Спецкурс «Сделки с землей» является межотраслевым, т.к. его предметом являются земельно-имущественные отношения, возникающие в сфере земельного оборота. Соответственно данные отношения регулируются как нормами гражданского, так и нормами земельного права. Следовательно, целью спецкурса является изучение специального законодательства, регулирующего отношения в сфере земельного оборота, отношения, возникающие по поводу совершения сделок с землей.

В последние годы в связи с признанием земельных участков недвижимым имуществом активно формируется земельный рынок, это касается не только земель поселений, промышленности, но и земель сельскохозяйственного назначения.

По данным государственной отчетности по форме 3-зем, основная часть сделок относится к государственным и муниципальным землям, при этом аренда остается основной формой земельных правоотношений во всех субъектах РФ. Так, в 2002 г.4744,4 тыс. соглашений по аренде земли, заключенных  органами МСУ с гражданами и юридическими лицами, это 89,2% от всех сделок, а в 49 субъектах РФ права аренды были выкуплены гражданами и юридическими лицами  в отношении 5734 земельных участков.

Можно выделить факторы, влияющие на динамику земельного рынка: 1) специфика, особенности регионального законодательства;

2) размер площади земельного фонда субъекта РФ;

3) размер площади земель, переданных в собственность граждан и юридических лиц;

4)  социально-экономические, природные условия, уровень  урбанизации;

5) иные социально-экономические факторы.

 

Тема: Развитие и современное состояние законодательства о сделках с земельными участками

 

 В настоящее время уже сформирована нормативно-правовая база, складывается соответствующая правоприменительная практика, а также судебная практика.

               До 1990 г. определяющим в содержании законодательства, регулирующим данные общественные отношения было существование исключительной государственной собственности на землю и соответственно запрет на совершение сделок с землей. В соответствии со ст.136 ЗК РСФСР 1970 г. любые сделки в прямой или скрытой форме, нарушающие право государственной собственности на землю, являлись недействительными. Лица, виновные в совершении таких сделок, несли уголовную или административную ответственность в порядке, установленном законодательством. Начиная с 1990 г., в научной литературе выделяют три основных этапа становления нормативной базы рынка земли.

               Первый этап (1990- сентябрь 1993 гг.). Для данного этапа характерны два основных момента. 1) Переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности на землю к легальному признанию множественности ее форм и их равной правовой защиты. 2) Переход от абсолютного запрещения сделок с землей к их разрешению: законодательство предусматривает возможность совершения некоторых сделок, ограничивая их по субъектному составу (сначала только граждане) и устанавливает исчерпывающий перечень случаев их совершения. Так, например, Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. разрешил продажу земельных участков гражданам и оформление сделок в местной администрации в следующих случаях: при выходе на пенсию по старости; при получении земли в порядке наследования; при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения; при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе. Иные сделки купли-продажи, не предусмотренные данным Указом, объявлялись недействительными (п.12).

               В 1992 г. в Конституцию были внесены изменения: были закреплены следующие формы собственности на землю: государственная, муниципальная, частная (физических и юридических лиц), коллективная (общая совместная и общая долевая). Кроме того, был снят мораторий на продажу земельных участков,  используемых для личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства.

               Указом Президента РФ «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 г. гражданам при перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно в пользование, не только оформлялось право собственности в пределах, действующих на момент перерегистрации, но и было предоставлено право выкупать по своему усмотрению остальную часть в собственность.

               Второй этап (октябрь 1993- 1996 гг.) Основную роль в формировании законодательства сыграл Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. Земельные участки объявлялись недвижимым имуществом и разрешались все основные виды сделок (п.1). Устанавливалось, что оборот земельных участков регулируется гражданским зак-м с учетом земельного, лесного, природо-го, иного специального зак-ва. В этот же период вступает в силу новый ГК РФ.

               Права собственников земельных долей по совершению сделок с принадлежащими им долями были урегулированы Указом Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. (п.4). В т.ч. был предусмотрен новый вид сделок – передача земельной доли на условиях договора ренты и пожизненного содержания.

               Третий этап (1996 г. по наст.вр.) для этого этапа характерны: 1) постановка в качестве цели создания единого правового режима недвижимого имущества и формирование объектов недвижимости; 2) государственный учет, оценка и регистрация прав на них, исходя из общности правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений.

               Данный вывод следует из ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Указ Президента РФ «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г. установлено правило: «Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществлять в дальнейшем, как правило, одновременно с земельными участками (соответствующей долей), на которых они расположены».

               И, наконец, ЗК РФ 2002 г. в качестве принципа закрепил – единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

               Основными законодательными актами, регулирующими, данные правоотношения, являются ГК РФ и ЗК РФ. Исследователи отмечают непоследовательность и противоречивость законодательства в этой сфере. Детальный анализ приводится в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (протокол №1 от 17.02.03 г.)

Основные  понятия  дисциплины.

Рынок- понятие экономическое. Различные определения даются авторами.

