«РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ РОССИЙСКОГО ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА»

 

1. Практика землепользования в период экономических реформ

 

В 1990 г. в связи с изменением основ государстве иного строя России началось коренное реформирование земельных отношений, которое продолжается по сей день. Земельная реформа началась со следующих преобразований: 1) установления новой системы имущественных прав на земельные участки, порядка их возникновения и прекращения: были введены право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования; право частной и коллективной (общей совместной и обшей долевой) собственности граждан на землю; право аренды; 2) введения платности землепользования; 3) установления семи категорий земель; 4) создания нормативной базы для формирования крестьянских (фермерских) хозяйств [2].

Началась также реорганизация колхозов и совхозов, приватизация сельскохозяйственных угодий, которая осуществлялась на основании решения общего собрания работников колхозов и совхозов. Работники колхозов и совхозов, принявшие решения о реорганизации своих предприятий, получали землю, закрепленную за таким предприятием, в коллективную собственность и каждый из них становился собственником земельной доли – доли в коллективной собственности на земельный участок.

24 декабря 1993 г. был принят Указ Президента РФ «О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ», который отменил значительную часть норм Земельного кодекса РСФСР, некоторые нормы Закона РСФСР «О земельной реформе» и Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» [10].

С этого момента регулирование земельных отношении осуществлялось преимущественно указам и Президента РФ, которые не содержали и не могли содержать системного регулирования земельных отношений, а затрат мал и отдельные их аспекты. Так, устанавливались основания и порядок предоставления земельных участков в частную собственность, переоформления ранее предоставленных земельных участков в собственность граждан, приватизации земель юридическими лицами, а также порядок оборота и выдела земельных долей, предоставленных гражданам при реорганизации колхозов и совхозов.

Основным и единственным в современной России кодифицированным нормативным актом земельного законодательства, действующим в настоящее время на территории Федерации, является Земельный кодекс РФ, принятый 28 сентября 2001 г. и введенный в действие 30 октября 2001 г.

Анализ реальных показателей конечных результатов земельных преобразований приводит к следующим обобщениям [1]:

–         Трансформация форм собственности и смена организационно-правовых форм не привели к росту эффективности производства в аграрном секторе экономики, но в целом существенно сократили производство всех основных видов сельскохозяйственной продукции.

–         Массового интереса к созданию фермерских хозяйств проявлено не было. На 11,8 млн. человек, получивших право собственности на земельную долю, было создано в 1998 г. 274,3 тыс. таких хозяйств, что составило 3,3% новых собственников. В 2003 году их число сократилось до 261,7 тыс. хозяйств.

–         Система государственной поддержки сельского хозяйства так и не была создана за период с 1991 по 2005 г. Государство фактически бросило крестьян и не поддержало их ни доступными кредитами, ни регулированием цен, ни защитой от криминального давления.

–         Внедрение частной собственности не повысило плодородие земель, не предотвратило эрозию почв и деградацию природных условий. Более того, общие расходы на эти цели хозяйств всех категорий неуклонно сокращались в течение всего периода реформы.

–         Смена организационно-правовых форм не привела автоматически к рыночной ориентации сельхозпредприятий. На рынке сельхозпродукции господствуют монополисты-перекупщики, значительно занижающие закупочные цены для производителей.

–         Новые организационно-правовые формы управления в сельском хозяйстве оказались неадекватны общему состоянию российской экономики. Гиперинфляция начала 90-х годов, отсутствие дешевых кредитов подорвали финансовую систему сельских хозяйств разных форм собственности.

Организация крестьянских хозяйств активно шла в 1991–1993 гг. В 1994 –1995 гг. темпы их создания замедлились, и на конец 1995 г. их количество составило 279 тыс. Начиная с 1996 г. число крестьянских хозяйств уменьшается. Развитие садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства и личных подсобных хозяйств идет не только в направлении количественного роста. С 1991 по 1998 г. число семей, которым предоставлены земельные участки, возросло в 2,6 раза и составило 30,6 млн., увеличены были и размеры участков, используемых для этих целей. Так, средняя площадь земельного участка для садоводства возросла с 0,06 до 0,08 га (а в отдельных регионах от 0,07 до 0,11 га). Для индивидуального жилищного строительства предоставляются, как правило, земельные участки площадью 0,10 га [1].

Активно идет процесс дачного строительства. К 2004 г. 85,2 тысячи семей получили новые дачные участки на площади 12,8 тыс. га.

