«Задачи по гражданскому праву»

 ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

Особняком от всех сделок с жилыми помещениями стоит договор инвестирования, получивший большое распространение на рынке первичного жилья. Однако данное обязательство не нашло еще своего должного отражения в учебной литературе по жилищному законодательству. Поэтому необходимо уделить ему особое внимание.
Договор инвестирования — родовое понятие, объединяющее в себе договоры, направленные как на объединение, так и на предоставление денежных средств для финансирования строительства жилого дома, по окончании которого инвестор приобретает право на получение в нем в собственность жилого помещения.
Объединение ресурсов происходит на начальной стадии, когда инвесторы оговаривают основные условия реализации инвестиционного проекта, в том числе определяют, кто сможет выступить в роли застройщика и заказчика строительства.
Предоставление денежных средств характерно для последующей стадии, когда граждане и юридические лица (соинвесторы) вступают в договорные отношения с «основным» инвестором либо иным лицом, несущим бремя финансирования строительства и выступающим, как правило, его организатором. Соинвесторы в соответствии с договором передают денежные средства, приобретая при этом право требования на жилые помещения по окончании строительства. Как следует из ст. 24 ЖК, жилая площадь в домах, построенных с привлечением средств в порядке долевого участия, распределяется пропорционально переданным средствам.
Очевидно, договор инвестирования нельзя отнести к группе сделок, направленных на передачу жилых помещений в пользование, об одной из которых (договор безвозмездного пользования) речь шла выше. Его нельзя включить также и в группу сделок, связанных с отчуждением жилых помещений. Обычно на момент заключения договора инвестирования жилого помещения как объекта недвижимости еще не существует.
Договор инвестирования заключается с целью установления гражданских прав и обязанностей. «Результат, на который направлена сделка, обязательно должен быть правовым (передача вещи в собственность, в пользование и т.д.)».
Строительство / создание объекта — одно из оснований возникновения права собственности, традиционно раскрываемого с помощью трех правомочий: владения, пользования и распоряжения (ст. 209, п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК). Соответственно цель договора инвестирования образуется из двух элементов — материального (окончание строительства жилого дома) и правового (возникновение у заказчика либо инвестора вещного права на возводимый объект).
Соинвесторы стремятся приобрести в собственность имущество путем финансирования (предоставления денежных средств) инвестиционного проекта по возведению жилого дома. В результате они удовлетворяют разные потребности, например извлекают прибыль либо улучшают свои жилищные условия.
Основной инвестор нацелен на окончание строительства жилого дома, то есть на исполнение договора инвестирования и связанного с ним подрядного обязательства. В итоге основной инвестор удовлетворяет, как правило, одну потребность — извлекает прибыль.
Согласимся с позицией некоторых авторов, утверждающих, что жилищное законодательство не распространяется на отношения, складывающиеся в связи со строительством и реконструкцией жилых домов. Сделки с жилыми помещениями в рамках экономического оборота, в том числе строительства и реконструкции, также регулируются гражданским, но не жилищным законом.
Сторонники противоположной точки зрения полагают, что «в настоящее время к сфере жилищных правоотношений отнесены строительство и реконструкция жилища». П.И. Седугин при этом указывает, что «жилищные отношения образуют общую группу вместе со строительно — жилищными отношениями, которые обычно выступают не только в качестве предпосылки возникновения жилищных отношений, между этими двумя видами отношений нередко трудно провести четкую границу».
На наш взгляд, граница очевидна: жилищное законодательство строит свою нормативную базу вокруг жилища, законченного строительством, принятого в эксплуатацию и, главным образом, переданного в пользование гражданам. Модели взаимоотношений по поводу строительства жилища определены гражданским законодательством, в первую очередь подрядным и инвестиционным обязательством.
Упоминание в одном ряду подрядного и инвестиционного обязательств не случайно. Оба возникают по поводу строительства жилого дома, но приоритет принадлежит инвестиционному договору.
Основное значение договора инвестирования подчеркнуто в работе Б.В. Муравьева: «Именно потребность инвестора в приобретении объекта недвижимости инициирует все последующие действия (…заключение и исполнение договора строительного подряда)». «Вся ответственность лежит на основном инвесторе, который отвечает за… заключение договоров на проектирование, подряд, привлечение инвестиций».
Договор инвестирования предопределяет такие важные условия по созданию вещи, как аккумулирование и / или передача финансовых ресурсов для выполнения строительных работ, и служит основанием для возникновения в последующем права собственности на жилье. В.В. Бузырев и В.С. Чекалин здесь точно отметили, что строительство не является непосредственным предметом договора инвестирования.
Совершенно очевидно, что нормативная база регулирования договора инвестирования нуждается в дальнейшем развитии в части регулирования правовых форм взаимоотношений инвесторов между собой, а также со всеми задействованными в этом процессе субъектами (например, подрядчиком и публично — правовым образованием, предоставляющим земельный участок под строительство). Требует своего законодательного определения и форма (договор инвестирования, жилищные ценные бумаги и т.д.) предоставления гражданами и юридическими лицами денежных средств в инвестиционный проект строительства жилья.

Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии автора: Д.Е. Потяркина.

Источник: http://portal-law.ru/articles/ingilteam/dogovor_investirovanija_pri_stroitelstve_zhilja/

Одним из видов договоров, заключаемых в гражданско-правовой сфере, является договор присоединения. В соответствии с частью 1 статьи 428 Гражданского кодекса РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Данный договор, известный также под названием типового, распространен в таких сегментах жилищных правоотношений, как социальный наем жилого помещения и наем жилого помещения специализированного жилищного фонда.
В главе 8 «Социальный наем жилого помещения» в части 2 статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) установлено положение о том, что типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации. Форма типового договора социального найма жилого помещения утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» (далее — типовой договор социального найма).
Правовая конструкция типового договора социального найма жилого помещения, кроме названия договора, даты, месяца, года его заключения, наименования субъектов правоотношения, включает в себя пять разделов: предмет договора (статьи 1 — 3), обязанности сторон (статьи 4 — 5), права сторон (статьи 6 — 8), порядок изменения, расторжения и прекращения договора (статьи 9 — 12), прочие условия (статьи 13 — 14), а также удостоверительный элемент — подписи сторон, печать наймодателя, в качестве которого выступает уполномоченный орган государственной или местной власти.
Анализ правовых предписаний рассматриваемого правоотношения позволяет констатировать, что:
во-первых, подавляющее большинство правовых предписаний данного договора по текстуальной формулировке совпадают с положениями ЖК РФ, устанавливающего правовой статус нанимателя и наймодателя по договору социального найма жилого помещения;
во-вторых, низкий удельный вес бланкетных норм, диспозиция которых отсылает к иным нормативно-правовым актам. Большая часть последних содержит отсылку к нормам ЖК РФ. Однако ряд норм содержит диспозицию, отсылающую к иным нормативно-правовым актам РФ.
К таковым, например, относятся:
— пункт «ж» статьи 4, в соответствии с которым наниматель обязан не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;
— пункт «з» статьи 4, в соответствии с которым наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам;
— пункт «н» статьи 4, в соответствии с которым наниматель несет иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами;
— пункт «м» статьи 5, в соответствии с которым наймодатель обязан нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации;
— пункты «б», «д», «ж» статьи 6, разрешающие нанимателю в случаях, установленных законодательством, вселять в жилое помещение временных жильцов, сдавать жилье в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать изменения договора социального найма, осуществлять другие права по пользованию жилыми помещениями;
— статья 9, в соответствии с которой договор социального найма может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время;
— статья 13, содержащая указание на необходимость разрешения возникших споров между сторонами в соответствии с законодательством РФ.
Как видно из изложенных бланкетных норм, большая часть из них отсылает к нормативным актам жилищного законодательства и лишь незначительная к гражданскому и финансовому.
Третий принципиальный момент анализируемых норм заключается в отсутствии в их конструкции предлогов «или», «также», «кроме случаев», что подчеркивает их безальтернативный характер. Законодатель при формулировке положений типовых договоров стремится достичь полного совпадения «буквы» и «смысла» предписаний, чтобы избежать возможностей их расширенного и ограниченного толкования.
В главе 10 «Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими» в соответствии с частью 8 статьи 100 ЖК РФ установлено, что Правительство Российской Федерации утверждает типовые договоры найма специализированных жилых помещений. Указанные договоры утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» (далее — типовой договор найма специализированного жилого помещения). Данным нормативным актом утверждены:
— типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
— типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
— типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;
— типовой договор найма служебного жилого помещения;
— типовой договор найма жилого помещения в общежитии.
Правовая конструкция типового договора найма специализированного жилого помещения во многом совпадает со структурой договора социального найма жилого помещения и, кроме названия договора, даты, месяца, года его заключения, наименования субъектов правоотношения, включает в себя пять разделов: предмет договора, права и обязанности нанимателя и членов его семьи, права и обязанности наймодателя, расторжение и прекращение договора, прочие условия, а также удостоверительный элемент — подписи сторон, печать наймодателя, в качестве которого выступает уполномоченный орган государственной или местной власти.
Интересным представляется анализ соотношения прав и обязанностей нанимателя и наймодателя в типовых договорах, регламентирующих жилищные правоотношения.
Так, наниматель служебного жилого помещения имеет право на:
1) использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами семьи;
2) пользование общим имуществом в многоквартирном доме;
3) неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в служебное жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проживающие в служебном жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из этого помещения или ограничены в праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;
4) расторжение в любое время настоящего договора;
5) сохранение права пользования служебным жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем;
6) получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.
Перечень обязанностей нанимателя включает в себя:
1) использование жилого помещения по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
2) соблюдение правил пользования жилым помещением;
3) обеспечение сохранности жилого помещения;
4) поддерживание в надлежащем состоянии жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;
5) проведение текущего ремонта жилого помещения;
6) своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации;
7) переселение на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;
8) допуск в жилое помещение в заранее согласованное время представителя наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;