1)     Рынок- пакет соглашений, при помощи которых продавцы и покупатели вступают в контакт по поводу купли-продажи товаров и услуг (Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика. Изд.2. М.,1993. С.10)

2)     Рынок – «экономическая функция сведения покупателей и продавцов через механизм цен» (Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.,1995. С.444)

3)     Рынок – это система сделок, включая обеспечивающие их механизмы и инфраструктуру (Волков Г., Голиченков А., Козырь О. Развитие рынка земели: правовой аспект //ГиП. 1998. №2. С.50). Данные авторы пришли к выводу, что понятие «рынок» шире, поскольку включает помимо самих сделок, еще и соответствующие инфраструктуры. Представляется, что данные понятия – разноплановые. Рынок  - это экономическая категория, а сделки и гражданский оборот – правовые. Вместе с тем, очевидно, что  рынок земли – есть инструмент и одновременно гарантия реализации конституционного права иметь в частной собственности землю, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ею, если это не наносит вреда окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Понятие оборотоспособности дается в п.1 ст.129 ГК РФ. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства: наследования, реорганизации юридического лица либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Т.о., под оборотоспособностью земельных участков следует понимать возможность свободно распоряжаться ими, путем передачи их другим лицам.

Основной правовой формой оборота земли являются сделки. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК).

Общие положения гражданско-правового института сделок с имуществом применяются и в земельном обороте.

 Особенности оборота земельных участков обусловлены спецификой земли как природного объекта и публичным характером регулирования земельных отношений. Данный принцип нашел свое отражение в ст.9, ч.2 ст.36 Конституции РФ, а также в п.3 ст.209 ГК, которая предусматривает, что владение, пользование и распоряжение землей  и иными  природными ресурсами осуществляется собственниками свободно, но только в той мере, в какой их оборот допускается Законом. При этом п.3 ст.129 ГК РФ прямо предусматривает, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается Законами о земле и иных природных ресурсах.

Возникает вопрос, что означает законодательный термин «допущение земельным законодательством оборота земельных участков»?

По этому поводу в научной литературе имеется две разные точки зрения.

1)     Иконницкая И.А. полагает, что допущение земельным законодательством оборотоспособности земельных участков означает установление перечня изъятых и ограниченных в обороте земельных участков (см. Иконницкая И.А. Земельное право РФ. М.,2002. С.69).

2)     Сыродоев Н.А., анализируя нормы гражданского и земельного законодательства приходит к выводу, что допущение оборотоспособности земельных участков земельным законом означает не только установление данных перечней, но и установление случаев «допущения оборотоспособности земли, т.е. какие сделки с землей допускаются», а также определение условий совершения этих сделок.

Сыродоев Н.А. отмечает, что существует принципиальная разница в правовом регулировании оборотоспособности земли и иных объектов гражданских прав. По его мнению, оборотоспособность всех объектов гражданских прав за исключением земли презюмируется, поскольку в соответствии с п.2 ст.129 ГК объекты изъятые из гражданского оборота должны быть прямо указаны в Законе. Что же касается земли и иных природных ресурсов, то п.3 ст.129 ГК отсылает к земельному законодательству. «Если бы дело ограничивалось только определением земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, то оговорки, содержащиеся в п.3 ст.129 и п.3 ст.209 ГК РФ, были бы излишними»  

( Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. №8.С.30).

Во-первых, ст. 27 ЗК РФ устанавливается перечень видов земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

П.4 ст.27 устанавливает перечень видов земель полностью изъятых из оборота, т.е. тех, которые не могут быть объектами права частной собственности и объектами сделок. Из анализа этого пункта видно, что земли, изъятые из оборота, могут находиться только в федеральной собственности.

В соответствии с п.5 ст.27 ЗК – устанавливаются виды земель ограниченные в обороте. Данные земли могут находиться в государственной собственности (федеральной и собственности субъектов), а также в муниципальной собственности.

 Следует отметить неудачную конструкцию данной нормы.

1) некоторые позиции п.4 ст.27 являются не полными и не совсем конкретными. Так, например, в соответствии с данным пунктом из оборота изъяты земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности ВС РФ. Но это лишь мизерная часть земель, предоставленных для нужд обороны. ФЗ «Об обороне» от 31 мая 1996 г., а также ст.93 ЗК РФ дают более широкое понятие земель обороны, к ним относятся все земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности ВС РФ (в т.ч. земельные участки, занятые военными городками, полигонами, стрельбищами и пр.). А ст.87 ЗК РФ относит все земли обороны к федеральной собственности. Т.о., было бы логично признать все земли обороны изъятыми из гражданского оборота.

2) Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. (п.8 ст.28) содержит иной перечень участков, не подлежащих отчуждению в случае приватизации находящихся на них строений, сооружений и иных объектов недвижимости. Таким образом, на настоящий момент отсутствует полный и однозначно понимаемый список земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков.

Во-вторых, особенности оборота земельных участков находят отражение в содержании соответствующих сделок с землей. 1) Так, гражданско-правовой институт наследования применяется и в земельном праве. Однако для предотвращения дробления земельного участка между многими наследниками земельное законодательство может устанавливать особые правила наследования в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. 2) Земельное законодательство предусматривает особенности совершения купли-продажи земельного участка. Особенности устанавливаются в связи с необходимостью обеспечения публичных интересов (например, целевое использование, соблюдение норм земельных участков и пр.)

Указанный принцип регулирования земельного оборота закреплен и в иных законодательных актах. Например, ст.31 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» устанавливает, что оборот данных участков осуществляется в пределах, установленных гражданским законодательством, и в той мере, в какой он допускается земельным законодательством. В ст.29 предусмотрено, что сделками с садовыми, огородными и дачными земельными участками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение земельных и иных прав. Сделки с садовыми, огородными, дачными земельными участками регулируются указанным Законом, а также гражданским, земельным законодательством с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей среды, градостроительным, водным, лесным и иным законодательством

Таким образом, по мысли законодателя общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности – земельном. Наличие таких ограничений и пределов земельного оборота связано с необходимостью минимизации негативных последствий функционирования рынка земли. Это основная цель государственного регулирования.