С 1991 г. начали создаваться животноводческие хозяйства. В 2004 г. их насчитывалось 1,2 млн. В их пользовании находится 23 млн. га. Этот вид землепользования получил наиболее значительное развитие на Северном Кавказе, Урале, в Западной Сибири. Средний размер участка, предоставляемого для этих целей, составляет 2 га [3].

В Российской Федерации к 2002 г. более 623 тыс. семей беженцев и вынужденных переселенцев получили 43,2 тыс. га земель. В том числе 22,6 тыс. семей – более 3,9 тыс. га для индивидуального жилищного строительства, 38,9 тыс. семей – около 13,8 тыс. га для личных подсобных хозяйств, 830 семей – около 25,6 тыс. га для организации крестьянских хозяйств. Конечно, эти цифры показывают, что внимание государства к проблемам обустройства русских переселенцев и беженцев из стран СНГ явно недостаточно.

В 2003 г. в Российской Федерации общий объем сделок с земельными участками по купле-продаже, дарению, наследованию, залогу составил 420,1 тыс. и затронул земельные участки площадью 105,7 тыс. га, что на 15% меньше, чем в 1997 г. На 13% уменьшилось общее количество сделок по купле-продаже земли между собственниками. На 26% сократился объем продаж земельных участков под садами. В два раза снизилось число сделок по передаче местными органами власти участков в собственность за плату. Ежегодно объем продаж государственных и муниципальных земель в России сокращался в 1,5–2 раза [6].

Таким образом, неверно представлять, что до 2001 года в России отсутствовал рыночный оборот земли.

Количество прочих сделок с земельными участками (дарение, наследование, залог) также уменьшилось по сравнению с 1997 г. Земли граждан крайне незначительно участвуют в обороте. Так, общий объем земель, вовлеченных в сделки между гражданами, составлял чуть более одного процента находящейся в их ведении земли.

Сокращение сделок с землей с 1998 г., прежде всего по купле-продаже, – это следствие нестабильности экономики и финансового кризиса, повлиявших на покупательную способность граждан и юридических лиц. Рынок земли наиболее развит в Московской области – сделки по купле-продаже от общего их количества по России составляют в этом регионе 15%, иные сделки – 14,5%. Увеличилось число сделок по купле-продаже земельных участков в Республике Татарстан – на 72%, Костромской и Читинской областях – 43 и 38% соответственно [9].

В 1998 г. (по сравнению с 1997 г.) сократилось общее количество сделок по купле-продаже (на 12%) и площадь земель, в них вовлеченных (на 31%, или на 18 тыс. га). Наиболее продаваемыми в 1998 году были участки под личное подсобное хозяйство (40,3% или 94 570 сделок), а также садовые участки (33,4%, или 78 430 сделок).

Площади участков, проданных гражданам, незначительны по сравнению с используемой ими землей. Так, было продано около 1% земель, находящихся под жилищным строительством, 0,4% – под личным подсобным хозяйством, 0,6% – под садоводством. В городах и поселках 49% сделок между гражданами приходится на земли для индивидуального жилищного строительства (по данным за 1997 г.). Максимум продаж (43%) производился в городах с численностью населения 21–100 тыс. человек. В крупных городах количество таких сделок гораздо меньше [9].

Из общего числа проданных местными органами власти земельных участков можно выделить:

85% (9793 участка) выкупили граждане для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и животноводства;

6% (685 участков) выкупили граждане и их объединения для предпринимательской деятельности;

8% (907 участков) выкупили приватизируемые предприятия;

1% (82 участка) выкупили крестьянские (фермерские) хозяйства [9].

Что касается земель вне населенных пунктов, то только в Московской области гражданам передано за плату 603 участка (54 га), или половина всех участков, проданных для этих целей местными органами власти РФ.

Граждане, использующие земельные участки для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и животноводства, выкупили в 1998 г. земельных участков в два раза меньше, чем в 1997 г., и в четыре раза меньше, чем в 1996 г. И эта тенденция сохраняется. Количество проданных земельных участков приватизированным предприятиям также уменьшается. Например, в 1997 г. было продано 1334 участка площадью 2764 га, а в 1998 г. – 907 участков площадью 2396 га. Наиболее значительно такое сокращение в городах и поселках (34%).

Продажа земельных участков приватизированным предприятиям интенсивно проходила уже на первом этапе реформы. В 1996 году – в 45 регионах, в 2002 г. – в 52 регионах. В Санкт-Петербурге было продано 236 участков, в Кемеровской области – 69, Московской области – всего 6. В ряде других регионов были единичные продажи или они вовсе не состоялись [4].

