотя бы для того, чтобы ограничить незаконный вывоз капитала из России). Во втором случае контроль вряд ли принесет пользу, а вот гражданский оборот внутри страны (даже на уровне приобретения муниципального жилья очередниками) он будет тормозить. Однако законодатель уравнял эти случаи. Полагаем, что Федеральному Собранию РФ придется вернуться к пересмотру норм о налоговом контроле.
Сложилась странная ситуация, когда одной рукой (гражданское законодательство) государство разрешает сделки с недвижимостью, а другой (налоговое законодательство) — их же искусственно ограничивает. Причем, согласно ст. 86.1 Налогового кодекса контролю подлежат расходы только резидентов РФ, что ставит отечественных инвесторов в неравное положение по сравнению с иностранными.
Имея деньги и желание вкладывать их в приобретение недвижимости, наши инвесторы часто не могут назвать источники своих средств. Применительно к ним нельзя рассматривать налоговый контроль вне общего контекста налоговой политики государства. А эта политика была и остается неэффективной: налоговое бремя, превышающее минимум вдвое разумные пределы, вынуждает российских налогоплательщиков использовать различные схемы ухода от налогообложения. К таким схемам повсеместно прибегают работодатели. И не вина подавляющего большинства населения, что за деньги, получаемые посредством различных приемов, в завуалированном виде представляющих собой некие варианты выплаты заработной платы, оно не в состоянии отчитаться перед налоговой инспекцией.
Те, кому приходится решать жилищную проблему, начинают искать, как обойти нормы, касающиеся налогового контроля. В лучшем случае произойдет удорожание стоимости жилья для тех, кто не хочет по разным причинам отчитываться перед налоговыми органами, и в силу этого вынужден прибегать к различным легальным «обходным» схемам.
Среди них покупка квартиры в кредит, в рассрочку, в долевое владение. Использование любой из этих схем (при наличии нужных собственных средств) сопряжено с необходимостью тратиться дополнительно на проценты по банковскому кредиту, покрывать другие издержки и риски. С точки зрения гражданского законодательства в качестве последствий использования подобных схем это означает увеличение количества фиктивных и притворных сделок, от которых могут пострадать в первую очередь инвесторы. Ведь очевидно, им выгоднее получить квартиру сразу в собственность, чем предоставлять ее в залог банку или, что еще хуже, заключать договоры долевого участия с фирмами — однодневками. В юридической литературе упоминаются многочисленные тяжбы между дольщиками — приобретателями квартир по договорам долевого участия и застройщиками. «По условиям этих договоров, обычно близких по природе купле-продаже (в одном из дел прокурор прямо ссылался на то, что такой договор „прикрывает сделку купли-продажи квартиры“), приобретатели (дольщики), выплатив определенные договором суммы, получали право требовать от застройщика передачи им в собственность жилых помещений. Соответствующая обязанность застройщика не лишает его возможности распорядиться принадлежащим ему объектом иным образом, пока он не передал купленных помещений и не утратил собственности. Следуемый вывод о слабой защищенности прав дольщиков, опирающихся на известное из теории преимущество вещного права перед обязательственным, понадобилось многократно подтверждать практически именно в части отсутствия гарантий, чтобы эти договоры стали расцениваться как довольно ненадежные инструменты».
По сложившейся в России практике даже после добросовестного исполнения сторонами договора о долевом участии инвестору приходится покупать квартиру, уже принадлежащую ему в соответствии с договором инвестирования. Это оборачивается для инвестора лишними, то есть не предусмотренными законом, расходами. Оказывается, в таком двойном юридическом оформлении для фирмы-застройщика есть особый смысл. Он выражается в следующем. Пока инвестор не является собственником квартиры, а в соответствии со ст. 219 ГК право на квартиру возникнет у инвестора не ранее включения квартиры в Единый реестр прав на недвижимое имущество (после принятия дома Госкомиссией и т.п.), претензии к качеству подрядных строительных работ он предъявить не может, поскольку юридически эта квартира для него чужая. А как только инвестор заключит договор купли-продажи этой же квартиры — тем более. Потому что, как правило, в этом договоре продавец в своих интересах предусматривает специальный пункт об отмене всех предыдущих договоренностей между теми же лицами, подчиняя все отношения нормам о договоре купли-продажи. В частности, в договоре купли-продажи фиксируется, что претензий к подрядчикам у инвестора нет. Тем самым, по замыслу продавца, должна теряться юридическая связь между договорами инвестирования и договором купли-продажи, и велика вероятность, что так и произойдет, учитывая всегда присутствующую смысловую размытость формулировок в договоре инвестирования и не всегда понятную юридическую природу таких договоров.