 

Тема: Объекты в сделках с землей.

 

Включение земли в гражданский оборот связано с легальным признанием земельных участков в качестве недвижимого имущества. Деление имущества на движимое и недвижимое уходит своими корнями в римское право. Такая классификация вещей была известна и русскому дореволюционному праву. Однако отказ советского законодателя от деления вещей на движимые и недвижимые привел к прекращению исследований в этой области, а сам термин вновь стал употребляться только в последнее десятилетие в связи с переходом страны к рыночной экономике.

В римском праве вещи подразделялись в основном по «механическим свойствам своей природы» (движимые и недвижимые, делимые и неделимые, потребляемые и непотребляемые и пр.).[1] К недвижимости римляне относили земельные участки (solum; latifundia-обширные участки; loci – малые участки). В состав земельного участка входила сама земля и все, что с нею естественно  или искусственно связано Причем так, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. К участку относилось также все находящееся над и под ним пространство. Постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей и в качестве основополагающего принципа  был: superficies solo cedit – сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда является  собственностью собственника земли.

В российском законодательстве понятие «недвижимость» впервые появилось в Указе Петра 1» О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии). До принятия данного указа земельные участки носили особые названия в зависимости от основания происхождения права на них или характера: вотчины, поместья, дворы, тягловые земли и пр. В соответствии с указом они теряли свое специфическое значение и различие между ними было сглажено.

В 1835 г. вступил в силу Свод законов Российской империи, где в ст.383 т.10 ч.1 определялось, что имущество делится на движимое и недвижимое. Как указывает Г.Ф. Шершеневич, различие между движимыми и недвижимыми вещами образовалось «вследствии преобладающего в средние века значения земли» и в результате того, что земля (которая является, прежде всего, частью государственной территории) необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам».[2]

Несмотря на то, что в русском праве отсутствовало легальное определение недвижимости, непременным элементом, определяющим ее правовой статус всегда являлся земельный участок. В связи с этим российское дореволюционное законодательство основывалось на принципах римского права. Здания, построенные на чужой земле, рассматривались лишь как приращения для собственника земли, который был обязан вознаградить строителя.[3]

Однако после исторических событий 1917 г. земля была исключена из гражданского оборота и данные правовые концепции утратили свою актуальность. Право частной собственности на землю было упразднено, а дальнейшее предоставление земельных участков осуществлялось вне гражданского оборота и только на праве пользования (ст. 21 ЗК РСФСР1922 г.). С отменой частной собственности на землю упразднялось деление имущества на движимое и недвижимое.

Советское законодательство установило совершенно иное соотношение правового режима земельных участков и зданий, расположенных на них. В соответствии со ст.ст.87,88 ЗК РСФСР 1970 г. к новому собственнику здания переходили и права на земельный участок. Т.о., земельный участок стал рассматриваться как принадлежность здания. Законодательный запрет на совершение сделок с землей по сути ничего не менял. Как правильно отметила И.А. Иконницкая, « хотя де-юре земельный участок не участвует в сделке по поводу расположенной на нем недвижимости, фактически такая сделка происходит, хотя ее предметом является не земля как таковая, а  соответствующее право на тот или иной участок».[4]

В современном законодательстве термин «недвижимое имущество» впервые употребляется в Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 г. В настоящее время определение недвижимого имущества содержится в ст.130 ГК РФ, в соответствии с которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Это, так называемое, «имущество, недвижимое по природе».

Кроме того, к недвижимости относится имущество, не отвечающее данному признаку  (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), - «недвижимости в силу закона» или «юридически недвижимое имущество».

Объекты, недвижимые по природе можно подразделить на две группы: 1) природные объекты , которые, находясь в естественном состоянии, в силу своей специфики вообще не могут перемещаться в пространстве;

2) все остальные объекты, которые не могут перемещаться без несоразмерного ущерба их назначению (рукотворная недвижимость)[5].

Природные объекты.

Природный объект в соответствии со ст.1 ФЗ «Об охране окружающей  среды от 10 января 2002 г. – это естественная экологическая система, природный ландшафт и оставляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства. В теории земельного права земля рассматривается как «поверхностный слой земной коры, включающий голую материнскую породу, поверхность дна водоемов, почвы и другие элементы».[6]

Природные ресурсы – совокупность запасов природных веществ, природной энергии, которые используются обществом для удовлетворения своих потребностей или признаются в качестве таковых. Как природный объект и ресурс земля выполняет две важнейшие функции: является основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также  пространственным базисом для всех отраслей экономики и иной человеческой деятельности.

Иконницкая И.А. справедливо отмечает, что в данном качестве земля выступает как предмет объективного права, «т.е. совокупности правовых норм, регулирующих определенную группу общественных отношений»[7]. Совершенно очевидно, что земля как природный объект и ресурс не является объектом гражданского оборота и соответственно сделок.