9) принятие возможных мер по устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также оповещение о них наймодателя или соответствующей эксплуатирующей либо управляющей организации;
10) осуществление пользования жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
11) сдача в течение 3 дней жилого помещения наймодателю в надлежащем состоянии при его освобождении, оплата стоимости не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погашение задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
12) освобождение жилого помещения при расторжении или прекращении договора. В случае отказа освободить жилое помещение наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
Помимо обязанностей, типовой договор содержит запреты, которых обязан придерживаться наниматель. Так, он не имеет права осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
Наймодатель имеет право:
1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
2) требовать расторжения договора в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства и его условий;
3) принимать решение о приватизации жилого помещения.
Перечень обязанностей наймодателя включает в себя:
1) передачу нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
2) принятие участия в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;
3) осуществление капитального ремонта жилого помещения;
4) предоставление нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома(когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилого помещения маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека) без расторжения настоящего договора.
5) информирование нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;
6) принятие участия в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
7) обеспечение предоставления нанимателю коммунальных услуг;
8) принятие в установленные договором сроки жилого помещения у нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных типовым договором;
9) соблюдение при переустройстве и перепланировке жилого помещения требований, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
10) предоставление других жилых помещений в связи с расторжением договора гражданам, имеющим право на предоставление другого жилого помещения в соответствии со статьей 103 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Правовой анализ типовых договоров найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, найма жилого помещения маневренного фонда, найма жилого помещения в общежитии показывает, что удельный вес обязанностей субъектов типовых договоров — наймодателя и нанимателя превалирует над их правами. Это обстоятельство, по мнению автора, обусловливается административно-правовым характером типовых договоров, в которых превалируют императивные отношения, основанные на запретах и обязываниях. В рассматриваемых типовых договорах незначительным является удельный вес диспозитивных норм, содержащих дозволения для субъектов жилищных правоотношений.
Правовые отличия содержания типовых договоров найма специализированных жилых помещений обусловлены тем, что:
во-первых, каждый тип жилого помещения данного фонда предназначен для проживания определенной категории граждан;
во-вторых, расторжение договора найма специализированного жилого помещения обусловлено утратой законных оснований, на основании которых оно было предоставлено.
Вышеуказанные специфические правовые черты типового договора социального найма жилого помещения в полной мере распространяются и на нормативные предписания типовых договоров найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Это сходство объясняется административно-правовой природой рассматриваемых отношений, участием в качестве наймодателя управомоченного органа государственной или местной власти, а также наличием специального порядка управления специализированным жилищным фондом и жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма.
Таким образом, на основании проанализированных нормативных предписаний можно сделать следующие выводы:
1. Типовой договор в жилищных правоотношениях является средством унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Необходимость в единообразной регламентации определенных сегментов жилищных отношений обусловлена тем, что в качестве наймодателя в рассматриваемых правоотношениях выступает управомоченный орган государственной или местной власти. В типовом договоре властные органы выступают не только как наймодатель, но и в качестве субъекта, гарантирующего предоставление и реализацию права граждан на получение бесплатного жилья по договору социального найма и специализированного жилого помещения нуждающимся в нем отдельным категориям лиц. Следовательно, все граждане, имеющие право на указанные жилые помещения, должны иметь равный объем прав и обязанностей, связанных с получением, использованием и эксплуатацией данных категорий жилых помещений жилищного фонда. Формой воплощения универсальных прав и обязанностей указанных категорий граждан является типовой договор.
2. Типовой договор имеет ярко выраженную административно-правовую природу, обусловленную тем, что он выступает средством регулирования властеотношений посредством формальной фиксации жестких параметров взаимоотношений между контрагентами сделки — наймодателем и нанимателем. В рассматриваемом контексте типовой договор выступает в качестве средства административно-правового регулирования жилищных правоотношений.
3. Типовой договор в жилищных отношениях создает диспаритетный характер отношений между наймодателем и нанимателем, так как государство, обладая нормотворческой компетенцией в лице Правительства Российской Федерации, принимает постановления, регламентирующие порядок их заключения, а с другой стороны, выступает в качестве наймодателя в данном правоотношении. Указанное обстоятельство предоставляет последнему определенный комплекс правовых преференций по отношению к нанимателю, выражающихся в больших правовых возможностях, связанных с расторжением договоров социального найма жилого помещения и найма специализированного жилого помещения по инициативе управомоченного органа государственной власти.
4. Типовой договор исключает возможность для участников правоотношения осуществления альтернативной модели поведения по волеизъявлению сторон. Перечень прав и обязанностей сторон, правовых условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению. Удельный вес содержащихся в нем позитивных обязываний и запретов доминирует над дозволениями.
5. По мере возрастания роли государства и местных органов власти в регламентации жилищных отношений будет возрастать значение типовых договоров в жилищной сфере.