Средняя цена продажи земли приватизированным предприятиям России составляла в 1998 г. в городах и поселках 73 руб. за 1 м² (деноминированных), в сельских населенных пунктах – 2,8 руб., вне населенных пунктов – 0,3 руб.

Например, в Санкт-Петербурге органы местного самоуправления продавали землю предприятиям по 197 руб./м². Местные органы власти продавали землю гражданам и их объединениям по договорной и нормативной ценам. В среднем по России (при всем разнообразии цен) предпринимателям были проданы земельные участки в населенных пунктах по цене в 4–5 раз выше, чем гражданам для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства.

За 2002 г. от продажи земли гражданам и юридическим лицам в местные бюджеты поступило около 188,7 млн. руб., из них в бюджеты городов и поселков – 183,85 млн. рублей [8].

 

2. Эволюция земельных отношений на примере различных областей России

 

Эволюция земельных отношений рассмотрим на примере нескольких российских областей. Масштаб доступа к земле, который имеют домохозяйства в Краснодарском крае и особенно Волгоградской области, просто несопоставим с доступностью к земле домохозяйств в Белгородской, Новгородской областях и Чувашии. Чувашия в этом плане, как видно из данных табл. 1, стоит совсем особняком. Там еще только зарождаются арендные отношения и фактически отсутствуют другие виды землепользования, которые нашли широкое распространение именно в Волгоградской области и Краснодарском крае.

 

Таблица 1

Средняя площадь обрабатываемого участка земли в пяти областях России в 2001 г., га

 

Регион	Средняя площадь
	Приусадебный участок	Арендуемая земля	Полевой надел (рядки)	Другие виды землепользования	Всего
Белгородская обл.	0,35	0,13	0,17	0,43	1,09
Волгоградская обл.	0,17	1,61	0,27	1,84	3,90
Краснодарский край	0,26	0,16	0,03	1,69	2,15
Новгородская обл.	0,16	0,36	0,49	0,31	1,33
Республика Чувашия	0,30	0,20	0	0	0,51
Всего	0,25	0,49	0,19	0,85	1,79

 

 

Эти данные достаточно хорошо увязываются и с вкладом домохозяйств различных регионов в общий объем производства продукции сельского хозяйства в каждом регионе. Так, по данным государственной статистики, удельный вес хозяйств населения в общем объеме производства продукции сельского хозяйства составлял: в Белгородской области – 39,2%, в Волгоградской области – 64,4, в Краснодарском крае – 41,1, в Новгородской области – 68,6 и в Чувашии – 59,6% [7].

Домохозяйства Новгородской области и Чувашии имеют высокий удельный вес в регионах, в которых крупные производители фактически «лежат». В то же время в Белгородской, Волгоградской областях и Краснодарском крае домохозяйства имеют несколько меньший удельный вес, но происходит это в регионах, в которых высока доля достаточно успешных крупных товаропроизводителей.

В табл. 2 дано распределение средней площади приусадебного участка и арендуемой земли в зависимости от человеческого капитала домохозяйства в 2001 г. [9]

Совершенно ясно, что площадь приусадебного участка – исключительно консервативная единица хозяйствования. Соседская система расселения в российском селе делает возможным естественное расширение на пустующие по периметру домохозяйства территории только в исключительных случаях.

Это по-своему уникальное издание Госкомстата имеет одну особенность. Всесторонне расписывая сельскохозяйственную деятельность домохозяйств в разрезе субъектов Федерации, издатель не дает в нем численности домохозяйств в региональном разрезе, что фактически исключает всякие сопоставления.

Таблица 2

Средняя площадь приусадебного участка и арендуемой земли в зависимости от человеческого капитала в 2001 г., га

 

Группы по человеческому капиталу	Средний размер приусадебного участка	Средний размер арендуемой земли	Количество домохозяйств
			Абс.	%
Низкий (0,150-1,400)	0,2158	0,0502	187	23,4
Средний (1,401-3,020)	0,2427	0,1644	365	45,6
Выше среднего (3,021-4,200)	0,2824	0,2033	181	22,6
Высокий (4,201-4,620)	0,2915	0,9144	39	4,9
Очень высокий (4,621 и более)	0,3439	9,1000	28	3,5
Всего	0,25	0,5	800	100,0

 

 

И тем не менее, как видно из данных табл. 2, к настоящему времени сельские домохозяйства фактически уже привели средний размер приусадебного участка в соответствие с наличным в них человеческим капиталом. Имеются веские основания предполагать, что на следующем этапе домохозяйства с высоким уровнем человеческого капитала начнут приводить размер своих приусадебных участков в соответствие со своими потребностями и интересами.