  Ст. 130 ГК называет  недвижимым имуществом участки недр.  Ст.2 ФЗ «О недрах» выделяет используемые и неиспользуемые недра. Используемые недра – это участки, которые представляют собой геометризованные блоки недр, и неиспользуемые - части недр в пределах территории РФ и ее континентального шельфа. Т.о.,  термин участок употребляется только приминительно к используемым недрам, следовательно, недвижимым имуществом являются именно используемые участки недр. Т.о., очевидно, что для того чтобы часть недр была признана недвижимостью, она должна быть индивидуализирована – предоставлена в пользование в установленном порядке, т.е. должен быть оформлен горный или геологический отвод. При предоставлении участков континентального шельфа и недр исключительной экономической зоны также оформляется горный или геологический отвод. В силу этого недра континентального шельфа и исключительной экономической зоны, предоставленные в пользование, законодатель также признает в качестве недвижимого имущества. Крассов О.И. отмечает, что главным критерием признания недр в качестве недвижимости является факт предоставления в пользование.

 

В первоначальной редакции ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относились, так называемые, обособленные водные объекты. Водный объект в соответствии с ВК РФ 2006 г. - природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима. Водный кодекс РФ 2006 года не употребляет  понятие «обособленный водный объект». В настоящее время исключены эти объекты и из перечня  ст. 130 ГК РФ.

 Все водные объекты в РФ находятся в федеральной собственности. Исключение  –  пруды и обводненные карьеры. Согласно  п.2 ст.8 ВК РФ  пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

При этом законодатель установил известное с римских времен правило - право собственности на пруд, обводненный карьер прекращается одновременно с прекращением права собственности на соответствующий земельный участок, в границах которого расположены такие водные объекты. Пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.

В первоначальной редакции ст. 130 ГК РФ в качестве объектов недвижимости законодатель также называл леса и многолетние насаждения. В настоящее время эти объекты исключены из перечня объектов недвижимости. Лесной кодекс оперирует понятием «лесной участок». Согласно ст.7 ЛК РФ лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии с Лесным кодексом. Таким образом, именно лесной участок следует рассматривать в качестве недвижимого имущества. 

  В качестве объекта гражданского оборота выступают земельные участки. Именно земельный участок как индивидуализированный объект «служит предметом субъективного права, т.е. объектом, по поводу которого у определенного субъекта существуют установленные законом вещные или обязательственные  права. При этом земельный участок не утрачивает своих свойств природного объекта или природного ресурса».[8]

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Законодатель требует индивидуализации земельного участка, это должен быть индивидуально-определенный объект, в отношении которого вводится специальный правовой режим. Земельный участок характеризуется юридически значимыми признаками:

-местоположением;

-размером (площадью);

-границами;

-качеством. Данные характеристики отражаются в кадастровой документации в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах.

В Федеральном законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. (ст.1) приводятся определения земельных участков в зависимости от целей использования. Так, например, садовыми признаются земельные участки, предоставленные гражданину или приобретенные им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений). Даются также определения понятий  «дачный земельный участок» и «огородный земельный участок».

               Согласно ст. 11.2 ЗК РФ выделяется 5 способов образования земельных участков. Земельные участки могут быть образрованы:

- при разделе,

- выделе из земельных участков,

- объединении,

- перераспределении земельных участков,

- а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

За вновь образованными земельными участками сохраняется целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе они образуются.

Обязательным условием образования земельных участков является согласие (в письменной форме) правообладателей, в т.ч. залогодержателей земельных участков, из которых образуются земельные участки.

Не требуется такое согласие  на образование земельных участков 1) из земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2)  на основании решения суда.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены ст. 11.9 ЗК РФ:

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные федеральными законами. 

Вторая группа объектов недвижимости в юридической литературе получила название  рукотворной недвижимости.

 К этой группе  относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.  И.Д.Кузьмина отмечает особенности данного вида недвижимого имущества:

1)источником их происхождения являются не силы природы, а строительная деятельность человека, причем обязательно – правомерная деятельность.[9]

2) Продолжительность их создания. Строительная деятельность осуществляется в несколько этапов, итогом ее является сдача законченного строительством объекта.

В соответствии с п.2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном  законом порядке.

Разрешение на строительство запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

 В случае, если земельный участок принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.

 В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство.  

 

Тема: Отдельные виды договоров с земельными участками.

Договор купли-продажи

       Договор купли-продажи  земельного участка относится к договору продажи недвижимости и регулируется параграфом 7 гл.30 ГК.

       По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок . Соответственно  данный договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

 Предмет включает два рода объектов: во-первых, земельный участок как продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон по передаче, принятию и оплате  продаваемого земельного участка.

       Ст.550 ГК - договор заключается в письменной форме путем  составления единого документа, который подписывается обеими сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность.

       Переход права собственности на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК) в соответствии с ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ.       Юридическое значение государственной  регистрации заключается  в том, что покупатель становится собственником приобретенного участка  только после ее совершения, даже если стороны исполнили условия договора до государственной регистрации перехода права собственности.

       Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.

       Стороны в договоре купли-продажи земельного участка.

В качестве продавца выступают собственники земельных участков, а также уполномоченные им лица. Таким образом, в качестве продавца могут выступать граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. От имени публично-правовых образований выступают уполномоченные государственные органы. Так, от имени Российской Федерации может выступать Федеральное агентство по управлению государственным имуществом; от имени субъекта Российской Федерации – органы, определяемые законом соответствующего субъект РФ ( так, например, в Кемеровской области – это комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области); от имени муниципального образования – соответствующие органы местного самоуправления (так, например, в г.Кемерово – это комитет по управлению муниципальным имуществом).

В соответствии с п. 10 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
               В качестве покупателя могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие право-и-дееспособностью, за исключением случаев, установленных законом.  Так, например,  иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами ( п.3 ст. 15 ЗК РФ).

               Существенные условия. Закон относит к существенным условиям договора купли-продажи земельного участка предмет и цену.

