«Задачи по праву»

До принятия и введения в действие с 31 января 1998 г. Закона о регистрации в Российской Федерации не было единого порядка регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действовавший в тот период порядок регистрации во многом непоследователен и случаен:

- регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлялось не на всей территории РФ, а лишь отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях;

- хотя основой для ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являлись нормы ГК РФ, соответствующая регистрация осуществлялась в большинстве случаев не на основании федеральных нормативных актов, а в соответствии с порядком, установленным нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований;

- введенная субъектами РФ и муниципальными образованиями регистрация осуществлялась в отношении далеко не всех тех прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении которых ГК РФ предусмотрел обязательность государственной регистрации.

Разработка единых правил о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые и составили Закон о регистрации, потребовала от законодателя определить свою позицию в отношении тех прав, которые возникли до вступления Закона о регистрации в силу.

Законом о регистрации установлено, что права на недвижимое имущество и некоторые виды сделок подлежат обязательной государственной регистрации. Как следует из ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исключение из общего правила составляет часть1 п.1 ст.6 Закона о регистрации, согласно которой «права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом».

Законом о регистрации наряду с юридической действительностью возникших ранее прав на недвижимое имущество признается и подтверждается юридическая действительность государственной регистрации этих прав, осуществленной в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона о регистрации (часть 2 п.1 ст.6 Закона о регистрации).

При этом Закон о регистрации не дает четких критериев, позволяющих определить, что подразумевается под такой регистрацией. В отсутствие таких критериев практически любую подобную регистрацию, проводившуюся государственными органами, можно рассматривать как регистрацию государственную.

Признавая юридическую действительность ранее осуществлявшейся государственной регистрации законодатель своей главной целью имеет подтверждение государственного характера такой регистрации, со всеми вытекающими из этого правила последствиями.

Так, в части 2 п.2 ст.14 Закона о регистрации содержится специальное указание о том, что юридически действительными признаются формы свидетельств о государственной регистрации, введенные ранее субъектами РФ и администрациями городов.

Кроме того, несоблюдение установленных субъектами РФ и муниципальными образованиями правил о государственной регистрации влечет те последствия, которые установлены ГК РФ как последствия несоблюдения требований о государственной регистрации.

Таким образом, признание юридической действительности состоявшихся ранее актов государственной регистрации согласно ст.2 Закона о регистрации свидетельствует о признании и подтверждении государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения соответствующих прав на недвижимое имущество и позволяет рассматривать данные о совершенной регистрации в качестве доказательства существования зарегистрированного права.

Иными словами признание ранее возникших прав юридической действительности таких прав означает, что правообладатели могут свободно владеть и пользоваться недвижимым имуществом, доказывать и защищать свои права на основании имеющихся у них правоустанавливающих документов без совершения каких-либо дополнительных регистрационных действий. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Вместе с тем в некоторых случаях Закон о регистрации, не умаляя юридической действительности возникших ранее прав, устанавливает требование об их обязательной государственной регистрации. Круг таких случаев ограничен и исчерпывающим образом определен в ст.6 Закона о регистрации. П.2 указанной статьи предусматривает, что «государственная регистрация возникших после введения после введения в действие Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Федерального закона».

Таким образом, если в ч.1 п.1 ст.6 Закона о регистрации предусмотрена факультативная регистрация прав на недвижимое имущество, то в п.2 ст.6 предусмотрена обязательная государственная этих прав. «Практический смысл данного правила следующий: пока правообладатель сохраняет ранее возникшее право в неизменном виде, оно признается и без регистрации, но для реализации всякой инициативы по изменению соответствующего юридического состояния (купля-продажа, залог, аренда и т.п.) предварительная регистрация ранее возникшего права обязательна»[1].

Несмотря на то, что п.2 ст.6 Закона о регистрации достаточно очевиден, на практике применение этой нормы вызывает определенные проблемы.