Жилье (тем более единственное) лучше приобретать по договору купли-продажи, а не по договору долевого участия. В известной степени это относится и к ипотеке. Существенное препятствие для ее развития — необходимость «показывать» банку реальные доходы инвестора, что неизбежно повлечет за собой неприятные вопросы со стороны налогового ведомства.
Учитывая все эти трудности для инвестирования в жилищную сферу, неизбежно встает вопрос о налоговой амнистии для физических и юридических лиц. Общественность давно обсуждает эту тему. Показателен опыт наших белорусских соседей. «В Белоруссии существует Указ Президента о том, что граждане, которые направляют свои средства на накопительные вклады для приобретения жилья, могут не указывать источник получения этих денег. Таким образом А. Лукашенко добивается легализации „черного“ капитала и направления его в нужное русло. Возможно, если бы мы пошли тем же путем и создали канал легализации „черных“ денег, позволили бы их вкладывать в жилье без декларирования источника их получения, то на данном этапе экономического развития стране была бы большая польза. Ведь „черные» деньги существенно превышают те, которые выделяет бюджет, и те западные кредиты, которые мы привыкли выпрашивать».
Трудно не согласиться с процитированным, поскольку, действительно, ради привлечения инвестиций государству, может быть, стоит на данном этапе отменить налоговый контроль, по крайней мере, при покупке физическими лицами недвижимого имущества. Это тем более актуально в ситуации, когда иностранные инвесторы не спешат со своими деньгами на российский рынок, а средства, вывезенные из страны отечественными предпринимателями, возвратить обратно весьма непросто. Что показывает опыт многих стран с переходной экономикой, таких, например, как Китай? Основная масса инвестиций в экономику поступила именно от граждан Китая и от представителей китайской диаспоры во всем мире. Россия тоже может рассчитывать в первую очередь именно на инвестиции россиян. Очевидно, что какой-либо налоговый контроль за средствами граждан только ухудшит и без того неважный инвестиционный климат в нашей стране.
Еще один недостаточно урегулированный на законодательном уровне вопрос — оптимальный баланс между необходимостью защиты прав несовершеннолетних и прав приобретателей недвижимости — жилья, в котором проживают несовершеннолетние.
Речь о нормах гражданского и семейного права. Так, в соответствии с п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК). Это означает, что на основании статей 37 ГК и 60 СК родители, усыновители, опекуны и попечители несовершеннолетнего не вправе совершать сделки(давать согласие на совершение сделок) по отчуждению, в частности по обмену или дарению имущества несовершеннолетнего, сдаче такого имущества в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог; сделки, влекущие за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, ведущие к уменьшению имущества ребенка. Особую остроту это положение законодательства приобретает, когда вопрос касается прав несовершеннолетних на недвижимое имущество. Необходимость рассматриваемого законодательного установления не вызывает сомнения. В первое время, когда разрешили приватизацию жилья, права несовершеннолетних постоянно нарушались их недобросовестными родителями. В результате сделок, заключенных без разрешения органов опеки и попечительства, дети оставались без крова, а их родители нередко просто-напросто пропивали полученные деньги.
В связи с этим совершенно обоснованы выводы судов о том, что сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетних, совершенные без согласия органов опеки и попечительства, должны признаваться судом недействительными на основании ст. 168 ГК РФ как несоответствующие требованиям закона.
Однако иногда суды принимают и прямо противоположные решения, касающиеся регулирования сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних, что свидетельствует о достаточно противоречивой судебной практике по данному вопросу. Так, в одном из рассматриваемых дел Верховный Суд РФ сделал вывод о том, что отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение сделок с квартирами, где проживают дети, но право на жилую площадь в которых принадлежит совершеннолетним, не может рассматриваться как безусловное основание для признания таких сделок недействительными. В каждом конкретном случае суд должен проверить, действительно ли нарушены интересы несовершеннолетних и в чем это нарушение выразилось. Удовлетворяя иск о признании сделок купли-продажи недействительными, суд первой инстанции сослался на нарушение действовавшей в то время ст. 133 КоБС РСФСР, которая предусматривала предварительное согласие органов опеки и попечительства на совершение таких сделок родителями от имени несовершеннолетних детей (не было разрешения органа опеки и попечительства).