 В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре  должны быть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество- земельный участок, подлежащий передаче по договору. При отсутствии таких данных условие о земельном участке считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. Норма ст.554 ГК РФ корреспондирует ст. 37 ЗК РФ, в п.1 которой говорится о том, что  объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Кадастровый номер является одним из главных индивидуализирующих признаков, благодаря которому земельный участок  можно определить как индивидуально-определенную вещь.  В договоре должны быть указаны также и иные  признаки, индивидуализирующие земельные участки:  площадь, целевое назначение земель, в составе которых  они находятся, цель использования земельных участков, размещенные на них объекты недвижимости с указанием их принадлежности.

                      Существенным условием договора купли-продажи земельного участка также является цена, которая  должна быть четко определена в договоре. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной форме условия о цене, он считается незаключенным. Правила определения цены (п.3 ст.424 ГК РФ), предусматривающие, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при  сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, неприменимы к договору купли-продажи земельного участка. В договоре также должна быть установлена цена здания, строения, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, которая включает цену передаваемой  с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Если цена в договоре указана за единицу площади, общая цена, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю участка.

       Возможны два способа определения цены:

1.      по соглашению сторон;

2.      в соответствии с п.5 ст.66 ЗК РФ по кадастровой стоимости.

Продавец передает, а покупатель принимает участок по передаточному акту или иному документу (ст.556 ГК). Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи  и подписания сторонами документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания акта на обозначенных договором условиях, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

       Последствия передачи земельного участка ненадлежащего качества предусмотрены в ст. 557 ГК РФ. Применяются нормы ст.475 ГК РФ. Покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

-        соразмерного уменьшения цены;

-        безвозмездного устранения недостатков земельного участка в разумный срок;

-        возмещение своих расходов на устранение недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и др.) покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы. Однако он не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой, соответствующий договору.

       Специальные требования к договору предусмотрены в ст.37 ЗК РФ. Так, продавец должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок, сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. В случае, если он не выполнит эти требования, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

       Считаются недействительными следующие условия:

-        нельзя предусмотреть в договоре право продавца выкупить земельный участок;

-        не допускается ограничение права покупателя распоряжаться земельными участками после  его приобретения в части ограничения на ипотеку, передачи в аренду, совершения иных сделок;

-        не могут содержаться положения, которые ограничивали бы ответственность продавца, если третьи лица предъявят права на земельный участок.

 

 

Договор мены земельного участка.

 

Каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне земельный участок в обмен на другой (ст.567 ГК РФ). В результате совершения договора мены происходит переход права собственности на земельные участки.

               Особенности правового регулирования договора купли-продажи земельных участков, предусмотренные в п.2 и 3 ст. 37 ЗК РФ, применяются к совершению договоров мены земельных участков.

               Момент перехода права собственности определен в ст.570 ГК РФ. Право собственности переходит к каждой стороне одновременно после того, как обязательства по передаче участков исполнены обеими сторонами. После исполнения обязательств по договору мены земельных участков переход права собственности на них подлежит государственной регистрации.

               Договор заключается в письменной форме. В договоре должны быть указаны признаки, индивидуализирующие земельные участки: кадастровые номера, их площадь, целевое назначение земель, в составе которых  они находятся, цель использования земельных участков, размещенные на них объекты недвижимости с указанием их принадлежности. К договору прилагаются кадастровые планы.

               Обязательным условием является оценка земельных участков в соответствии с их кадастровой стоимостью согласно прилагаемым к договору актам, а также объектов недвижимости согласно прилагаемым к договору сводным ведомостям оценки строении.          При заключении договора стороны обязаны проинформировать о наличии споров или об отсутствии таковых, наличии сервитутов, передаче части участка в аренду третьим лицам, в залог. Границы земель, обремененных правами третьих лиц и содержание этих прав должны быть указаны на плане земельного участка.

               Должны быть также указаны ограничения прав собственника в связи с установлением санитарно-защитных, технологических и других зон или отнесения земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного назначения. Стороны принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из сервитутов и заключенных другой стороной договоров.

 

Договор ренты земельного участка.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность земельный участок, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать  ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме  ( ст. 583 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 583 ГК РФ  допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Закон не содержит определенных требований к имуществу, передаваемому под выплату ренты, поэтому исходя из общих положений ст. 219 ГК РФ и ст. 27 ЗК РФ можно предположить, что земельные участки вполне могут быть объектами в данном договоре. Земельное законодательство не содержит упоминания об этом договоре и  никаких особых требований к его совершению. Учитывая, социальную значимость этого договора, а также, что оборот земельных участков осуществляется на основании гражданского законодательства с учетом земельного и иного специального законодательства, можно предположить, что со временем договоры ренты земельных участков будут распространенным явлением.

               Социальный смысл ренты заключается в том, что граждане, не способные в силу старости, здоровья использовать самостоятельно земельные участки могут получать необходимое содержание в результате сдачи участков в ренту.

               Таким образом, объектом договора ренты могут быть земельные участки, не изъятые и не ограниченные в обороте в силу ст. 27 ЗК РФ.

               Согласно ст.584 ГК РФ договор ренты земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. В соответствии с ч. 8 ст.2 Федерального закона от 30.12.2013 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ» правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом,  в том числе предусмотренные ст. 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие этого Закона, то есть после 1 марта 2013 г.

               Согласно ст.  585 ГК РФ отчуждение имущества под выплату ренты в собственность плательщика  возможно как  за плату, так  и бесплатно.