Дело в том, что Закон о регистрации не устанавливает порядка государственной регистрации ранее возникших прав: должна ли она проводится независимо (отдельно) от последующей регистрации прав на недвижимое имущество (сделки с ним) либо она может осуществляться в процессе (одновременно) с такой регистрацией?

Очевидно, что при решении данного вопроса необходимо исходить из признания законодателем государственного характера ранее проводившейся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, при совершении сделок с недвижимым имуществом, права на которое ранее были зарегистрированы, от правообладателей не требуется их повторной регистрации.

Этой точки зрения придерживается доктор юридических наук П. В. Крашенинников: «От правообладателей в этом случае требуется лишь представить в регистрирующий орган оригинал правоустанавливающего документа (договора, свидетельства о праве на наследство и т.п.) либо копию акта органа государственной власти или местного самоуправления с отметкой о государственной регистрации права либо сделки с недвижимостью совершенной ранее. Такая государственная регистрация должна осуществляться одновременно с регистрацией перехода, прекращения либо ограничения (обременения) прав на недвижимость, возникших после 31 января 1998 г. Она носит «усеченный» характер, не включает в себя все этапы (стадии) государственной регистрации, предусмотренные п.1 ст.13 Закона, и сводится к внесению записей в подразделы I и II Единого государственного реестра прав об объекте недвижимости, а также о праве собственности (или ином вещном праве)»[2].

При применении на практике п.2 ст.6 Закона о регистрации необходимо учитывать следующие моменты.

Если совершаемая правообладателем сделка с недвижимым имуществом, а равно порождаемые ею права (их возникновение, переход, прекращение, ограничения) не подлежат государственной регистрация, то и регистрация ранее возникших прав не требуется. Так, если договор аренды здания, заключенный на срок менее года не нуждается в государственной регистрации в силу п.2 ст.651 ГК, то обязанность собственника данного здания (арендодателя) зарегистрировать ранее возникшее право на это здание не возникает. Следовательно, такой договор аренды считается заключенным, а права арендатора возникшими.

Иная ситуация возникает, когда обязательной государственной регистрации подлежит лишь возникновение, переход, прекращение или обременение прав на недвижимое имущество, а сама сделка в отдельной государственной регистрации не нуждается. В этом случае ранее возникшие права подлежат государственной регистрации для совершения регистрационной записи о правах, но не для совершения сделки. Поэтому, если заключенная правообладателем сделка, не требует государственной регистрации, она признается действительной и при отсутствии предварительной государственной регистрации ранее возникших прав. При этом права на недвижимое имущество, возникшие на основании такой сделки будут регистрироваться одновременно с регистрацией ранее возникших прав.

Требование законодателя о необходимости регистрации ранее возникших прав объясняется логикой регистрационного процесса, т.к. невозможно внести в ЕГРП запись о зарегистрированной сделке купли-продажи, дарении, аренде и т.д. без записи о праве продавца, дарителя, арендодателя.

Как уже указывалось ранее, в соответствии с п.6 ст.12 Закона о регистрации ЕГРП строится по объектному принципу. Реестр состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Отсутствие в ЕГРП предусмотренных Законом о регистрации сведений о том или ином объекте и правах на него означает, что ЕРГП не содержит раздела, в котором могли бы быть зарегистрированы сделки с этим объектом. Следовательно, без предварительной регистрации права на объект в ЕГРП сделку с объектом регистрировать просто негде.

Здесь необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство: в соответствии с п.6 ст.12 Закона о регистрации раздел ЕРГП открывается лишь при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества. При этом право подать заявление о регистрации предоставлено только правообладателю (обращение с таким заявлением ненадлежащего лица является основанием для отказа в регистрации согласно п.1 ст.20 Закона о регистрации). Кроме того, Закон о регистрации не предусматривает возможность открытия разделов ЕГРП путем перенесения информации из регистрационных книг БТИ и других органов, ранее осуществлявших государственную регистрацию. Следовательно, инициировать процесс регистрации может только сам правообладатель.