При этом суд отметил, что данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, если суд с достоверностью установил, что сам договор на момент его заключения не нарушил прав и законных интересов несовершеннолетних. В рассматриваемом деле выяснилось, что дети были только прописаны в отчуждаемой квартире, но проживали в другой (четырехкомнатной) квартире и имели все условия для учебы и проживания (Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. N 9. С. 25).
Но на этом не исчерпывается палитра принимаемых судами решений по вопросу покупки квартир, где ранее проживали несовершеннолетние. Известны и случаи, когда суды выносили решения о признании договоров купли-продажи квартир, где проживают несовершеннолетние, с полным игнорированием интересов покупателя. Из содержания подобных судебных решений следовало, что покупатель, по существу, должен был не только заплатить за квартиру, убедиться в наличии разрешения органа опеки и попечительства, но и следить за тем, чтобы родители этих детей потратили вырученные за квартиру деньги на приобретение жилья, полностью соответствующего интересам несовершеннолетних. Из этого можно сделать вывод, что покупатель должен контролировать соблюдение интересов несовершеннолетних детей, ранее проживавших в приобретенной им квартире, в соответствии с требованиями ст. 181 ГК в течение 10 лет (таков срок исковой давности для признания сделок ничтожными). Непонятно только, каков может быть механизм такого контроля.
Как видно из анализа рассмотренной выше судебной практики, суды(в том числе Верховный Суд РФ) могут ставить во главу угла не формальный признак — наличие разрешения органов опеки и попечительства, а оценочный и весьма абстрактный признак — соблюдение интересов несовершеннолетних граждан. Такой подход суда опасен тем, что размываются установленные законом строго формализованные критерии для заключения подобных сделок. В результате любая из них может быть поставлена под сомнение (даже при наличии разрешения органа опеки и попечительства), если суд посчитает, что нарушены некие абстрактные интересы несовершеннолетних. Получается, что при малейшем сомнении суд, озабоченный соблюдением жилищных прав несовершеннолетних, примет решение не в пользу покупателя, а в пользу продавца, имеющего несовершеннолетних детей. Такая судебная практика провоцирует правовую неопределенность у сторон сделки, вплоть до истечения срока исковой давности по искам, предъявляемым в соответствии со ст. 181 ГК (сроки исковой давности по недействительным сделкам), что вряд ли может считаться удовлетворительным. Возникает вопрос: в чем же тогда смысл регистрации сделок, получения разрешения у органа опеки и попечительства, если ни один самый полный пакет документов по сделке не дает покупателю гарантий, что его права защищены?
Полагаем, что для соблюдения баланса жилищных интересов несовершеннолетних и приобретателей недвижимости необходимо сделать процесс купли-продажи жилья юридически максимально формализованным. Регистрация договора купли-продажи жилого помещения должна означать гарантированный переход права собственности к приобретателю при наличии требуемого законом комплекта документов, включая разрешение органа опеки и попечительства, а также выполнение при заключении сделки всех требуемых законом условий. Иными словами, соответствие сделки закону и другим нормативным актам должно определяться на стадии ее регистрации. А вот признание зарегистрированной сделки недействительной в судебном порядке должно производиться прежде всего в случае нарушения регистрирующими органами установленной формализованной процедуры.
В заключение можно сделать вывод: все острее становится проблема чрезвычайно опасного отставания правовой формы от содержания социально-экономических задач, стоящих перед нашей страной. Ни один вид гражданско-правовых договоров не гарантирует должной юридической защиты интересов инвесторов. Множество«недоработанных» законов — серьезный отрицательный показатель работы российских парламентариев. Перефразируя выражение классика о наших двух основных бедах, можно сказать: сегодня одна из них — плохие законы. Вместо того, чтобы регулировать объективно складывающие отношения, они создают искусственные препятствия для субъектов таких отношений, вынуждают граждан становиться правонарушителями поневоле. К сожалению, судебная практика зачастую не только не восполняет пробелы действующего законодательства, но идет по пути его расширительного толкования, нарушающего законные интересы инвесторов.

Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии автора: О.Д. Гривкова, А.В. Шичанина.

Источник: http://portal-law.ru/articles/ingilteam/vlijanie_pravovogo_regulirovanija_v_zhilishhnojj_sfere_na_investitsionnye_protsessy/