 В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ).

 Рента обременяет земельный участок. Это означает, что в случае его отчуждения  обязательства по договору ренты переходят на приобретателя. При этом закон гарантирует права получателя ренты, т.к. лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399 ГК РФ) по требованиям получателя ренты.

Кроме того, закон специально предусматривает гарантии прав получателя ренты ( ст.587, 588 ГК РФ):

1) получатель ренты имеет право залога на земельный участок. С момента передачи земельного участка он уже находится в залоге (залог в силу закона).

2) при  невыполнении плательщиком ренты обязанностей получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

3) за просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает получателю проценты, предусмотренные статьей 395, если иной размер не установлен договором ренты. Таким образом, в этом случае получателю должны быть выплачены: рента, проценты и не покрытые ими убытки, причиненные просрочкой.

ГК РФ выделяет несколько видов ренты:

1.      постоянная рента;

2.      пожизненная рента;

3.      пожизненное содержание с иждивением, которое рассматривается некоторыми учеными как разновидность пожизненной ренты.

Предметом, с одной стороны, является земельный участок – недвижимое имущество, передаваемый под выплату ренты, а с другой – сама рента, выплачиваемая получателю. Объектом – могут быть земельные участки, не изъятые и не ограниченные в обороте.

Стороны договора.

Плательщиком ренты может быть любое лицо, закон не устанавливает никаких ограничений.

Получателем ренты могут быть только граждане или некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Корнеев А. отмечает, что более всего целям соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих общественно-полезные цели, а в меньшей – потребительские  кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников.[10]

 Постоянная рента.

 Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации.

 Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

 Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Прекращение постоянной ренты возможно как по общим основаниям прекращения обязательств, так и путем выкупа. Условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Отказ должен быть заявлен плательщиком  в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Закон предусматривает возможность прекращения  постоянной ренты по требованию получателя ренты путем ее выкупа (ст. 593 ГК РФ)

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

·        плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

·        плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

·        плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

·        недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

·        в других случаях, предусмотренных договором.

 Выкупная цена постоянной ренты определяется по правилам ст.594 ГК:

1)  по цене, определенной договором постоянной ренты;

2) при отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты;

3) при отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому земельный участок передан под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается его цена.

Получатель постоянной ренты может требовать ее выкупа только в случаях, предусмотренных в законе (нарушение плательщиком своих обязательств, просрочка выплаты более, чем на один год и др.). Поскольку требование о выкупе не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик в нарушении своих обязательств.

«Поскольку земельный участок отличается свойствами неуничтожимости, говорить о его гибели или порче можно только в смысле невозможности его использования по целевому назначению».[11]

Случайная гибель или случайное повреждение является основание для прекращения договора, если участок был передан за плату.

 При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату  плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Одним из особых условий прекращения постоянной ренты является также переход прав получателя к лицу, которое по закону не может быть стороной договора (например, получателем не может быть коммерческая организация или государство, к которому земельный участок  перешел как выморочное имущество). В этом случае следует согласиться с Сергеевым А.П., который высказал мнение, что, если передача прав произошла в результате уступки требования, такая сделка является недействительной, как противоречащая закону и в результате двухсторонней реституции стороны должны вернуться в первоначальное положение. Если же передача прав произошла, например, в случае смерти лица-получателя ренты, не имевшего наследников государству, то соответствующая обязанность с плательщика ренты снимается, и он остается собственником земельного участка без выкупной цены.[12]

 

 

Пожизненная рента.

 Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Смерть получателя приводит к прекращению обязательства

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

В отличие от постоянной пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни, размер которой не может быть менее минимального размера оплаты труда.

               Основаниями прекращения пожизненной ренты являются:

1) смерть получателя;

2)  в период его жизни – общие основания прекращения обязательств;

3) требование получателя о досрочном прекращении обязательства в случае существенного нарушения договора плательщиком.

В этом случае, если под выплату пожизненной ренты земельный участок передан  бесплатно, получатель вправе  потребовать его возврата с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Случайная гибель или случайное повреждение земельного участка  не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

 

 Пожизненное содержание с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика и получателя ренты. Плательщик ренты должен обеспечить потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

 Существенным условием  договора пожизненного содержания с иждивением должна является  стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

 К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте.

               Закон закрепляет дополнительные гарантии прав получателя по этому договору как слабой стороны:

1)        плательщик обязан принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества;

2)        плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты;

3) при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата земельного участка, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Договор залога (ипотеки) земельного участка.

Правовое регулирование залоговых отношений с участием земельных участков регулируется нормами гл. 23 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ ( далее – Закон «Об ипотеке»), большое значение имеет и судебная практика, в частности, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге», и Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке».

 По договору об ипотеке  одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя ( ст.1 Закона «Об ипотеке»). 

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

               Согласно ст. 5 ФЗ № 102-ФЗ  предметом ипотеки  может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, в том числе земельные участки.

Особенности определения предмета договора

Не могут быть предметом ипотеки:

1) земельные участки  изъятые из оборота или ограниченные в обороте  на основании федерального закона ( п.1 ст. 62);

2) не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

3) не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Однако есть исключение в соответствии с п.1 ст. 62:

педметом залога  могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если они  предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности   принимаются органами местного самоуправления.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена  принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение.

4) Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственных земель согласно п. 4 ст. 64 допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости,  если они принадлежат на том же праве собственнику  земельного участка. 