Понятно, что если крепким домохозяевам за такой короткий срок удалось привести в соответствие их новому статусу размеры приусадебных участков, то о распределении арендуемых площадей в соответствии с этим статусом просто и говорить не приходится. Домохозяйства с низким уровнем человеческого капитала по условию не могут участвовать в этой игре. Поэтому здесь буквально на наших глазах формируются отношения конкуренции внутри групп домохозяйств с достаточно высоким уровнем человеческого капитала, что и нашло свое отражение в данных табл. 2. Уместно обратить внимание на тот факт, что если соотношение среднего размера приусадебного участка в группах с самым высоким и низким уровнем человеческого капитала составляет 1,6 раза, то в отношении арендуемой земли его кратность составляет 181,2 раза [5]. Эти данные подтверждают гипотезу, согласно которой концентрация в семье человеческого капитала должна иметь своим следствием расширение масштабов землепользования. Этот процесс и наблюдается в настоящее время. В последующем такое развитие событий неизбежно должно вести и к концентрации земли. Одновременно приведенные данные показывают и потенциальную долю тех, кто может действительно играть и выиграть в условиях происходящих перемен в сельской местности. Как видно из данных последней колонки табл. 2, эта доля составляет около 10% домохозяйств.

Распределение среднего размера обрабатываемой земли в зависимости от демографического типа семьи в региональном разрезе дает возможность известной конкретизации и привязки происходящих процессов к более привычным, чем человеческий капитал, демографическим типам семьи (табл. 3).

Сопоставление данных табл. 1 и 2 позволяет увидеть, что одиночки и неполные семьи, если и выходят за границы землепользования на своем приусадебном участке, то в очень ограниченных объемах, позволяющих им как бы удвоить обрабатываемую площадь земли по сравнению с площадью приусадебного участка. Причем такое поведение характерно для одиночек и неполных семей во всех регионах. Это значит, что здесь детерминантом являются возможности самих одиночек и неполных семей, а не местные условия.

Таблица 3

Средний размер обрабатываемой земли в зависимости от демографического типа семьи по областям России в 2001 г., га

 

Демографический тип семьи	Средний размер обрабатываемой земли
	Белгород	Волгоград	Краснодар	Новгород	Чувашия
Одиночки	0,77	0,21	0,42	0,34	0,35
Брачные пары пенсионеров	1,00	0,48	0,29	0,63	0,56
Брачные пары работающих	1,28	0,45	21,63	0,83	0,47
Нуклеарные семьи	1,22	3,66	1,63	1,69	0,56
Сложные семьи	1,21	14,61	1,41	4,27	0,57
Неполные семьи	0,74	0,08	0,44	0,18	0,35
Смешанные семьи	1,03	4,00	0,27	1,01	0,53
Всего	1,09	3,94	2,15	1,33	0,51

 

 

Все другие типы семей демонстрируют иную тенденцию, связанную со стремлением к увеличению площади обрабатываемых земель. При этом в отдельных типах семей и регионах имеются значительные выбросы. Например, они характерны для брачных пар в Краснодарском крае, сложных семей в Волгоградской и Новгородской областях и др. В действительности все такие случаи – это фермерские хозяйства. Как видно из данных табл. 3, указанные процессы только частично затрагивают Чувашию, в которой домохозяйства пока еще лишь ограниченно вышли за пределы приусадебных участков.

Кроме фактически обрабатываемой земли основная часть домохозяйств имеет еще и земельные доли (паи – 59,1%, табл. 4). Эта цифра показывает, как быстро домохозяйства теряют свои доли. Всего менее 10 лет назад почти каждое домохозяйство в сельской местности по условиям приватизации должно было получить земельную долю.

Таблица 4

Средний размер земельного пая в пяти обследованных регионах России в 2001 г., га

 

Регион	Средний размер земельного пая	Количество домохозяйств, имеющих земельные паи
		Абсолютное значение	%
Белгородская обл.	2,9	99	20,9
Волгоградская обл.	10,4	111	23,5
Краснодарский край	6,3	117	24,7
Новгородская обл.	404	82	17,4
Республика Чувашия	2,0	64	13,5
Всего	5,6	473	100,0

 

 

В территориальном разрезе имеются значительные (более чем в 5 раз) различия в минимальном – 2 га (Чувашия) и максимальном – 10,4 га (Волгоградская обл.) размере земельного пая. Парадоксально, но факт – меньше всего доля домохозяйств, имеющих земельные паи, в Чувашии. В принципе отсутствие в домохозяйстве земельного пая может иметь насколько причин. Одна из них связана с миграцией и отсутствием прав на участие в приватизации. Для Чувашии с исключительно низкой подвижностью населения этот фактор не может иметь большого значения. Напротив, для Новгородской области этот фактор имеет решающее значение. В настоящий период сюда прибыло большое число как вынужденных переселенцев из Прибалтики и Средней Азии, так и многие жители северной столицы, которые, не выдержав испытания рыночными отношениями, продали там свои квартиры, переселившись в сельскую местность [9].