На необходимость государственной регистрации ранее возникших прав указывает также п.2 ст.13 Закона о регистрации в соответствии с которой регистрация ограничений (обременений) права ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Таким образом, отсутствие в ЕГРП надлежащим образом зарегистрированных сведений об объекте недвижимости и правах на него означает практическую невозможность осуществления предусмотренной Законом о регистрации процедуры регистрации ограничений (обременений) права, а равно любых сделок подлежащих государственной регистрации.

Следующая проблема, которая возникает при реализации п.2 ст.6 Закона о регистрации, связана с требованием оплаты государственной регистрации ранее возникшего и надлежащим образом зарегистрированного права.

По мнению многих авторов, такое требование является существенным нарушением гражданских прав, поскольку возможность реализации собственником правомочия распоряжения имуществом обусловлена внесением оплаты. Неоплата регистрации препятствует совершению регистрационных действий и не позволяет собственнику распорядиться принадлежащим ему имуществом. Указанное ограничение является нарушением ч.2 ст.35 Конституции РФ, п.1 и 2 ст.209 и п.1 ст.288 ГК РФ – независимо о того, как называется и чем по сути является плата за регистрацию (налогом, сбором или каким-либо иным платежом, установленным в административном порядке).

В качестве довода приводится постановление Конституционного Суда РФ от 11 марта 1998 г. № 8-П, в котором отмечается, что право частной собственности, не являясь абсолютным, может быть ограничено законом. Однако при этом как сама возможность ограничений, так и их характер определяются законодателем не произвольно, а в соответствии с Конституцией РФ. Согласно ч.3 ст.55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Это принцип провозглашен одним из начал гражданского законодательства (п.2 ст.1 ГК РФ).

Согласно п.3 ст.11 Закона о регистрации средства, получаемы в виде платы за регистрацию, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако ни Конституция РФ, ни Гражданский кодекс РФ не допускают возможности ограничения законом права собственности в целях создания и развития каких-либо государственных структур и систем, перечень возможных ограничений гражданских прав установленный ч.3 ст.55 Конституции РФ и п.2 ст.1 ГК РФ, является исчерпывающим, и он не может быть расширен.

Возможность реализации конституционного права гражданина владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими ему на праве собственности жилым помещением не может ставиться в зависимость от уплаты или неуплаты каких-либо обязательных платежей, поскольку основные права граждан России гарантируются Конституцией РФ без каких-либо условий.

Таким образом, требование оплаты дополнительной государственной регистрации ранее возникшего и ранее же надлежащим образом зарегистрированного действительного права собственности противоречит ч.2 и 3 ст.55 Конституции РФ, п.1 ст.1 ГК РФ, а отказ в совершении такой регистрации по мотивам ее неоплаты неосновательно препятствует реализации гражданином прав, предусмотренных ч.2 ст.35 Конституции РФ п.1 и 2 ст.209, п.1ст.288 ГК РФ.

Любые ограничения прав и свобод граждан могут быть допущены только в том случае, если свободное осуществление этих прав и свобод причиняет или может причинить реальный ущерб правам и законным интересам других лиц.

Совершенно очевидно, что возможность реализации собственником правомочия распоряжения недвижимым имуществом не создает какой-либо угрозы конституционно значимым интересам, а установление зависимости между реализацией права и уплатой государству определенной суммы денежных средств само по себе никоим образом не служит целям защиты прав и законных интересов третьих лиц. Дополнительная регистрация в ЕГРП возникшего ранее действительного права собственности, необходимость осуществления которой установлена Законом о регистрации, не может быть обусловлена внесением какой-либо оплаты[3].

Учитывая вышеизложенные доводы представляется целесообразным внести изменения в п.2 ст.6 Закона о регистрации и изложить ее в следующей редакции: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на основании записей о правах, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона, внесенных в Единый государственный реестр прав без взимания платы за регистрацию».

[1] Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999. С.36.

[2] Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/ Под общ. ред. П.П. Крашенинникова. М., 1999. С.67.

[3] Цыганков С. Платить или не платить?/// ЭЖ – юрист. 2000. №5. С.8.

Источник: http://www.law.edu.ru/doc/document.asp?docID=1116666