Согласно  п.1 ст.12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» возможна и ипотека земельных долей.

5) П. 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает, что при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре. 

Вместе с тем в п.  4  Информационного письма от 28 января 2005 года № 90 ВАС РФ разъяснил, что в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения  указанной доли в натуре.

6) Согласно ст.5 ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса РФ» от 4 декабря 2006 г. арендатор по договору аренды участка лесного фонда до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе  отдавать арендные права в залог.

7) государственное или муниципальное предприятие, а также казенное предприятие не вправе отдавать в залог принадлежащее ему недвижимое имущество  без согласия собственника имущества.
(ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" )

8)  Государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе  отдавать арендные права в залог
(ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях")

 

 

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений ФЗ «Об ипотеке». Форма договора – письменная – путем составления единого документа. Согласно ст. 10 договор подлежит  государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

 Договор  считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно ст. 9 в договоре об ипотеке должны быть указаны:

1) предмет  и его оценка. Предмет определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения, идентифицирующих признаков. Оценка производится в соответствии с правилами, установленными ст. 67, которая предусматривает необходимость определить не только оценку земельного участка  в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но и залоговую стоимость земельного участка, которая  устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

2) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, на котором земельный участок принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

               В настоящее время закон предусматривает две правовые конструкции ипотеки земельных участков и зданий, строений, сооружений, расположенных на них.

1) Конструкция ипотеки зданий, сооружений ( Глава 12) - допускается исключительно с одновременной ипотекой соответствующего земельного участка (либо права его аренды). Правовой основой -  служат п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 69 Федерального закона  "Об ипотеке».

 В рамках отмеченной конструкции здание, сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются в качестве единого объекта, следующие судьбе друг друга.  Указанный подход (единого объекта) также нашел свое отражение в Земельном кодексе Российской Федерации. Следует заметить однако, что в отличие от положений п. 3 ст. 340 ГК и ст. 69 Закона об ипотеке,  ЗК РФ рассматривает в качестве главной вещи  земельный участок, судьбе которого должны следовать все прочно расположенные на нем объекты недвижимости (здания, сооружения). Не вдаваясь в подробный анализ такого противоположного подхода российского законодательства, отметим стремление законодателя к установлению единого объекта гражданского оборота. Такой подход способствует упорядочиванию оборота  путем установления единого правового режима.

Тем не менее действующее законодательство допускает исключения в следующих случаях:

1)  изъятие земельного участка из оборота либо если земельный участок ограничен в обороте (если федеральным законом не разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц - п. 4 ст. 35 ЗК РФ);

2) если у залогодателя оформлено право постоянного (бессрочного) пользования на землю, так как такое право не может быть предметом ипотеки  в силу ст. 69 . Вместе с тем, ВАС РФ в п. 17  Информационного письма от 28 января 2005 года разъяснил, что  если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном  в собственность, то при обращении судом взыскания на здание  его реализация осуществляется вместе с земельным участком .

      3)отсутствия у залогодателя оформленных земельно-правовых отношений.

 

В указанных случаях стороны вполне легально могут оформить ипотеку только зданий или сооружений, без оформления одновременной ипотеки земельного участка (права его аренды). При обращении взыскания на предмет ипотеки права на землю перейдут к приобретателю заложенных зданий или сооружений в силу закона. Однако во всех случаях ипотеки зданий или сооружений, когда залогодателю принадлежит земельный участок на праве собственности или аренды, земельный участок (право его аренды) должен быть передан в ипотеку одновременно с указанными зданиями или сооружениями.

2)Конструкция ипотеки земельного участка (Глава 11). По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

    До недавнего времени Закон допускал ипотеку земельного участка без ипотеки зданий или сооружений, однако в настоящее время абз.3 ст. 64 утратил силу в связи с ФЗ от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ. Т.о., в настоящее время  при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

               На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации  предусматривает ст.68:

1) На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.

2) Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

3) Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Тема: Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

 

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основании Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г.[13]. В целях реализации данного закона в Кемеровской области принят Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кемеровской области» от 18 декабря 2003 г. №65- ОЗ.[14]

Предметом регулирования Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» являются отношения указанные в ст.1 данного закона.  К ним относятся:

1)     отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения;

2)      установление правил и ограничений оборота земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения[15];

3)     определение условий предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

4)     определение условий изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную или муниципальную собственность.              

Действие закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель  сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Закон Кемеровской области регулирует вопросы, отнесенные Федеральным законом к ведению субъектов Российской Федерации. Так, в соответствии со ст.1 данного закона приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на территории Кемеровской области, осуществляется с момента вступления в силу настоящего закона.

Как уже отмечалось, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ограничивает права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, на приобретение в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Указанные лица  могут использовать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на основании договора аренды (ст.3).

Согласно ст.4 Федерального закона устанавливаются предельные размеры земельных участков. Так, минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. В Кемеровской области минимальные размеры  таких участков составляют:

-для производства зерна – 300 гектаров;

-для иных сельскохозяйственных целей – 1 гектар.

Предельный минимальный размер земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий равен размеру орошаемого земельного участка, указанному в проектной документации оросительной сети, обслуживающей данный орошаемый участок.

Максимальный размер общей площади  земельных участков из земель сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования Кемеровской области и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники (родители, дети, братья, сестры, дедушка, бабушка и внуки) имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается в размере 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков (ст. 2 Закона Кемеровской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кемеровской области).