В северной столице и Москве услуги подобного рода хорошо поставлены и имеют довольно широкое распространение. Об этом имеются сообщения и в печати: «Предприимчивые самарцы разыскивают в городе одиноких опустившихся мужиков с жильем и кого словом, кого делом убеждают сменить городскую квартиру на домик в деревне». Распространение такой практики –свидетельство личной незащищенности слабых людей в нашем обществе. Здесь бессмысленно говорить о морали и совершенствовании законодательства. Только развитие институтов гражданского общества, посредством которых сильные и порядочные будут опекать слабых от сильных, но нерадивых, может положить конец подобному произволу.

Другая причина отсутствия в домохозяйстве земельного пая – отсутствие прав на приватизацию в связи с занятостью в отраслях народного хозяйства, далеких от сельского хозяйства. В случае Чувашии этот фактор также не может иметь большого значения в связи с низкой трудовой мобильностью местного населения. Третья причина – отказ от получения пая, что мало вероятно для такого законопослушного народа. И наконец, последняя причина – оформление земельных долей в качестве вступительного взноса в уставный капитал коллективного хозяйства. Видимо, практика здесь широко шла именно этим путем.

Таблица 5

Средний размер всей связанной с домохозяйством земли и средний размер реально обрабатываемой им земли в зависимости от величины человеческого капитала в 2001 г., га

 

Человеческий капитал	Средний размер связанной с домохозяйством земли	Средний размер обрабатываемой домохозяйством земли
Низкий (0,150-1,400)	4,4159	0,4105
Средний (1,401-3,020)	7,4865	1,6691
Выше среднего (3,021-4,200)	8,0392	1,5461
Высокий (4,201-4,620)	12,0346	3,7628
Очень высокий (4,621 и более)	18,5618	11,6118
Всего	7,5031	1,7972

 

 

Средний размер всей связанной с домохозяйством земли и реально обрабатываемой им земли в зависимости от величины человеческого капитала в 2001 г. представлен в табл. 5.

Известно, что земельные доли являются собственностью их владельцев. Известно также и то, что широкие массы селян так и не получили доступа к этой собственности. Указанное обстоятельство и нашло свое отражение в названии табл. 5 и заголовке ее 2-й колонки. Этот столбец включает всю землю, связанную с домохозяйством через различные виды земельных отношений, которые описаны в данной главе. В противоположность этому 3-я колонка рассматриваемой таблицы содержит характеристики среднего размера реально обрабатываемой домохозяйством земли и как бы наследует значения последней колонки табл. 1. Разница между итоговыми значениями 2-й и 3-й колонками в табл. 5 составляет средний размер земельного пая (см. табл. 3).

Из данных табл. 5 хорошо видно, что в группе домохозяйств с низким уровнем человеческого капитала имеют реальный доступ только к 9,3% связанной с ними земли. В то же время в группе с наиболее высоким уровнем человеческого капитала реально уже добились доступа к 62,6% связанной с ними земли. В предшествующей им группе с высоким уровнем человеческого капитала успех в этом деле сопутствовал 32,3% домохозяйств. Более того, как видно из примечания к табл. 5, в выборку вошли 10 случаев, когда земельные паи оказались полученными в натуре и интегрированы в систему землепользования домохозяйств.

Анализ связи установки на развитие хозяйства со средним размером обрабатываемой им земли показывает, что только те, кто имеет реальный доступ к земле, планируют развивать и далее свое мелкотоварное хозяйство. Конечно, отсутствие земли не единственный фактор, сдерживающий рост производства товарной продукции на сельском подворье. В таких случаях принято скорее говорить об отсутствии техники и средств механизации на подворье, чем о доступности земли. В действительности же, как показывают наблюдения, практически все начинается с земли.

Мы считаем, что имеющие широкое хождение соображения об отсутствии у селян мотивации и установки на самостоятельную работу на собственной или арендуемой земле лишены содержательных оснований. Другое дело, что накопленный жизненный опыт и имеющийся достаточно высокий уровень знаний сегодня уже не позволяют многим из них совершать опрометчивые поступки и рисковать там, где можно достигнуть, если и не такого, то близкого результата, не вступая в какие-либо договорные отношения с государством.