Федеральный закон устанавливает неблагоприятные правовые последствия в случае нарушения требований, предусмотренных ст. 3 и 4. Предусматривается обязанность собственника произвести отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок, которые не могут принадлежать ему на праве собственности. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок, приобретенных до введение в действие Федерального закона, должно быть осуществлено в течение одного года со дня вступления данного закона в силу. Если земельный участок  (доля в праве общей собственности) был приобретен после введения в действие данного закона, он подлежит отчуждению в течение одного года со дня возникновения права собственности на него или в течение одного года со дня, когда орган юридического лица узнал либо обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований ст.3 Федерального закона.

В случае нарушения требований о предельных размерах земельных участков (долей), когда собственник не производит их отчуждение в добровольном порядке, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации. Данный орган в месячный срок со дня, когда ему стало известно о нарушении, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже данного земельного участка (доли в праве общей собственности) на торгах (конкурсах, аукционах).

Закон Кемеровской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кемеровской области» предусматривает механизм реализации положений Федерального закона в случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или земельную долю в праве общей собственности и отказа Кемеровской области от приобретения такого земельного участка или земельной доли (п.5 ст.3). В этом случае земельный участок или долю в праве общей собственности должно приобрести соответствующее муниципальное образование по начальной цене предмета торгов при условии, что она не превышает рыночную стоимость, сложившуюся в данной местности. В случае, если установленная собственником начальная цена предмета торгов превышает рыночную стоимость, муниципальное образование приобретает земельный участок или земельную долю по рыночной стоимости. Кемеровская область извещает об отказе соответствующий орган местного самоуправления.

Земли сельскохозяйственного назначения отличаются от земель иных категорий своими естественными качествами, законодатель традиционно уделяет особое внимание регулированию отношений по их рациональному использованию и охране. Субъекты прав на земли сельскохозяйственного назначения обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, захламлению земель, загрязнению, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. В случае нарушения указанных требований согласно ст.6 Федерального закона возможно принудительное изъятие и прекращение прав на земельный участок.

Право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения может быть прекращено принудительно по основаниям и в порядке , которые установлены Земельным кодексом РФ. Аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть прекращена в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника принудительно в судебном порядке в случае ненадлежащего использования. Случаи ненадлежащего использования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с ЗК РФ. Согласно п.2 ст.5 Закона Кемеровской области заявление в суд о принудительном изъятии земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется уполномоченным органом при его ненадлежащем использовании, повлекшем за собой причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Заявление в суд направляется по правилам, установленным ЗК РФ для принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду ненадлежащего использования земельного участка.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает особенности заключения сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения и долями в праве общей собственности. Так, ст.8 регулирует отношения, связанные с куплей-продажей. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения  субъект Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Федерации, - муниципальное образование имеет преимущественное право покупки продаваемого земельного участка по цене, за которую он продается, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение может быть сделано путем вручения под расписку или направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если указанные органы откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Порядок, установленный Федеральным законом, конкретизирован в ст.3 Закона Кемеровской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кемеровской области». В случае, если Кемеровская область откажется от покупки земельного участка или земельной доли, преимущественное право покупки до истечения месячного срока с момента получения Администрацией Кемеровской области письменного извещения о намерении продать земельный участок или долю переходит к соответствующему муниципальному образованию Кемеровская область извещает об отказе соответствующий орган местного самоуправления с указанием срока поступления в Администрацию Кемеровской области извещения о намерении продать земельный участок.

При продаже земельного участка  по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по указанным правилам.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права Кемеровской области или муниципального образования на покупку Кемеровская область или муниципальное образование соответственно имеют право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

 Статья 9 Федерального закона предусматривает правила, касающиеся аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Предметом договора могут быть земельные участки, прошедшие кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Срок договора не может превышать 49 лет. Договор, заключенный на срок, превышающий предельный срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу Федерального закона), считается заключенным на срок, равный предельному сроку. По истечении срока договора либо до этого момента земельный участок может быть передан в собственность арендатора при условии внесения им выкупной цены. По общему правилу арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора после истечения срока действия договора аренды.

Передача в аренду  находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется, как правило, на торгах (конкурсах, аукционах). Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора при условии надлежащего использования такого участка.

Особенности оборота долей в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения отражены в главе 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».Согласно ст.12 к сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ.

Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации (по Закону Кемеровской области – это газета «Кузбасс» и (или) источники официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления), о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу. Данное извещение или опубликованное в средствах массовой информации сообщение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения такого земельного участка, доля в праве общей собственности на который предложена для продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не заявят о намерении приобрести долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, продавец обязан известить об этом в письменной форме высший исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в установленном порядке.

В случае отказа этих органов от покупки доли в праве общей собственности либо  неуведомления продавца о намерении ее приобрести в течение одного месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Федеральный закон предусматривает право участника долевой собственности требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения  для создания и расширения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду. Для этого участник долевой собственности обязан  известить о намерении выделить земельный участок в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленных законом.

В случае, если рыночная стоимость выделяемого участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка.

Размер компенсации определяется  как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения земельного участка, соответствующая компенсация выплачивается участнику долевой собственности, осуществившему выдел земельного участка.

Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления не поступит возражений от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. Споры о местоположении земельного участка и о размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения  может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальным образованием по установленным правилам. Субъект Российской Федерации или муниципальное образование вправе  направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на указанный участок, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники  долевой собственности известны, о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве общей собственности и о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования.